Voor overdrachten die verlopen via een splitsing of fusie moet de notaris slechts beperkte informatieverplichtingen en -formaliteiten naleven. Om de registratie van die overdrachten efficiënt te organiseren en de tegenstelbaarheid van de overdrachten te garanderen, ontwikkelden de FOD Financiën en het agentschap Wonen In Vlaanderen een sjabloon waarin u de gegevens over de over te dragen onroerende goederen kunt opnemen. Het is dit document dat de notaris als bijlage bij de fusie- of splitsingsakte zal hechten.

Het sjabloon is geïndividualiseerd per SHM en woonmaatschappij. U vindt uw sjabloon via Documentenportaal Woningbouw > Vastgoedinformatie > Kadastrale uittreksels i.f.v. herstructurering (u logt in met uw Woonnetaccount). In de handleiding vindt u belangrijke informatie over het sjabloon. We raden u aan deze zeker te lezen. Download de handleiding(PDF bestand opent in nieuw venster).

Hierbij vindt u het sjabloon waarmee een lokaal bestuur bij Vlabel een schatting van de sociale venale waarde kan aanvragen(Excel bestand opent in nieuw venster) voor sociale huurwoningen die ze wenst over te dragen aan een WM.

Het ingevulde sjabloon moet het lokaal bestuur per e-mail versturen naar schatting.woonmaatschappij@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie).

Voor vragen over het invullen van het sjabloon kan het lokaal bestuur terecht bij Manfred Verdonck van Vlabel. Bedoeling is dat het lokaal bestuur haar vraag en telefoonnummer e-mailt naar manfred.verdonck@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie) (Vlabel), die dan vervolgens zal antwoorden en/of terugbellen.

Belangrijk tot slot is dat het sjabloon aan wijzigingen onderhevig kan zijn. Het is daarom belangrijk dat het lokaal bestuur voor het invullen van het sjabloon steeds de meest recente versie raadpleegt op de website.

Wonen in Vlaanderen paste begin augustus 2023 haar eerder ter beschikking gestelde model van beheersovereenkomst voor woonmaatschappijen(Word bestand opent in nieuw venster) licht aan, in die zin dat de beëindigingsclausule werd vervangen door een schadebeding, expliciet wordt gesteld dat ook een driemaandelijkse rapportering mogelijk is (indien dit de voorkeur geniet t.o.v. maandelijkse rapportering), en voorzien wordt in een bepaling over de bescherming van persoonsgegevens alsook het toepasselijk recht en bevoegde rechtbank. Daarnaast stelde Wonen in Vlaanderen ook een model van beheersovereenkomst op specifiek voor de lokale besturen(Word bestand opent in nieuw venster).

Opgelet: tot de volledige inwerkingtreding van het CIR kan u in de overeenkomst ook een extra paragraaf opnemen over het inschrijvingsregister van eigenaars.
U kunt daarvoor één van de volgende wettelijk bepaalde mogelijkheden kiezen:

De beheerder zal het inschrijvingsregister van de eigenaar behouden naast zijn eigen inschrijvingsregister. Het huurpatrimonium van de eigenaar wordt afzonderlijk beheerd naast het huurpatrimonium van de beheerder en voor beide zal een eigen inschrijvingsregister worden bijgehouden voor de toewijzing van de onroerende goederen aan de kandidaat-huurders. De beheerder laat toe dat kandidaat-huurders zich inschrijven op beide registers of op één van de registers afzonderlijk. De beheerder beslist zelf of de eigen kandidaat-huurders worden aangeschreven om zich kandidaat te stellen voor de woningen uit het huurpatrimonium van de eigenaar.

(of)

De beheerder zal het inschrijvingsregister van de eigenaar opnemen in zijn eigen inschrijvingsregister. Daarbij zal hij beide patrimonia beheren als een geheel en geen afzonderlijke registers hanteren voor de toewijzing van de onroerende goederen aan de kandidaat-huurders. Beide inschrijvingsregisters worden samengevoegd overeenkomstig artikel 6 van het ministerieel besluit van 30 juli 2008 tot bepaling van nadere regels voor het vaststellen, de wijze van bijhouden, de inhoud en het actualiseren van het inschrijvingsregister voor kandidaat-huurders. Bij het einde van deze overeenkomst zullen de beheerder en de eigenaar het samengevoegde inschrijvingsregister opnieuw uitsplitsen in twee inschrijvingsregisters. Er zal aan iedere kandidaat-huurder gevraagd worden of hij opgenomen wil worden in het inschrijvingsregister van de eigenaar, in het inschrijvingsregister van de beheerder of in beide inschrijvingsregisters.

Wonen in Vlaanderen stelde een modelprotocol op dat de doorgifte van persoonsgegevens mogelijk maakt(Word bestand opent in nieuw venster), naar aanleiding van de herstructurering of de overdracht bij de totstandkoming van woonmaatschappijen. In het draaiboek woonmaatschappijen(opent in nieuw venster) leest u wanneer dergelijke overeenkomst noodzakelijk is en waar u rekening mee moet houden bij het sluiten van dergelijke overeenkomst. Opgelet: het gaat om een model! De partijen moeten dus alle bepalingen van dit model in concreto beoordelen, omdat er naargelang de concrete situatie verschillen zullen zijn.

Als uw DPO zelf een modeldocument hanteert, dan kunt u dat uiteraard ook gebruiken. De DPO moet tenslotte zijn advies geven over het protocol.

De decreetgever drukte de voorkeur uit dat alle overdrachten van onroerende goederen in het kader van de vorming van de woonmaatschappijen tegen een vergoeding in aandelen (via herstructurering) verlopen. Dit is echter niet in alle situaties mogelijk. In zo’n geval kan worden afgeweken van de preferente overdrachtswijze en kan de overdracht via een verkoop gebeuren.

Wanneer u voor de vorming van de woonmaatschappij onroerende goederen verwerft en daarbij afwijkt van de voorkeurspiste (namelijk de overdracht via herstructurering), moet u aan uw financieel adviseur advies vragen over de financiële impact van deze verwerving. U vraagt dit advies via financieelbeheer.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie).

U vraagt dit advies minstens 8 weken voordat u (via het projectportaal) de vastlegging van een financiering (lening of eigen middelen) op het jaarbudget voor een verwerving wenst aan te vragen. Verwerft u onroerende goederen van een lokaal bestuur tegen maximaal de sociale venale waarde (geschat door Vlabel) of onroerende goederen van het Vlaams Woningfonds? Dan vraagt u dit advies minstens 2 weken voordat u de vastlegging van de financiering wil aanvragen.

Vraagt u dit advies niet, dan kunt u geen aanvraag tot opname van financiering op het jaarbudget indienen.

Om de financiële beoordeling te kunnen maken, moet u de financieel adviseur documenten bezorgen. U leest hier meer over in dit schema(Excel bestand opent in nieuw venster) en in de leidraad hieronder.

Wonen in Vlaanderen maakte een leidraad bij de aan- en verkoop van onroerende goederen in het kader van de vorming van de woonmaatschappijen(PDF bestand opent in nieuw venster) op waarin u leest over de volgende aandachtspunten, opgesplitst al naargelang de actor die overdraagt (lokaal bestuur, WM of Vlaams Woningfonds):

• de over te dragen onroerende goederen
• de prijsbepaling
• de voorbereiding van de akte
• de aanvraag van de financiering
• de ondertekening van de akte
• de aandachtspunten na de ondertekening van de akte

Belangrijk: de leidraad wordt bijgewerkt in geval van wijzigende regelgeving. Raadpleeg daarom steeds de meest recente versie op de website.