Als een gebouw beschikt over minstens 2 residentiële eenheden (functioneel zelfstandig en beschikken over een eigen afsluitbare toegang), moet een EPC GD opgemaakt worden van het gebouw.

Voor een gebouw met 1 residentiële en 1 niet-residentiële eenheid of een gebouw met enkel niet-residentiële eenheden moet er geen EPC GD opgemaakt worden.

Onder gebouweenheden worden zowel de residentiële eenheden (= appartementen) als de (kleine) niet-residentiële eenheden verstaan.

In een gebouw kunnen naast residentiële eenheden (= appartementen) immers ook (kleine) niet-residentiële eenheden aanwezig zijn (winkeltjes, kantoortjes, medische praktijken, apotheek, kinderopvangverblijf, kapper, broodjeszaak, slager,..)

Bij de bepaling van het aantal eenheden in het gebouw dient steeds gekeken te worden naar de feitelijke toestand. Deze kan mogelijks verschillen van de vergunde situatie.

De gemeenschappelijke delen van een gebouw bevatten:

• De omhullende schildelen van het beschermde volume van het gebouw, met uitzondering van de openingen van de individuele eenheden in het gebouw:
  • dak
  • buitenmuren
  • onderste vloer
  • vensters, deuren en panelen van de gemeenschappelijke (circulatie)ruimtes
• De binnenwanden en -vloeren tussen de individuele eenheden in het gebouw en tussen de eenheden en de gemeenschappelijke (circulatie)ruimten.
• De collectieve installaties van het gebouw:
  • ruimteverwarming
  • koeling
  • sanitair warm water
  • ventilatie.
• Alle installaties op zonne-energie, ook als die slechts door 1 eenheid in het gebouw gebruikt worden.
• Bij een gebouw met minstens 5 gebouweenheden (dit kunnen zowel residentiële eenheden als niet-residentiële eenheden zijn) bevatten de gemeenschappelijke delen ook de verlichting in de gemeenschappelijke circulatieruimtes.

Volgende schildelen en installaties behoren niet tot de gemeenschappelijke delen:

• De individuele delen van de eenheden van het gebouw: de vensters, deuren, panelen en individuele installaties van de aparte eenheden.
• Installaties die enkel de gemeenschappelijke ruimtes bedienen (vb. inkomhal of gemeenschappelijke zitruimte), met uitzondering van de verlichting in gebouwen met minstens vijf eenheden.

• De gemeente kent niet altijd een adres toe aan de gemeenschappelijke delen van een gebouw. In dergelijke gevallen staat er dan ook geen adres op het EPC.
• Elk gebouw krijgt wel een gebouwID, dat wel op het EPC staat.
• Controleren of het gebouwID overeenkomt met het correcte gebouw kan via de website van Geopunt (opent in nieuw venster)Vlaanderen.
  • Klik rechts onderaan op ‘Lagen’ en vervolgens op ‘Lagen toevoegen’.
  • Vink de volgende laag aan: ‘Bouwen en wonen’ → ‘Gebouwen’ → ‘Gebouwenregister: gebouw gerealiseerd’.
  • Zoek het gebouw op de kaart door links bovenaan in de zoekbalk het adres te typen.
  • Klik op het gebouw. Klik vervolgens op ‘Gebouwenregister: gebouw (gerealiseerd)’.
  • Bij de kenmerken kunt u het ID terugvinden. Het nummer achteraan de url is het gebouwID.

• Het EPC Gemeenschappelijke Delen wordt opgemaakt per gebouw.
• De regels voor gebouwafbakening zijn vastgelegd door Digitaal Vlaanderen.
• Wat een gebouw is, staat dus los van de eigendomsstructuur of VME-structuur (Vereniging van Mede-Eigenaars).
• Het is bijvoorbeeld mogelijk dat een VME is ingericht voor een gebouwencomplex dat in werkelijkheid door het Gebouwenregister beschouwd wordt als 3 aparte gebouwen. Eveneens is het mogelijk dat er 3 VME’s zijn voor een situatie die door het Gebouwenregister als één gebouw wordt beschouwd.

Situatie

• Een gebouwencomplex met een gemeenschappelijk stooklokaal in de kelder heeft 3 ingangen en er is een volledige verticale scheiding tot en met het gelijkvloers mogelijk tussen de 3 gebouwen.
• Hoeveel EPC’s Gemeenschappelijke Delen moeten er opgemaakt worden?

Besluit

• Het EPC Gemeenschappelijke Delen moet opgemaakt worden per gebouw. Gezien er een verticale scheiding mogelijk is tussen de verschillende delen en elk deel ook zijn eigen toegang heeft, zal het complex uit 3 aparte gebouwen bestaan. Ondergrondse constructies worden volgens de beslissingsregels voor gebouwafbakening niet mee in beschouwing genomen.
• In dit geval moeten er dus 3 EPC’s GD ingediend worden en dit telkens onder het juiste gebouw-ID. Het juiste gebouw-ID is van belang, anders krijgen de appartementen onder de respectievelijke gebouw-ID’s het bijhorende EPC Gemeenschappelijke Delen niet te zien.
• Als de opsplitsing op de kaart in de energieprestatiedatabank niet correct is, kan dit gemeld worden aan het VEKA.

Situatie

Moet er een EPC Gemeenschappelijke Delen worden opgemaakt als de appartementen elk een eigen toegang hebben rechtstreeks naar buiten (via een passerelle, buitentrap...) en dus geen circulatieruimte delen?

Besluit

• Ja, de regelgeving bepaalt dat een gebouw met minstens 2 residentiële eenheden vanaf 2022 over een EPC Gemeenschappelijke Delen moet beschikken. Er is dus geen eis over de aanwezigheid van gemeenschappelijke ruimten. Met andere woorden: het is niet van belang of (woon)eenheden gemeenschappelijke ruimten delen, zoals circulatieruimtes of stooklokalen.
• Het EPC GD omvat immers niet zozeer (enkel) de gemeenschappelijke ruimtes, maar ook alle schildelen (vloeren, daken, muren, vensters en deuren) en technische installaties die gemeenschappelijk beheerd worden door de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) of eigenaar.

Situatie

Op het gelijkvloers van een gebouw met 3 appartementen bevindt zich een niet-residentiële eenheid (winkel, kantoor, restaurant...). Deze eenheid heeft een eigen toegang vanaf de straat en is niet bereikbaar via de gemeenschappelijke circulatieruimte van de appartementen. Moet deze ook opgenomen worden in het EPC Gemeenschappelijke Delen?

Besluit

• Ja, deze eenheid maakt ook deel uit van het gebouw, ook al is er geen rechtstreekse doorgang naar de appartementen. Deze eenheid moet dus ook meegenomen worden in het EPC Gemeenschappelijke Delen.
• Bij de opmaak van een EPC kNR zullen de invoergegevens uit het EPC GD ook overgeërfd worden.

Het kan voorkomen dat aan het ‘gemeenschappelijk deel’ geen adres werd toegekend, zoals in situaties waar een huisnummer i.p.v. een busnummer aan de gebouweenheden werd toegewezen. De gemeente zal aan het gemeenschappelijk deel zelf meestal geen eigen huisnummer toewijzen. Het gemeenschappelijke deel heeft dan wel een gebouweenheid-ID nummer.

• Ook als er geen adres werd toegekend aan het gemeenschappelijk deel, kan het EPC GD opgemaakt worden.
• De energiedeskundige gaat te werk zoals gewoonlijk door bij de aanmaak van het EPC het gemeenschappelijke deel (zonder adres) te selecteren.
• Op het certificaat verschijnen bij het adres dan alle huisnummers die voorkomen in het gebouw.

• Bij de aanmaak van een EPC GD moet het ‘gemeenschappelijk deel’ geselecteerd worden in de Energieprestatiedatabank. Elk gebouw met meerdere gebouweenheden (= appartementen of niet-residentiële eenheden) kan slechts één gemeenschappelijk deel hebben.
• Als de gebouweenheden meerdere huisnummers of meerdere straatnamen hebben, dan zal het gemeenschappelijk deel automatisch ook meerdere adressen krijgen. Dit komt voor bij hoekgebouwen en gebouwen met meerdere ingangen.
• Het gebouw ID (nummer) is echter uniek aangezien het ID betrekking heeft op hetzelfde ‘gemeenschappelijk deel’ en zal hetzelfde zijn voor alle adressen.
• Bij de aanmaak van het EPC moet de energiedeskundige werken via de kaart en op het gebouw klikken. Deze kiest één van deze gemeenschappelijke delen (die beide eenzelfde ID hebben). Het is dit adres dat op het certificaat zal verschijnen. Best wordt aan de opdrachtgever gevraagd of er een voorkeur is voor een bepaald adres.

• Ook als er verschillende VME’s zijn voor de verschillende adressen, moet er 1 EPC GD opgemaakt worden voor het volledige gebouw. Als er vanuit 1 van deze VME’s de opdracht gegeven wordt voor de opmaak van het EPC GD, moet er dus gemeld worden dat het EPC GD opgemaakt moet worden voor het volledige gebouw en dat hierover afspraken gemaakt moeten worden met de andere VME(’s).