Bij een verkoop wordt de koper houder of medehouder van de stedenbouwkundige vergunning. Dat is niet zomaar het geval voor de aangifteplicht.

Als een gebouw dat in aanbouw is of verbouwd wordt, door de aangifteplichtige (open definitie) wordt vervreemd, dan wordt de nieuwe eigenaar in principe de aangifteplichtige. Het scharniermoment voor de overdracht van de aangifteplicht is de voorlopige oplevering. Als de voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden, kan de aangifteplicht niet meer worden overgedragen.

Sinds 1 juli 2017 moet bij elke overdracht van aangifteplicht een tussentijds verslag opgemaakt worden. Het VEKA kan het tussentijds verslag opvragen in het kader van een controle.

Belangrijke begrippen:

• de ‘voorlopige oplevering’ is een proces-verbaal waarin de zichtbare gebreken zijn opgenomen. Als geen voorlopige oplevering wordt opgemaakt, wordt de ingebruikname beschouwd als stilzwijgende voorlopige oplevering.
• de term ‘ vervreemding (open definitie) ’ werd ingevoerd op 28 maart 2014 en kan naast verkoop, ook een ruil of schenking zijn.
• een ‘tussentijds verslag’:
  • bevat een opsomming van alle maatregelen die uitgevoerd zijn of die nog moeten uitgevoerd worden en relevant zijn voor het behalen van de EPB-eisen;
  • vermeldt wie voor de uitvoering van de maatregelen zal instaan/instond: de koper of de verkoper;
  • wordt door alle betrokken partijen ( verslaggever (open definitie) , verkoper en koper) ondertekend.

Als een gebouw door een promotor-bouwheer wordt verkocht, dan is de promotor-bouwheer de aangifteplichtige, onafhankelijk van wie de stedenbouwkundige vergunning aanvroeg.

Sinds 28 maart 2014 is het toepassingsgebied van de promotor-bouwheer aangepast, waardoor voor verkopen vanaf die datum het toepassingsgebied gelijkgesteld is met het toepassingsgebied van de Woningbouwwet of ‘Wet Breyne’(opent in nieuw venster). Sinds 1 juli 2017 is het toepassingsgebied van de promotor-bouwheer verder verruimd, waardoor:

• voor verkopen vanaf 1 juli 2017 het toepassingsgebied gelijkgesteld is met alle gebouwen, en dus niet langer enkel woongebouwen.
• niet langer enkel verkoop aan particulieren wordt beschouwd, maar ook aan rechtspersonen.

Voorbeeld

Bij de verkoop van een industriegebouw van een bouwpromotor aan een rechtspersoon, is de bouwpromotor de aangifteplichtige. Dat betekent dat de bouwfirma:

• verantwoordelijk is voor het voldoen van de woning aan de gestelde EPB-eisen
• de verslaggever (open definitie) aanstelt
• ervoor zorgt dat voor de uiterste indiendatum de EPB-aangifte wordt ingediend als bewijs dat de woning voldoet
• het energieprestatiecertificaat EPB ‘bouw’ aan de koper bezorgt, na het indienen van de EPB-aangifte.

Bij de aankoop van een woning of appartement kunt u, als koper, in overleg met de bouwfirma of algemeen aannemer, beslissen de samenwerking vóór de afwerking van de woning te beëindigen (bijv. na regen- en winddicht maken van de woning, bij cascoverkoop, … )

De aangifteplicht kan door de promotor-bouwheer of algemeen aannemer overgedragen worden op de koper, als aan alle onderstaande voorwaarden voldaan wordt:

• in de koopakte wordt vermeld dat de EPB-aangifteplicht aan de koper wordt overgedragen
• bij de koopakte wordt een tussentijds verslag gevoegd:
  • opgemaakt door de verslaggever van de bouwfirma
  • ondertekend door de bouwfirma, de verslaggever en uzelf
  • het verslag bevat een opsomming van alle uitgevoerde maatregelen of nog uit te voeren maatregelen om de EPB-eisen te behalen; en vermeldt wie met de uitvoering belast is en hiervoor verantwoordelijk is.
• de bouwfirma bezorgt de aangifteplichtige op het einde van het werk de nodige gegevens (lastenboek, facturen ...) zodat de verslaggever de EPB-aangifte kan opstellen.

De bouwfirma / algemeen aannemer is contractueel verantwoordelijk voor het door haar uitgevoerde deel van de werken. De koper is verantwoordelijk voor de afwerking van het overige deel. Door de overdracht van de aangifteplicht draagt de koper wél de volledige aansprakelijkheid voor het voldoen aan de EPB-eisen voor het volledige overgedragen bouwproject.

De ‘nieuwe aangifteplichtige’ kan kiezen tussen verdergaan met dezelfde verslaggever of een nieuwe verslaggever aanstellen. De aangifteplichtige moet er alleszins voor zorgen dat de EPB-aangifte tijdig wordt ingediend.

• Energiedecreet: artikel 11.1.9(opent in nieuw venster)