Moet er een EPC worden opgesteld voor de overdracht, erfpacht, opstalrecht of verhuur van een bouwvallig gebouw?

Besluit

Ja, ook voor bouwvallige gebouwen moet een EPC opgemaakt worden.

• De uitzondering voor residentiële gebouwen die door de burgemeester ongeschikt of onbewoonbaar verklaard zijn, is sinds 1 mei 2023 niet meer van toepassing.
• Regelmatig worden bouwvallige woningen na verkoop afgebroken om plaats te maken voor een nieuw gebouw. In veel gevallen staat dat zo genoteerd in de notariële akte. Ook voor deze woningen is een EPC verplicht. Een intentie om te slopen is immers niet voldoende om vrijgesteld te worden van de EPC-plicht.
• Uitzonderlijk komt het voor dat er geen beschermd volume bepaald kan worden, bijvoorbeeld als volledige muren, daken en plafonds zijn ingestort. Contacteer het VEKA bij deze uitzonderlijke gevallen door een mail te sturen naar veka@vlaanderen.be, zodat geval per geval kan worden beslist of het EPC nog moet en kan worden opgesteld. Bij de vraag moeten voldoende foto’s worden gevoegd, zodat de situatie duidelijk is.
• Als bouwvallige woningen onvoldoende veilig worden geacht om te betreden, kan een energiedeskundige de opdracht weigeren.
• Bij de opmaak van het EPC volgt de energiedeskundige de in het inspectieprotocol opgelegde werkwijze voor ontbrekende schildelen:

  • Ontbrekende ramen of deuren worden beschouwd als oneigenlijke openingen (inspectieprotocol deel IV). Oneigenlijke openingen worden ingevoerd volgens de energetisch minst gunstige situatie, zoals vastgelegd in het inspectieprotocol deel V. Bij ramen is dat bijvoorbeeld ‘enkelvoudige beglazing met metalen, niet thermisch onderbroken profielen’.

  • Ook openingen in daken die ontstaan zijn door bijvoorbeeld een storm worden beschouwd als oneigenlijke openingen en hebben dus niet tot gevolg dat een zolder niet winddicht wordt beschouwd.

  • De energiedeskundige licht de situatie toe in het vrij invulveld (onderaan tabblad ‘aanbevelingen’).

Moet een EPC opgesteld worden voor een casco gebouw (woongebouw of kleine niet-residentiële eenheid) en zo ja, welk EPC?

Besluit

• Ja, er moet een EPC opgesteld worden bij overdracht en verhuur.
• De (hoofd)bestemming bepaalt welk EPC moet opgemaakt worden. Als een pand leeg staat, werd gestript voor renovatie of nog niet afgewerkt is, kan het minder evident zijn om de bestemming te achterhalen.
• De bestemming wordt dan als volgt bepaald:
  • De feitelijke situatie wordt beoordeeld.
  • Bij twijfel wordt naar het laatste gebruik van de eenheid gekeken.
  • Alleen als de bestemming niet uit de feitelijke situatie of voorgaand gebruik kan afgeleid worden, mag uitzonderlijk worden gekeken naar de vergunde bestemming.
  • Als ook de vergunde situatie niet gekend is, moet gekozen worden voor niet-residentieel.
• Raadpleeg de werkwijze voor de bepaling van de hoofdbestemming, bijvoorbeeld als er ook een industriële bestemming aanwezig is.

Moet een EPC opgesteld worden voor gebouwen die niet verwarmd worden en geen installatie hebben voor warm water?

Besluit

Ja, ook voor deze gebouwen wordt een EPC opgemaakt bij overdracht en verhuur, zodat de aanbevelingen voor het energetisch verbeteren van de gebouwschil en tips voor energiezuinige installaties voor (potentiële) kopers beschikbaar zijn.

Appartementen in een appartementsgebouw beschikken over eigen woonvoorzieningen en een eigen afsluitbare toegang vanaf een gedeelde circulatieruimte.

Besluit

• Voor elk appartement wordt een apart EPC Residentieel opgesteld bij overdracht of verhuur.

Situatie

• Een zorgwoning beantwoordt aan bepaalde voorwaarden vastgelegd door de Vlaamse overheid. Een zorgwoning heeft hierdoor een apart statuut dat bekomen wordt via een melding, bouw- of omgevingsvergunning.
• Een zorgwoning komt nooit alleen voor, maar is steeds ondergeschikt aan een residentiële eenheid.

Besluit

• Omwille van het ‘tijdelijke karakter’ van een zorgwoning, kan een zorgwoning die een aparte eenheid vormt, toch worden opgenomen in het EPC van de residentiële eenheid waar het aan ondergeschikt is.
• Dit is echter geen verplichting. Er mogen dus ook 2 EPC’s Residentieel opgemaakt worden in geval de zorgwoning voldoet aan de voorwaarden van een gebouweenheid.
• In het EPC van de residentiële eenheid mag maximaal één ondergeschikte residentiële eenheid met functie ‘zorgwoning’ opgenomen worden.

Situatie

• Een woning waarbij inwonende (groot)ouders over een eigen leefruimte, slaapkamer en kitchenette beschikken, maar geen eigen badkamer hebben, wordt beschouwd als één gebouweenheid.

Besluit

• Er wordt 1 EPC residentieel opgemaakt voor het volledige woongebouw bij overdracht of verhuur.

Situatie

• Een kangoeroewoning heeft geen apart vergund statuut zoals een zorgwoning.
• De gewone werkwijze is dus van toepassing.
• Er moet bijgevolg gekeken worden naar het autonome karakter van de beide woongedeelten.

Besluit

• Betreft het hier twee volledig autonome gebouweenheden (functioneel zelfstandig met keuken, badkamer, toilet en een eigen afsluitbare toegang al dan niet via een gemeenschappelijke gang) dan moeten er 2 EPC’s Residentieel opgemaakt worden, 1 voor elk van de wooneenheden.

Situatie

• In een gebouw zijn zowel studentenstudio’s als studentenkamers aanwezig.
• Een trappenhal geeft toegang tot de:
  • studentenstudio’s (met eigen kitchenette en badkamer met wc)
  • studentenkamers
  • gemeenschappelijke keuken, douche en wc.
• De studentenkamers maken gebruik van deze trappenhal om naar de gemeenschappelijke ruimtes te gaan.
• Er moet gebruik gemaakt worden van deze dezelfde traphal om de studentenstudio’s te bereiken.

Situatie

• De studentenkamers in een gebouw beschikken niet over eigen voorzieningen maar maken gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen.

Besluit

• Het gebouw, inclusief de ruimtes met de gemeenschappelijke voorzieningen, vormt 1 gebouweenheid.
• Er wordt voor het hele gebouw 1 EPC Residentieel voor een collectief woongebouw opgesteld.

Situatie

• Een woning met een vrijstaande garage (100 m²).
• In de garage worden enkel voertuigen gestald en spullen opgeslagen.
• Gezien de garage louter een ondersteunende functie heeft bij de woning, is deze garage niet functioneel zelfstandig.
• De garage is een apart gebouw, maar is geen gebouweenheid. Ook in het geval de garage wordt gebruikt als hobbyruimte (= recreatie) en dus niet zelfstandig functioneert, vormt deze geen gebouweenheid.

Besluit

• Er moet dus enkel voor de woning een EPC Residentieel opgesteld worden bij overdracht of verhuur.
• Als de garage werd ingericht als kantoor met bijbehorende eetruimte en toilet, dan is deze in functioneel opzicht wel zelfstandig. De garage vormt dan een apart gebouw met eigen gebouweenheid, waarvoor een EPC Klein Niet-Residenteel (EPC kNR) bij overdracht of verhuur moet opgesteld worden. Vanaf 2023 mag men er voor kiezen om een EPC Niet-Residentieel te laten opstellen i.p.v. een EPC kNR.

Situatie

• Een vrijstaand poolhouse heeft geen eigen sanitaire voorzieningen en maakt hiervoor gebruik van de voorzieningen van de woning op hetzelfde perceel.
• Het poolhouse is dus niet functioneel zelfstandig en vormt dus geen aparte gebouweenheid.

Besluit

• Er wordt dus geen apart EPC voor opgesteld.

Situatie

• Een woning (200 m²) wordt te huur aangeboden.
• In een woning is een praktijkruimte (50 m²) aanwezig.
• Een gemeenschappelijke inkomhal biedt toegang tot enerzijds de praktijkruimte van een kinesist en anderzijds tot het woongedeelte van de woning.
• Er is geen rechtstreekse toegang tussen het woongedeelte en de praktijkruimte.
• De woning en de praktijkruimte hebben elk een eigen afsluitbare toegang.
• De praktijkruimte heeft geen eigen sanitaire voorzieningen. De woning heeft wel alle voorzieningen om functioneel zelfstandig te zijn.

Besluit

• Aangezien de praktijkruimte niet functioneel zelfstandig is, is er slechts 1 gebouweenheid aanwezig. Er moet dus 1 EPC worden opgesteld voor het hele gebouw.
• De hoofdbestemming bepaalt welk EPC moet opgesteld worden. In dit geval is de bruikbare vloeroppervlakte van de woning groter dan de bruikbare vloeroppervlakte van de praktijkruimte.
• Voor het gehele gebouw moet 1 EPC Residentieel opgesteld worden.

Situatie

• Een gebouw met een frituur op gelijkvloers (70 m²) en een verblijfsruimte (40 m²) op verdieping
• De verblijfsruimte beschikt niet over een aparte keuken (de keuken van de frituur wordt gebruikt).

Besluit

• De frituur is niet functioneel zelfstandig en vormt dus geen aparte gebouweenheid.
• Gezien de oppervlakte van de frituur (= niet-residentiële bestemming) groter is dan de oppervlakte van de verblijfsruimte (= residentiële bestemming) is de hoofdbestemming van de eenheid niet-residentieel.
• Voor het gehele gebouw moet een EPC Klein Niet-Residentieel (EPC kNR) of EPC NR opgesteld worden.

Situatie

• Een gebouw met een handelsruimte op het gelijkvloers en een appartement op de eerste verdieping wordt te huur aangeboden.
• Het appartement is enkel te bereiken via de handelsruimte. Een deur bovenaan de trap in de handelsruimte geeft rechtstreeks toegang tot de leefruimte van het appartement. Dit wijst op samenhangend gebruik tussen de handelsruimte en het appartement

Besluit

• Het appartement en de handelsruimte hebben een samenhangend gebruik en vormen dus 1 gebouweenheid.

• De regelgeving bepaalt: 1 EPC per gebouweenheid. De hoofdbestemming bepaalt welk EPC moet opgemaakt worden.

Situatie

• Een gebouw met een bakker (150 m²) en bovenliggend appartement (100 m²) wordt te koop aangeboden.
• Zowel de bakker als het appartement hebben een eigen afsluitbare toegang vanaf de straat.
• Ze zijn eveneens functioneel zelfstandig. Zo heeft de bakker eigen sanitaire voorzieningen.
• Er is geen rechtstreekse toegang tussen de bakkerij en het appartement.

Besluit

• Er zijn dus 2 gebouweenheden aanwezig en 2 gebouweenheid-ID’s in de Energieprestatiedatabank.
• Er wordt per gebouweenheid 1 EPC opgesteld:
  • EPC Residentieel voor het appartement
  • keuze tussen EPC voor kleine niet-residentiële eenheden en EPC Niet-Residentieel voor de bakker.

Situatie

• Een gebouw bevat een boekhoudkantoor van 180 m² waarnaast een wooneenheid van 120 m² gelegen is.
• Beide bestemmingen hebben een eigen afsluitbare toegang en beschikken over alle voorzieningen om zelfstandig te kunnen functioneren. Er is geen verbinding tussen beide delen.
• De wooneenheid staat leeg.
• Mag deze woonst samengenomen met het boekhoudkantoor in 1 EPC voor (kleine) niet-residentiële eenheden?

Besluit

• Neen. Per gebouweenheid wordt een EPC opgesteld.
• Elke eenheid heeft een eigen gebouweenheid-ID. Er moeten dan ook 2 aparte EPC’s opgemaakt worden: 1 voor het boekhoudkantoor (EPC kNR of EPC NR) en 1 voor de wooneenheid (EPC Residentieel).

Situatie

• Een eenheid bevat een winkel (bestemming niet-residentieel) en een magazijn (bestemming industrie).
• Het magazijn beslaat 65% van de bruikbare vloeroppervlakte (BVO). De bestemming industrie beslaat minder dan 70% van de BVO, de hoofdbestemming van de eenheid is dus niet-residentieel.

Besluit

• Totale BVO (winkel + magazijn) < of = 500 m²: keuze tussen EPC Klein Niet-Residentieel of EPC Niet-Residentieel bij overdracht of verhuur
• Is de totale BVO > 500 m², dan moet een EPC Niet-Residentieel opgemaakt worden.

Situatie

• Een gebouw bevat een winkelruimte met achterliggende drukkerij op het gelijkvloers en appartementen op de bovenliggende verdiepingen.
• De appartementen en de drukkerij zijn enkel toegankelijk via de winkelruimte. Het volledige gebouw vormt dus 1 gebouweenheid.
• De indeling van het gebouw is als volgt:
  • De drukkerij (bestemming industrie) beslaat 35% van de BVO.
  • De winkelruimte (bestemming niet-residentieel) beslaat 25% van de BVO.
  • De appartementen (bestemming residentieel) nemen 40% in van de BVO.

Besluit

• Bij verkoop of verhuur van het gebouw moet er dus een EPC Residentieel worden opgemaakt voor het hele gebouw.

Situatie

• Een gebouw met totale bruikbare vloeroppervlakte van 900 m² wordt verkocht. Dit gebouw bestaat uit een magazijn (600 m²) en een kantoor (300 m²). Het magazijn is deel van het beschermde volume.
• Aan de buitenkant van het gebouw is een aparte toegang voorzien naar de kantoorruimte. De kantoorruimte beschikt over een toilet. Het kantoor is dus in functioneel opzicht zelfstandig.
• Er is een tussendeur tussen het magazijn en het kantoor.

Situatie

• Een site met 2 vrijstaande gebouwen:
  • Het ene gebouw omvat een bakkerij.
  • Het andere gebouw wordt als opslagruimte van de bakkerij gebruikt.

Besluit

• Deze opslagruimte is dienstbaar aan de bakkerij, en is zo dus functie ondersteunend en vormt bijgevolg geen aparte gebouweenheid. Er wordt dus geen apart EPC voor opgesteld.