Definitie gebouweenheid
Een gebouweenheid is de kleinste eenheid binnen een gebouw die geschikt is voor woon-, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden en die ontsloten wordt via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde circulatieruimte. Een gebouweenheid is in functioneel opzicht zelfstandig.
Voorwaarden
Een gebouweenheid
- is één of meerdere binnenruimtes gelegen in een gebouw
- wordt ontsloten via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde circulatieruimte.
- is groot genoeg en toegankelijk voor het uitoefenen van het gebruiksdoel en beschikt over de basisvoorzieningen
- is functioneel zelfstandig.
Deze voorwaarden worden hieronder na de aandachtspunten in detail besproken.
Ruimte(s) binnen één gebouw
Betreft de ruimte één of meerdere binnenruimtes die binnen één gebouw gelegen zijn?
De ruimtes van een gebouweenheid bevinden zich steeds binnen één gebouw
Een ruimte kan maar tot één gebouweenheid behoren.
Een ruimte dient omsloten te zijn door wanden , dichte plafond- of dakconstructie en vloerconstructie. Oneigenlijke openingen (renovatie, schade door storm, ongeval, brand… ) worden niet meegenomen in de afbakening.
Eigen afsluitbare toegang?
Gebouweenheden beschikken over een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde circulatieruimte.
- Van zodra een deur of poort die als toegang kan dienen aanwezig is, kunnen we spreken over afsluitbaar. De aanwezigheden van een slot, badgelezer… heeft hier geen invloed op.
- Er wordt gekeken naar de hoofdingang: nooduitgangen of toegangsdeuren enkel voor logistiek gebruik worden niet beschouwd als eigen afsluitbare toegang.
Gedeelde of privatieve circulatieruimte?
Een privatieve circulatieruimte
- is een ruimte binnen een gebouweenheid die toegang heeft tot de andere (gedeelde) ruimtes binnen de gebouweenheid.
- maakt deel uit van de gebouweenheid.
Een gedeelde circulatieruimte
- is een gedeelde ruimte binnen een gebouw die toegang geeft tot andere gebouweenheden.
- heeft geen gebruiksdoel en dient enkel voor verbinding tussen de gebouweenheden.
- maakt hierdoor deel uit van het gemeenschappelijke deel en behoort niet tot een andere gebouweenheid.
Een gedeelde circulatieruimte tussen gebouweenheden met een woonfunctie blijft een gedeelde circulatieruimte, ook als deze gebruikt wordt om privatieve basisvoorzieningen van de gebouweenheden te bereiken.
De volgende uitzondering is enkel van toepassing op ruimtes die geen woonfunctie hebben: als een (gedeelde) basisvoorziening zoals een keuken of een toilet uitkomt op een circulatieruimte wordt deze niet meer aanzien als gedeelde circulatieruimte. Een circulatieruimte wordt dus als privatief aanzien als men zich door deze ruimte moet verplaatsen om zich naar een basisvoorziening te begeven binnen het geheel van de eenheid.
De gedeelde circulatieruimte eindigt op de plaats waar de circulatieruimte gebruikt wordt om een gedeelde basisvoorziening te gebruiken. Tussen de privatieve en gedeelde circulatieruimte wordt een fictieve afsluiting verondersteld.
Voorbeelden gedeelde of privatieve circulatie - wonen
Voorbeelden gedeelde of privatieve circulatie - niet wonen
Gebruiksdoel en basisvoorzieningen?
De ruimtes binnen een gebouweenheid
- hebben een samenhangend gebruik
- zijn groot genoeg en toegankelijk voor het uitoefenen van het gebruiksdoel
- beschikken over de vereiste basisvoorzieningen.
De aanwezigheid van een tussendeur, een binnendeur tussen 2 ruimtes die geen circulatieruimtes zijn, is een bewijs van samenhangend gebruik. Een evacuatiedeur (een deur tussen ruimtes die enkel bedoeld is voor evacuatie) wordt niet aanzien als tussendeur.
Afhankelijk van het gebruiksdoel moeten de basisvoorzieningen aanwezig zijn in de ruimtes van het gebouw of toegankelijk zijn op het terrein.
Functioneel zelfstandig?
De ruimte moet functioneel zelfstandig zijn. Dit betekent dat de eenheid functioneel blijft ook als andere ruimtes verdwijnen of een ander gebruiksdoel krijgen.
Een klassiek voorbeeld is een eengezinswoning met een garage heeft in een ander gebouw. De garage dient exclusief als ondersteuning aan het gebruiksdoel wonen van de eengezinswoning en heeft geen eigen gebruiksdoel. Deze ruimte zal dan geen zelfstandige functie kunnen uitoefenen en vormt dus geen gebouweenheid.
Andere voorbeelden zijn fietsenstallingen, opslagplaatsen, loodsen… die enkel ter ondersteuning dienen van een andere gebouweenheid.
Deze functionele zelfstandigheid kan veranderen in tijd. Als een garage bijvoorbeeld een ander gebruiksdoel krijgt (bv. wordt ingericht als een industrieel bedrijf) zal deze functioneel zelfstandig worden en zijn ondersteunende functie aan het gebruiksdoel wonen van de eengezinswoning verliezen.
Gebouwenregister
Een EPC kan slechts opgemaakt worden voor een gebouweenheid als de eenheid beschikbaar is in het Gebouwenregister. Er moet dus steeds gecontroleerd worden of het Gebouwenregister strookt met de werkelijkheid, anders kan het EPC niet of niet correct opgemaakt worden.
- Controleer dit dus in de energieprestatiedatabank of op website van Geopunt(opent in nieuw venster) vooraleer u op plaatsbezoek gaat.
- Doe een volledige en correctie melding in geval van foutieve of ontbrekende adresgegevens.