Renovatieverplichting voor kleine niet-residentiële gebouwen

De renovatieverplichting die sinds 1 januari 2022 geldt, is een eerste stap richting de langetermijndoelstelling (koolstofneutraliteit). Zo moet elke niet-residentiële gebouweenheid binnen de 5 jaar na verkoop en andere overdrachten verplicht aan een aantal energiebesparende maatregelen voldoen, en een minimaal energielabel behalen.

Eigenaars, erfpachters en opstalhouders van kleine niet-residentiële gebouweenheden (vb. bakker, restaurant, B&B,...) kunnen kiezen voor een aangepast traject, dat is afgestemd op de typische eigenschappen en noden van deze eenheden.

Eigenaars van grote niet-residentiële gebouweenheden kunnen niet voor dit traject kiezen, maar moeten voldoen aan het standaard traject, met de r enovatieverplichting voor niet-residentiële gebouweenheden, met het energieprestatiecertificaat voor niet-residentiële gebouweenheden (EPC NR) en het langetermijnpad dat daarbij hoort.

Wat is een kleine niet-residentiële eenheid?

Waarom een aparte aanpak voor kleine niet-residentiële eenheden?

Het is de eigenaar (of in het geval van erfpacht/opstal de erfpachter/opstalhouder) die verantwoordelijk is voor het voldoen aan de renovatieverplichting. Deze bestaat uit twee onderdelen, en aan beiden moet worden voldaan binnen de 5 jaar na verkoop (en andere ), en binnen de 5 jaar na vestigen van een erfpacht of opstalrecht:

een minimaal maatregelenpakket
een minimaal te behalen energielabel.

Minimaal maatregelenpakket

Als voor dakisolatie de minimale R-waarde van 0,75 m²K/W niet gehaald wordt, moet dakisolatie met een maximale U-waarde van 0,24 W/m²K geplaatst worden.
De keuze voor dakisolatie is geïnspireerd op de dakisolatienorm. Die norm geldt al langer voor woningen om een minimale woonkwaliteit te garanderen.
Als enkel glas aanwezig is, moet u dat vervangen door beglazing met een maximale U-waarde van 1 W/m²K.
De keuze voor isolerende beglazing is geïnspireerd op de dubbelglasnorm. Die norm geldt al langer voor woningen om een minimale woonkwaliteit te garanderen en de energievraag terug te dringen.
Alle centrale opwekkers voor ruimteverwarming die ouder zijn dan 15 jaar moeten vervangen worden, tenzij u kunt aantonen dat de installatie aan de minimale installatie-eisen voor renovatie voldoet.
Als er een aardgasnet aanwezig is in de straat, mag een stookolieketel niet vervangen worden door een nieuwe stookolieketel.
Met deze maatregelen verbeteren we de efficiëntie en verminderen we de CO₂-uitstoot van de verwarmingsinstallatie.
Alle koelinstallaties die ouder zijn dan 15 jaar en gebruik maken van koelmiddelen op basis van ozonafbrekende stoffen of koelmiddelen met een GWP-waarde van 2500 of hoger, moeten vervangen worden door koelinstallaties die geen gebruik maken van die schadelijke koelmiddelen.
Daarmee bouwen we verder op Europese regelgeving, namelijk het verbod op het gebruik van koelmiddelen op basis van ozonlaagafbrekende stoffen in nieuwe koelinstallaties sinds 2004. En het verbod op het vullen van koelinstallaties op basis van diezelfde stoffen sinds 2015.

Het minimale maatregelenpakket geldt enkel voor de individuele onderdelen van de gebouweenheid die overgedragen wordt. Onderdelen van gebouweenheden die niet overdragen worden of collectieve onderdelen (bv. gemeenschappelijke dakdelen, installaties die ook andere eenheden koelen of verwarmen) moeten niet aangepakt worden.

Minimaal energielabel

Naast het minimale maatregelenpakket moet de gebouweenheid binnen de 5 jaar na overdracht (en opstalrecht en erfpacht) een minimaal energielabel behalen.

Als eigenaar kunt u zelf beslissen welke extra maatregelen u neemt om het energielabel te behalen. Op die manier bepaalt u zelf welke maatregelen het meest kostenefficiënt zijn of het best passen bij de energetische renovatie van uw pand.

Het minimaal te behalen label bij verkoop (en andere en bij erfpacht en opstalrecht, ligt vast tot 2050. Er wordt een onderscheid gemaakt op basis van de positie van de kleine niet-residentiële eenheid binnen het geheel:

Een kleine niet-residentiële eenheid die in een niet-residentieel gebouw ligt dat in totaliteit wordt verkocht, start vanaf 1 januari 2022 met een minimale labelverplichting C en volgt vanaf 2035 hetzelfde langetermijnpad als eengezinswoningen
(vb. een kleine baanwinkel in zijn geheel verkocht).
Alle andere kleine niet-residentiële eenheden, starten met een minimale labelverplichting D vanaf 1 januari 2023 en volgen hetzelfde langetermijnpad als appartementen
(vb. krantenwinkel onderaan een appartementsgebouw).

Situaties waarvoor de renovatieverplichting geldt

De renovatieverplichting geldt:

voor elke niet-residentiële die vanaf 1 januari 2022 wordt overgedragen,
- bij het verlijden van authentieke aktes van een aankoop (en andere ),
- bij het vestigen van een opstalrecht of erfpacht(opent in nieuw venster) op alle gebouweenheden met een niet-residentiële bestemming.
voor de feitelijke toestand op het moment van het verlijden van de akte of het vestigen van het opstalrecht of erfpacht. Heeft de eenheid op het moment van de overdracht een niet-residentiële bestemming, dan geldt de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen. Hoe de gebouweenheid na de verkoop of overdracht zal worden gebruikt, of welke functie de eenheid daarna zal krijgen, speelt geen rol.

De termijn van 5 jaar start op de datum van het verlijden van de authentieke akte of op de datum van het vestigen van het opstalrecht of de erfpacht. Voorbeeld: als de akte verlijdt op 1 februari 2023 dan moet vóór 1 februari 2028 aan de renovatieverplichting voldaan zijn.

Overdrachten waarvoor de renovatieverplichting WEL/NIET geldt

Type overdracht	Renovatie- verplichting?	Toelichting
Notariële akten met declaratieve werking	Renovatie- verplichting geldt niet	Bij akten met een declaratieve werking geldt de renovatieverplichting niet.
Notariële overdracht in volle eigendom	Renovatie- verplichting geldt wel	Bij elke notariële akte waarbij sprake is van overdracht van volle eigendom is de renovatieverplichting van toepassing. Het maakt niet uit hoe groot het eigendomsaandeel is dat wordt overgedragen. Ook als slechts een bepaald percentage in volle eigendom wordt overgedragen, is de renovatieverplichting van toepassing. Het maakt niet uit over welk type transactie het gaat: een schenking, ruil, verkoop of ander type. Van zodra er overdracht is van volle eigendom via notariële authentieke akte, treedt de renovatieverplichting in werking. Het moet gaan om volle eigendom, dus de combinatie vruchtgebruik én naakte eigendom samen. Wordt enkel het vruchtgebruik of enkel de naakte eigendom overgedragen, dan is de renovatieverplichting niet van toepassing. Ook de inbreng in een huwelijksgemeenschap valt onder de renovatieverplichting, voor zoverre deze geregeld wordt via notariële akte én een overdracht van volle eigendom behelst. Enkel voor residentiële gebouwen is een specifieke uitzondering voorzien op de notariële overdracht in volle eigendom tussen natuurlijke personen in geval van scheiding, beëindiging van samenwoning en uit onverdeeldheid treden.
Overdracht van opstalrecht of erfpacht aan een derde partij	Renovatie- verplichting geldt wel	Het Energiebesluit bepaalt in Artikel 9.3.1 §1(opent in nieuw venster) dat, naast het vestigen van een opstalrecht of erfpacht, ook het overdragen van een opstalrecht of erfpacht onder het toepassingsgebied van de renovatieverplichting valt.
Verlenging van opstalrecht of erfpacht	Renovatie- verplichting geldt niet	Bij een verlenging van een opstalrecht of erfpacht tussen dezelfde partijen, is de renovatieverplichting niet van toepassing. Meer daarover in de Omzendbrief OMG/VEKA 2022/1(PDF bestand opent in nieuw venster) over het recht van opstal en erfpacht.
Inbreng of overdracht van een bedrijfstak of algemeenheid	Renovatie- verplichting geldt wel	Volgens de principes die omschreven staan in Omzendbrief OMG/VEKA 2022/1(PDF bestand opent in nieuw venster), vallen deze overdrachtsvormen binnen het toepassingsgebied van de renovatieverplichting.
Erfenis	Renovatie- verplichting geldt niet	Een erfenis valt niet onder een notariële overdracht in volle eigendom. De renovatieverplichting is dus niet van toepassing bij een erfenis. Let wel, een erfenis zal er niet voor zorgen dat een lopende renovatieverplichting komt te vervallen. Vindt een erfenis plaats tijdens de 5-jarige looptijd van een renovatieverplichting, dan moet de erfgenaam of nieuwe eigenaar binnen de resterende termijn voldoen aan de eisen waaraan de vorige eigenaar moest voldoen.
Fusie of opslorping	Renovatie- verplichting geldt niet	Zowel bij fusie als bij opslorping is de renovatieverplichting niet van toepassing.
(Partiële) splitsing	Renovatie- verplichting geldt niet	Bij een splitsing is de renovatieverplichting niet van toepassing. De ‘partiële splitsing’ wordt in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) gelijkgesteld aan een splitsing. Dus ook bij een partiële splitsing geldt de renovatieverplichting niet. Meer daarover in de Omzendbrief OMG/VEKA 2022/1(PDF bestand opent in nieuw venster).
‘Share Deal’	Renovatie- verplichting geldt niet	Bij een share deal is er sprake van een overdracht of verkoop van aandelen. Enkel het aandeelhouderschap van een vennootschap verandert. Het vastgoed van de vennootschap ondergaat geen transactie en blijft bij dezelfde rechtspersoon (namelijk de vennootschap in kwestie).

Bijzondere situaties

Wat als er slechts één niet-residentiële gebouweenheid in een gebouw verkocht wordt?

Wat als er ook andere dan niet-residentiële gebouweenheden (vb. industrie) voorkomen?

Een kan verschillende bestemmingen huisvesten.

De gebouweenheid valt onder het toepassingsgebied van de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen, als de gebouweenheid een niet-residentiële hoofdbestemming heeft.

Wanneer is de hoofdbestemming ‘niet-residentieel’?

Wat de hoofdbestemming is van een gebouweenheid, hangt af van de oppervlakte die de verschillende functies innemen binnen de gebouweenheid.

Als de delen van de eenheid waar een industriële activiteit plaatsvindt meer dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte van de gebouweenheid innemen, is de hoofdbestemming van de gebouweenheid industrie en valt de gebouweenheid niet onder het toepassingsgebied van de renovatieverplichting.

In alle andere gevallen geldt dat de hoofdbestemming van de gebouweenheid gelijkgesteld wordt aan de bestemming die de grootste bruikbare vloeroppervlakte beslaat. Als er geen grootste aandeel in de bruikbare vloeroppervlakte bepaald kan worden, is de hoofdbestemming van de gebouweenheid niet-residentieel.

Voorbeelden

Voorbeeld van gebouweenheid met als verdeling van de bruikbare vloeroppervlakte:	Moet deze gebouweenheid voldoen aan de renovatieverplichting?
25% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’ 75% heeft de bestemming ‘industrie’	Nee. De hoofdbestemming van de gebouweenheid is ‘industrie’, want meer dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte van de gebouweenheid heeft een industriële bestemming.
55% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’ 45% heeft de bestemming ‘wonen’	Ja. De hoofdbestemming van de gebouweenheid is ‘niet-residentieel’, want er is geen industriële bestemming in deze gebouweenheid en de niet-residentiële bestemming beslaat de grootste oppervlakte.
35% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’ 65% heeft de bestemming ‘industrie’	Ja. De hoofdbestemming van de gebouweenheid is ‘niet-residentieel’, want de industriële bestemming binnen de gebouweenheid beslaat minder dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte.
50% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’ 50% heeft de bestemming ‘wonen’	Ja. De hoofdbestemming is niet-residentieel, want er is geen industriële bestemming in deze gebouweenheid en de niet-residentiële en residentiële delen zijn exact even groot.
25% heeft de bestemming niet-residentieel 20% heeft de bestemming wonen 55% heeft de bestemming industrie	Ja. De hoofdbestemming is niet-residentieel, want de industriële bestemming binnen de gebouweenheid beslaat minder dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte (waardoor de hoofdbestemming per definitie niet industrie kan zijn) en het niet-residentiële deel binnen de gebouweenheid is groter dan het aandeel ‘wonen’.

Geldt de renovatieverplichting voor een niet-residentieel beschermd gebouw (erfgoed)?

Wat bij slopen en bij tijdelijke constructies?

Wat als het gebouw binnen de 5 jaar verandert van eigenaar?

Informatieverplichting voor verkoper en notaris

Iedereen die een niet-residentieel gebouw in volle eigendom notarieel overdraagt of hierop een opstalrecht of erfpachtrecht vestigt of overdraagt, moet in de hieraan verbonden publiciteit ook vermelden dat er een renovatieverplichting op het gebouw rust.

Op die manier wordt de potentiële koper geïnformeerd over de verplichtingen die op het gebouw rusten.

Als er een renovatieverplichting van toepassing is op het gebouw, moet dit ook vermeld worden in de onderhandse akte (compromis) en de authentieke akte.

Situatie als huurder

Van zodra de niet-residentiële gebouweenheid die u huurt, verkocht wordt (of een andere plaatsvindt), zal de nieuwe eigenaar actie moeten ondernemen om aan de verplichtingen te voldoen. De huurder zal daarbij rekening moeten houden met eventuele hinder tijdens werken aan het gebouw.

Doorgaans houden de nieuwe voorwaarden voor niet-residentiële gebouweenheden geen verplichtingen in voor huurders.

Bij een gebouw dat casco verhuurd wordt en waarbij de huurder bijvoorbeeld een koelinstallatie plaatst om de gebouweenheid te koelen, zal de huurder moeten instaan voor de uitvoering van de maatregel die gericht is op de koelinstallatie.

Financiële steun

Er zijn heel wat maatregelen om financieel te steunen bij de renovatie:

Subsidies aan ondernemingen voor energiebesparende maatregelen
Subsidies aan ondernemingen voor energiebesparende maatregelenSubsidies aan ondernemingen voor energiebesparende maatregelen
Overzicht van de financiële steun voor de energetische renovatie van een niet-residentieel gebouw

Sancties

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap start de handhavingsprocedure:

als er 5 jaar na verkoop (en andere ) of na vestigen van erfpacht of opstalrecht geen EPC aanwezig is,
of als uit het beschikbare EPC blijkt dat er niet aan de vereiste energieprestatieniveaus is voldaan.

De gevolgen voor u:

als u de renovatieverplichting niet naleeft, riskeert u een administratieve geldboete van 500 euro tot 200.000 euro.
de boete heft de verplichting niet op: het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap legt meteen een nieuwe termijn vast waarbinnen u aan de verplichting moet voldoen.

Wetgeving

Toepassingsgebied renovatieverplichting niet-residentiële gebouwen: Energiebesluit artikel 9.3.1(opent in nieuw venster)
Uitzonderingen: Energiebesluit artikel 9.3.2(opent in nieuw venster)
Sancties: Energiedecreet artikel 13.4.9/1(opent in nieuw venster)
Definities
- Definitie niet-residentieel: Energiebesluit artikel 1.1.1, 72°/0/1 (opent in nieuw venster)
- Definitie kleine niet-residentiële eenheid: Energiebesluit artikel 1.1.1, 60°/1(opent in nieuw venster)
- Definitie hoofdbestemming: Energiebesluit artikel 1.1.1, 47°/2/1(opent in nieuw venster)
- Definitie gebouweenheid: Energiedecreet artikel 1.1.3, 56°/0(opent in nieuw venster)

Renovatieverplichting voor kleine niet-residentiële gebouwen

Minimaal maatregelenpakket

Dakisolatie

Beglazing

Verwarming

Koeling

Minimaal energielabel

Situaties waarvoor de renovatieverplichting geldt

Bijzondere situaties

Minimaal maatregelenpakket

Minimaal energielabel

Wanneer is de hoofdbestemming ‘niet-residentieel’?

Voorbeelden

Wetgeving

Informatieverplichting voor verkoper en notaris

Situatie als huurder

Financiële steun

Sancties

Wetgeving

Contact

Ook interessant