Vaak gestelde vragen over sociale huur geldig vanaf 1 januari 2024
Inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden
Wie kan zich inschrijven voor een sociale huurwoning? Wie kan er na inschrijving een woning toegewezen krijgen?
U stelt vast dat een kandidaat-huurder of een huurder ambtshalve geschrapt is uit het bevolkingsregister. Dit betekent dat deze persoon geen officieel adres meer heeft in de gemeente. Wat u moet doen, verschilt voor een kandidaat en een huurder.
Een kandidaat pas schrappen bij toewijzing
U kunt een kandidaat-huurder niet automatisch schrappen. Dit kunt u alleen als u deze kandidaat een woning wil toewijzen en de kandidaat het best gerangschikt is. Is hij dan nog altijd niet ingeschreven is in het bevolkingsregister, dan kunt u hem schrappen.
De kandidaat voldoet dan niet aan de toewijzingsvoorwaarden.
Zou de kandidaat de woning toch niet gekregen hebben, dan blijft hij op de wachtlijst staan (art. 6.8 2° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
De kandidaat-huurder kan zich eventueel nog in regel stellen tussen het aanbod en de aanvaarding van het aanbod.
Huurder krijgt eerst de kans opnieuw te domiciliëren
U geeft een huurder eerst de kans zich opnieuw in te schrijven in het bevolkingsregister. Gedomicilieerd zijn is namelijk een huurdersverplichting. Als hij weigert of als dat onmogelijk is, mag u de huurovereenkomst opzeggen
art. 6.20, §3, 1e lid 2° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
art. 6.33 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Ja, ook voor kinderen (jonger dan vijfentwintig jaar) die minder dan acht dagen per maand in de sociale woning verblijven, zal de woning aangepast moeten zijn aan de fysieke handicap van dit kind.
In principe zou u geen rekening mogen houden met personen die minder dan acht dagen per maand in de woning verblijven aangezien ze op basis van de achtdagenregel niet beschouwd worden als gezinsleden.
Maar daartegenover staat de specifieke regeling voor kinderen die geplaatst zijn of voor wie de kandidaat-huurder of een gezinslid een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven (art. 6.16 4de lid, BVCW(opent in nieuw venster)). Voor het bepalen van de rationele bezetting bij de aanvang van de huurovereenkomst wordt met die kinderen wel rekening gehouden, tenzij de kandidaat-huurder van dat recht afziet. Met andere woorden voor kinderen jonger dan vijfentwintig jaar die minder dan acht dagen per maand in de woning verblijven, zal de woning ook aangepast moeten zijn aan een mogelijke fysieke handicap of beperking van het kind.
Voor andere personen die minder dan acht dagen in de sociale woning verblijft en een ernstige handicap heeft, niet mee voor deze voorrangsregel.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Kunt u een koppel inschrijven als dit koppel bestaat uit een meerderjarige en een minderjarige?
Als koppel moeten ze samen voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden, dus ook aan de leeftijdsvoorwaarde. Een persoon moet 18 jaar zijn om zich te kunnen inschrijven voor een sociale woning. Op deze leeftijdsvoorwaarde zijn er wel twee uitzonderingen:
- Een minderjarige kan zich inschrijven als hij ontvoogd werd
- Of zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst of een OCMW
Voor het tweede punt is het wel belangrijk dat de begeleiding van de minderjarige zich minimaal richt tot de aspecten die met het behoud van de woonst te maken hebben, zoals het ondersteunen, trainen en aanleren van woonvaardigheden (onderhoud van de woning, relaties met buren, budgetbegeleiding, …). Woonbegeleiding moet dus zeker aan bod komen in deze begeleiding. Als het OCMW of de erkende dienst zo’n attest kan afleveren, dan kan de minderjarige ingeschreven worden.
Wat als de minderjarige niet voldoet aan deze uitzonderingen?
Als de minderjarige niet voldoet aan deze uitzonderingen en dus geen ontvoogde minderjarige is of geen minderjarige persoon is die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst of door een OCMW, dan kan deze minderjarige niet mee worden ingeschreven als een kandidaat-huurder.
De minderjarige is dan een bijwoner in deze kandidatuur. Van zodra de minderjarige de leeftijd van 18 jaar bereikt, kan de kandidaat-huurder hem/haar erkennen als feitelijke partner en kunt u hen samen aftoetsen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden. Als ze samen voldoen, dan zijn beiden kandidaat-huurders.
Als ze samen niet voldoen, dan kan de partner de sociale woning niet mee gaan bewonen als duurzame bijwoner. U eist dan best een verklaring op eer dat de partner de woning niet mee zal bewonen.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Bij een splitsing waarbij beide partners de inschrijving willen behouden, wordt het oorspronkelijk dossiernummer GESCHRAPT en krijgen ze BEIDE een nieuw dossiernummer met de laatste volgnummers van die dag.
Bv. dossier 2023.04.19.001 wordt geschrapt en ze krijgen beiden een nieuw dossiernummer bv. 2023.04.19.008 en 2023.04.19.009.
Zo behouden ze hun individuele wachttijd en wordt er geen onderscheid meer gemaakt tussen referentiehuurders en partners (wat in de geest van de regelgever is). Er wordt alfabetisch bepaald (met achternaam) wie dan het eerstvolgende volgnummer van die dag krijgt.
Dit is het scenario waarbij beide initiële kandidaat-huurders zijn (dus samen inschreven vanaf start).
Wat als de partner later aan het dossier werd toegevoegd?
Wanneer het gaat om partners die later werden toegevoegd, geldt dezelfde regel. Het oorspronkelijk dossier wordt geschrapt, de aanvrager krijgt een nieuw dossiernummer met laatste volgnummer van zijn/haar dag van inschrijving en de partner krijgt een nieuw dossiernummer met het laatste volgnummer van de dag waarop zij/hij werd toegevoegd aan het dossier van de aanvrager. Hier ook in de geest van behoud individuele wachttijd. Hier wordt er dus niet naar alfabet gekeken, dit is enkel wanneer ze samen initieel kandideerden.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een kind dat niet gedomicilieerd is bij de kandidaat-huurder, maar er wel op regelmatige basis verblijft, is een persoon ten laste. De inkomensgrens is hierdoor hoger. De kandidaat-huurder kan bewijzen dat het kind op regelmatige basis bij hem verblijft door een formele beslissing. Dat is bv. een uitspraak van een jeugdrechter, een regelingsakte, een vonnis, een gehomologeerde overeenkomst, … Als dit niet mogelijk is, volstaat een verklaring op erewoord van beide ouders. Deze verklaring moeten de ouders zowel op het moment van inschrijving, als op het moment van toewijzing afleggen.
Pleegkinderen en stiefkinderen kunt u ook als persoon ten laste beschouwen.
Dit schema (PDF bestand opent in nieuw venster)over de categorieën bewoners geeft u verdere verduidelijking.
Art. 6.13 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
ADL-woningen zijn sociale huurwoningen die aangepast en uitgerust zijn om de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) en het zelfstandig wonen van personen met een handicap te ondersteunen. Een ADL-woning is verbonden met een ADL-centrum. Een kandidaat-huurder die zich wil inschrijven voor een ADL-woning moet een zorgovereenkomst afsluiten met de zorgverlener uit het ADL-centrum.
Er zijn uitzonderingen op de inkomens- en eigendomsvoorwaarde mogelijk voor kandidaat-huurders die zich willen inschrijven voor een ADL-woning.
Art. 6.12(opent in nieuw venster), 6.14(opent in nieuw venster), 6.17(opent in nieuw venster) en 6.44(opent in nieuw venster) in het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Neen. U houdt enkel rekening met een medisch attest. Dit attest moet zich ook effectief uitspreken over medische zaken. U hoeft geen rekening te houden met een medische verklaring die geen medische inhoud bevat.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja. Tenzij ze op de taalfaciliteiten een beroep willen doen voor een woning in een rand– of faciliteitengemeente.
U leest hierover meer in het arrest van het Grondwettelijk Hof van 10 juli 2008(PDF bestand opent in nieuw venster) en het advies van de Vaste Commissie voor Taaltoezicht(opent in nieuw venster) van 20 april 2012.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Bijwoners worden niet afgetoetst aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden omdat ze bij toewijzing geen persoonlijk woonrecht krijgen.
Een bijwoner kan in het centraal inschrijvingsregister geschrapt worden door zichzelf of de kandidaat-huurder(s).
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Erkende vluchtelingen of subsidiair beschermden zijn vrijgesteld. Zij kunnen dit aantonen via hun verblijfsstatuut.
Onroerend bezit van erkende vluchtelingen in oorlogsgebied verhindert niet dat zij in België wel woonbehoeftig zijn. Hierbij gaat het over overmacht. Dit is een onvoorzienbare en onvermijdbare gebeurtenis die onafhankelijk is van de wil van de betrokkene en die een onoverkomelijk beletsel vormt voor de nakoming van zijn verbintenis.
Overmacht hangt vast aan verblijfsstatuut
De overmacht wordt niet gekoppeld aan de herkomst uit een oorlogsgebied, maar aan het verblijfsstatuut van de betrokkene, die maakt dat hij niet kan terugkeren naar zijn land van herkomst. Erkende vluchtelingen kunnen zich ook niet richten tot hun eigen ambassade om officiële documenten te krijgen over hun eventueel onroerend bezit omdat de banden met het land van herkomst zijn verbroken.
Bij terugkeer naar herkomstland
Als de erkende vluchteling toch zou terugkeren naar zijn land van herkomst, zou dat erop kunnen wijzen dat hij geen vervolging meer vreest. Hij loopt dan het risico dat België zijn erkenning als vluchteling intrekt. Als dit gebeurt, geldt de uitzondering niet meer en zal hij zich dan moeten ontdoen van zijn eigendom.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja, een huurder kan zich altijd kandidaat stellen voor een andere woning. Hij hoeft zijn keuze niet te motiveren. Dit geldt ook wanneer zijn woning voldoet aan de rationele bezetting.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Een koppel woont wettelijk samen en heeft een woning in volle eigendom. Deze woning valt onder de uitzonderingen uit art. 6.14, tweede lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). Zij beëindigen de wettelijke samenwoonst en willen zich elk apart inschrijven voor een sociale huurwoning.
Kunt u hen inschrijven?
Ja. Een kandidaat mag, samen met zijn ex-partner, een woning of bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig in erfpacht, opstal of vruchtgebruik hebben.
De kandidaat moet de eigendom wel verkopen één jaar na toewijzing. Als hier billijke redenen voor zijn, kunt u deze termijn verlengen tot maximaal vijf jaar.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Als een huurder gegronde redenen kan aanvoeren, kan hij u vragen om de termijn te verlengen (art. 7.48 §2 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
U heeft de autonomie om te oordelen over deze redenen. Bent u van oordeel dat er geen gegronde redenen voorhanden zijn, dan moet u uw beslissing kunnen motiveren. De toezichthouder kan optreden als hij vaststelt dat uw beslissing onredelijk is.
Volgende situaties kunnen aanleiding geven tot uitstel (let op: dit is een niet-limitatieve lijst):
- Een vereffening/verdeling is lopende bij de notaris. Het voorbije jaar zijn er grote vorderingen gemaakt. Voor een afronding verklaart de notaris dat er meer tijdig nodig is.
- De huurder stelt zijn woning, samen met de andere mede-eigenaars, te koop. Het voorbije jaar zijn er ernstige inspanningen geleverd om de verkoop te doen doorgaan, maar voor een afronding is er meer tijdig nodig.
- De rechter stelde in een vonnis dat de huurder voor vijf jaar in onverdeeldheid mag blijven.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Bijwoners worden niet afgetoetst aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden. De onroerende bezitsvoorwaarde geldt dus niet voor hen.
Art. 6.40 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja. Een minderjarige die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst, kan zich inschrijven voor een sociale huurwoning (art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)), net als een minderjarige die ontvoogd is.
Inschrijving
De wachttijd om een begeleidingstraject te kunnen starten, loopt vaak op. Bij de inschrijving is het voldoende dat de kandidaat-huurder zich aanmeldde bij een erkende begeleidingsdienst.
Toewijzing
Bij toewijzing moet de begeleiding kunnen starten.
Heeft de kandidaat de wachttijd nog niet doorlopen? Dan kan hij u vragen om tijdelijk geen aanbod te ontvangen. U bepaalt, samen met de kandidaat, tot wanneer u hem geen woning meer aanbiedt. De kandidaat kan in deze periode op ieder moment vragen om opnieuw in aanmerking te komen voor een sociale woning. Na de einddatum van deze periode kan eventueel een evaluatie volgen.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
De wetgeving op het taalgebruik in bestuurszaken legt vast in welke taal de overheid moet communiceren met haar burgers. Met overheid bedoelt deze wet niet alleen de overheidsdiensten (bv. gemeentebesturen), maar ook bedrijven en personen die in het algemeen belang en in opdracht van de overheid optreden. Hieronder vallen de sociale verhuurders.
Wat betekent dit voor u als sociale verhuurder?
Verhuurt u woningen in één van de faciliteitengemeenten, dan kan de inwoner van deze gemeente u vragen om in het Frans te communiceren. U kan hier aansluitende informatie terugvinden.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een kandidaat-huurder kan bij inschrijving het type, de ligging en de maximale huurprijs aangeven voor woningen waarvoor hij in aanmerking wilt komen. De voorkeur van de kandidaat-huurder mag niet leiden tot een te beperkte keuze, tenzij de kandidaat-huurder gegronde redenen kan aanbrengen die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid.
Oordeelt u dat de voorkeur over een te beperkt aandeel van het patrimonium gaat of leidt de voorkeur ertoe dat een toewijzing onmogelijk wordt? Dan kan u de KH verzoeken om zijn keuze uit te breiden. U doet dit per brief met een reactietermijn termijn van min. 15 kalenderdagen.
Reageert de KH niet, dan wordt hij ingeschreven voor alle sociale woningen binnen het patrimonium van de woonmaatschappij die hij rationeel kan bezetten.
Let op: U kunt uw kandidaat-huurder niet verplichten om te kandideren voor gemeenten waar hij lokale binding heeft. Zolang zijn keuze niet te beperkt is, mag hij zich inschrijven in gemeenten waar hij geen lokale binding heeft.
Art. 6.6 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja. Als het Commissariaat-generaal voor de vluchtelingen en de staatlozen of de Raad voor vreemdelingenbetwistingen (beroepsinstantie tegen beslissing van het CGVS) de vluchtelingenstatus of de subsidiaire bescherming toekent, moet de betrokkene zich aanmelden bij het gemeentebestuur waar hij gevestigd is, met het bewijs van de erkenning. De ambtenaar van de gemeente gaat vervolgens op basis van het bewijs van erkenning over tot de inschrijving in het vreemdelingenregister.
De erkenning door het Commissariaat-generaal voor de vluchtelingen en de staatlozen of de Raad voor vreemdelingenbetwistingen brengt direct wettelijke gevolgen met zich mee. De betrokkene kan zich op basis van het bewijs van erkenning inschrijven voor een sociale huurwoning. Om een sociale woning te kunnen worden toegewezen, moet hij wel daadwerkelijk zijn ingeschreven in het vreemdelingenregister.
Art. 6.8 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Boek VIII van het Nieuw Burgerlijk Wetboek somt de toegelaten bewijsmiddelen op.
Deze bewijsmiddelen zijn: het schriftelijk bewijs, het bewijs door getuigen, de vermoedens, de bekentenis van partijen en de eed.
Deze bewijsmiddelen, behalve de eed, komen in aanmerking om de gezinssamenstelling te bepalen.
Boek VIII van het Nieuw Burgerlijk Wetboek(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja. Deze eigendom is immers geen ‘woning’. Een woning is elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande.
Art. 1.3 66° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja. Voor de uitvoering van artikel 6.38 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen bepaalt artikel 3 van het MB, houdende uitvoering van een aantal bepalingen van boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, van 21 december 2007 welke beroepsmatige, medische en persoonlijke redenen rechtvaardigen dat een huurder nog niet voldoet aan het taalkennisvereiste.
Een gebrek aan reguliere kinderopvang is één van de negen geldige persoonlijke redenen.
Art. 6.38 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Neen. De opvang van vluchtelingen en asielzoekers is een federale bevoegdheid.
Een kandidaat-huurder die bij inschrijving in het wachtregister staat én een erkende vluchteling is met een positieve beslissing kan zich wel al inschrijven.
Op het moment van toewijzing moet deze kandidaat-huurder wel al ingeschreven zijn in het vreemdelingenregister. Anders voldoet deze niet aan de toelatingsvoorwaarde.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Het kan dat de huidige situatie van de (kandidaat-)huurder niet overeenstemt met de elektronische beschikbare informatie. Het updaten van de elektronische gegevens kan wat tijd in beslag nemen. Dit kan leiden tot onjuiste informatie over de (kandidaat-)huurder. Als de (kandidaat-)huurder met een attest aantoont wat zijn werkelijke situatie is, moet u aan het attest prioriteit geven. U moet dit dan wel controleren door de verstrekker van dit attest te contacteren.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Neen. Een compromis is niet tegenstelbaar aan derden. De notaris moet de akte eerst verlijden. Pas dan is de eigendomsoverdracht bindend voor uw woonmaatschappij en ten aanzien van iedereen. De kandidaat-huurder voldoet dus pas aan de eigendomsvoorwaarde, als de akte verleden is.
Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja, maar dit is afhankelijk van de locatie van die woning.
Kandidaat-huurders moeten bij inschrijving en toewijzing voldoen aan de eigendomsvoorwaarde.
Zo mogen de personen die zich inschrijven:
- geen woning of perceel, bestemd voor woningbouw, volledig of gedeeltelijk in volle eigendom hebben
- geen volledig of gedeeltelijk recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een woning of perceel, bestemd voor woningbouw hebben
- geen woning die of perceel, bestemd voor woningbouw, dat volledig of gedeeltelijk in erfpacht of opstal is gegeven, hebben
- geen woning die of perceel, bestemd voor woningbouw, dat ze volledig of gedeeltelijk zelf in vruchtgebruik hebben gegeven, hebben
- geen zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder zijn van een vennootschap waarin ze zakelijke rechten hebben
Artikel 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Sommige woningen moet u niet in aanmerking nemen voor de eigendomsvoorwaarde.
Zo telt een (vakantie)woning in een ruimtelijke bestemmingszone in België waar wonen niet is toegelaten, niet mee.
Na toewijzing moet de kandidaat zijn woning dan ook niet verkopen of wegschenken.
Artikel 6.14, tweede lid, 4° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Neen. U kunt de inschrijving niet schrappen. U kunt best een klacht indienen bij de politie.
En wat met een huurder die verbaal agressief is tegenover huurders?
U kunt een gesprek aangaan met de huurder en hiervoor beroep doen op diensten zoals burenbemiddeling.
Als de huurder dit gedrag blijft aantonen kunt u een verzoeningszitting bij de vrederechter voorstellen.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Het volstaat dat één iemand van de kandidaat-huurders niet langer samen wilt kandideren om de kandidatuur te ontdubbelen.
De kandidaat-huurders kunnen de splitsing van de kandidatuurzelf aanpassen via het CIR of die aanpassing vragen aan de primaire verhuurder.”
art. 6.7, §2 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Het kan dat de huidige situatie van de (kandidaat-)huurder niet overeenstemt met de elektronische beschikbare informatie.
Het updaten van de elektronische gegevens kan wat tijd in beslag nemen.
Dit kan leiden tot onjuiste informatie over de (kandidaat-)huurder.
Als de (kandidaat-)huurder met een attest aantoont wat zijn werkelijke situatie is, moet u aan het attest prioriteit geven.
U moet dit dan wel controleren door de verstrekker van dit attest te contacteren.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een kandidaat-huurder schrijft zich in voor een woning volgens de gezinssamenstelling (rationele bezetting).
Bij een gezinshereniging schrijft de kandidaat-huurder zich in op basis van de gezinssamenstelling na hereniging.
Gezinshereniging is de situatie waarbij de Dienst Vreemdelingenzaken (DVZ) gezinsleden uit het buitenland de toestemming geeft om hun gezin in België te vervoegen.
Het maakt daarbij niet uit of het om de kinderen of de ouders gaat.
Procedure:
- De kandidaat-huurder vult op het ogenblik van de inschrijving de gegevens in van de leden van het gezin waarvoor een aanvraag tot gezinshereniging is ingediend of zal worden ingediend.
- Als voor toewijzing de gezinshereniging nog niet plaatsvond, kijkt u naar de gezinssamenstelling op dat moment. Als de gezinsleden later komen bijwonen, krijgen zij voorrang binnen pijler 4.
Art. 6.3/3 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Bij inschrijving van een kandidaat-huurder merkt u in de Kruispuntbank Sociale Zekerheid dat deze persoon over een blote of naakte eigendom beschikt. De KSZ geeft dit aan als BE.
Een blote eigendom vormt geen probleem voor de onroerende bezitsvoorwaarde als de kandidaat-huurder deze kosteloos verwierf. Dit is meestal via een erfenis. Daarnaast mag de (kandidaat-)huurder niet zelf het vruchtgebruik hebben afgestaan.
Wanneer een kandidaat-huurder met een blote eigendom huurder wordt, moet hij/zij de eigendom niet binnen het jaar na toewijzing vervreemden.
Hetzelfde geldt voor partners die na de start van de huurovereenkomst komen bijwonen.
Voorlopig moet de (kandidaat-)huurder dit bewijzen met een verklaring op eer. Een model van deze verklaring op eer vindt u op de afgeschermde documentenpagina voor inschrijven en toewijzen (inloggen vereist).
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Wat is het recht van bewoning?
Het recht van bewoning is een zakelijk recht met een persoonlijk karakter. Met dit recht kan hij en zijn gezin een woning of appartement bewonen.
Een recht van bewoning wordt ook weleens een mini-vruchtgebruik genoemd: het is vergelijkbaar met vruchtgebruik, maar het is minder verregaand. Zo mag iemand met een recht van bewoning de woning of het appartement niet verhuren. Een vruchtgebruiker kan dat wel.
Een recht van bewoning is, in tegenstelling tot vruchtgebruik, onverdeelbaar: je hebt het volledig recht van bewoning of je hebt het niet. Het recht van bewoning eindigt op het moment dat de rechthebbende zijn woning verlaat en de sociale huurwoning betrekt. Het wordt dan gezien als een eenzijdige afstand door de titularis.
Voldoet hij aan de eigendomsvoorwaarde?
Een kandidaat mag, samen met zijn gezinsleden, geen woning of bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom (VE) of volledig in vruchtgebruik (VG) hebben (art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Heeft iemand een recht van bewoning, dan voldoet hij aan de eigendomsvoorwaarde.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja, hij kan zich alleen inschrijven.
U kunt de wettelijke samenwoner aanzien als iemand die op het ogenblik van de inschrijving nog samenwoont met uw kandidaat-huurder, maar duidelijk de sociale woning niet mee gaat betrekken. Hierdoor moet u de wettelijke samenwoner niet als een gezinslid beschouwen bij het toetsen van de voorwaarden. Dit geldt ook bij toewijzing.
art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Elke kandidaat-huurder moet bij inschrijving en toewijzing voldoen aan de eigendomsvoorwaarde.
Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Overmacht
Als een kandidaat-huurder erkend is als vluchteling of de subsidiaire beschermingsstatus geniet en eigendom heeft in zijn land van herkomst, dan beschouwt u de situatie als een vorm van overmacht. Bij overmacht gaat het om een onvoorzienbare en onvermijdbare gebeurtenis onafhankelijk van de wil van de kandidaat-huurder. Overmacht vormt een onoverkomelijk beletsel voor de nakoming van zijn verbintenis.
Zolang de persoon erkend is als vluchteling of de subsidiaire beschermingsstatus geniet, kan hij in principe niet terugkeren naar zijn land van herkomst. U moet deze eigendom niet in aanmerking nemen voor de eigendomsvoorwaarde.
Gewijzigde beschermingsstatus
Bij een opheffing of intrekking van de beschermingsstatus geldt de uitzondering niet meer. De (kandidaat-)huurder zal zijn eigendom dan moeten vervreemden.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Dat hangt af van de stedenbouwkundige bestemming. Een kandidaat mag, samen met zijn gezinsleden, geen woning of perceel bestemd voor woningbouw volledig of gedeeltelijk in volle eigendom (VE) of volledig in vruchtgebruik (VG) hebben. Dit is één van de inschrijvingsvoorwaarden.
Aard van het perceel
De administratie van de FOD Financiën (AADP) kent aan onbebouwde percelen een aard toe. Dit kan zijn: bouwland, bouwgrond, weiland, bos, tuin, … De aard zegt iets over hoe dit perceel gebruikt wordt. Enkel bij de aard ‘bouwgrond’ is er een verantwoordingsstuk aanwezig, zoals bijvoorbeeld een omgevingsvergunning.
Meer informatie over de aard van een perceel leest u in het Cadnetdocument(PDF bestand opent in nieuw venster).
Stedenbouwkundige bestemming
De aard van het perceel staat vaak los van de stedenbouwkundige bestemming. De stedenbouwkundige bestemming regelt welke activiteiten zijn toegestaan. Dit kan zijn: wonen, bos, economie, landbouw, …
Het is perfect mogelijk dat een perceel omschreven staat als ‘weiland’, maar op basis van bestemmingsplannen kan dienen voor woningbouw. Dan voldoet de kandidaat-huurder niet aan de eigendomsvoorwaarde.
Via Geopunt(opent in nieuw venster) kunt u meer informatie krijgen over de stedenbouwkundige bestemming. Twijfelt u of een perceel bestemd is voor woningbouw, dan kan de dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente uitsluitsel geven.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Minderjarige kinderen worden niet afgetoetst aan de inschrijvings– en toelatingsvoorwaarden. Het zijn enkel de (potentiële) kandidaat-huurders die moeten voldoen, bijwoners niet
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Vanaf 1 november 2017 maakt de taal- en inburgeringsbereidheid plaats voor de taalkennisvereiste. Nieuwe huurders moeten één jaar nadat zij huurder zijn geworden over een basistaalvaardigheid Nederlands (niveau A1) beschikken.
Vanaf 1 januari 2023 wijzigde het niveau van de taalkennis naar niveau A2 van het Europees Referentiekader voor Moderne Vreemde Talen. Alleen huurders met wie u een huurovereenkomst sluit vanaf die datum moeten hieraan voldoen. Huurders met een oudere huurovereenkomst (vanaf 1 november 2017) volstaan nog steeds met een niveau A1.
Huurdersverplichting
De taalkennisvereiste is een huurdersverplichting. U kunt een inschrijving, toewijzing of toetreding dus niet weigeren omdat een kandidaat-huurder niet voldoet aan de kennis van het Nederlands.
Informatieplicht
Heeft de kandidaat (nog) niet voldoende kennis van het Nederlands? Dan informeert u hem expliciet dat hij dit na één (of twee jaar) sociaal huren wél moet hebben. Bij inschrijving bezorgt u de kandidaat de contactgegevens van de organisaties die het Vlaamse integratie- en inburgeringsbeleid uitvoeren. Informeer de kandidaat mondeling en schriftelijk via het inschrijvingsbewijs.
Voldoet de kandidaat bij toewijzing niet aan de taalkennisvereiste, dan kunt u hem opnieuw informeren. We beschouwen deze ondersteuning als een basisbegeleidingstaak, zoals vermeld in art. 6.35 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Toewijzen van sociale woningen
Aan wie wijst de sociale verhuurder welke woning toe?
Wat is een begeleidingsovereenkomst?
Een begeleidingsovereenkomst is een overeenkomst tussen een (kandidaat)huurder en een welzijns- of gezondheidsvoorziening. Dit contract bevat begeleidende maatregelen die de (kandidaat-)huurder ondersteunen.
Let op: voor de basisbegeleidingstaken blijft u als sociale verhuurder zelf verantwoordelijk.
Artikel 6.24, §4 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) stelt dat u een toewijzing afhankelijk kan maken van een begeleidingsovereenkomst.
De Vlaamse Regering bepaalt wanneer dit kan bij het afsluiten van een nieuw huurcontract:
- Als u een reden heeft om de toewijzing te weigeren (art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Is die reden niet aanwezig, dan kunt u geen begeleidende maatregelen opleggen. U kunt enkel in de onderstaande gevallen een begeleidingsovereenkomst verplicht opleggen:
- Als het gaat om een ex-huurder wiens huurovereenkomst werd beëindigd omdat hij ernstig of blijvend tekortschoot in zijn huurdersverplichting: dan kunt u eisen dat hij eerst een begeleidingsovereenkomst ondertekent met een erkende welzijnsdienst. Deze begeleidingsovereenkomst vormt dan een deel van zijn huurdersverplichtingen: als hij zijn plichten niet nakomt uit de begeleidingsovereenkomst, dan voldoet hij ook niet aan zijn huurdersverplichtingen (zie art. 6.33, eerste lid, 2° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
- Als het gaat om een ex-huurder die nog schulden heeft (schulden bij andere verhuurders of instanties buiten beschouwing gelaten). Hier gelden ook een aantal regels (zie ook art. 6.24, tweede lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
- Als het een zittende huurder betreft, die wil muteren naar een andere woning, maar die ernstig of blijvend tekortschiet in zijn huurdersverplichtingen (art. 6.20 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
- Het gaat om een kandidaat-huurder, die nooit eerder een huurder is geweest bij uw woonmaatschappij, die behoort tot de doelgroep van het lokaal toewijzingsreglement (zie art. 6.29, §3 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
- Het gaat om een kandidaat-huurder, die nooit eerder een huurder bij jullie WM is geweest, die een ernstige bedreiging vormt voor de fysische en psychische integriteit van de bewoners. Je zal wel goed moeten kunnen motiveren waarom je deze beslissing neemt, waarom een doorverwijzing naar bepaalde welzijnsdiensten niet voldoende is en een WM moet gelijkaardige dossiers/cases op dezelfde en consequente manier behandelen. Kandidaat X in de toekomst zal je op dezelfde manier moeten behandelen als kandidaat Y, die vandaag een begeleidingsovereenkomst oplegt bij toewijzing omwille van ‘bedreiging voor de fysische en psychische integriteit van de bewoners’ (zie art. 6.24, derde lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
- Bij een aanvraag tot versnelde toewijzing door een welzijns- of gezondheidsvoorziening (art. 6.24 §4 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Kunt u ook begeleidende maatregelen opleggen bij een lopende huurovereenkomst?
Ja. Dit kunt u doen om een uithuiszetting te voorkomen (zie art. 6.35 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Update: 01/01/2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
U moet niet elke weigering omwille van de kwaliteit van de aangeboden woning als gegronde weigering aanvaarden. Het is immers mogelijk dat u nog werken plant in de woning. Maar, als de kwaliteit echt te wensen overlaat bij de bezichtiging, kan u milder zijn en een eventuele weigering wel als gegrond beschouwen.
Als verhuurder wilt u de leegstand tussen twee verhuringen beperken en biedt u soms al een woning aan waarin nadien nog werken moeten gebeuren. Maar, als de woning aantoonbaar in een slechte onderhoudsstaat is of niet voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen, dan kan u van de kandidaat-huurder niet verwachten dat die door alle gebreken heen kijkt. Het is ook niet altijd zeker dat alle gebreken weggewerkt zijn als de huur start. Dus, als een kandidaat-huurder weigert en er zijn grote gebreken aan de woning, is dit een gegronde reden om te weigeren.
De inschatting van de ernst van de gebreken, en dus van de gerechtvaardigdheid van de weigering, doet u als verhuurder eerst. Als u de weigering ongegrond vindt, dan kan de kandidaat-huurder in tweede instantie de toezichthouder om een beoordeling vragen.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Versnelde toewijzingen behoren tot pijler 2 van de toewijzingen. Een contingent van 20% van de toewijzingen is voorbehouden voor de versnelde toewijzingen.
U kan na overleg in de toewijzingsraad een gemotiveerde beslissing nemen over:
- de verdeling van het percentage over de doelgroepen, vermeld in artikel 6.24, §2, eerste lid, van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster), waarbij ze de verdeling afstemt op de lokale behoeften;
- de voorwaarden om beschouwd te worden als een doelgroep als vermeld in artikel 6.25, §1, van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster),
- een voorrangsregeling binnen de doelgroepen, vermeld in artikel 6.24, §2, eerste lid, van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster), rekening houdend met de meest precaire woonbehoefte.
De beslissingen, vermeld in het eerste lid, neemt u op in het interne huurreglement.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen en ingehuurde woningen).
Neen, dat is niet voorzien als u het verhaal indient.
De toezichthouder beoordeelt uw beslissing.
Als de toezichthouder het verhaal gegrond beoordeelt, neemt u een nieuwe beslissing.
U kunt dan kiezen of u de beslissing handhaaft of wijzigt.
Art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een kandidaat-huurder moet bij toewijzing voldoen aan alle voorwaarden, waaronder de eigendomsvoorwaarde. Zo mag iemand geen woning of bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben. Zie art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) en art. 6.15 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Op deze eigendomsvoorwaarde bestaan enkele uitzonderingen. Zo kon u vroeger een kandidaat mét eigendom in het Vlaamse Gewest inschrijven en toewijzen als hij minstens 55 jaar oud was en hij zijn onaangepaste woning bewoonde. Deze uitzondering is sinds 23 december 2013 geschrapt.
Kunt u een woning toewijzen?
Voor kandidaat-huurders die nog staan ingeschreven op basis van deze overgangsbepaling, voorziet de regelgever in artikel 7.48 §2 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Zo moet u geen rekening houden met een onaangepaste woning van iemand die staat ingeschreven vóór 23 december 2013 en die op het moment van inschrijving 55 jaar oud was en die een onaangepaste woning bewoont. Wanneer de onaangepastheid is aangetoond, moet hij zijn woning dan wel binnen het jaar na toewijzing vervreemden. Deze termijn kunt u verlengen bij gegronde redenen.
Update: 01 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
In individuele gevallen en als bijzondere sociale omstandigheden dat verantwoorden, kunt u beslissen een woning versneld toe te wijzen omwille van bijzondere omstandigheden van sociale aard
Er geldt geen beperking op het aantal toewijzingen per jaar. Deze toewijzingen vallen binnen de toewijzingen in pijler 2, de versnelde toewijzingen.
U moet wel altijd een gemotiveerd dossier samenstellen.
De toezichthouder oefent specifiek toezicht uit op versnelde toewijzingen omwille van bijzondere omstandigheden van sociale aard en kan sancties opleggen als u het dossier onvoldoende motiveert. In deze motivatie houdt u rekening met de bijzondere doelstellingen van het woonbeleid:
- de realisatie van optimale ontwikkelingskansen voor iedereen
- een optimale leefbaarheid van de wijken
- het bevorderen van de integratie van bewoners in de samenleving
- het bevorderen van gelijke kansen voor iedereen
Opgelet: een versnelde toewijzing kan enkel als er een sociale huurwoning vrijkomt die voldoet aan de rationele bezetting.
art. 6.24 §2, eerste lid, 5° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 01 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
U kunt bij inschrijving rekening houden met pleeg- of adoptiekinderen voor de rationele bezetting. Door te kiezen voor een groter type woning moet een toewijzing wel mogelijk blijven. U weigert de voorkeur als die over een te beperkt aandeel van het patrimonium gaat of als die een toewijzing onmogelijk maakt (art. 6.6 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Informeer het gezin dat u deze grotere woning pas kan toewijzen nadat het pleegkind aanwezig is of de komst ervan heel concreet is.
Als WM kan dit handige schema(PDF bestand opent in nieuw venster) u verder ondersteunen.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
U schrijft een kandidaat-huurder aan voor de toewijzing van een woning.
Hij is geïnteresseerd, maar brengt niet alle documenten binnen om zijn dossier te actualiseren.
De kandidaat heeft dus wel gereageerd en hij heeft de woning niet geweigerd. Het is geen niet-reactie of weigering.
Wat zijn dan de gevolgen? Dat hangt af van welke documenten hij niet binnenbracht.
Documenten voor toelatingsvoorwaarden
U kunt de toelatingsvoorwaarden elektronisch controleren, maar het kan altijd dat u nog documenten moet opvragen (bijvoorbeeld voor het huidige inkomen, eigendom, …). Als een kandidaat deze documenten niet bezorgt, dan voldoet hij niet aan de toelatingsvoorwaarden.
Update 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Er zijn twee voorwaarden bij deze toewijzingsmogelijkheid:
- U moet in de woning geïnvesteerd hebben zodat ze aangepast is aan de huisvesting van personen met een fysieke handicap of beperking.
- De kandidaat-huurder of een van zijn gezinsleden moet aantonen dat hij deze woning nodig heeft
Er moet bij toewijzing van de woning een verband zijn tussen de specifieke kenmerken van de woning en de fysieke handicap of beperking van de bewoner.
Art. 6.17 (opent in nieuw venster)en art. 6.27 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
De gezinshereniging vindt plaats vóór de toewijzing?
U wijst de woning toe volgens de rationele bezetting van het gezin.
De gezinshereniging vindt plaats ná de toewijzing?
De kandidaat-huurder die gemeld heeft dat er een gezinshereniging werd aangevraagd komt in aanmerking voor een woning die voldoet aan de rationele bezetting van het voltallige gezin maar de gezinshereniging heeft nog niet plaatsgevonden.
Aangezien de woning niet rationeel bezet kan worden, wijst u de woning niet toe. Er wordt op dat moment gekeken naar de feitelijke gezinssamenstelling. U wijst dan een woning die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand aangepast is toe,. De kandidaat-huurder krijgt hiervoor een voorrang (art. 6.28, eerste lid 6° BVCW)
Na de gezinshereniging wijst u een woning toe, aangepast aan de gezinssamenstelling. Het gezin krijgt hiervoor een voorrang (art. 6.28, eerste lid, 5° BVCW)
Deze voorrangen vallen onder pijler 4, segment woningen voorbehouden voor ‘interne mutatie en bijzondere toewijzingsregels’.
Op deze manier heeft dit gezin geen voordeel in wachttijd gekregen.
Zij hebben de wachttijd voor een gezinswoning doorlopen.
Art. 6.28 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Art. 6.3/3 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.28, eerste lid, 6° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.28, eerste lid, 5° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Ja, de kans op een versnelde toewijzing vervalt als de kandidaat huurder verhuist. Tenzij hij in een noodwoning verblijft. De voorrang is enkel geldig als de kandidaat huurder niet zelf verantwoordelijk is voor de schade aan de woning. Dit kan aangetoond worden met een verklaring op eer.
De kandidaat huurder moet de woning ten minste zes maand bewoond hebben. Binnen de twee maand na het besluit van onbewoonbaarheid moet de kandidaat huurder ingeschreven zijn of het gemeld hebben aan de verhuurder.
De woning kan slechts eenmaal aanleiding geven tot een versnelde toewijzing.
Art. 6.25, §2 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Neen, tenzij u met nieuwe feiten een gemotiveerde beslissing kunt nemen.
U kunt ook kiezen voor een begeleidingsovereenkomst.
De kandidaat-huurder kan een klacht indienen bij de toezichthouder tegen de beslissing tot weigering van toewijzing.
Art. 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
In het standaardtoewijzingssysteem is er een voorrang voor lokale woonbinding.
In het standaardtoewijzingssysteem wordt achtereenvolgens rekening gehouden met:
- de aangepastheid van de woning
- de rationele bezetting van de woning
- de langdurige woonbinding van de kandidaat-huurder met de gemeente
- het verlenen of krijgen van mantelzorg van of aan een persoon die woont in de gemeente waar de toe te wijzen woning ligt
- de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister.
De langdurige woonbinding van de kandidaat-huurder met de gemeente wordt bepaald aan de hand van het aantal jaren dat hij in de gemeente woont waar de toe te wijzen woning ligt. Er wordt voorrang gegeven aan kandidaat-huurders die de afgelopen 10 jaar minstens 5 jaar onafgebroken in de gemeente woonden waar de toe te wijzen woning ligt. De bepaling met betrekking tot langdurige woonbinding kan op twee manieren worden uitgebreid:
- Gemeenten kunnen de voorrangsbepaling met betrekking tot langdurige woonbinding uitbreiden en voorrang geven aan kandidaat-huurders die langere tijd in de gemeente wonen of gewoond hebben dan 5 jaar in de afgelopen 10 jaar. Het betreft dus een strengere woonbinding dan de reeds voorziene langdurige woonbinding. Ze kunnen daartoe een voorrangsbepaling toevoegen voor kandidaat-huurders die een aantal jaren, te specifiëren in het toewijzingsreglement, in de gemeente wonen of gewoond hebben. Deze gemeentelijke keuzes dienen te worden besproken in de toewijzingsraad en worden opgenomen in het ontwerp van toewijzingsreglement. Het ontwerp van toewijzingsreglement kan voor deze bepaling geamendeerd worden door de gemeenteraden van de gemeenten in het (deel-)werkingsgebied.
- Gemeenten uit het (deel-)werkingsgebied kunnen beslissen dat in het volledige (deel-)werkingsgebied ook rekening wordt gehouden met de langdurige woonbinding van kandidaat-huurders met het (deel-)werkingsgebied. De toepassing van deze woonbinding zal gelden voor alle gemeenten van het (deel-)werkingsgebied. Om die reden moet deze beslissing met consensus van alle gemeenten van het (deel-)werkingsgebied worden genomen. Deze voorrangsbepaling wordt ook opgenomen in het ontwerp van toewijzingsreglement. Het ontwerp van toewijzingsreglement kan voor deze bepaling niet geamendeerd worden door de gemeenteraden van de gemeenten in het (deel-)werkingsgebied. Het ontwerp van toewijzingsreglement wordt vervolgens, al dan niet geamendeerd voor wat betreft de strengere woonbinding (punt 1), definitief goedgekeurd door de gemeenteraden van de gemeenten in het (deel)werkingsgebied van de woonmaatschappij. De woonmaatschappij integreert tenslotte de goedgekeurde toewijzingsreglementen in het definitief toewijzingsreglement.
De voorrangsregeling voor de verhuring van woningen die deel uitmaken van een woonproject dat gedeeltelijk gefinancierd is met middelen van het Financieringsfonds of van Vlabinvest, en die niet gefinancierd zijn met middelen van het voormelde Financieringsfonds of van Vlabinvest, blijft behouden.
Figuur lokale woonbinding(PDF bestand opent in nieuw venster)
Toewijsreglement:
Gemeente A: geen wijzigingen toewijsreglement
Gemeente B: amendement voor gemeente B, strengere woonbinding
Gemeente C: woonbinding geldt voor iedereen uit WG, kan alleen met consensus
Art. 6.23 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen en ingehuurde woningen).
Versnelde toewijzingen vallen onder pijler twee.
Iedere woonmaatschappij behoudt een contingent van 20% van de toewijzingen voor versnelde toewijzingen.
Een versnelde toewijzing kan worden aangevraagd door de verhuurder zelf of door bepaalde instellingen zoals een OCMW, een CAW of een andere dienst die door de toewijzingsraad wordt aangeduid.
Het is niet in de regelgeving bepaald dat dit OCMW, CAW of de dienst die door de toewijzingsraad is aangeduid moet gelegen zijn in het werkingsgebied van de woonmaatschappij.
Bijvoorbeeld: een instelling uit West-Vlaanderen doet een aanvraag in Antwerpen. Kunt u deze aanvraag weigeren?
In principe niet.
De woonmaatschappij kan wel voorafgaand en na overleg met de toewijzingsraad een beslissing nemen over de verdeling van het percentage over de doelgroepen, de voorwaarden om beschouwd te worden als een kandidaat-huurder die in slechte huisvesting woont en een voorrangsregeling binnen de doelgroepen.
Maar nergens is bepaald dat dit dan louter met organisaties op het werkgebied kan/mag gebeuren. U kan wel eisen dat de dienst of voorziening minstens begeleidingen aanbiedt in het werkgebied. Uiteindelijk is elke dienst vrij om een aanvraag te doen binnen het regelgevende kader van artikel 6.24 tot en met 6.26 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen .
Art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.26 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen en ingehuurde woningen).
Vanaf 1 januari 2024 wordt 20% van de toewijzingen versneld toegewezen.
Eén van de doelgroepen van de versnelde toewijzingen is kandidaat-huurders die in slechte huisvesting wonen.
Deze groep bestaat uit drie subgroepen: 1° kandidaat-huurders die wonen in een goed dat niet bestemd is voor wonen, 2° kandidaat-huurders die wonen in een goed dat ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard, 3° kandidaat-huurders die overbewoond wonen.
De slechte huisvesting kan slechts eenmaal aanleiding geven tot versnelde toewijzing.
Stel dat twee kandidaat-huurders samenwonen in een slechte huisvesting en niet langer samen kandideren, aan wie kan een woning versneld worden toegewezen?
Als slechts één van beiden kandidaat wil blijven, kan deze kandidaat versneld een woning worden toegewezen.
Als beiden kandidaat willen blijven, wordt een woning versneld toegewezen aan de eerste die daarvoor in aanmerking komt. Heeft een kandidaat via versnelde toewijzing een aanbod gekregen dan vervalt de kans op een versnelde toewijzing voor de andere.
Wie van de twee als eerste een aanbod zal krijgen hangt af van de rationele bezetting, de keuze van de ligging, type en maximale huurprijs, of de kandidaat nog in de slechte huisvesting woont, de afspraken over de regeling van de versnelde toewijzingen die zijn opgenomen in het intern huurreglement.
Heeft een kandidaat eenmaal een versneld aanbod ongegrond geweigerd dan vervalt zijn kans om versneld een woning toegewezen te krijgen.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Vanuit het streven naar een duurzame bewoning, woonzekerheid en het samenleven in de wooncomplexen komen alleen personen die recht hebben op duurzaam verblijf, in aanmerking voor een sociale huurwoning.
Ook de partner van de toekomstige referentiehuurder die in het wachtregister staat, beschouwt u voorlopig niet als een kandidaat-huurder zolang er nog geen beslissing is rond zijn verblijf in België. Tot zolang er duidelijkheid is, beschouwt u de partner als een tijdelijke bijwoner. Dit geldt zowel voor gehuwden, wettelijke samenwoners als feitelijke partners van de toekomstige referentiehuurder.
Krijgt deze partner een positieve beslissing van het Commissariaat-Generaal voor de Vluchtelingen en de Staatlozen (CGVS), dan zal hij ook beschouwd worden als kandidaat-huurder en zal hij samen met de toekomstige referentiehuurder moeten voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden.
Art. 6.5 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.8 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.9 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Voor verdere verduidelijking kan u de schema’s van partner in het wachtregister gebruiken, voor het inschrijven(PDF bestand opent in nieuw venster) en voor het toewijzen(PDF bestand opent in nieuw venster).
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Als een kandidaat-huurder in aanmerking komt voor een toewijzing, kunt u hem in zeer uitzonderlijke gevallen weigeren.
De weigeringsgronden vindt u in artikel 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Zo kunt u de toewijzing gemotiveerd weigeren als u de huurovereenkomst in het verleden beëindigde omwille van een ernstige of blijvende tekortkoming aan de huurdersverplichtingen.
Dit is ook mogelijk voor een kandidaat-huurder waarbij kan worden aangetoond dat de toewijzing een ernstige bedreiging vormt voor de fysieke of psychische integriteit van de bewoners.
Kunt u de toewijzing weigeren als de huurgelden verjaard zijn?
Beëindigde u de huurovereenkomst wegens wanbetaling en loste hij zijn schulden nog niet af? Dan kunt u de toewijzing weigeren, ook al zijn de huurschulden ondertussen verjaard. De huurschulden blijven immers bestaan, maar ze zijn door de verjaring enkel niet langer opeisbaar. De kandidaat-huurder kan zijn schulden wel nog vrijwillig inlossen.
Vooraleer u een toewijzing weigert, moet u wel nagaan of u geen begeleidende maatregelen kunt opleggen. De weigering moet u bovendien grondig motiveren en binnen de veertien dagen na de beslissing aan uw kandidaat-huurder betekenen. U vermeldt hierbij ook het verhaalrecht.
Uitzonderingen
Let op: als de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of -beheer is, dan kunt u de toewijzing slechts weigeren als hij bij toewijzing minder dan 75% van de schulden heeft afgelost.
Is uw kandidaat-huurder toegelaten tot een collectieve schuldenregeling en is er een aanzuiveringsregeling opgesteld? Dan kunt u de toewijzing niet weigeren.
Update 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een kandidaat-huurder schreef zich in vóór 1 maart 2017 voor een gewone sociale huurwoning, maar krijgt een toewijzing na 1 maart 2017. Dan toetst u deze persoon af tegenover de nieuwe, strengere eigendomsvoorwaarde.
Zo mag hij, samen met zijn gezinsleden, vanaf 1 maart 2017 geen woning of bouwgrond gedeeltelijk in volle eigendom hebben.
Heeft hij dit wel?
Dan is niet voldaan aan de eigendomsvoorwaarde en moet u zijn kandidatuur schrappen. U kunt de kandidaat alleen schrappen als het aanbod aanvaard heeft (art. 6.10 3° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). U kan best kandidaat-huurders die in deze situatie zijn op de hoogte brengen van de nieuwe eigendomsvoorwaarde. Dan kunnen ze nog voor een eventuele toewijzing er voor zorgen dat ze toch aan de eigendomsvoorwaarde voldoen.
Wanneer voldoet deze kandidaat-huurder wel aan de eigendomsvoorwaarde?
In de volgende gevallen voldoet de kandidaat-huurder die gedeeltelijk volle eigenaar is toch aan de eigendomsvoorwaarde:
- samen met zijn echtgenoot, de persoon met wie hij wettelijk samenwoonde of zijn ex-feitelijke partner, zijn ex-echtgenoot, de persoon met wie hij wettelijk samenwoonde of zijn ex-feitelijke partner een woning of een perceel, bestemd voor woningbouw, volledig in volle eigendom heeft als de vermelde personen de sociale huurwoning niet mee gaan bewonen.
- een woning of een perceel, bestemd voor woningbouw, ten kosteloze titel gedeeltelijk in volle eigendom heeft verworven.
Art. 6.14, eerste lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
De kandidaat-huurder moet dan wel afstand doen van deze eigendom binnen het jaar na toewijzing van een sociale woning. U kunt deze termijn verlengen als de huurder daar gegronde redenen voor aanvoert.
Art. 6.15 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
U kunt akkoord gaan met een uitbreiding van het type woning waar de kandidaat-huurder voor kiest. Maar, u moet de kandidaat-huurder goed informeren dat u de woning pas kunt toewijzen nadat het kind geboren is. De gezinssamenstelling moet zo dicht mogelijk aanleunen bij de rationele bezetting van de woning.
Art. 6.16 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Om deze gunstige factor bij toewijzing toe te passen tellen alleen de toekomstige initiële huurders mee. Als één van hen woonbinding heeft, dan volstaat dit voor de hele kandidatuur.
Art. 6.23 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een ambulant intensief behandelteam richt zich naar:
- personen in een subacute of acute toestand
- personen met chronische psychiatrische problemen
Het is een nieuwe vorm van geestelijke gezondheidszorg die sneller toegankelijk is en aangepaste zorg biedt aan mensen in hun thuisomgeving. De intensiteit en de duur van een interventie wordt aangepast aan patiënten met een chronische problematiek. Deze mobiele dienst is een alternatief voor een ziekenhuisopname.
Door art.107 van de Ziekenhuiswet startten in Vlaanderen 11 projecten.
Als een wijkgezondheidscentrum binnen zo een goedgekeurde projecten valt, kan het in aanmerking komen. In deze projecten zijn verschillende eerstelijnspartners binnen de geestelijke gezondheidszorg betrokken.
Art. 6.24, §1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen geldt voor de verhuring van een ADL-woning.
Als een persoon zich wil inschrijven voor een ADL-woning, geldt ook de voorwaarde dat hij bereid moet zijn om een overeenkomst over het verlenen van zorg en ondersteuning te sluiten met een vergunde zorgaanbieder die vanuit het ADL-centrum assistentie verleent, waarin wordt voorzien dat zorg en ondersteuning als vermeld in artikel 4, 1°, van het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juni 2016 over de besteding van het budget voor niet-rechtstreeks toegankelijke zorg en ondersteuning voor meerderjarige personen met een handicap en over organisatiegebonden kosten voor vergunde zorgaanbieders, wordt ingekocht voor minimum 12,2345 zorggebonden punten of voor het overeenstemmende bedrag in euro dat wordt berekend conform artikel 2 van het voormelde besluit van 24 juni 2016. De verhuurder kan een afwijking van de inkomensgrenzen toestaan als de persoon die zich wil inschrijven voor een ADL-woning, daarvoor een gemotiveerd verzoek indient, met dien verstande dat het inkomen uit arbeid de inkomensgrenzen niet mag overschrijden.
Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Voorwaarden zijn:
- De ADL-woning wordt alleen verhuurd aan kandidaat-huurders met wie een dienstverleningsovereenkomst is gesloten en aan hun gezinsleden.
Bij de toewijzing van een sociale huurwoning wordt rekening gehouden met de bepalingen, vermeld in titel II, hoofdstuk VI, afdeling I, van het besluit van de Vlaamse Regering van 17 maart 2006 betreffende de regie van de zorg en bijstand tot sociale integratie van personen met een handicap en betreffende de erkenning en subsidiëring van een Vlaams Platform van verenigingen van personen met een handicap.
Kandidaat-huurders kunnen worden ingeschreven op het ogenblik dat ze beschikken over een attest van ten laste neming en nadat de dienst voor zelfstandig wonen, vermeld in artikel 2, 3°, van het besluit van 31 juli 1990, het aantal benodigde assistentie-uren heeft vastgesteld.
U kunt een afwijking op de inkomensgrenzen toestaan als kandidaat-huurders hiervoor een gemotiveerd verzoek indienen.
Het aantal benodigde assistentie-uren, vermeld in het eerste lid, 3°, wordt geactualiseerd bij de toewijzing van een ADL-woning. Bij de toewijzing wordt er altijd naar gestreefd dat het maximale aantal assistentie-uren voor een ADL-cluster niet overschreden wordt.
Bij het einde of de opzegging van de dienstverleningsovereenkomst is de huurder verplicht om de ADL-woning te verlaten, tenzij u een afwijking toestaat. Hij is ook verplicht om een sociale huurwoning te aanvaarden die beantwoordt aan het type, de ligging en de maximale huurprijs die hij via artikel 6.5, § 2, derde lid, 1°, 2° en 3° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) heeft aangegeven. Een ongegronde weigering van een aanbod is een ernstige tekortkoming van de huurdersverplichtingen. Hierdoor kan de huurovereenkomst opgezegd worden volgens art. 6.44 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Om correct toe te wijzen, moet u de inschrijving in het register aanpassen aan de nieuwe gezinssituatie. U bent niet verplicht om bij deze melding de inschrijvingsvoorwaarden voor de bijkomende kandidaat-huurder te controleren.
U wijst de kandidaat-huurder er best op dat nieuwe kandidaat-huurders (dus als het over een echtgenoot, wettelijke samenwoner of feitelijke partner gaat), zullen moeten voldoen aan de inschrijvingsvoorwaarden als u het inschrijvingsregister actualiseert of de toelatingsvoorwaarden controleert bij een aanbod van een sociale woning.
Als het een toekomstige bijwoner betreft, dan moet deze nooit voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden.
Art. 6.12(opent in nieuw venster) en 6.13 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Neen. U kunt een toewijzing om die reden niet weigeren. Het is namelijk niet toegelaten om hierover tussen verhuurders gegevens uit te wisselen.
Alleen als de kandidaat-huurder schulden heeft bij dezelfde verhuurder kunt u de weigeringsgrond van art. 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen inroepen.
De weigering is in dat geval niet mogelijk als de kandidaat-huurder:
- in budgetbegeleiding of -beheer is bij een OCMW of bij een andere erkende instelling voor schuldbemiddeling en minstens 75% van zijn schulden heeft afgelost.
- werd toegelaten tot een collectieve schuldenregeling (volgens de wet van 05.07.1998).
Art. 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Neen. Weigert u de toewijzing van een woning, dan kunt u het aanbieden van een woning voor maximaal één jaar na de weigering opschorten.
Als u na één jaar opnieuw een gemotiveerde weigering wilt toepassen, moet u hiervoor nieuwe argumenten geven.
Art. 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
De Psychiatrische Zorg in de Thuissituatie biedt volwassenen, met een langdurige en ernstige psychiatrische problematiek die min of meer gestabiliseerd is, gespecialiseerde zorg in de reguliere woonomgeving.
Reguliere thuiszorgdiensten en thuiszorghulpverleners ondersteunen en begeleiden de patiënt in zijn omgeving. Zo willen ze de patiënt zoveel mogelijk re-integreren in de maatschappij.
Meer info en initiatieven vindt u op de website van het RIZIV.(opent in nieuw venster)
Voor Vlaanderen:
- website Zorg en Gezondheid - Een erkenning als zorgvernieuwend initiatief voor activering of psychiatrische zorg in de thuissituatie(opent in nieuw venster)
- website Zorg en Gezondheid - Initiatieven van beschut wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.24, §1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een ADL-woning is bestemd voor een huurder die tegelijk een zorgcontract afsluit met de aan de ADL-woning verbonden zorgverlener.
Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) bepaalt:
Als een persoon zich wil inschrijven voor een ADL-woning, geldt ook de voorwaarde dat hij bereid moet zijn om een overeenkomst over het verlenen van zorg en ondersteuning te sluiten met een vergunde zorgaanbieder die vanuit het ADL-centrum assistentie verleent, waarin wordt voorzien dat zorg en ondersteuning als vermeld in artikel 4, 1°, van het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juni 2016 over de besteding van het budget voor niet-rechtstreeks toegankelijke zorg en ondersteuning voor meerderjarige personen met een handicap en over organisatie gebonden kosten voor vergunde zorgaanbieders, wordt ingekocht voor minimum 12,2345 zorg gebonden punten of voor het overeenstemmende bedrag in euro dat wordt berekend conform artikel 2 van het voormelde besluit van 24 juni 2016. De verhuurder kan een afwijking van de inkomensgrenzen toestaan als de persoon die zich wil inschrijven voor een ADL-woning, daarvoor een gemotiveerd verzoek indient, rekening houdend met het feit dat het inkomen uit arbeid de inkomensgrenzen niet mag overschrijden.
Dit betekent ook dat wanneer de huurder de zorg niet meer afneemt, hij de sociale ADL-woning moet verlaten.
Hierover bepaalt art. 6.44 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster):
Als de overeenkomst over het verlenen van zorg en ondersteuning die gesloten is tussen de huurder van een ADL-woning en de vergunde zorgaanbieder eindigt of wordt opgezegd, of als de overeenkomst wordt gewijzigd naar minder zorg en ondersteuning dan vermeld in artikel 6.12, vierde lid, gaat de huurder in op het aanbod van een andere sociale huurwoning die beantwoordt aan het type, de ligging en de maximale huurprijs die hij met toepassing van artikel 6.8 heeft aangegeven, tenzij de verhuurder een afwijking toestaat. Een ongegronde weigering van een aanbod wordt beschouwd als een ernstige tekortkoming op het vlak van de huurdersverplichtingen.
Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.14 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.44 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Neen. U moet dan het intern huurreglement aanpassen. U kunt niet zomaar afwijken van het intern huurreglement.
Art. 6.1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Alle mogelijke relevante middelen tellen om dit aan te tonen.
Voorbeelden: een proces-verbaal, medisch attest, maatschappelijk verslag …
Art. 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een gezin wil zich inschrijven voor een sociale woning of krijgt een woning aangeboden. Eén van de gezinsleden doorloopt een asielprocedure en staat in het wachtregister.
Kunt u hen inschrijven of een woning toewijzen?
Bij inschrijving en toewijzing toetst u de referentiehuurder en diens wettelijke, gehuwde of feitelijke partner af aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden, waaronder de verblijfsvoorwaarde. Staat iemand in het wachtregister, dan voldoet hij niet aan de verblijfsvoorwaarde (art. 6.8 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Maar, het Grondwettelijk Hof beschouwt het verblijf van een asielzoeker in de sociale woning als een tijdelijke bijwoonst. Bij een tijdelijke bijwoonst moet u de toelatings- en toetredingsvoorwaarden niet controleren. U moet dus geen rekening houden met de asielzoeker bij de toetsing van de voorwaarden. Deze persoon kan ook (nog) geen huurder worden.
Telt deze persoon mee voor de rationele bezetting of huurprijsberekening?
Zolang hij geen definitieve beslissing kreeg over zijn asielaanvraag, beschouwt u hem als een tijdelijke bijwoner en telt hij niet mee voor de rationele bezetting. Zijn inkomen telt ook niet mee voor de huurprijsberekening. Hij wordt geen huurder.
Opgelet: de tijdelijke bijwoonst mag niet leiden tot een overschrijding van de minimale bezettingsnormen van de Vlaamse Wooncode.
Pas als hij duurzaam verblijfsrecht verkrijgt, kan hij, als hij een partner is, toetreden tot de huurovereenkomst. Hij moet dan wel voldoen aan alle toetredingsvoorwaarden. Vanaf dan telt hij ook mee voor de rationele bezetting en houdt u rekening met zijn inkomen. Dan kan hij wel huurder worden.
Als zijn asielaanvraag werd afgewezen en hij dus niet langer over een verblijfstitel beschikt, dan moet hij de sociale huurwoning verlaten. Hij kan ook geen tijdelijke bijwoner meer zijn.
Voor verdere verduidelijking kan u de schema’s van partner in het wachtregister gebruiken, voor het inschrijven(PDF bestand opent in nieuw venster) en voor het toewijzen(PDF bestand opent in nieuw venster).
Art. 6.11 Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Stel: een kandidaat-huurder met drie kinderen staat op de eerste plaats voor een toewijzing van een woning met drie slaapkamers. Maar, bij nader onderzoek merkt u op dat er twee kinderen zijn waarvoor de kandidaat-huurder (nog) geen bezoekrecht heeft. Twee van de drie kinderen zullen dus (nog) niet overnachten bij de kandidaat-huurder.
Mag u deze woning dan nog wel toewijzen aan deze kandidaat-huurder? Het antwoord hierop is neen. U moet dan de rationele bezetting voor deze kandidaat-huurder aanpassen en een kleinere woning toewijzen.
Let wel: U mag wél rekening houden met deze kinderen indien het voor de rechter een voorwaarde is voor de toekenning van het bezoekrecht dat er voldoende slaapkamers zijn.
Waarom kunt u deze woning niet toewijzen?
Het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 (artikel 6.16, vierde lid(opent in nieuw venster)) bepaalt dat bij het beoordelen van de rationele bezetting rekening wordt gehouden met kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven. Niet permanent in de woning verblijven betekent dat er minstens een overnachting moet zijn.
De kinderen waarvoor de kandidaat-huurder co-ouderschap of omgangsrecht heeft, moeten dus minstens overnachten bij de kandidaat-huurder om een extra slaapkamer toegewezen te krijgen. In het bovenstaande voorbeeld overnachten de kinderen niet en is er dus geen nood aan een extra slaapkamer. U kunt geen woning met drie slaapkamers toewijzen als er maar één kind overnacht.
Art. 6.16 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
U wijst een woning toe. Na de toewijzing wijzigt de gezinssamenstelling: één of meerdere gezinsleden zullen niet mee verhuizen. Of er zijn nieuwe gezinsleden die wel voldoen aan alle voorwaarden. Kan de ondertekening nog plaatsvinden? Het antwoord hangt af van de rationele bezetting: kan het nieuwe gezin de woning rationeel bezetten?
Het nieuwe gezin kan de woning rationeel bezetten
Dan laat u de ondertekening doorgaan. De referentiehuurder en diens wettelijke, gehuwde of feitelijke partner ondertekenen de huurovereenkomst.
Het nieuwe gezin kan de woning niet rationeel bezetten
Dan kunt u ervoor kiezen om de ondertekening niet te laten doorgaan. Deze beslissing komt toe aan uw maatschappij. U moet natuurlijk wel rekening houden met de principes van behoorlijk bestuur (onpartijdigheid, redelijkheid en gelijke behandeling).
Let op: is er sprake van fraude of worden de minimale woonbezettingsnormen uit de Vlaamse Wooncode overschreden, dan kan de ondertekening niet doorgaan. Bij fraude schrapt u de kandidatuur.
Art. 6.8 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Het antwoord hangt af van wanneer hij zich bedenkt: vóór of ná ondertekening van de huurovereenkomst?
De kandidaat-huurder bedenkt zich voordat hij de huurovereenkomst ondertekende
In dat geval gaat u na waarom hij zich bedenkt. Kan de kandidaat gegronde redenen geven die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid? Dan is deze weigering geoorloofd en telt dit niet mee voor de schrappingsgrond (artikel 6.8, §2, derde lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Kan de kandidaat geen gegronde redenen geven? Dan beschouwt u dit als een ongegronde weigering. Bij een tweede ongegronde weigering schrapt u de kandidatuur. In geval van herhuisvesting bij renovatie kan u de kandidatuur schrappen na twee ongegronde weigeringen maar dit is geen verplichting. U kunt geen administratieve vergoeding aanrekenen.
De kandidaat-huurder bedenkt zich nadat hij de huurovereenkomst ondertekende
Ondertekende hij de huurovereenkomst, dan is hij gebonden aan enkele verplichtingen. Hij is huurder geworden. In principe moet hij een opzeg geven en is hij aan de huurdersverplichtingen gebonden tot het einde van de opzegtermijn die drie maanden en in uitzonderlijke gevallen één maand bedraagt. U kan ook in onderling akkoord de huurovereenkomst vroeger of zelfs onmiddellijk (nog voor ze ingaat) beëindigen.
Art. 6.8 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Als een kandidaat gegronde redenen kan geven die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid, dan kan hij u vragen om hem een bepaalde tijd geen woning meer aan te bieden (art. 6.8, §2, vierde lid , van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Hij kan dit op elk moment vragen, ook nadat u hem een sociale huurwoning aanbood.
Wat zijn deze gegronde redenen?
Daar beslist u zelf over. Voorbeelden zijn detentie, verblijf in een ziekenhuis, een pas afgesloten private huurovereenkomst, … Een kandidaat die bij toewijzing in het wachtregister staat, maar zicht heeft op een definitieve regularisatie binnen een redelijke termijn, kan ook een gegronde reden zijn.
Gaat u in op vragen die onvoldoende zijn gemotiveerd? Dan kan de toezichthouder beslissen dat u maximaal een jaar lang elk verzoek aan hem voorlegt.
Hoe lang biedt u geen woning aan?
U bepaalt, samen met de kandidaat, tot wanneer u hem geen woning meer aanbiedt. Na de einddatum van deze periode kan eventueel een evaluatie volgen. De kandidaat kan in deze periode op ieder moment vragen om opnieuw in aanmerking te komen voor een sociale woning.
Art. 6.8 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja.
De partner van de toekomstige referentiehuurder die in het wachtregister staat, beschouw je voorlopig niet als een kandidaat-huurder zolang er nog geen beslissing is rond zijn verblijf in België. Tot zolang er geen duidelijkheid is, beschouw je de partner als een tijdelijke bijwoner. Dit geldt zowel voor gehuwden, wettelijke samenwoners als feitelijke partners van de toekomstige referentiehuurder.
Heeft/krijgt deze partner een positieve beslissing van het Commissariaat-Generaal voor de Vluchtelingen en de Staatlozen (CGVS) dan zal hij ook beschouwd worden als kandidaat-huurder en zal hij samen met de toekomstige referentiehuurder samen moeten voldoen aan de inschrijvings-en toelatingsvoorwaarden. Deze personen staan dan nog in het wachtregister en hun inschrijving in het vreemdelingenregister is dan louter een formaliteit van deze beslissing. De persoon zonder verblijfsrecht kan de woning bewonen als tijdelijke bijwoner.
Het gaat hier om een partner die uitgeprocedeerd is:
Als hij gehuwd is met de referentiehuurder, of er wettelijk mee samenwoont, kan hij alleen bijwonen als hij/zij samen met de referentiehuurder voldoet aan de toelatingsvoorwaarden.
Deze partner zal dan ook huurder (met persoonlijk woonrecht) worden als de woning wordt toegewezen.
Heeft/krijgt deze partner een negatieve beslissing, dan kan enkel de toekomstige referentiehuurder die wel voldoet aan de voorwaarden zich inschrijven en toegewezen worden.
Als het een feitelijke partner is, kan hij gedurende 1 jaar komen bijwonen als tijdelijke bijwoner, maar na 1 jaar moet hij samen met de referentiehuurder voldoen aan de toelatingsvoorwaarden.
Art. 6.20 eerste lid 3° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.11 vierde lid van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Voor verdere verduidelijking kan u de schema’s van partner in het wachtregister gebruiken, voor het inschrijven(PDF bestand opent in nieuw venster) en voor het toewijzen(PDF bestand opent in nieuw venster).
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Het antwoord vindt u in art. 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Er zijn slechts twee redenen op grond waarvan u in uitzonderlijke gevallen een kandidaat kan weigeren. Iedere weigering moet aan drie voorwaarden voldoen.
De eerste weigeringsgrond doet zich voor als de kandidaat-huurder ernstig of blijvend tekort is gekomen aan zijn huurdersverplichtingen in een huurcontract met dezelfde verhuurder.
Zelfs als er een ernstige en blijvende tekortkoming als huurder is, kan u nog niet altijd weigeren. Werd de eerdere huurovereenkomst beëindigd wegens wanbetaling maar zijn de schulden intussen afgelost, dan kan u niet meer weigeren. Zijn de schulden niet afgelost maar is de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of budgetbeheer bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, dan kan u niet weigeren als de kandidaat al minstens 75% van de schulden heeft afgelost.
Is er nog geen 75% afgelost maar is de kandidaat-huurder toegelaten tot de collectieve schuldenregeling, dan kan u de toewijzing niet weigeren als er een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling is opgesteld.
De tweede weigeringsgrond doet zich voor als u kan aantonen dat de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysieke of psychische integriteit van de andere bewoners in de omgeving van de toe te wijzen woning.
Iedere weigering moet aan drie voorwaarden voldoen:
- ze moet grondig gemotiveerd zijn
- u moet aantonen dat het niet mogelijk is in de plaats van een weigering begeleidingsmaatregelen op te leggen waarvoor de kandidaat-huurder een begeleidingsovereenkomst sluit met een welzijns- of gezondheidsorganisatie
- de weigering moet binnen de veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat-huurder betekend worden, met de mededeling van de mogelijkheid een verhaal in te dienen zoals vermeld in art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Is aan alle bovenstaande voorwaarden voldaan en heeft u besloten tot een weigering?
Dan kan u gedurende één jaar alle toewijzingen aan deze kandidaat opschorten.
Art. 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen).
De kandidaat-huurder heeft het recht om de aangeboden of een vergelijkbare woning te bezichtigen. De verhuurder bepaalt in het interne huurreglement de wijze waarop de bezichtiging wordt georganiseerd.
Art. 6.20 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Het OCMW of een erkende instelling bepaalt wie dakloos is (art. 6.24, §1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een kandidaat-huurder met een fysieke handicap of beperking krijgt niet automatisch voorrang. Om de woning te kunnen toewijzen, moet er een verband zijn tussen de specifieke kenmerken van de woning en de aard van de fysieke handicap of beperking. Voorbeeld: een persoon die zich met een looprek kan behelpen, heeft geen rolstoelaangepaste woning nodig. Hij krijgt geen voorrang voor zo een woning.
U bent verantwoordelijk om in te schatten of iemand voorrang krijgt. U moet motiveren dat een kandidaat de specifieke aangepaste woning nodig heeft.
Hoe toont u dit aan? Dit is niet bepaald in de regelgeving. Een medisch attest kan de fysieke handicap of beperking van de kandidaat aantonen. De leeftijd van de kandidaat-huurder speelt geen rol.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Een onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring betekent niet automatisch dat de kandidaat-huurder voorrang krijgt bij de toewijzing.
Volgende voorwaarden gelden:
- Onbewoonbaar of ongeschikt
De woning is onbewoonbaar verklaard volgens artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet
De woning is ongeschikt verklaard met toepassing van artikel 3.12(opent in nieuw venster) en 3.16 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) , als die woning op het technisch verslag minstens drie gebreken van categorie II of III vertoont onder de hoofdrubrieken ‘Omhulsel’ of ‘Binnenstructuur’.
- Hoofdverblijf
De kandidaat had zijn hoofdverblijfplaats in de woning op de datum waarop de beslissing over de woning genomen werd.
- Nog geen voorrang via die woning
De onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning leidde nog niet tot een versnelde toewijzing. Een woning geeft maar éénmaal kans op een versnelde toewijzing.
- Zes maanden wonen
De kandidaat woonde al minstens zes maanden in de woning.
- Inschrijving
De kandidaat schrijft zich ten laatste twee maanden na de onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring in voor een sociale woning.
- Slechts één aanbod voor een versnelde toewijzing
Als de kandidaat een gepast aanbod heeft geweigerd, heeft hij geen kans meer op een versnelde toewijzing.
- De kans op een versnelde toewijzing vervalt wanneer
- het besluit tot onbewoonbaarheid of ongeschiktheid wordt opgeheven, tenzij de kandidaat-huurder in een noodwoning woont
- de kandidaat-huurder de woning niet langer bewoont, tenzij hij/zij in een noodwoning woont
- de gebreken die geleid hebben tot de onbewoonbaarheid of ongeschiktheid ten laste van de kandidaat-huurder kunnen worden gelegd.
Art.6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)(toekomstige versie)
Update: 01/01/2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Er zijn 4 pijlers waarop woningen toegekend worden (standaardtoewijzing/versnelde toewijzing/toewijzing aan specifieke doelgroep/interne mutaties). Hoe bepalen we welke woning, via welke pijler toegekend moet worden? Moet iedere woning ‘gelabeld’ worden?
In principe worden alleen de woningen die met voorrang worden toegewezen aan een specifieke doelgroep (pijler 3) gelabeld en opgenomen in een adressenlijst. Maar ook daar kan men werken met een percentage van het aantal toewijzingen. Daarover moeten lokaal afspraken gemaakt worden. Voor het overige worden de woningen niet verdeeld per instroommogelijkheid. Elke woning kan ingezet worden voor elke instroommogelijkheid.
Als WM gevormd is kan KH niet kiezen tussen ingehuurde woning of eigen woning. Hij kan wel een aanbod weigeren omwille van de hoogte van de huurprijs. Wat wordt beschouwd als huurprijs? De huurprijs met of zonder huursubsidie?
De huurprijs na aftrek van huursubsidie. Net zoals bij een eigen woning: de uiteindelijk te betalen huurprijs.
Volgens art. 6.22, tweede lid BVCW(opent in nieuw venster) kan het SVK, nu de woonmaatschappij, een absolute voorrang verlenen aan een kandidaat-huurder die zelf een woning aanbrengt. Wanneer u beslist om deze voorrangsmaatregel toe te passen, moet u dit vermelden in het interne huurreglement.
Deze woning moet aangepast zijn aan de gezinssamenstelling en aan de fysieke gesteldheid van een of meer gezinsleden. U kunt de aangeboden woning weigeren vanwege contractvoorwaarden, kwaliteit of het comfort van de woning.
In het nieuwe toewijzingsmodel van 2024 zal deze bepaling behouden blijven. Dit staat bepaald in het toekomstige art. 6.19 BVCW(opent in nieuw venster).
Als de kandidaat-huurder een ex-huurder is van wie de huurovereenkomst beëindigd is door een rechter wegens het veroorzaken van ernstige overlast of ernstige verwaarlozing van de sociale huurwoning. Op die manier wordt verhinderd dat een ex-huurder van wie de huurovereenkomst is beëindigd wegens ernstige overlast, via de versnelde toewijzing op zeer korte termijn opnieuw een sociale huurwoning kan bewonen. Wel heeft de woonmaatschappij de mogelijkheid te beslissen toch versneld toe te wijzen als er billijkheidsredenen zijn. Dit kan na overleg in de toewijzingsraad, waarin ook de welzijnsactoren participeren. Het inroepen van billijkheid kan mogelijk een perspectief bieden aan de betrokkene als hij zich laat begeleiden en hierdoor dezelfde daden van overlast en ernstige verwaarlozing in de toekomst niet meer zal stellen.
Valt een huurder die herhuisvest moet worden naar aanleiding van renovatiewerken, steeds onder de noemer ‘gedwongen’ mutatie? Of kunnen zij ook verhuizen via een versnelde toewijzing van een persoon die in slechte huisvesting woont? Zijn de versnelde toewijzingen voor personen die ‘wonen in slechte huisvesting’ samen te vatten als de vorige absolute voorrangsbepalingen ‘onbewoonbaar of ongeschikte woning’?
De tijdelijke herhuisvesting van de huurder van een sociale huurwoning in het kader van de renovatie van zijn sociale huurwoning valt inderdaad onder pijler 4 ‘gedwongen mutatie’. De verhuurder is vrij om die toewijzing in te passen tussen de toewijzingen van de andere pijlers. De hoofddoelgroep binnen pijler 2 van personen met een ‘slechte huisvesting’ wordt onderverdeeld in drie subdoelgroepen: 1) onroerend of roerend goed niet bestemd voor wonen (bv. garage)) (huidig artikel 6.19, eerste lid, 8° BVCW) 2) ongeschikt- of onbewoonbaarverklaarde woning (huidig artikel 6.19, eerste lid, 9° BVCW) 3) overbewoond verklaarde woning (huidig artikel 4, §1,3°, b) van het MB van 21 december 2007)
Voorwaarden om de voorrang te krijgen:
Goed dat niet bestemd is voor wonen | Woning die onbewoonbaar of ongeschikt is verklaard | Woning die overbewoond is | |
Slechts éénmaal voorrang | Nog geen aanbod aanvaard met voorrang | Nog geen aanbod aanvaard met voorrang | Nog geen aanbod aanvaard met voorrang |
Duur woonst in het goed | Ten minste zes maanden | Ten minste zes maanden | Ten minste zes maanden |
Moment inschrijving | Uiterlijk twee maanden na de vaststelling in PV dat KH in goed woont dat niet bestemd is voor wonen | Uiterlijk twee maanden na onbewoonbaar- of ingeschiktverklaring | Uiterlijk twee maanden na de overbewoondverklaring |
De kandidaat-huurder heeft geen voorrang wanneer:
Goed dat niet bestemd is voor wonen | Woning die onbewoonbaar of ongeschikt is verklaard | Woning die overbewoond is | |
Geldigheid bewijsstuk | De onbewoonbaar- on ongeschiktheid is opgeheven, tenzij de kandidaat-huurder in een noodwoning woont. | De overbewoondverklaring is opgeheven, tenzij de kandidaat-huurder in een noodwoning woont. | |
Voortduren woonst | Kandidaat-huurder woont niet meer in goed, tenzij hij in een noodwoning woont. | Kandidaat-huurder woont niet meer in goed, tenzij hij in een noodwoning woont. | Kandidaat-huurder woont niet meer in goed, tenzij hij in een noodwoning woont. |
Oorsprong gebreken | De gebreken aan de woning zijn veroorzaakt door de kandidaat-huurder. | ||
Ongegronde weigering aanbod | De kandidaat-huurder heeft een aanbod van zijn keuze ongegrond geweigerd. | De kandidaat-huurder heeft een aanbod van zijn keuze ongegrond geweigerd. | De kandidaat-huurder heeft een aanbod van zijn keuze ongegrond geweigerd. |
Update: 27/02/2024
Geldt voor een woonmaatschappij.
Als de voorwaarden voor pijler 2 vervuld zijn, is een versnelde toewijzing aan een tijdelijk ontheemde uit Oekraïne mogelijk.
Voor deze doelgroep is eventueel ook een voorrangsregeling via pijler 3 mogelijk maar binnen deze pijler speelt de woonbinding uiteraard wel.
Update: 30/05//2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Art. 6.28 Besluit Vlaamse Codex Wonen bepaalt:
“De verhuurder past de voorrangen, vermeld in het eerste lid, 1° tot en met 6°, achtereenvolgens toe. Aan de kandidaat-huurders, vermeld in het eerste lid, 7° tot en met 9°, kan de verhuurder een absolute voorrang verlenen.”
Het gaat om de absolute voorrangen: 7° einde hoofdhuurovereenkomst ingehuurde woning, 8° huurder die onderbezet woont en 9° huurder die verplicht herhuisvest moet worden wegens sloop, renovatie, aanpassingswerken of verkoop.
Er is geen volgorde bepaald in de regelgeving. U kan één van deze drie absolute voorrangen toepassen wanneer het nodig is.
Het volstaat dat u in uw intern huurreglement opneemt dat u aan de kandidaat-huurder vermeld in 7°, 8° en 9° een absolute voorrang toekent. Zo kan u die kandidaat-huurder op ieder moment een aanbod doen.
Voorbeeld: een hoofdhuurcontract van een ingehuurde woning eindigt. Er komt een woning vrij. U kan meteen een aanbod doen aan de huurder die u moet herhuisvesten.
Het is dus niet nodig een volgorde te bepalen waarin de drie absolute voorrangen aan bod komen.
Nieuw: 16 juli 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
- Controleer het adres
Zorg ervoor dat de aanbodbrief is verstuurd naar het laatste gekende adres in het Kruispuntbank Sociale zekerheid. Controleer ook of de kandidaat-huurder geen ander correspondentieadres heeft opgegeven.
- Geen schrappingsgrond
De optie om de kandidaat-huurder te schrappen op grond van een onbestelbare brief is verdwenen uit de regelgeving.
- Niet-reactie
Als de aanbodbrief daadwerkelijk naar het laatst gekende adres in het KSZ of het opgegeven correspondentieadres is verstuurd, dan wordt dit beschouwd als een niet-reactie van de kandidaat-huurder.
Nieuw: 16 juli 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Er zijn twee mogelijke situaties:
- Lokaal bestuur als sociale verhuurder
Een lokaal bestuur verhuurt sociale woningen en zal ze wel of niet overdragen aan de woonmaatschappij. Dan zetelt het lokaal bestuur in de toewijzingsraad als lokaal bestuur én als sociale verhuurder. (Als ze de woningen uiteindelijk wel overdraagt, is de rol van sociale verhuurder tijdelijk.)
De woningen van een lokaal bestuur worden toegewezen volgens de nieuwe toewijzingsregels, de afgesproken regeling versnelde toewijzingen en het goedgekeurde toewijzingsreglement.
- Overdracht tussen woonmaatschappijen
Een woonmaatschappij A is eigenaar van sociale woningen die in het werkingsgebied van een andere woonmaatschappij B. De woonmaatschappij A zal deze woningen nog overdragen naar woonmaatschappij B.
Woonmaatschappij A moet geen toewijzingsreglement maken, maar zetelt wel in de toewijzingsraad van woonmaatschappij B als sociale verhuurder. De woningen worden toegewezen volgens de nieuwe toewijzingsregels en de afspraken versnelde toewijzing en het toewijzingsreglement van de gemeenten uit het werkingsgebied van woonmaatschappij B.
Woonmaatschappij A kan in afwachting van de overdracht van de woningen, de woningen ook in beheer geven aan woonmaatschappij B. Wonen in Vlaanderen maakte hiervoor een modelbeheersovereenkomst die u kunt gebruiken. Dit moet niet het volledige beheer zijn, maar kan ook enkel de toewijzing en verhuring zijn. Opgelet: als u toewijzingslijsten overdraagt, moet u een verwerkersovereenkomst afsluiten. Uw DPO kan u hierbij helpen.
Nieuw: 16 juli 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Bij controle van de toelatingsvoorwaarden moet u het inkomen via de lokale software nog eens bevragen. Op die manier bekijkt u het meest recente aanslagbiljet in de KSZ. Het is dus niet de bedoeling dat u zich enkel baseert op wat er in het CIR staat, die informatie is enkel bedoeld voor controle van de inschrijvingsvoorwaarden.
Als het referentie inkomen de inkomensgrens overschrijdt, dan vraagt u het huidig inkomen op om te kijken of dat ook boven de inkomensgrens ligt. Zo ja, dan voldoet de kandidaat-huurder niet aan de toelatingsvoorwaarden en moet hij geschrapt worden.
Update: oktober 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Alleen als die zittende huurder zich bevindt in één van de situaties die voorrang geven in pijler 4 (vb. niet langer rationeel bezet). Dan moet u de volgorde van de toewijzingen in pijler 4 tussen de andere toewijzingen opnemen in je intern huurreglement. Daarbij kan u deze regel dan opnemen.
Update: oktober 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Als u van oordeel bent dat de voorkeur die de kandidaat-huurder opgaf over het type van de woning, de ligging en de maximale huurprijs, dan kan u de kandidaat-huurder verzoeken zijn keuze uit te breiden. U doet dit door de kandidaat per brief aan te schrijven. De kandidaat krijgt een termijn van minimaal vijftien kalenderdagen vanaf de postdatum van de brief.
Als hij niet reageert op uw verzoek, dan schrijft u de kandidaat-huurder in voor alle sociale huurwoningen binnen uw patrimonium, als de kandidaat-huurder de woningen rationeel bezet (artikel 6.6, §3 BVCW).
Update: oktober 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja, als het aangepaste woningen zijn (artikel 6.17 BVCW – woningen die door de daarop gerichte investeringen specifiek zijn aangepast aan de huisvesting van personen met een fysieke handicap of beperking – die kunnen alleen worden toegewezen als de kandidaat-huurder of één van zijn gezinsleden die fysieke handicap of beperking heeft).
Ook als het niet om aangepaste woningen gaat en voor die woningen bepaald is dat ze voorbehouden zijn voor bepaalde personen. Als het geen aangepaste woningen zijn en er is bepaald dat ze met voorrang worden toegewezen aan, dan kan u ze in tweede orde aan iemand anders toewijzen, als er geen kandidaten zijn binnen de eerste orde.
Update: oktober 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Zodra de woonmaatschappij op de hoogte is van het einde van de opzeggingstermijn van de hoofdhuurovereenkomst, verwittigt zij de onderhuurder van de ingehuurde woning (binnen de 15 dagen). Tegelijk begint de periode waarin de woonmaatschappij de onderhuurder moet herhuisvesten.
De onderhuurder moet niet ieder aanbod aanvaarden. Er kunnen goede redenen zijn om een aanbod te weigeren (hoge huurprijs, slechte ligging...). De woonmaatschappij blijft proberen een (gepast) aanbod te doen binnen de opzeggingstermijn. Wanneer de opzeggingstermijn verstreken is, zal de onderhuurder de ingehuurde woning hoe dan ook moeten verlaten.
Wat als de onderhuurder de woning weigert te verlaten?
Stel dat de onderhuurder de ingehuurde woning weigert te verlaten, dan zal de woonmaatschappij naar de vrederechter stappen om de uithuiszetting te vragen. bij de vrede rechter kan dan bekeken worden of de woonmaatschappij op een voldoende wijze aan haar herhuisvestingsplicht heeft voldaan door voldoende pogingen hiertoe te ondernemen ofwel of de onderhuurder iedere medewerking heeft geweigerd.
Het is ook mogelijk reeds vroeger een oproeping in verzoening te doen bij de vrederechter (bv om de huurder aan te zetten tot medewerking).
Het is belangrijk om als woonmaatschappij een goede interne planning op te stellen en duidelijk te communiceren.
Update: oktober 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen).
Als de kandidaat wordt afgetoetst en hij voldoet niet aan de toelatingsvoorwaarden, moet hij geschrapt worden. Alle aangeschreven kandidaten mogen afgetoetst worden, maar dit moet niet (betekent meer werk voor de woonmaatschappij).
De woonmaatschappij neemt dit op in de werkwijze voor toewijsprocedures en neemt dit op in het interne huurreglement.
Update: 22 oktober 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja, bij elke kandidaat moet de woonmaatschappij een gevolg geven als een kandidaat het woningaanbod weigert en geen gegronde redenen aangeeft of als de kandidaat niet (tijdig) reageerde. De WM kent een sanctie van weigering of niet reactie toe, ook als de kandidaat niet batig gerangschikt staat.
Belangrijk
Elke kandidaat die een woningaanbod ontvangt en in een toewijsprocedure zit, wordt ‘bevroren’ in het CIR. De kandidaat kan tijdens deze bevriezingsperiode in het CIR geen ander woningaanbod krijgen (komt op geen andere toewijslijst).
De woonmaatschappij denkt daarom best na over het aantal kandidaten die zij aanschrijven binnen een toewijzing (proportioneel aanbod doen), aangezien alle aangeschreven kandidaten ook sancties krijgen als ze niet (tijdig) reageren of ongegrond weigeren. Dit geldt dus ook voor kandidaten die weinig kans maken op de toewijzing.
Update: 22 oktober 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Neen. Wonen in Vlaanderen voorziet geen modelaanmeldingsformulieren.
Iedere Toewijzingsraad maakt eigen afspraken rond het aanmelden van kandidaten. Het is niet aangewezen om hier vanuit Vlaanderen een standaardfiche voor te voorzien, aangezien de mogelijkheden te gevarieerd zijn. Het is te afhankelijk van de lokale keuzes. Meestal vraagt een kandidaat-huurder niet zelf een versnelde toewijzing aan maar wordt de kandidaat aangemeld via een organisatie. Een kandidaat-huurder kan voor sommige versnelde toewijzingen wel zelf in het CIR aangeven dat hij van oordeel is in aanmerking te komen voor een versnelde toewijzing. De primaire verhuurder zal dan de documenten die de kandidaat oplaadde, beoordelen en in de lokale software aanduiden of deze kandidaat in aanmerking komt voor een versnelde toewijzing.
Update: oktober 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Achtereenvolgens en cumulatief toepassen
Onder pijler 1 vallen de standaardtoewijzingen. Binnen pijler 1 zijn er een aantal voorrangen, zoals woonbinding, mantelzorg en de chronologie van de wachtlijst. Bekijk het overzicht van deze voorrangen op de webpagina toewijzen bij sociaal woonbeleid.
U moet deze voorrangen van pijler 1 na elkaar toepassen (cascade) en ze daarbij met elkaar combineren.
Hoe gaat dit concreet?
- U kijkt eerst naar de eerste voorrang in de cascade. Dit is de strengere woonbinding (als die er is) of de langdurige woonbinding met de gemeente.
- Voldoen twee of meerdere kandidaten aan deze voorrang? Dan kijkt u naar de volgende voorrang in de cascade. Wie daar voldoet, krijgt voorrang op de andere kandidaat of kandidaten.
- Voldoen ook in die voorrang meerdere kandidaten? Dan loopt u verder de cascade af en kijkt u wie voldoet. U combineert zo de verschillende voorrangen voor elke kandidaat (u telt ze op).
- Pas als laatste stap in de cascade telt de chronologische volgorde van de inschrijvingen.
Zijn er geen kandidaten binnen de eerste voorrang van de cascade? Dan kijkt u naar de volgende stap in de cascade. U past opnieuw bovenstaande stappen toe en combineert de volgende voorrangen, als dat nodig is. Als er binnen die voorrang verschillende kandidaten zijn, dan gaat u opnieuw de cascade af.
Punten/waarden toekennen in de software
Uw lokale software telt mogelijk waarden toe aan de verschillende voorrangen in de cascade, bv. een aantal punten per voorrang. U moet ervoor zorgen dat de punten zodanig verdeeld zijn over de voorrangen dat het niet mogelijk is om een voorgaande voorrang te overtreffen.
Het is dus niet de bedoeling dat een kandidaat die aan drie lagere voorrangen voldoet, voorrang krijgt op een kandidaat die aan de hoogste voorrang voldoet.
Een voorbeeld van puntenverdeling:
- Strengere woonbinding krijgt 50 punten.
- Langdurige woonbinding met gemeente krijgt 25 punten.
- Langdurige woonbinding met werkingsgebied krijgt 15 punten.
- Mantelzorg krijgt 5 punten.
- Chronologische volgorde: enkel naar kijken wanneer nodig (kandidaten voldoen volledig aan dezelfde bovenstaande voorrangen).
Stel: Kandidaat 1 voldoet aan de strengere woonbinding (bv. 20 jaar ooit gewoond hebben in de gemeente), maar voldoet niet aan de langdurige woonbinding of aan mantelzorg.
Kandidaat 2 voldoet aan de langdurige woonbinding met de gemeente, de woonbinding met het werkingsgebied en mantelzorg.
Kandidaat 1 krijgt 50 punten. Kandidaat 2 krijgt 45 punten.
Cascade strengere woonbinding
De gemeente kan ervoor kiezen om binnen de strengere woonbinding een cascade toe te passen, van meerdere strengere woonbindingsbepalingen.
In dat geval mag de gemeente beslissen of die voorrangsbepalingen cumulatief worden toegepast of niet.
Bijvoorbeeld: binnen de strengere woonbinding worden 2 regels gedefinieerd
- Voor je 18 jaar 10 jaar gewoond hebben in de gemeente.
- Ooit 20 jaar gewoond hebben in de gemeente.
De gemeente kan dan kiezen of ze
- die twee regels op gelijke hoogte zet (voldoe je aan minstens 1, dan heb je de voorrang),
- na elkaar plaatst, maar niet cumulatief (eerst degenen die tien jaar woonden voor hun 18 jaar, bij uitputting zij die voldoen aan de tweede regel),
- ofwel cumulatief (wie tegelijk aan twee regels voldoet, komt bovenaan, daarna zij die enkel aan regel 1 voldoen, daarna zij die enkel aan regel 2 voldoen).
Update: oktober 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Neen, pensioensparen (kan in de vorm van een verzekering,(opent in nieuw venster) spaarfonds (opent in nieuw venster)of langetermijnsparen)(opent in nieuw venster) valt niet onder de definitie van wat een betaal-, spaar-, termijn- of effectenrekening is.
Neen, een levensverzekering(opent in nieuw venster) is een verzekeringsovereenkomst en valt niet onder de definitie van wat een betaal-, spaar-, termijn- of effectenrekening is.
Neen, er is een uitzondering voorzien voor tegoeden die geblokkeerd zijn.
Neen, met financiële contracten zoals hypothecaire kredieten, beroepskredieten, verhuur van bankkluizen enzoverder, moet u geen rekening houden.
We raden u aan om hier pragmatisch mee om te gaan.
U kan in uw aanbodbrief alvast vragen dat de kandidaat-huurder zo snel mogelijk na ontvangst van de aanbodbrief de nodige rekeninguittreksels opvraagt/aanmaakt. Dan kan handmatig berekend worden wat het saldo was op de datum van de aanbodbrief (of toch enigszins).
Als de kandidaat-huurder op de dag van de aanbodbrief een verrichting deed, dan kan u in de kolom ernaast zien wat het resterende saldo op dat moment was. Zo hebt u exact het saldo van die dag.
Deed de kandidaat-huurder die dag geen verrichting, dan kan u aan de hand van de dichtstbijzijnde verrichting en resterende saldo wel bij benadering zien wat het saldo was.
Ja, de middelentoets is een nieuwe inschrijvings- en toelatingsvoorwaarde, die geldt voor nieuwe (potentiële) kandidaat-huurders vanaf 1 januari 2024. Wie op 1 januari 2024 al ingeschreven is als kandidaat-huurder moet u wel toetsen bij de toewijzing van een sociale woning.
Neen, zittende huurders moeten niet aan deze voorwaarde voldoen, ook niet als ze verhuizen naar een andere sociale woning.
Neen, u dient deze middelen niet in rekening te brengen voor de middelentoets.
Deze dienen immers gebruikt te worden voor zorg en dienstverlening.
Ja, een kasbon/staatsbon valt onder de beschikbare middelen en dient meegeteld te worden voor de middelentoets want het komt terecht op een effectenrekening.
Op een effectenrekening worden de aandelen, obligaties of fondsen die men kocht, bijgehouden en beheerd. Dus ook een kasbon/staatsbon valt hieronder als die wordt bijgehouden via de effectenrekening.
Bij een kasbon/staatsbon moet het volledige bedrag worden meegerekend voor de middelentoets en niet enkel de interest die men krijgt. Het zijn immers allemaal beschikbare middelen. Personen die een kasbon/staatsbon hebben, krijgen het volledige bedrag terug + interest.
Meer informatie over kasbons vindt u hier:
Meer informatie over effectenrekening vindt u hier:
Nieuw: september 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Huurovereenkomst
Welke rechten en plichten heeft de huurder en verhuurder van een sociale woning?
Neen. U kan geen clausule toevoegen aan de typehuurovereenkomst.
Een akte van loonafstand via een apart document kunt u wel afsluiten bij het ontstaan van een betalingsachterstand of eventueel al bij aanvang van de huurovereenkomst. Er kan wel pas gebruik worden gemaakt van de akte als er een betalingsachterstand is.
Het is ook niet toegestaan om bij iedere nieuwe verhuring zo’n voorwaarde op te leggen.
Als er betalingsachterstand optreedt, moet u als verhuurder kiezen tussen ofwel gebruik maken van de procedure die gevolgd moet worden bij loonafstand ofwel een extra intrest aanrekenen van 10% bovenop de wettelijke intrest. U kan geen verhoging aanrekenen als u kiest voor de procedure van loonafstand.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
De typehuurovereenkomsten:
De onroerende bezitsvoorwaarde geldt zowel voor onroerend goed in het binnen- als in het buitenland. Bij de toepassing van de controles naar buitenlands onroerend bezit moet u de regelgeving volgen (art. 6.12 en 6.14 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Uit het onderzoek komt dan naar voren dat een huurder buitenlands onroerend goed heeft dat niet onder een uitzondering uit artikel 6.14, eerste lid BVCW valt. De huurder is dan in strijd met de dwingende bepalingen van het sociaal huurstelsel waardoor u moet optreden. Bij dat optreden moet u handelen vanuit de opdracht van algemeen belang en moet u de beginselen van behoorlijk bestuur respecteren.
Wie kunt u welke vervreemdingstijd geven?
Een sociale huurder die meerdere woningen bezit in het buitenland, moet geen termijn krijgen om zich te regulariseren. Hij is manifest in strijd met de onroerende bezitsvoorwaarde. Een sociale huurder die een deel van een onroerend goed in het buitenland bezit, kan u wel een redelijke termijn geven om zich te regulariseren.
Wat is deze redelijke termijn?
Het ligt in uw autonomie om het afwegingskader – en dus de termijn – te bekijken omdat u de individuele situatie het best kent. U kan de parallel maken met andere contractuele wanprestaties van de sociale huurder, zoals bv. wanbetaling, overlast veroorzaken, onvoldoende onderhoud van de sociale huurwoning, … U zal dan ook zelf moeten bepalen op basis van alle concrete elementen van het dossier welke handelingen u stelt. Die handelingen staan onder toezicht van de vrederechter.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Neen. Dit is geen opzeggingsreden.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Neen.
Gedetineerden worden beschouwd als tijdelijk afwezig in hun thuisgemeente.
Een gedetineerde die deel uitmaakt van een gezin blijft tijdens zijn verblijf in de gevangenis ingeschreven in de registers van de gemeente waar het gezin verblijft. Hij volgt het lot van het gezin bij een verhuis.
Een alleenstaande blijft ingeschreven in de gemeente waar hij woonde voor de hechtenis als ondertussen niet iemand anders in zijn woning woont en als hij ervoor zorgt dat zijn post wordt doorgestuurd.
Wordt de band met het gezin verbroken of heeft de gedetineerde nergens woonrechten meer, dan krijgt hij een referentieadres bij het OCMW van de gemeente waar hij het laatst ingeschreven was. Was hij nooit eerder ingeschreven, dan krijgt hij een referentieadres bij het OCMW van de gemeente waar de gevangenis gelegen is.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Als gehuwde of wettelijk samenwonende partner zal hij samen met de initiële huurder opnieuw moeten voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. Hij of zij is dan opnieuw van rechtswege huurder. Voldoen ze samen niet aan de voorwaarden, dan kan hij niet komen inwonen (art. 6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Als feitelijke partner zal hij na één jaar duurzame samenwoonst met de initiële huurder moeten voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. Hij wordt dan opnieuw van rechtswege huurder (art. 6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Indien niet voldaan is aan de voorwaarden, dan zal hij de woning moeten verlaten.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een huurder moet instemmen met een herhuisvesting als u dat wegens sloop-, renovatie- of aanpassingswerken aan de sociale huurwoning noodzakelijk acht. Is de herhuisvesting definitief, dan kan de huurder het type, de ligging en de maximale huurprijs aangeven van de woningen waarvoor hij in aanmerking wilt komen (artikel 6.43 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Een te beperkte keuze mag niet.
De voorkeur mag niet leiden tot een te beperkte keuze (art. 6.6, §3 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). U heeft zelf de bevoegdheid om te oordelen of een voorkeur te beperkt is of niet. Hierbij houdt u rekening met het eigen patrimonium.
Bent u van oordeel dat de voorkeur over een te beperkt aandeel van het patrimonium gaat of leidt de voorkeur ertoe dat een toewijzing onmogelijk wordt? Dan kunt u de (kandidaat-)huurder verzoeken om zijn keuze uit te breiden. De (kandidaat-)huurder krijgt een termijn van minimaal 15 kalenderdagen, vanaf de postdatum van de brief waarmee het verzoek is verstuurd, om zijn keuze uit te breiden. Als de (kandidaat-)huurder niet reageert, schrijft u hem in voor alle sociale woningen binnen uw patrimonium, die hij rationeel kan bezetten.
Twee ongegronde weigeringen van een aanbod worden beschouwd als een ernstige tekortkoming op het vlak van de huurdersverplichtingen (art. 6.43 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Bij een interne verhuis, ongeacht de reden, moet u geen inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden controleren.
Ook bij een gedwongen herhuisvesting door renovatie, sloop of verkoop van een andere verhuurder moet u de voorwaarden niet controleren.
Als de huurders een huurovereenkomst hadden op 1 januari 2008, dan gelden de taal- en inburgeringsbereidheid en de proefperiode niet (art. 16 van het decreet van 15.12.2006).
Art. 6.8 §3 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Als de referentiehuurder of zijn wettelijke of feitelijke partner een bouwgrond aankoopt, zegt u de huurovereenkomst op. Sinds 1 maart 2017 bedraagt de opzegtermijn niet langer vijf jaar, maar zes maanden die ingaan vijf jaar na de aankoop van het perceel.
U verzendt de opzeg in november 2023. Deze vangt aan op 1 december 2023 en eindigt op 31 mei 2024 . U brengt best de huurder nu al op de hoogte van de huidige regelgeving. Zo weet hij binnen welke termijn hij zijn bouwgrond moet benutten.
Art. 6.21 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.40 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een huurder die wil muteren, moet u verplicht inschrijven. Vanaf 1 januari 2020 controleert u de inschrijvings- en toewijzingsvoorwaarden niet meer.
Toewijzing weigeren
Eenmaal de kandidaat in aanmerking komt voor een toewijzing, kunt u hem in zeer uitzonderlijke gevallen weigeren. De weigeringsgronden vindt u in art. 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). Zo kunt u de toewijzing weigeren als u kunt aantonen dat de huurder ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet is nagekomen. De huurprijs betalen, is een van deze huurdersverplichtingen (art. 6.20 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Basisbegeleidingstaken
Maar, u moet de huurder begeleiden en ondersteunen bij het nakomen van zijn verplichtingen. Huurders met huurachterstallen moet u tijdig en nauwgezet opvolgen. U moet ze ook, als dit nodig is en in overleg met de huurder, doorverwijzen naar het OCMW of een andere gespecialiseerde welzijnsinstantie voor budgetbegeleiding (artikel 6, §1, eerste lid, 9° en 10° van Ministerieel besluit van 27 februari 2023 tot uitvoering van boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster)).
Hoe ernstig of blijvend de tekortkoming is, hangt onder andere af van de opgebouwde achterstand, de historiek en de mate waarop u de huurder begeleidde en ondersteunde. Weigert u een toewijzing omdat de huurder huurachterstal heeft, dan moet u altijd grondig motiveren waarom begeleidende maatregelen niet volstaan. U wijst hem ook op het verhaalrecht.
Verhaalrecht
De huurder kan tegen deze beslissing verhaal indienen. Hij moet dan de beoordeling van de toezichthouder vragen binnen de dertig dagen na de melding van de beslissing.
Art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Bijkomende weigeringsvoorwaarden
Opgelet: gaat het om een ex-huurder wiens huurovereenkomst u in het verleden stopzette en loste hij bij toewijzing nog niet al zijn schulden af? Dan gelden er extra weigeringsvoorwaarden (zie art. 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Elke huurder moet in zijn sociale woning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er gedomicilieerd zijn (art. 6.20, eerste lid, 1° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Doet hij dit niet, dan kunt u hem een opzeg geven (art. 6.33 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Wat is een hoofdverblijfplaats?
Een huurder heeft in de woning zijn hoofdverblijfplaats als hij er effectief en gewoonlijk verblijft (art. 1.3, §1, eerste lid, 21° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). De sociale huurwetgeving licht dit begrip niet verder toe. De federale wetgeving is wel concreter. Zo is de bepaling van de hoofdverblijfplaats gebaseerd op een feitelijke situatie. De persoon moet er het grootste deel van het jaar effectief verblijven.
Deze vaststelling gebeurt via verschillende elementen: de plaats waarheen de persoon gaat na het werk, de plaats waar de kinderen naar school gaan, de arbeidsplaats, het energieverbruik, de telefoonkosten en het gewone verblijf van de echtgenoot of van andere leden van het huishouden (artikel 16, §1 van het KB van 16 juli 1992(opent in nieuw venster)).
Wat is tijdelijke afwezigheid?
Als een huurder tijdelijk en kort ergens anders verblijft, moet hij de dienst Burgerzaken van zijn gemeente op de hoogte brengen. Zijn hoofdverblijfplaats wijzigt niet door zijn tijdelijke afwezigheid. Hij blijft ingeschreven in de registers van de gemeente.
Tijdelijke afwezigheid is strikt beperkt. Zo mag een tijdelijke afwezigheid door vakantie in principe niet langer dan één jaar duren (eenmaal verlengbaar). Als een huurder meer dan zes maanden ononderbroken afwezig is uit zijn hoofdverblijfplaats zonder dat hij zijn tijdelijke afwezigheid meldde bij zijn gemeente, kan dit leiden tot een afvoering van ambtswege.
Wat kunt u doen?
U kunt de procedure ambtshalve afvoering uit het bevolkingsregister starten om zeker te zijn dat een huurder niet langer duurzaam verblijft in de sociale woning. Dit geeft u zekerheid en extra bewijs. Andere mogelijke acties vindt u in het draaiboek domiciliefraude.
Bestaat er een conflict met uw huurder over de vaststelling van zijn hoofdverblijfplaats of heeft u uw onderzoeksmogelijkheden uitgeput? Dan kunt u het dossier opsturen naar de toezichthouder. U voegt er alle noodzakelijke bewijzen (waaronder de huurovereenkomst) aan toe. De toezichthouder kan extra onderzoek voeren en, als dit nodig is, sancties opleggen.
Meer informatie?
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Neen, u past de huurprijs niet aan als er een minderjarig kind in de loop van het jaar vertrekt.
Wijzigt het aantal personen ten laste in de loop van het jaar?
Dan zal een wijziging in de gezinskorting pas plaatsvinden vanaf de eerstvolgende huurprijsherziening, uiterlijk vanaf 1 januari van het daaropvolgende jaar.
De huurprijs aanpassen in de loop van het jaar kan alleen in één van de volgende gevallen:
- bij een daling van het inkomen
- bij pensionering
- bij een herziening van de basishuurprijs
- bij het toetreden, overlijden of schrappen van een huurder van wie het inkomen voor de huurprijsberekening telt
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Als u een tussentijdse huurprijsaanpassing doet om één van de bovenstaande redenen, dan past u ook meteen het aantal personen ten laste aan. Deze informatie leest u in een aparte FAQ.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Een huurder ontvangt naast zijn wettelijk pensioen, ook een aanvullend pensioen. Dit is de zogenaamde tweede pensioenpijler. Hij bouwde dit op via zijn (ex-)werkgever. Zodra de huurder zijn wettelijke pensioenleeftijd bereikt, ontvangt hij dit aanvullende pensioen.
Telt u dit inkomen mee?
Om het inkomen te bepalen, telt u het gezamenlijk belastbaar inkomen en de afzonderlijk belastbare inkomsten, het leefloon, de inkomensvervangende tegemoetkoming en de beroepsinkomsten uit het buitenland bij elkaar op (zie artikel 6.1, 5° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Het aanvullende pensioen is onderworpen aan de personenbelasting. U telt dit dus mee als u de huurprijs berekent.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Neen. Een conflictsituatie met buren is geen geldige reden om voorrang te genieten.
De huurder zal zich opnieuw moeten inschrijven en wachten op een toewijzing.
U moet als verhuurder bemiddelen in een conflictsituatie tussen huurders. Dit behoort tot uw basisbegeleidingstaken. Als de basisbegeleiding geen oplossing biedt, kunt u aansturen op externe begeleiding (bv. OCMW, CAW, …). U kunt, als preventie voor een uithuiszetting van de buur die overlast bezorgt, eisen dat een begeleidingsovereenkomst wordt afgesloten met een welzijnsdienst.
De opstart van een verzoeningsprocedure voor de vrederechter is ook altijd een optie in de preventie van uithuiszetting. In aanwezigheid van de vrederechter kunnen met de betrokken partijen afspraken worden gemaakt, die worden vastgelegd in een PV van verzoening. Een dergelijk proces-verbaal heeft de waarde van een vonnis.
Art. 6.35 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Als het tot een relatiebreuk komt tussen zittende huurders, dan ontvangt u mogelijk de vraag wie er in de sociale woning verder mag blijven wonen. Kunt u zich hierover uitspreken? En waar moet u naar kijken?
Wie is huurder?
Het is eerst en vooral belangrijk om na te gaan wie er persoonlijk woonrecht heeft in de sociale woning. Enkel huurders kunnen persoonlijk woonrecht hebben, bijwoners niet.
Relatiebreuk tussen huurders
Als het tot een relatiebreuk komt tussen de huurders die allebei persoonlijk woonrecht hebben in de woning, dan is het aan hen onderling om te bepalen wie er in de woning kan of mag blijven. U houdt zich als verhuurder buiten deze discussie. Als beiden het onderling niet eens geraken, dan richten ze zich tot de familierechtbank of de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg. De bevoegde rechtbank velt bij betwisting een finaal oordeel.
Als het gaat om een relatiebreuk tussen de referentiehuurder en zijn feitelijke partner, die na de start van de huurovereenkomst is komen bijwonen, dan is het erg belangrijk dat u over een verklaring op eer beschikt waarin de referentiehuurder zijn feitelijke partner erkende. Een jaar na ondertekening van deze verklaring werd de feitelijke partner van rechtswege huurder (na aftoetsing van de toelatingsvoorwaarden samen met de referentiehuurder). Na dat jaar verwierf de feitelijke partner dus persoonlijk woonrecht. Als een verklaring op eer ontbreekt, dan bekijkt u in het huurdersdossier of er een ander bewijs is waarin de referentiehuurder zijn feitelijke partner erkende. Als zo’n verklaring op eer of bewijs ontbreekt in het huurdersdossier, dan heeft de feitelijke partner geen persoonlijk woonrecht en beschouwt u deze als een duurzame bijwoner. Een bijwoner heeft geen persoonlijk woonrecht in de sociale woning.
Relatiebreuk tussen huurder en bijwoner
Als het tot een relatiebreuk komt tussen een huurder en een bijwoner, dan is het enkel de huurder die persoonlijk woonrecht heeft en in de sociale woning mag blijven wonen. De bijwoner heeft dit persoonlijk woonrecht niet.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja. Als een OCMW zich borg of garant stelt, moet u dit als waarborg aanvaarden. De kandidaat-huurder heeft het recht om de waarborg door deze garanties te vervangen. Het doel van de huurwaarborg (garantie dat huurderverplichtingen nageleefd worden) is zo bereikt.
Art. 6.61 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.62 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Rationele bezetting
De rationele bezettingsnormen bepaalt u als verhuurder zelf. U legt ze vast in uw intern huurreglement. Deze normen zijn meestal strenger dan de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (art. 3.1, §1, vierde lid(opent in nieuw venster)).
De rationele bezettingsnorm is van toepassing bij toewijzing. Bij overschrijding van de rationele bezettingsnorm krijgt de huurder een voorrang in pijler 4 (interne mutaties – niet meer voldoen aan de rationele bezetting) binnen het nieuwe toewijzingssysteem.
Overbezetting
Voor het vaststellen van de overschrijding van de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (art. 3.1, §1, vierde lid), hanteert u dus niet uw eigen rationele bezettingsnormen. U kijkt naar de bezettingsnormen die zijn vastgesteld in het technisch verslag (laatste pagina) ter uitvoering van artikel 3.1, §1 vierde lid, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
De mogelijkheid voor een persoon om te komen bijwonen, is afhankelijk van de vereiste dat de woning na de bijwoonst nog steeds moet voldoen aan deze bezettingsnormen. Overbezetting vindt dus maar plaats als deze bezettingsnormen zijn overschreden.
De bezettingsnorm VCW is van toepassing bij toetreding of bijwoning. Bij overbezetting krijgt de huurder een voorrang in pijler 4 (interne mutaties – overbezetting van de woning) binnen het nieuwe toewijzingssysteem.
Overbewoning
Een woning is overbewoond als de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (art. 3.1, §1, vierde lid) van de woning dermate worden overschreden dat er een veiligheids- of gezondheidsrisico ontstaat of dat er sprake is van mensonwaardige omstandigheden. Bij overbewoning gaat het bv. over het dubbel van het aantal personen dat de bezettingsnormen van het technisch verslag (laatste pagina) ter uitvoering van artikel 3.1, §1 vierde lid, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, toelaten.
Overbewoning is van toepassing wanneer er een besluit tot overbewoning is van de burgemeester.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Brugpensioen is een vorm van werkloosheid waarbij deze persoon naast een werkloosheidsuitkering, ook nog een toeslag van zijn ex-werkgever krijgt. Het is niet hetzelfde als een pensionering.
Gaat een huurder op brugpensioen, dan kan de huurprijs slechts worden herzien als de nieuwe inkomsten 20% lager liggen dan het (geïndexeerd) referentie-inkomen.
Voor het deel werkloosheiduitkering kijkt u naar het belastbaar dagbedrag, als dat mogelijk is. Kent u het dagbedrag niet, dan neemt u het gemiddeld maandelijks belastbaar bedrag x 12.
Voor het deel toeslag ex-werkgever: vraagt u de loonfiches op en ook daar kijkt u naar het belastbaar maandinkomen X 12.
Belangrijk: u trekt hiervoor geen forfaitaire beroepskosten af, want hij werkt niet meer.
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Neen, een vonnis is niet voldoende als het kind niet bij de huurder gedomicilieerd is. Een halve gezinskorting is dan alleen mogelijk als beide ouders een verklaring op eer ondertekenen (zie 6.51 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Wat bepaalt de gezinskorting?
Het aantal personen ten laste bepaalt de eventuele gezinskorting voor de huurder. De huurder heeft recht op een halve gezinskorting voor zijn/haar kind dat minderjarig is of dat recht heeft op gezinsbijslagen. De domicilie van het kind moet hiervoor niet op de sociale huurwoning staan, maar het moet er wel regelmatig verblijven.
Wat als de domicilie niet bij de huurder staat?
Staat de domicilie van het kind bij de huurder, dan krijgt de huurder sowieso een gezinskorting. Maar, als de domicilie niet bij de huurder staat, dan moeten beide ouders een verklaring op eer ondertekenen.
Is er geen verklaring op eer, dan kunt u geen halve gezinskorting toekennen aan de ouder waar het kind niet gedomicilieerd staat. Alleen de ouder – als die sociale huurder is – waar het kind gedomicilieerd staat, ontvangt dan een hele gezinskorting.
U heeft in zulke dossiers dus niet genoeg aan een vonnis.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
U rekent het inkomen van inwonende familieleden van de eerste, tweede en derde graad van de huurder die erkend zijn als ernstig gehandicapt niet of maar deels mee in de huurprijsberekening.
Het referentie-inkomen is het inkomen zoals gedefinieerd in art. 6.1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
- Is dit inkomen gelijk aan of lager dan 14.865,77 euro (voor het jaar 2024)? Dan telt het inkomen niet mee.
- Is dit inkomen hoger dan 14.865,77 euro (voor het jaar 2024) ? Dat telt alleen het bedrag erboven mee.
Hoe berekent u nu dit inkomen wanneer u het huidig inkomen in aanmerking moet nemen?
U kijkt hiervoor naar het huidige inkomen van de voorbije drie maanden van deze gezinsleden en extrapoleert dit naar twaalf maanden.
Wanneer telt u toch een deel van het inkomen mee?
Om dit te weten, moet u kijken of het inkomen van deze gezinsladen lager of hoger is dan 14.865,77 euro (voor het jaar 2024) (dit is het bedrag van de geïndexeerde inkomensvervangende tegemoetkoming). U indexeert hiervoor het referentie-inkomen van deze gezinsleden en vermindert dit met deze 14.865,77 euro (voor het jaar 2024). Het bedrag dat overblijft, telt u mee voor de huurprijsberekening. Dit telt u dus bij de inkomsten van de andere gezinsleden die meetellen. Blijft er niets over? Dan telt het inkomen van dit gezinslid helemaal niet mee in de huurprijsberekening.
Deze werkwijze geldt ook als u de huurprijs herziet omdat het huidige inkomen van de huurder daalde met 20%.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
U wijst een woning toe aan een koppel. Tussen het ogenblik van de toewijzing en de ondertekening van de huurovereenkomst gaat het koppel, aan wie u de woning hebt toegewezen, uit elkaar. Ze wensen niet meer samen te wonen. Hoe moet u dan verder met de toewijzing en verhuring van deze woning
Aangezien u de woning hebt toegewezen aan het koppel kan de ondertekening van de huurovereenkomst niet doorgaan met één van beiden.
Als kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen, wordt de volgende procedure toegepast:
1° als maar een van de kandidaat-huurders de inschrijving wil behouden, blijft het oorspronkelijke inschrijvingsnummer behouden;
2° als beide kandidaat-huurders de inschrijving willen behouden, wordt het oorspronkelijke inschrijvingsnummer geschrapt en worden de kandidaat-huurders opnieuw ingeschreven met een nieuw inschrijvingsnummer, met behoud van hun individuele wachttijd.
De kandidaat-huurders kunnen de splitsing van de kandidatuurzelf aanpassen via de digitale toepassing zijnde het CIR die aanpassing vragen aan hun primaire verhuurder.
Artikel 6.7 §2 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Enkel voor de potentiële kandidaat-huurder die in collectieve schuldbemiddeling, budgetbegeleiding of budgetbeheer is, kunt u bij inschrijving en toewijzing het actueel besteedbaar inkomen gebruiken.
Het actueel besteedbaar inkomen wordt berekend over een periode van minimum drie van de zes maanden die aan de toepassing voorafgaat.
Het actueel besteedbaar inkomen is het verschil tussen enerzijds de som van het gezamenlijk belastbaar inkomen, de afzonderlijk belastbare inkomsten, het leefloon, de inkomensvervangende tegemoetkoming aan personen met een handicap en de van belasting vrijgestelde beroepsinkomsten uit het buitenland of verworven bij een Europese of internationale instelling. De som van de vrijgestelde inkomens, de effectief betaalde alimentatievergoeding en de effectief betaalde schuldaflossingen voor de referentieperiode worden hiervan afgetrokken. Voor de bepaling van het gezamenlijk belastbaar inkomen wordt alleen rekening gehouden met de reële eigen beroepsinkomsten. U houdt geen rekening gehouden met de overdraagbare verliezen.
U vindt hierover uitgebreide informatie terug in de Wegwijs sociale huur(PDF bestand opent in nieuw venster) (onder 10.2 actueel besteedbaar inkomen).
De huurprijsberekening houdt geen rekening met het actueel besteedbaar inkomen (enkel voor de eigen woningen binnen uw patrimonium).
Art. 6.1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.13 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Regelgevend kader
Volgens artikel 6.1, eerste lid, 4° BVCW(opent in nieuw venster):
4° persoon ten laste:
- het kind dat bij de potentiële kandidaat-huurder, de kandidaat-huurder of huurder gedomicilieerd is en dat minderjarig is of dat recht geeft op gezinsbijslagen;
- het kind van de potentiële kandidaat-huurder, de kandidaat-huurder, de huurder of van een van de gezinsleden dat niet gedomicilieerd is bij de potentiële kandidaat-huurder, de kandidaat-huurder, de huurder of bij een van de gezinsleden, maar er op regelmatige basis verblijft en dat minderjarig is of dat recht geeft op gezinsbijslagen;
- de persoon die beschouwd wordt als ernstig gehandicapt, of die op het ogenblik waarop hij met pensioen ging, beschouwd werd als ernstig gehandicapt. De minister stelt de voorwaarden hiervoor vast;
Om als persoon ten laste te worden beschouwd, moet het gaan om:
- een kind dat bij de (kandidaat-)huurder is gedomicilieerd of bij de persoon die zich wil inschrijven en dat minderjarig is of voor wie gezins- of wezenbijslag wordt betaald. Het moet dus niet per se om een kind van de huurder gaan. Het kan dus ook bijvoorbeeld een broer of zus of een minderjarige partner van de huurder zijn. Een meerderjarige partner die ook huurder is kan niet worden beschouwd als persoon ten laste aangezien die zelf huurder is.
- een kind van de (kandidaat-)huurder, van een persoon die zich wil inschrijven of van één van de gezinsleden en dat niet gedomicilieerd is bij die persoon maar er wel op regelmatige basis verblijft én dat minderjarig is of wie gezinsbijslag wordt uitbetaald.
- kan ook de huurder zelf zijn, als die beschouwd wordt als ernstig gehandicapt.
Alle geldige attesten voor invaliditeit zijn terug te vinden in artikel 2 Ministerieel besluit houdende uitvoering van een aantal bepalingen van boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster).
Praktisch kader
Volgens artikel 6.52, tweede lid BVCW(opent in nieuw venster) houdt u geen rekening met het inkomen van een persoon die beantwoordt aan de definitie van persoon ten laste a) of b).
Toepassing van de bepalingen inzake gezinskorting uit artikel 6.51 BVCW(opent in nieuw venster):
- voor een persoon ten laste a) wordt een gezinskorting toegekend
(Als de andere ouder ook een eigen sociale huurwoning huurt, wordt aan beide ouders maar een halve gezinskorting toegekend als er een gezamenlijke verklaring is ondertkend)
- voor een persoon ten laste c) wordt een gezinskorting toegekend
- voor een persoon die tegelijk beantwoordt aan de definitie van persoon ten laste a) en c) wordt een dubbele gezinskorting toegekend
- voor een persoon ten laste c) die geen persoon ten laste is a) of b) is en die een familielid van de eerste, tweede of derde graad van de huurder, wordt een dubbele gezinskorting toegekend
- voor een persoon ten laste b) wordt een halve gezinskorting toegekend als beide ouders een verklaring ondertekenen.
- voor een persoon die tegelijk beantwoordt aan de definitie van persoon ten laste b) en c) wordt het dubbele van een halve gezinskorting, dus een hele gezinskorting toegekend
Hoeveel de korting jaarlijks bedraagt kan u nalezen in de toelichting over de huurprijsberekening die u jaarlijks hier kan raadplegen.
- Moet een kind zijn dat in de sociale huurwoning gedomicilieerd is. Hoeft dus geen kind te zijn van de huurder of van een gezinslid van de huurder. Dit kan ook een pleegkind zijn. Er is geen ouderband vereist.
- Moet een kind zijn van de huurder of van één van de gezinsleden die in de sociale huurwoning woont. Dit kan ook een adoptiekind zijn. Er is wel één ouderband vereist.
- De persoon die beschouwd wordt als ernstig gehandicapt, of die op het ogenblik waarop hij met pensioen ging, beschouwd wordt als ernstig gehandicapt.
Update: juli 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
De kosten vergoedende inkomsten
Als de vergoeding duidelijk dient om bepaalde kosten te dekken (bijvoorbeeld om zich met noodzakelijke zorg te omringen). Ook inkomens verkregen via het systeem van integratietegemoetkomingen, hulp aan bejaarden of hulp aan derden tellen niet mee. U vindt er meer in het Wetboek inkomstenbelasting 92, Titel II, Hoofdstuk II, Afdeling IV, Onderafdeling I, II en afdeling VI(opent in nieuw venster).
Inkomsten die niet aan personenbelasting onderworpen zijn
Voorbeelden: Lottowinsten, doctoraatsbeurzen, …
Financiële vergoedingen van het OCMW
In principe telt alleen het deel leefloon mee.
Een ‘gouden handdruk’
Eenmalige belastbare inkomsten vanuit een ‘gouden handdruk’ (opzeggingsvergoeding en dergelijke meer) door een collectief ontslag of het faillissement van een bedrijf tellen mee om het inkomen te bepalen.
Er is hiervoor geen uitzondering voorzien. Dit volgt uit rechtspraak.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Het intern huurreglement is een openbaar document voor de uitvoering van de bepalingen van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen. Daarin legt de verhuurder minimaal de concrete regels, die een verdere invulling vereisen vast. Alsook de toewijzingsregels die hij toepast.
Wat dient u verplicht op te nemen in het interne huurreglement? Hiervoor kan u deze checklist(PDF bestand opent in nieuw venster) raadplegen.
Een afschrift van het interne huurreglement moet u aan uw toezichthouder bezorgen. Als u wijzigingen aanbrengt, bezorgt u hem een nieuwe versie (art. 6.1, derde lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
U kunt ook andere praktische aspecten opnemen zodat het intern huurreglement als volledig document precies bepaalt hoe verhuringen gebeuren.
Art. 6.1 3° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Gaat u op huisbezoek, dan houdt u rekening met het privéleven van de huurder. Het bezoekrecht is niet gelijk te stellen aan het recht tot huiszoeking. U mag dus niet zomaar foto’s nemen in de woning zonder toestemming van de bewoner. Weigeren zij deze toestemming, dan mag u geen foto’s nemen. Huurders mogen dat beschouwen als een inbreuk op hun privacy.
Stoot u bij zo’n huisbezoek op een situatie die volgens u de opzeg of ontbinding van het huurcontract rechtvaardigt?
Dan kunt u een deurwaarder inschakelen om authentieke vaststellingen te laten doen die als bewijs kunnen dienen. Een gerechtsdeurwaarder is gemachtigd om zo’n vaststellingen te doen binnen zijn ambt. Hij mag dus wél foto’s nemen, zelfs als de huurders dit niet willen.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Personen met een handicap kunnen een basisondersteuningsbudget van het VAPH of zorgbudget ontvangen. Dit budget telt u niet mee als inkomen bij de berekening van het ABI omdat het bedoeld is als ondersteuningsbudget voor personen met zorgnoden en geen vervanging is van een inkomen uit arbeid.
Het behoort dus bij de vrijgestelde inkomens, die u in mindering brengt van het ABI.
Bij de opsomming van de vrijgestelde inkomens in de tekst over het ABI(PDF bestand opent in nieuw venster) vindt u dit budget terug bij categorie m.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen).
Een eigenaar van een woning kan fiscaal belast worden (vanuit de federale overheid) als er handelsactiviteiten worden uitgevoerd in een woning. Als een onderhuurder de maatschappelijke zetel van zijn zelfstandige activiteit plaatst in de ingehuurde woning (ook als de activiteiten zelf elders plaatsvinden), kan de eigenaar op zijn beurt hierop belast worden via zijn personenbelasting.
Dit is zeker het geval als het een hoofdberoep betreft. In het geval van een bijberoep wordt men minder belast, maar dat hangt af van de hoogte van het inkomen dat men verdient via dat bijberoep. Meer hierover leest u op de site van UNIZO(opent in nieuw venster).
In artikel 3 van de oude OHC (vóór 01/01/2020) stond vroeger het volgende vermeld:
“ De onderhuurder mag de woning noch geheel, noch gedeeltelijk gebruiken voor het uitoefenen van zijn beroepsactiviteit als bedoeld in artikel 7, §1, 2°, a) van het Wetboek van de Inkomstenbelasting van 10 april 1992. “
In het nieuwe type OHC (vanaf 01/01/2020) staat er het volgende bij artikel 2:
“Artikel 2. BESTEMMING De onderhuurder bestemt de woning volledig tot zijn hoofdverblijfplaats. Als de onderhuurder de woning toch geheel of gedeeltelijk gebruikt voor het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid, betaalt hij aan de woonmaatschappij een vergoeding die gelijk is aan het financiële nadeel dat de eigenaar-verhuurder daardoor ondervindt. “
In de toelichting op maat van de huurder (voor ingehuurde woningen) leest u het volgende bij de huurdersverplichtingen onderaan op blz. 21:
“Let op!
Als u de woning toch geheel of gedeeltelijk gebruikt voor het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid, moet u aan de woonmaatschappij een vergoeding betalen die gelijk is aan het financieel nadeel dat de eigenaar-verhuurder daardoor ondervindt.
Voor de bijwoners gelden de huurdersverplichtingen niet. Maar u bent verantwoordelijk voor hen. Als zij bijvoorbeeld overlast veroorzaken of niet bijdragen in de huurprijs waardoor er huurachterstallen ontstaan, kan dat ertoe leiden dat de woonmaatschappij de huurovereenkomst opzegt.”
Conclusie:
Een onderhuurder van een ingehuurde woning mag geen beroepsactiviteit uitoefenen. Doet hij dit toch, dan zal hij een vergoeding aan de woonmaatschappij betalen die gelijk is aan het financieel nadeel dat de eigenaar-verhuurder daardoor ondervindt. Deze vergoeding kan een significant bedrag zijn en dus niet enkele tientallen euro’s betreft, maar dat het kan gaan om honderden euro’s.
Aanpak:
Je schrijft de onderhuurder aan (liefst ook aangetekend) en wijst hem op de consequentie van zijn activiteit. Je wijst hem er ook op dat hij als onderhuurder deze vergoeding zal moeten betalen.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen).
Sinds 2013 betalen sociale huurders u een vergoeding voor de plaatsbeschrijving. Die is wettelijk beperkt tot maximaal 27 euro (art. 6.34 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Dit bedrag wordt geïndexeerd naar het geldende jaar. U vindt de geïndexeerde bedragen op deze afgeschermde documentenpagina (aanmelden nodig).
Een plaatsbeschrijving uitvoeren is voor de btw-wetgeving in principe een belastbare dienst. De Centrale Diensten van de btw-administratie beslisten dat sociale huurders hierop geen btw moeten betalen.
De vergoeding is dus vrijgesteld van btw.
Deze beslissing (toelichting) vindt u ook op op de afgeschermde documentenpagina (aanmelden nodig).
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een huurder wil een zelfstandige activiteit uitoefenen op het adres van zijn sociale woning of er de maatschappelijke zetel van zijn onderneming plaatsen.
In principe is het verboden om de huurwoning verder onder te verhuren of de huur over te dragen aan een derde.
Maar, de typehuurovereenkomst voor de eigen woningen van de woonmaatschappij verbiedt de huurder niet om de woning te gebruiken om een beroepsactiviteit uit te oefenen (bijlage 25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Voor de ingehuurde woningen is dit verbod wel duidelijk opgenomen in de typehuurovereenkomst (bijlage 26 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
De huurder zou zijn huurwoning dus gedeeltelijk kunnen gebruiken om zijn beroepsactiviteit uit te oefenen.
Moet u de huurder vooraf toestemming verlenen?
U moet vooraf toestemming geven als de huurder de bestemming wilt wijzigen (zie art. 6.22 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Meer informatie over het wijzigen van de woonfunctie vindt u op de website van het Omgevingsloket.
Wijzigt de huurder de bestemming niet, dan is er geen toestemming nodig.
De huurder kan dan een zelfstandige activiteit uitoefenen op het adres van zijn sociale woning of er de maatschappelijke zetel van zijn onderneming plaatsen.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Dat zijn de intiële huurder(s).
Initiële huurder(s) zijn de persoon of personen die bij aanvang van de huurovereenkomst als huurder worden vermeld in de huurovereenkomst:
- Dat zijn enkel twee initiële huurders die onderling een partnerrelatie hebben of wettelijk samenwonen
- Is er geen partnerrelatie of wettelijke samenwoning, dan kan slechts één van de twee huurder worden.
Vanaf 1 januari 2023 moet u ook de identiteit van de duurzame bijwoners bij de aanvang van de huurovereenkomst opnemen in de huurovereenkomst. Deze informatie komt in de aanhef van de typehuurovereenkomst en typeonderhuurovereenkomst.
Door de vermelding van hun identiteit vervullen de huurders hun meldingsplicht bij het sluiten van de huurovereenkomst al.
Als er na de aanvang van de huurovereenkomst nieuwe bijwoners in de woning komen wonen, dan moeten de huurders dit uiteraard ook melden.
Het is niet nodig om in dat geval een addendum aan de huurovereenkomst op te maken.
Deze nieuwe bepaling om duurzame bijwoners op te nemen in de huurovereenkomsten, geldt enkel voor huurovereenkomsten die u sluit vanaf 1 januari 2023.
U moet bestaande huurovereenkomsten dus niet aanpassen.
Bijlage 25 – typehuurovereenkomst sociale huur(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Artikel 6.36 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) stelt dat u een brandverzekering moet afsluiten. Daarin moet een clausule van afstand van verhaal op de huurder staan. Deze moet uitgebreid zijn tot het verhaal van derden in het voordeel van de huurder. De clausule van afstand van verhaal is een veelvoorkomende praktijk binnen het huurrecht. Een huurder kan zo niet aangesproken worden voor schade aan het gebouw. De bepaling gaat zelfs nog verder en stelt dat de afstand van verhaal uitgebreid wordt tot verhaal van derden. Zo kunnen derden die schade lijden (bv. buren) de huurder niet aanspreken voor deze schade.
De huurder is niet verplicht om een inboedelverzekering af te sluiten maar u kan het hem wel aanraden. Zie toelichting op maat van de huurder, afhankelijk van de looptijd van het contract, op deze website.
Wie vergoedt de schade aan het gebouw en de woning van de buren?
Sloot u zo’n brandverzekering af? Dan dekt uw brandverzekering in principe de schade aan het gebouw en aan de woning van de buren.
Wie vergoedt de schade aan de inboedel van uw huurder?
Als er geen duidelijke aanwijsbare fout is van uw woonmaatschappij of een derde, dan dekt de inboedelverzekering van uw huurder deze schade. Ligt de oorzaak van de schade wél bij uw woonmaatschappij, dan vergoedt uw brandverzekering deze schade.
Sloot u een brandverzekering af met afstand van verhaal, maar zónder uitbreiding verhaal van derden?
Dan bent u niet in overeenstemming met artikel 6.36 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). Als er dan schade is bij de buren en de oorzaak ligt bij uw huurder, dan zullen de buren zich tegen uw huurder keren. Uw huurder kan de schade op u verhalen.
Om deze situatie te voorkomen, is het dus belangrijk om een correcte polis af te sluiten bij uw verzekeraar.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Als sluikstorten op een publieke plaats gebeurt, kan de politie of de GAS-ambtenaar optreden. De Vlaamse overheid maakte in het verleden een interessante informatiefolder over sluikstorten(PDF bestand opent in nieuw venster). Maar wat kan u doen als het sluikstorten plaatsvindt in de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw, waarin u één of meerdere appartementen verhuurt?
Als u de dader van het sluikstorten kunt identificeren, dan mag u de kosten voor de verwijdering van het afval en de (eventuele) schoonmaakkosten aan hem doorrekenen. U moet wel kunnen aantonen dat hij de dader is. De dader kan één van uw huurders zijn, maar evengoed ook een niet-huurder.
In de meeste gevallen is het echter moeilijk te achterhalen wie de dader van het sluikstorten is. In zo’n geval kunt u moeilijk de kosten doorrekenen aan één of meerdere huurders. Een huurder moet geen schadekosten op zich nemen, die door een andere huurder of door een derde veroorzaakt zijn.
Soms kunt u de kosten voor het opruimen en schoonmaken wel doorrekenen aan de huurders. Dat kan wanneer het afval er gekomen is doordat de huurders lange tijd hun verplichting tot het opruimen en het onderhouden van de gemeenschappelijke delen niet zijn nagekomen, waardoor het afval is beginnen op te stapelen. Is het afval er plotseling gekomen doordat een onbekende het gestort heeft, dan valt het opruimen niet onder de huurdersverplichting van het normaal onderhoud.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
- Voor eigen woningen van de woonmaatschappij: twee maal basishuurprijs (art.6.61 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
- Voor ingehuurde woningen van de woonmaatschappij: twee maal de contractuele huurprijs (zoals die bepaald is in de onderhuurovereenkomst)
De maximale bovengrens is 800 euro (dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. U vindt het exacte bedrag in het geïndexeerde bedragen document op deze afgeschermde documentenpagina (aanmelden nodig)).
Update 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
De definitie van het begrip ‘huurder’ wijzigde op 1 januari 2024. De definitie van huurder vindt u in artikel 6.1, 1° Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). De (initiële) huurders zijn de persoon of personen die bij aanvang van de huurovereenkomst als huurder worden vermeld in de huurovereenkomst:
- Dat zijn enkel twee initiële huurders die onderling een partnerrelatie hebben of wettelijk samenwonen
- Is er geen partnerrelatie of wettelijke samenwoning, dan kan slechts één van de twee huurder worden.
De definitie van bijwoner staat niet vermeld in de Vlaamse Codex Wonen. De bijwoners kunnen immers diverse personen zijn: (groot)ouders, (klein)kinderen, andere familieleden, vrienden en alle andere derden die (tijdelijk) komen bijwonen.
Verschil tussen (initiële) huurders en bijwoners. Hieronder vindt u een overzicht met de belangrijkste verschillen tussen huurders en bijwoners.
Huurder | Bijwoner |
---|---|
Heeft persoonlijk woonrecht | Heeft geen persoonlijk woonrecht |
Moet voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarde | Moet niet voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarde |
Inkomsten tellen mee voor de inkomensvoorwaarde | Inkomsten tellen niet mee voor de inkomensvoorwaarde |
Moet de huurovereenkomst ondertekenen | Moet de huurovereenkomst niet ondertekenen |
Moet voldoen aan de huurdersverplichtingen | Moet niet voldoen aan de huurdersverplichtingen |
Telt mee voor de rationele bezetting | De duurzame bijwoner telt mee voor de rationele bezetting, de tijdelijke bijwoner niet |
De huurder is verantwoordelijk voor de personen die hij bij zich laat wonen (artikel 1735 van het Burgerlijk Wetboek(opent in nieuw venster)). Hij is verplicht om elke bijwoonst op voorhand aan u te melden en u moet nagaan of de woning door de bijwoonst onaangepast wordt. U weigert de bijwoonst als dit leidt tot een onaangepaste woning. Een woning wordt onaangepast als de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen worden overschreden. Deze bezettingsnormen staan in het technisch verslag bij het conformiteitsattest. Als de bijwoners voor overlast of hinder voor de omwonenden zorgen, dan is uw huurder uw aanspreekpunt.
Verschil tussen tijdelijke en duurzame bijwoners
Er is een verschil tussen duurzame en tijdelijke bijwoners. Duurzame bijwoners hebben hun hoofdverblijfplaats in de sociale woning (ze zijn er gedomicilieerd of verblijven er voor langere tijd) en zijn geen tijdelijke bijwoners. Tijdelijke bijwoners zijn personen die voor een korte duur in de sociale woning zullen verblijven (bv. een kind dat tijdelijk terug thuis komt wonen na een relatiebreuk) en personen die nog geen definitieve uitspraak hebben over hun verblijfsstatuut (bv. een asielzoeker). De huurder zal u in eerste instantie moeten melden hoe lang deze tijdelijke periode duurt. U controleert of de tijdelijke bijwoner na deze periode de woning verlaten heeft. Uw huurder blijft uw aanspreekpunt.
De feitelijke partner
Als de feitelijke partner van uw huurder na de start van de huurovereenkomst komt bijwonen, dan is hij het eerste jaar een duurzame bijwoner. Na één jaar samenwoonst toetst u de feitelijke partner samen met de huurder af aan de toelatingsvoorwaarden. De start van deze periode van één jaar samenwoonst start op de datum van de verklaring op eer van de feitelijke partner en de melding van de bijwoonst. Als ze samen voldoen, dan wordt de feitelijke partner van rechtswege huurder. Als ze samen niet voldoen, moet de feitelijke partner de woning verlaten. De huurder kan de feitelijke partner erkennen via een validatie van de verklaring op eer (afgeschermde inhoud) van de referentiehuurder. Zowel de huurder als zijn feitelijke partner moeten deze verklaring ondertekenen.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een persoon die in het wachtregister staat, kan de sociale woning alleen betrekken als tijdelijke bijwoner. Deze persoon is geen duurzame bewoner zolang er geen definitieve uitspraak in hun procedure is. Hun verblijfsstatuut is namelijk te precair. Het Grondwettelijk Hof oordeelde dit.
De huurder moet de tijdelijke bijwoner aan u melden. U kunt de bijwoonst alleen weigeren als dit tot een onaangepaste woning leidt.
Pas nadat deze persoon een definitieve positieve beslissing over zijn verblijfsrecht kreeg, kan hij huurder worden. Dan is zijn verblijfsrecht zeker en kan hij duurzaam de sociale woning betrekken. Krijgt de persoon een definitieve negatieve beslissing, dan moet hij de woning verlaten.
Voor verdere verduidelijking kan u de schema’s van partner in het wachtregister gebruiken, voor het inschrijven(PDF bestand opent in nieuw venster) en voor het toewijzen(PDF bestand opent in nieuw venster) (afgeschermde inhoud onder documentenluik).
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Er bestaat in de private en de sociale huurregelgeving geen absoluut verbod op het houden van huisdieren. De verhuurder kan in specifieke gevallen wel eisen dat de huurder geen huisdier mag houden, op voorwaarde dat de verhuurder dit goed kan motiveren.
Een voorbeeld: als de verhuurder een studio verhuurt en de persoon die interesse heeft in deze studio heeft een grote hond als huisdier, dan kan de verhuurder eisen dat de huurder het huisdier niet in huis neemt. Als verhuurder en huurder geen vergelijk vinden, dan kan de vrederechter oordelen of het houden van dit huisdier toegelaten is. Deze persoon kan natuurlijk ook beslissen om deze studio niet te huren en op zoek te gaan naar een andere woning waarin het houden van zijn huisdier wel toegelaten is.
Als huisdieren (geluids)hinder, overlast of onhygiënische situaties veroorzaken dan kan de verhuurder van de huurder eisen dat de huurder zijn huisdieren uit de woning verwijdert. De huurder kan naar de vrederechter gaan als hij van mening is dat deze eis zijn basisrecht tot het houden van een privé- en gezinsleven aantast (artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens(opent in nieuw venster)). Als het huisdier echter geen enkele hinder of overlast veroorzaakt, dan staat de verhuurder zwak in zijn eis tot een verwijdering van het huisdier.
Reglement inwendige orde
In het reglement van inwendige orde van bepaalde appartementsgebouwen zijn er soms regels opgenomen over het houden van huisdieren. Het reglement bepaalt, bijvoorbeeld, dat de bewoners van de appartementen een maximum aantal huisdieren of enkel kleinere huisdieren mogen houden. In het reglement van inwendige orde mag er zeker geen totaalverbod op huisdieren staan. U brengt uw kandidaat-huurder op de hoogte van dit reglement van inwendige orde voor hij de huurovereenkomst ondertekent. De bepalingen uit het reglement van inwendige orde maken immers integraal deel uit van de huurdersverplichtingen. In artikel 9 van de typeonderhuurovereenkomst geeft u aan of er een reglement van inwendige orde is.
Gegronde weigering
Als uw kandidaat-huurder een aangeboden woning weigert omdat u van oordeel bent dat zijn huisdier er niet kan wonen (op voorwaarde dat u dit goed motiveert), dan moet u dit als een gegronde weigering beschouwen. Als hij toch het woningaanbod aanvaardt én er wil wonen met zijn huisdier, dan kunt u de toewijzing niet weigeren tenzij u heel goed kunt motiveren dat de woning niet aangepast is aan het houden van dit specifieke huisdier (zie voorbeeld hierboven). U beslist dit in elk specifieke geval: een algemeen verbod op het houden van huisdieren is dus niet mogelijk.
Vrederechter
Als uw huurder een huisdier heeft en u ontvangt meldingen van buren en omwonenden over hinder of overlast die het huisdier veroorzaakt, dan kunt u de huurder hierop attent maken, zodat hij een oplossing probeert te vinden. U doet dit best schriftelijk. Als de klachten blijven aanhouden, dan wendt u zich tot de vrederechter, bij voorkeur eerst via een oproeping in verzoening (dit is een poging tot minnelijke schikking). De vrederechter zal bekijken of het huisdier overlast, hinder of onhygiënische situaties veroorzaakt voor hij oordeelt of de huisbaas zich moet ontdoen van zijn huisdier. Hij zal dit afwegen tegenover het mensenrecht van de huurder tot het houden van een privé- en gezinsleven en op basis van alle elementen een oordeel vellen.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Deze vraag geldt enkel voor de eigen woningen van de woonmaatschappij:
U kunt de huurprijs alleen herzien in de gevallen van art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). Voor een huurprijsherziening kijkt u niet naar de kenmerken (marktwaarde, basishuurprijs, referentiehuurprijs, …) van de tijdelijke woning, maar naar die van de woning die u renoveert.
Dit geldt ook voor de huurders die een huurovereenkomst hebben afgesloten vóór 1 januari 2008.
Art. 6.43 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.55 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Een woning is onderbezet als het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal bewoners (huurders, gezinsleden en kinderen), groter is dan één.
Vanaf 1 januari 2024 zal een koppel huurders als één persoon tellen om de onderbezetting van een woning te berekenen.
Bijvoorbeeld: een koppel zonder kinderen woont onderbezet vanaf 3 in plaats van 4 slaapkamers. Een overlijden of een verhuizing naar een woonzorgcentrum van één van de partners zal dan ook niet langer leiden tot een onderbezetting.
Het is belangrijk om eenduidig af te lijnen wie een koppel is. Twee gehuwde huurders en twee feitelijke partners met een verklaring op eer hierover, zijn duidelijk een koppel. Maar, wettelijke samenwoners zijn dat niet altijd: als wettelijke samenwoners geen koppel zijn, zullen ze dat moeten bewijzen met een verklaring op eer. Dat moet niet als ze een familiale band hebben.
Deze nieuwe definitie geldt voor huurovereenkomsten van onbepaalde én bepaalde duur.
De verhuurder moet in het interne huurreglement vermelden op welke manier de huurders zullen begeleid worden naar een woning die niet onderbezet is.
De verhuurder moet de bewoners van de onderbezette woning tweemaal een valabel aanbod doen van een woning die niet onderbezet is. Het tweede aanbod mag ten vroegste drie maanden na het eerste aanbod gedaan worden.
Een valabel aanbod is een aanbod dat aan de volgende voorwaarden voldoet:
- 1° de woning is niet onderbezet
- 2° de woning ligt in een straal van vijftien kilometer van de onderbezette woning
De voorwaarden van een valabel aanbod gelden voor huurovereenkomsten van onbepaalde en bepaalde duur.
Enkel voor de opzeg van een huurovereenkomst van bepaalde duur door een onderbezetting moet de huurder wel nog minstens twee valabele aanbiedingen weigeren . De huurder kan u ook vragen om de opzegging in te trekken als de huurder oordeelt dat dit billijk is door de specifieke omstandigheden waarin hij zich bevindt . Tussen de eerste weigering en het volgende aanbod van een andere woning moet een periode verlopen zijn van ten minste drie maanden.
Als een huurder een onderbezette woning bewoont, betaalt hij na de weigering van een aangeboden woning die voldoet aan de voorwaarden een maandelijkse vergoeding die aan de reële huurprijs wordt toegevoegd. De maandelijkse vergoeding bedraagt 15% van de reële huurprijs, met een minimum van 25 euro, per slaapkamer die conform de definitie van onderbezette woning het toegelaten aantal slaapkamers overschrijdt.
U vindt de geïndexeerde bedragen in een Excel op deze afgeschermde documentenpagina (aanmelden nodig).
Als de verhuurder geen gepast aanbod heeft, kan hij een ander aanbod doen dat afwijkt van de voornoemde voorwaarden. In dat geval kan de huurder weigeren zonder dat dit gevolgen heeft. De verhuurder moet dit vermelden in de aanbodbrief.
Art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
De initiële huurder kan samenwonen met zijn/haar partner, zonder getrouwd te zijn of wettelijk samen te wonen. Dit feitelijke partnerschap moeten zij via een verklaring op eer bevestigen. Zo niet, beschouwt u de feitelijke partner als bijwoner. U vindt een sjabloon voor zo een verklaring op eer op de documentenpagina voor inschrijven (afgeschermde inhoud).
Wat is dan de start van dit feitelijke partnerschap?
U kijkt voor de start van het feitelijke partnerschap naar de datum waarop de initiële huurder en de feitelijke partner de verklaring op eer ondertekenden. U kijkt dus niet naar de datum van domiciliëring of de datum van vaststelling.
Wat als ze al voor 1 januari 2020 feitelijke partners waren?
Dan mag u deze periode voor 1 januari 2020 ook meetellen als:
- u een bewijs heeft van dit feitelijke partnerschap: een vroegere verklaring op eer, een vroegere schriftelijke melding (brief, e-mail, …). Belangrijk: de initiële huurder moet duidelijk dit feitelijke partnerschap bevestigd hebben; alleen een bevestiging van de feitelijke partner is onvoldoende.
- in het bijvoegsel bij de huurovereenkomst een duidelijk partnerschap met de initiële huurder staat en de partner de huurovereenkomst ook ondertekende. Belangrijk: alleen de ondertekening van de partner is onvoldoende: het partnerschap moet vermeld staan.
- deze huurders al een procedure voor feitelijke bijwoonst lopen hadden, voor 1 januari 2020.
Update; 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Wanneer de partner bij aanvang de sociale huurwoning bewoont of minstens één jaar duurzaam de sociale huurwoning bewoont en voldoet aan de toelatingsvoorwaarden (samen met de referentiehuurder).
Art.6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Als een huurder in een sociale woning woont die niet langer aangepast is aan de rationele bezetting, kan hij zich inschrijven voor een kleinere woning. Wanneer de rationele bezetting niet meer voldoet aan de huidige gezinssamenstelling kan de huurder vrijwillig verhuizen naar een kleinere woning die wel voldoet. Dit noemen we de vrijwillige procedure. Wanneer een huurder onderbezet woont, spreken we van de dwingende procedure.
Dwingend optreden
U kunt dwingend optreden als een huurder effectief onderbezet woont. Dan voldoet niet alleen de rationele bezetting van de woning niet meer, maar is ook het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal bewoners groter dan één. Een alleenstaande persoon woont bijvoorbeeld onderbezet vanaf een drieslaapkamerwoning.
Om de onderbezettingsvergoeding te kunnen aanrekenen, moet u deze huurder woningen aanbieden volgens de voorwaarden uit art. 6.65 2de lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen.
De voorwaarden van een valabel aanbod gelden voor huurovereenkomsten van onbepaalde en bepaalde duur.
De huurder met een huurovereenkomst van onbepaalde duur zal een onderbezettingsvergoeding moeten betalen na één weigering van een gepast aanbod.
Enkel voor de opzeg van een huurovereenkomst van bepaalde duur door een onderbezetting moet de huurder wel nog minstens twee valabele aanbiedingen weigeren. De huurder kan u ook vragen om de opzegging in te trekken als de huurder oordeelt dat dit billijk is door de specifieke omstandigheden waarin hij zich bevindt. Tussen de eerste weigering en het volgende aanbod van een andere woning moet een periode verlopen zijn van ten minste drie maanden.
Als een huurder met een huurovereenkomst van onbepaalde duur een onderbezette woning bewoont, betaalt hij na de weigering van een aangeboden woning die voldoet aan de voorwaarden een maandelijkse vergoeding die aan de reële huurprijs wordt toegevoegd. De maandelijkse vergoeding bedraagt 15% van de reële huurprijs, met een minimum van 37 euro, per slaapkamer die conform de definitie van onderbezette woning het toegelaten aantal slaapkamers overschrijdt.
Vrijwillig verhuizen
Naast deze gedwongen piste bestaat ook de vrijwillige piste. Op basis van een interne mutatie van pijler 4 kunnen huurders zich vrijwillig inschrijven voor een grotere woning. Het voordeel van de vrijwillige piste is voor de kandidaat-huurder dat hij zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs kan maken.
De huurder krijgt dan aanbiedingen op basis van deze interne mutatie.
Als u een woning aanbiedt volgens de interne mutatie van pijler 4, dan kan u nagaan of het aanbod ook voldoet aan de criteria voor een valabel aanbod volgens art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen. Op die manier zal de huurder meer gestimuleerd worden om van de onderbezette woning te verhuizen naar een meer passende woning. De huurder zal immers een onderbezettingsvergoeding dienen te betalen na het weigeren van één maal een valabel aanbod.
Overgangsbepalingen
Aan zittende huurders die vóór 1 januari 2024 reeds een onderbezettingsvergoeding betaalden, wordt slechts de nieuwe onderbezettingsvergoeding aangerekend als de huurder een nieuw valabel aanbod zou weigeren.
Ook zal voor de zittende huurders, die reeds een aangeboden woning voor de eerste maal geweigerd hebben in het kader van een onderbezetting vóór 1 januari 2024, die weigering niet mee in aanmerking mogen nemen voor de nieuwe onderbezettingsregeling.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
De huurder is aansprakelijk voor de huurschade die tijdens zijn huurperiode ontstaan, tenzij hij kan aantonen dat de schade het gevolg is van ouderdom of overmacht.
Als er in de ingehuurde woning wordt ingebroken of als de woning wordt beschadigd door een daad van vandalisme, dan kan dit beschouwd worden als een situatie van overmacht, zeker wanneer er geen dader of aansprakelijke kan worden gevonden.
Het begrip ‘overmacht’ wordt in een juridische context of in een verzekeringscontext gebruikt om de gevolgen te duiden van onvoorziene omstandigheden of gebeurtenissen, die buiten de wil van betrokkenen om plaatsvinden.
Schade als gevolg van overmacht en alle kosten die veroorzaakt worden door ‘overmacht’, vallen ten laste van de eigenaar-verhuurder tenzij het duidelijk is dat de inbraak of het vandalisme te wijten is aan de huurder.
Om van overmacht te kunnen spreken, moet de situatie dus van zulke aard zijn, dat de huurder de schade niet kon verhinderen of vermijden.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen).
- de persoon of personen die bij aanvang van de huurovereenkomst als huurder worden vermeld in de huurovereenkomst
- de echtgenoot, wettelijke samenwoner of feitelijke partner van de huurder die na de aanvang van de huurovereenkomst komt bijwonen en die samen met de huurder voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, wordt van rechtswege huurder
Concreet: Wie wordt huurder vanaf 1 januari 2024?
- Dat zijn enkel twee initiële huurders die onderling een partnerrelatie hebben of wettelijk samenwonen
- Is er geen partnerrelatie of wettelijke samenwoning, dan kan slechts één van de twee huurder worden.
Art. 6.1, §1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) en art. 6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja.
Dit is een gevolg van een arrest van het Grondwettelijk Hof van 18 juni 2015.
Naar aanleiding van dit arrest werd een rondzendbrief van 16 januari 2015 herzien.
Een nieuwe rondzendbrief legt de interpretatie van het Hof uit:
- Rondzendbrief met betrekking tot het arrest van het Grondwettelijk Hof van 18 juni 2015(PDF bestand opent in nieuw venster)
- Arrest Grondwettelijk Hof van 18 juni 2015(PDF bestand opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja, dit kan.
Het is wel nodig dat de kinderen regelmatig verblijven bij de kandidaat-huurder.
Dit is minstens 1 overnachting per maand.
In dit schema op de afgeschermde documentenpagina van verhuren > huurovereenkomst > huurders en bijwoners kan je de verschillende voorwaarden die hieraan verbonden zijn terugvinden.
De (kandidaat)-huurder kan afzien van dit recht.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Door de vereniging van het begrip ‘huurder’ (art. 6.1 §1 VCW) beschouwt u alle andere gezinsleden dan de huurder(s), als ‘bijwoner’.
Bijwoners, en in dit geval meerderjarige kinderen, moeten niet voldoen aan de toelatingsvoorwaarden.
U moet wel rekening houden met de rationele bezetting van de woning.
Art. 6.1, §1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
U moet eerst onderzoeken of het hier gaat om een partner of een bijwoner.
Gaat het hier om een echtgenoot of een wettelijke samenwoner die komt bijwonen in de woning, dan moet deze persoon onmiddellijk samen met de referentiehuurder voldoen aan de toetredingsvoorwaarden.
Gaat het hier om een feitelijke partner, dan moet die pas na een jaar duurzame bijwoonst aantonen dat hij samen met de referentiehuurder voldoet aan de toelatingsvoorwaarden.
Als het geen partner is, dan moeten ze niet voldoen aan de toetredingsvoorwaarden.
Art. 6.1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
U vordert de sociale korting terug voor de periode waarin zij ten onrechte werd genoten. Om de verjaringstermijn te bepalen, telt u terug vanaf het ogenblik van de vaststelling van de frauduleuze verklaring.
Verjaringstermijn?
Er bestaat discussie in de rechtspraak over de verjaringstermijn.
In het privaat huurrecht is de verjaringstermijn voor achterstallige huur vijf jaar (specifieke verjaringstermijn). Het is niet meteen duidelijk of de terugvordering van de sociale korting als achterstallige huur moet worden gezien (maximaal vijf jaar terug te vorderen) of als een schadebeding. Voor een schadebeding bedraagt de verjaringstermijn tien jaar.
Oordeel vrederechter
De vrederechter zal hierover oordelen als hij/zij de zaak voorgelegd krijgt. Dit kan in eerste instantie wanneer u de ontbinding van de huurovereenkomst vraagt of wanneer de huurder een gegeven opzeg betwist bij de vrederechter.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Neen, dit is geen grond voor een huurprijsherziening.
Wijzigt het aantal personen ten laste in de loop van het jaar? Dan zal een wijziging in de gezinskorting pas plaatsvinden vanaf de eerstvolgende huurprijsherziening, uiterlijk vanaf 1 januari van het daaropvolgende jaar.
De huurprijs aanpassen in de loop van het jaar kan alleen in één van de volgende gevallen (art. 6.54 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)):
- bij een daling van het inkomen
- bij pensionering
- bij een herziening van de basishuurprijs
- bij het toetreden, overlijden of schrappen van een persoon van wie het inkomen voor de huurprijsberekening telt
Als u een tussentijdse huurprijsaanpassing doet om één van de bovenstaande redenen, dan past u ook meteen het aantal personen ten laste aan. Deze informatie leest u in een aparte FAQ.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Dan zijn er twee pistes mogelijk:
- U laat de bestaande huurprijs doorlopen tot het inkomen van de overgebleven huurder bekend is. U kan nadien retroactief de huurprijs berekenen op basis van dat inkomen. Die huurprijs zou dan retroactief ingaan vanaf de maand volgend op het overlijden. Hierbij is het wel belangrijk dat er geen achterstal wordt opgebouwd in de maanden dat de huurder nog geen inkomen heeft.
- U berekent de huurprijs op basis van het huidige inkomen van de overgebleven huurder. Als dit 0 is, rekent u de minimale huurprijs aan. Om de drie maanden kan u navragen of de situatie gewijzigd is en of er al een inkomen gekend is.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
U mag geen extra kosten doorrekenen. Een afbetalingsplan opstellen behoort tot uw basisbegeleidingstaken (artikel 6.35 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) en artikel 6, §1, eerste lid, 7° en 8° van het Ministerieel Besluit van 21 december 2007(opent in nieuw venster)).
Wel bepaalt de typehuurovereenkomst dat u op achterstallige sommen een verhoging van maximaal 10% kunt toepassen en de achterstallige som kunt vermeerderen met de wettelijke interesten, tenzij er loonafstand is betekend bij afzonderlijke akte. Deze forfaitaire verhoging kunt u gebruiken als tegengewicht als u een afbetalingsplan opstelt.
Wat zijn achterstallige sommen?
De huurder heeft een achterstallige som als hij de huurprijs, de kosten en lasten of de waarborg niet betaalt voor de tiende van de tweede maand die volgt op de maand waarin de som verschuldigd is.
Bijlage 25 – typehuurovereenkomst sociale huur(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Vanaf 1 januari 2024 zijn 2 huurderscategorieën volgens artikel 6.1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster):
- de persoon of personen die bij aanvang van de huurovereenkomst als huurder worden vermeld in de huurovereenkomst
- de echtgenoot, wettelijke samenwoner of feitelijke partner van de huurder die na de aanvang van de huurovereenkomst komt bijwonen en die samen met de huurder voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, wordt van rechtswege huurder
Concreet
- Dat zijn enkel twee initiële huurders die onderling een partnerrelatie hebben of wettelijk samenwonen.
- Is er geen partnerrelatie of wettelijke samenwoning, dan kan slechts één van de twee huurder worden.
Een persoon kan via een verklaring op erewoord bewijzen dat hij een feitelijke partner is, zoals vermeld in artikel 6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). De verklaring op erewoord wordt geldig na validering door de referentiehuurder, die hoogstens één feitelijke partner tegelijkertijd kan erkennen. Als hij de woning vanaf de start van de huurovereenkomst mee bewoont, wordt hij onmiddellijk ‘huurder’. Als hij pas later komt bijwonen, kan hij pas huurder worden na één jaar bijwoonst. Voldoet hij dan aan alle toelatingsvoorwaarden, dan wordt hij van rechtswege huurder. Voldoet hij niet, dan moet hij de huurwoning verlaten.
De wettelijke en huwelijkspartner zijn onmiddellijk van rechtswege huurder en verwerven meteen persoonlijk woonrecht.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Neen. De oude huurovereenkomst wordt automatisch ontbonden als de nieuwe huurovereenkomst start.
Art. 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja.
Wanneer u bij het beëindigen van de huurovereenkomst de plaatsbeschrijving opmaakt, kan u de vastgestelde schade verhalen via de huurwaarborg.
Wat als de huurwaarborg ontoereikend is?
Dan stelt u de overblijvende huurder aansprakelijk voor de resterende vergoeding bij het beëindigen van de huurovereenkomst. De huurder die de woning verlaten heeft voor het einde van de huurovereenkomst, is geen huurder meer en u kunt hem niet meer aansprakelijk stellen voor schade die nu wordt vastgesteld. De huurder die de huurschade aan u moet betalen, kan zich keren tegen zijn vroegere medebewoner. Zij moeten dit onderling regelen.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Door de inwerkingtreding van art.6.36 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) (voorheen art. 36ter KSH) op 1 januari 2020 vallen alle sociale huurcontracten onder deze bepaling. U moet een brandverzekering afsluiten met afstand van verhaal voor de huurwoningen. Deze verplichting geldt ook voor huurovereenkomsten die afgesloten zijn voor 1 januari 2020.
Dit geldt niet voor onderhuurovereenkomsten die sociale verhuurkantoren afsloten voor 1 januari 2020. Zie art. 7.48, §2 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja. U kunt deze persoon inschrijven.
Art. 6.1 6° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.6 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Wettelijke schuldvergelijking zorgt ervoor dat u een tegoed kunt verrekenen met openstaande schulden.
Het principe van wettelijke schuldvergelijking treedt op als er aan vijf voorwaarden is voldaan. Zo moet er een vordering en een tegenvordering zijn (1) tussen twee personen (2) in geld of andere gelijke vervangbare zaken (3) die opeisbaar zijn (4) en vaststaand zijn (5). Uitstel van betaling verhindert de wettelijke schuldvergelijking niet (art. 1292 BW(opent in nieuw venster)).
Ook bij een afbetalingsplan trekt u het tegoed dus af van de openstaande schulden.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja, als deze bijwoner zijn hoofdverblijfplaats in de sociale woning vestigt.
Neen, als een persoon enkel logeert bij uw huurder (bijvoorbeeld een kennis uit het buitenland die een maand komt logeren), moet de huurder u dat niet melden.
Dit mag echter niet leiden tot een onaangepaste woning (art. 6.20, eerste lid, 2° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
Dit schema(PDF bestand opent in nieuw venster) met de categorieën bijwoners geeft u verdere verduidelijking.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Bijlage 27 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) bepaalt wie welke kosten en lasten moet betalen. Zo staat de woonmaatschappij in voor de aankoop, installatie, herstellingen en het groot onderhoud van de centrale verwarmingsinstallatie van de huurder. De huurder is verantwoordelijk voor het normaal onderhoud.
U kunt de onderhoudswerken waarvoor de huurder verantwoordelijk is, zelf (laten) uitvoeren. De huurder moet hier wel mee akkoord gaan.
Hij kan dit weigeren, bijvoorbeeld omdat hij het normaal onderhoud zelf wil laten uitvoeren.
Gaat uw huurder akkoord?
Dan kunt u een onderhoudscontact afsluiten en de kosten voor het normaal onderhoud doorrekenen aan de huurder. Dit is bepaald in artikel 2 van bijlage 27 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen. Het bedrag baseert u op de reële kostprijs van een representatieve periode.
Gaat uw huurder niet akkoord?
Dan kunt u geen onderhoudscontract afsluiten. U kunt ook geen kosten doorrekenen. De huurder staat dan zelf in voor de periodieke controle van zijn centrale verwarmingsinstallatie.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Wat is zorgwonen?
Zorgwonen is het creëren van een kleinere woning binnen een bestaande woning zodat één of twee oudere of hulpbehoevende personen kunnen inwonen.
Een woning is pas een zorgwoning als deze voldoet aan een aantal voorwaarden. Deze vindt u op de website van de Vlaamse overheid.
Stedenbouwkundig blijft de woning een eengezinswoning. Op administratief vlak zet de gemeente na de melding een aparte zorgcode in het bevolkingsregister. Alle instanties die de gegevens van het Rijksregister gebruiken, zijn zo ook op de hoogte van de woonsituatie van uw huurder. Dat is bijvoorbeeld belangrijk om een uitkering te berekenen.
Mag een huurder uw woning als zorgwoning gebruiken?
Ja, dat mag. Voor de toepassing van de sociale huurreglementering heeft dit geen gevolgen. U aanziet dit gezin als één huishouden.
Heeft de woning aanpassingen nodig?
Een huurder mag alleen veranderingen aanbrengen als u vooraf een schriftelijke toestemming geeft. U kan zo’n toestemming geven, al dan niet op voorwaarde dat de huurder op het einde van de huurovereenkomst de woning herstelt naar de oorspronkelijke staat. Weigert u uw toestemming? Dan moet u deze weigering motiveren.
Meer informatie?
Meer informatie over de aanvraagprocedure of over zorgwonen in het algemeen vindt u op de website van de Vlaamse overheid.
Het is ook mogelijk om in een SVK-woning, met toestemming van de eigenaar en wanneer voldaan is aan de gemeentelijke voorschriften, zorgwonen te organiseren.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
U kunt de werkingskosten om verhuisaanvragen te behandelen, aanrekenen aan uw huurder.
Er zijn hierop uitzonderingen. U kunt deze werkingskost niet doorrekenen bij:
- een interne mutatie volgens pijler 4
een herhuisvesting door sloop, renovatiewerken of verkoop van de sociale huurwoning (art. 6.37 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) en art. 6.43 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
een herhuisvesting door onderbezet wonen (art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
U moet het bedrag, dat u aanrekent, kunnen rechtvaardigen. Het bedrag is gelijk aan uw reële gemaakte kosten.
Bijlage 27, 2de lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Ja. Art.36 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen bepaalt dat u als verhuurder een brandverzekering afsluit die een clausule van afstand van verhaal op de huurder bevat en waarin het verhaal van derden is uitgebreid ten voordele van de huurder.
Dit geldt niet voor onderhuurovereenkomsten die sociale verhuurkantoren afsloten voor 1 januari 2020. Zie de overgangsbepaling in art. 7.48, §2 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Art. 6.36 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja. Een kind dat gedomicilieerd is bij zijn grootouders heeft recht op de volledige korting. Het is namelijk niet gespecifieerd dat een kind hét kind van de huurder moet zijn.
Art. 6.1 4° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Een negatief gezinsinkomen wordt gelijkgesteld aan geen inkomen.
Hierdoor moet u het huidig inkomen in rekening brengen.
Dit is de som van de inkomens berekend over de periode van drie opeenvolgende maanden die aan de toepassing voorafgaat, geëxtrapoleerd naar 12 maanden.
Dit principe geldt bij de inschrijving, de toelating en de huurprijsberekening.
Art. 6.1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.52 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Nee, u zegt de huurder niet meteen op.
U gaat eerst na waarom de huurder niet meer gedomicilieerd staat op het adres van de sociale huurwoning. Er kunnen immers andere redenen zijn waarom de huurder zijn domicilie veranderde, bijvoorbeeld hij werd tijdelijk ambtshalve geschrapt, zijn verblijfsrecht werd (tijdelijk) afgevoerd, een administratieve fout, … U kunt hiervoor de huurder en eventueel de gemeente contacteren.
U wijst de huurder op zijn huurdersverplichting om zijn domicilie en hoofdverblijfplaats te hebben in de sociale woning (art. 6.20, eerste lid, 1° VCW(opent in nieuw venster)). De huurder moet een redelijke termijn krijgen om te reageren. Brengt de huurder dit niet in orde? Dan kunt u ervoor kiezen de huurovereenkomst op te zeggen op basis van art. 6.33, eerste lid, 2° VCW(opent in nieuw venster). De opzeggingstermijn bedraagt drie maanden.
Het is ook mogelijk om een administratieve geldboete op te leggen in plaats van een opzeg te betekenen.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Nee, want deze kinderen (jonger dan vijfentwintig jaar) tellen mee voor de berekening van de onderbezetting.
Een woning is onderbezet als het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal bewoners (huurders en gezinsleden) groter is dan één (art. 6.65, tweede lid, BVCW(opent in nieuw venster)).
In principe zou u voor de bepaling van de onderbezetting van een woning geen rekening mogen houden met personen die minder dan acht dagen per maand in de woning verblijven aangezien ze op basis van de achtdagenregel niet beschouwd worden als gezinsleden.
Maar daartegenover staat de specifieke regeling voor kinderen die geplaatst zijn of voor wie de kandidaat-huurder of een gezinslid een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven (art. 6.18, derde lid, BVCW(opent in nieuw venster)). Voor het bepalen van de rationele bezetting bij de aanvang van de huurovereenkomst wordt met die kinderen rekening gehouden. Met andere woorden voor kinderen die minder dan acht dagen per maand in de woning verblijven, wordt in die situaties een slaapkamer voorzien, tenzij de kandidaat-huurder van dat recht afziet. Dat zou dus als gevolg kunnen hebben dat een huurder onderbezet woont vanaf de start van de huurovereenkomst, wat niet logisch is.
Om deze twee bepalingen coherent te kunnen toepassen, houdt u bij het bepalen van de onderbezetting rekening met de kinderen die op regelmatige basis in de sociale huurwoning verblijven (co-ouderschap, omgangsrecht of kinderen met bezoekrecht), ook al zijn ze volgens de achtdagenregel geen gezinsleden. Dat betekent dat deze huurder met drie kinderen (met minstens één overnachting per maand) die in een vierslaapkamerwoning woont, niet onderbezet woont omdat deze kinderen meetellen. In alle andere situaties neemt u een persoon die minder dan acht dagen in de sociale woning verblijft niet mee voor de berekening van de onderbezetting.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Nee, de 30-jarige zoon telt niet mee als gezinslid omdat hij minder dan acht dagen per maand in de sociale woning verblijft en omdat hij ouder is dan vijfentwintig jaar. U kan voor hem dus geen extra slaapkamer voorzien.
U houdt bij het bepalen van de rationele bezetting enkel rekening met kinderen die op regelmatige basis in de sociale huurwoning verblijven, tenzij de kandidaat-huurder schriftelijk afziet van dat recht. Met de kinderen die meerderjarig worden, blijft u rekening houden zolang ze nog geen vijfentwintig jaar zijn. In alle andere situaties neemt u een persoon die minder dan acht dagen in de sociale woning verblijft, niet mee voor de bepaling van de rationele bezetting aangezien hij geen gezinslid is.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Bij een herziening op aanvraag van de huurder, moet het inkomen met nog eens 20% gedaald zijn. Het moet 20% lager zijn dan het inkomen waarmee u rekening hield om de huurprijs te berekenen naar aanleiding van de eerste inkomensdaling. Dit om te vermijden dat de huurder elke maand langskomt en de verhuurder veel extra werk bezorgt. Als hij de vraag stelt, en er is geen tweede daling met nog eens 20%, dan wijzigt de huurprijs niet. De huurder behoudt de huurprijs die werd berekend naar aanleiding van de eerste inkomensdaling.
Om het huidig inkomen te berekenen kunt u het rekenblad op de afgeschermde documentenpagina (verhuren > huurprijs) gebruiken.
U moet werken met het inkomen van drie opeenvolgende maanden.
Doet de verhuurder zelf een controle (dit kan ten vroegste na drie maanden), en blijkt het nieuw berekende huidige inkomen niet langer 20% lager te liggen dan het oorspronkelijke referentie-inkomen, dan stijgt de huurprijs terug naar de oorspronkelijke huurprijs berekend op basis van dat referentie-inkomen. Is er nog steeds een daling met minstens 20%, dan wordt de huurprijs berekend op basis van bij de controle nieuw opgevraagde inkomensgegevens.
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Sinds 29 juni 2017 kunt u via de OP-toepassing nagaan of een persoon zaakvoerder of bestuurder is in een vennootschap.
Stelt u vast dat een kandidaat één van deze functies uitoefent, dan gaat u na of hij een woning of perceel, bestemd voor woningbouw inbracht. Een kandidaat mag tenslotte geen zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder zijn van een vennootschap waarin hij een woning of perceel, bestemd voor woningbouw inbracht. Dat is bepaald in artikel 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Via de OP toepassing kan je controleren of iemand een functie heeft in een vennootschap.
En of er aan deze vennootschap een eigendom gekoppeld is.
Wanneer de vennootschap over een eigendom beschikt, kan u wel niet nagaan welke vennoot dit eigendom heeft ingebracht.
Dit zal u verder dienen te onderzoeken.
Om deze redenen werkt u best altijd met een verklaring op eer. Deze verklaring laat u ondertekenen bij inschrijving, toelating en toetreding. Zo kunt u onjuiste verklaringen achteraf sanctioneren.
Update: 01/01/2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Het referentie-inkomen wordt geïndexeerd volgens de gezondheidsindex van de maand juni van het jaar dat aan de toepassing ervan voorafgaat, met als basis de maand juni van het jaar waarop het referentie-inkomen betrekking heeft.
Art. 6.2, laatste lid, van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een sociale huurder mag een vakantieverblijf aankopen dat ligt in een zone waar permanent wonen niet is toegelaten.
Artikel 6.21 van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Om zeker te zijn over de ruimtelijke bestemmingszone, kan de (kandidaat-)huurder de dienst Ruimtelijke Ordening contacteren van de gemeente waar de woning ligt of u kunt dit nagaan via www.geopunt.be(opent in nieuw venster) → bouwen en wonen → ruimtelijke ordening → gewestplan.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
U kunt alleen een bezettingsvergoeding aanrekenen. Die vergoeding is evenredig met de tijd die hij nodig heeft om de woning toch nog vrij te maken.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Neen.
U wordt niet verwittigd als de zittende huurder een bouwgrond of eigendom verwerft.
Het kan aangewezen zijn om deze controle op de eigendomsvoorwaarde op een vast moment uit te voeren als verhuurder. Omdat sociale huurders dienen te voldoen aan deze voorwaarde tijdens de hele duur van de huurovereenkomst (art. 6.21 VCW(opent in nieuw venster))
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja. Dit kind zal als één volledige persoon ten laste meetellen. De huurder krijgt een halve gezinskorting voor een kind in co-ouderschap en een halve gezinskorting voor een kind in co-ouderschap met een ernstige handicap (0,5 + 0,5 = 1 PTL).
Art. 6.51 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Sinds de wijzigingen aan de sociale huurwetgeving van 1 januari 2020, kan iemand alleen nog toetreden tot een huurovereenkomst, of anders gezegd mede-huurder worden van iemand die al sociale huurder is, door met die persoon een partnerschapsrelatie aan te gaan (via huwelijk, wettelijke of feitelijke samenwoonst) of door met die persoon wettelijk te gaan samenwonen.
Wilt zo een persoon toetreden tot de huurovereenkomst, dan kan u dat weigeren als:
- deze persoon samen met de referentiehuurder niet beantwoordt aan de toetredingsvoorwaarden (deze zijn dezelfde als de inschrijvingsvoorwaarden). Bij de toetreding van een feitelijke partner controleert u dit na één jaar (pas vanaf dan kan deze persoon van rechtswege huurder worden). Als beiden niet samen aan de voorwaarden voldoen, dan zal de feitelijke partner de woning moeten verlaten.
- de woning onaangepast wordt door de toetreding (dat betekent bijvoorbeeld dat er meer mensen wonen dan de minimale woonkwaliteitsnormen toelaten)
Artikel 6.8(opent in nieuw venster) en artikel 6.11(opent in nieuw venster) van de Vlaamse Codex Wonen
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
U moet de huurder niet individueel inlichten wanneer u een onderzoek start. Een algemene communicatie is wel zinvol omdat een vrederechter kan oordelen dat u de huurder eerst moet aanmanen voordat u optreedt.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja, maar alleen als de marktwaarde met minimaal 10% steeg tegenover de basishuurprijs. De renovatiewerken moet u niet in één keer uitvoeren. U mag deze werken over een langere periode spreiden.
Let wel op: werken die nodig waren om de woning in orde te brengen met de basis woningkwaliteitsvereisten, tellen niet mee.
Art. 6.55 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
U mag een algemene communicatie met deze vraag uitsturen. Een algemene communicatie is zelfs zinvol omdat een vrederechter kan oordelen dat u de huurder eerst moet aanmanen vooraleer op te treden.
In zo’n algemene communicatie kunt u vermelden dat sociale huurders binnen de twee maanden hun onroerend bezit in het buitenland kunnen melden en dat u dan geval per geval bekijkt welke gevolgen u eraan koppelt.
Mild optreden mogelijk?
Komt een huurder buitenlands eigendom aangeven, dan gaat u na hoe manifest de huurder in strijd is met de onroerende bezitsvoorwaarde. Op basis van behoorlijk bestuur kan u bepaalde huurders wel een vervreemdingstermijn geven. U moet in de algemene communicatie echter nog niet in detail gaan over eventuele gevolgen.
Een algemene overgangsperiode (of mild optreden) voor alle huurders is niet wenselijk omdat zo ook sociale huurders met bv. 10 appartementen in het buitenland zonder terugvordering van de sociale korting ‘ontsnappen’.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Voor de huurprijsberekening kijkt u steeds (als er een referentie-inkomen beschikbaar is) naar het inkomen van het jaar waarover het laatste beschikbare aanslagbiljet gaat.
Is er na de proefberekening (bij toewijzing) een recenter inkomen bekend? Dan moet u hiermee werken voor de werkelijke berekening bij ondertekening van de huurovereenkomst.
U informeert de huurder best altijd goed dat de berekening bij toewijzing voorlopig is en dat de uiteindelijke huurprijs daarvan kan afwijken. Hoeveel de huurprijs nog kan afwijken, hangt af van het meest recente aanslagbiljet dat bij de ondertekening van de huurovereenkomst beschikbaar is.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Een huurder vraagt een huurprijsherziening omdat zijn huidige inkomen 20 % daalde. U vergelijkt zijn huidige inkomen dan met het referentie-inkomen dat u gebruikte bij de vorige huurprijsberekening. Meestal is dit het referentie-inkomen van de jaarlijkse huurprijsberekening. Het is dus mogelijk dat intussen het inkomen van een recenter aanslagjaar bekend is, maar toch moet u het inkomen van het aanslagjaar nemen dat gebruikt werd voor de vorige huurprijsberekening (art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Wat als de huurder al een huurprijsherziening kreeg?
De huurder kreeg al een huurprijsherziening omdat zijn huidige inkomen 20 % daalde? Dan vergelijkt u bij een nieuwe herziening zijn huidige inkomen op dat moment met het huidige inkomen dat u gebruikte bij de vorige herziening. Bij deze nieuwe herziening moet het huidige inkomen op dat moment opnieuw 20 % gedaald zijn.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Een arbeidsongeschikte werknemer of werkloze heeft onder voorwaarden recht op een inhaalpremie. Moet u het bedrag meetellen voor de berekening van het huidig inkomen?
Wat is de inhaalpremie?
De inhaalpremie is een vorm van vakantiegeld dat het ziekenfonds in de maand mei uitbetaalt aan personen die één jaar of langer arbeidsongeschikt zijn. Het premiebedrag is afhankelijk van de gezinssituatie en hoe lang iemand al arbeidsongeschikt is. De voorwaarden en bedragen vindt u op de website van het RIZIV(opent in nieuw venster).
Moet u deze premie meetellen voor de berekening van het inkomen?
De inhaalpremie is onderworpen aan de personenbelasting. U telt dit dus mee als u de huurprijs berekent.
Art. 6.1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Een huurder heeft recht op een huurprijsherziening als zijn gemiddelde inkomen, berekend over drie opeenvolgende maanden, met minstens 20% gedaald is tegenover het inkomen in het referentiejaar (art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Maar, een huurder mag zichzelf niet fictief verarmen om een voordeel te genieten.
Krijgt de huurder 20 vakantiedagen per jaar, dan heeft hij recht op gemiddeld 5 vrije dagen in deze drie maanden. De huurder heeft in deze tijdsspanne 15 vakantiedagen opgenomen. U zult een raming moeten maken van hoeveel hij zou verdiend hebben als hij slechts 5 dagen vakantie nam. Dit doet u door voor de overige 10 dagen (15 - 5) een fictief loon toe te kennen.
Hoe bepaalt u dit fictieve loon?
Werkt de huurder in een 38-urenweek, dan wordt elke dag gelijkgesteld met 7,6-uren (38:5). 10 dagen staan dan gelijk aan 76 uren. Kent u het belastbaar uurloon, dan vermenigvuldigt u dit getal met 76. Zo bekomt u een fictief loon voor de 10 extra vrije dagen.
Of een huurder recht heeft op een herziening, controleert u door het huidig inkomen te extrapoleren tot een geraamd jaarinkomen.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Volledige gezinskorting
- ieder minderjarig kind of kind dat een gezinsbijslag of een wezentoelage krijgt en in de sociale huurwoning is gedomicilieerd
- iedere persoon die erkend is als ernstig gehandicapt of erkend was als ernstig gehandicapt op het ogenblik van pensionering
Dubbele gezinskorting
- ieder minderjarig kind of kind dat een gezinsbijslag of een wezentoelage krijgt, in de sociale huurwoning gedomicilieerd is en ook erkend is als ernstig gehandicapt
- ieder gezinslid tot en met de derde graad met een ernstige handicap
Halve gezinskorting
- voor een minderjarig kind of een kind dat gezinsbijslag krijgt en niet in de sociale huurwoning gedomicilieerd is, maar er wel op regelmatige basis verblijft.
De korting hangt af van een verklaring die beide ouders moeten ondertekenen. De ouder waar het kind is gedomicilieerd vermeldt hierin:
- of hij zelf een sociale huurwoning huurt en zo ja, bij welke verhuurder;
- dat hij, als hij zelf sociale huurder is of zal worden van een verhuurder, een kopie van deze verklaring zal bezorgen aan zijn verhuurder;
- dat hij, als hij verklaart zelf geen sociale huurwoning te huren, aan de verhuurder van de sociale huurwoning die de andere ouder huurt, de toestemming verleent om dat te controleren;
- zijn inschrijvingsnummer bij de sociale zekerheid, om de controle, vermeld in punt 3, mogelijk te maken.
Blijkt uit de ondertekende verklaring of uit nader onderzoek dat het kind is gedomicilieerd in een andere sociale huurwoning? Dan ontvangen beide ouders een halve gezinskorting.
Art. 6.51 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Sinds 1 januari 2018 vervangt wijk-werken het vroegere PWA-stelsel.
Wat is wijk-werken?
Wijk-werken houdt in dat uw huurder enkele uren per week klusjes uitvoert bij iemand thuis of in een school, gemeente, OCMW, vzw, niet-commerciële vereniging of land- en tuinbouwbedrijf. In de meeste gevallen is dit beperkt tot 60 uur per maand en 630 uur per jaar.
Om in aanmerking te komen voor wijk-werken, moet de persoon aan een aantal voorwaarden voldoen. In ruil krijgt hij een kleine vergoeding bovenop zijn leefloonsteun of werkloosheidsuitkering.
Moet u het inkomen uit wijk-werken meetellen?
Uw huurder krijgt 4,10 euro per gepresteerd uur en een verplaatsingsvergoeding als de heen-en-terug-verplaatsing meer dan 10 km bedraagt. Deze inkomsten zijn vrijgesteld van belastingen en moet u niet meetellen om het inkomen te berekenen.
Dienstenchequewerknemers
Opgelet: wijk-werken is niet zomaar gelijk te stellen aan dienstencheque-arbeid. Verricht iemand huishoudhulp via een dienstencheque-arbeidsovereenkomst? Dan is zijn of haar inkomen wél onderworpen aan de inkomstenbelasting. Dat inkomen telt u mee.
Meer informatie?
De website van de VDAB geeft u meer informatie over wijk-werken(opent in nieuw venster).
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Onderhoudsgeld dat aan een huurder toekomt, beschouwt de fiscus in principe als een gewoon inkomen. Hij moet dit aangeven in zijn belastingaangifte. Slechts 80% van dat ontvangen onderhoudsgeld is effectief belastbaar.
Omdat het onderhoudsgeld in deze situatie eigenlijk voor het minderjarige kind is, moet de huurder dit niet aangeven in zijn persoonlijke aangifte. U moet in deze situatie dus geen rekening houden met dit inkomen.
Meer informatie vindt u terug op de website van de FOD Financiën(opent in nieuw venster).
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Als een minderjarig kind erkend is als ernstig gehandicapt, dan kent u een dubbele gezinskorting toe.
Zo is de gezinskorting voor een gehandicapt kind dat in de sociale huurwoning is gedomicilieerd 30 euro (dit bedrag uit art. 6.51 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)wordt jaarlijks geïndexeerd -zie link onderaan-).
Een gehandicapt kind van de huurder dat niet in de sociale huurwoning is gedomicilieerd, maar er wel op regelmatige basis verblijft, geeft recht op 15 euro gezinskorting (dit bedrag uit art. 6.51 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)wordt jaarlijks geïndexeerd -zie link onderaan-).
Hoe moet de huurder dit aantonen?
De huurder kan dit bewijzen met een attest waarin de uitbetalende instelling bevestigt dat het kind recht heeft op een zorgtoeslag voor kinderen met een specifieke ondersteuningsbehoefte (vroeger heette dat ‘verhoogde kinderbijslag door een handicap of aandoening’) of een inkomensvervangende tegemoetkoming (IVT) of integratie tegemoetkoming (IT) voor personen met een handicap.
Bij het onderzoek naar het recht op verhoogde kinderbijslag volstaat het als het kind vier punten haalt in 1 pijler of minstens zes punten haalt in de 3 pijlers samen.
In tegenstelling tot volwassenen, is er bij kinderen dus geen vermindering van de zelfredzaamheid van ten minste negen punten nodig.
Meer uitleg vindt u op de website van het groeipakket(opent in nieuw venster).
De geïndexeerde bedragen uit het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen vindt u op de afgeschermde documentenpagina (vooraf inloggen is nodig).
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Artikel 11 van de typehuurovereenkomst bepaalt dat u op achterstallige sommen een forfaitaire verhoging van 10% kunt toepassen, tenzij er loonafstand is.
Wat zijn achterstallige sommen?
De huurder is u een achterstallige som schuldig als hij de huurprijs, de kosten en lasten of de waarborg niet betaalt voor de tiende dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin de som verschuldigd is. Bijvoorbeeld: de huurder betaalde niet op 10 maart voor een som die hij verschuldigd is in januari.
Oneerlijk beding
Sommige vrederechters oordelen dat het consumentenrecht van toepassing is op de sociale huurovereenkomst. Deze rechters beschouwen artikel 11 als een oneerlijk beding dat verboden is.
Rechtspraak
In een vonnis van 22 juni 2017 stelde een vrederechter in Antwerpen hierover prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie. Het Hof deed over deze vragen uitspraak in een beschikking van 7 december 2017.
Het Hof vindt het evident dat de richtlijnen over consumentenbescherming niet gelden op sociale huurovereenkomsten omdat de inhoud reglementair is vastgesteld. De inhoud ligt namelijk vast via de typehuurovereenkomsten die als bijlage bij het Kaderbesluit Sociale Huur zijn gevoegd. Een vrederechter kan daarom de bepalingen uit de typehuurovereenkomst niet beschouwen als een verboden oneerlijk beding.
Ook de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen bevestigde in hoger beroep deze beschikking en oordeelde dat de regelgeving op de onrechtmatige bedingen niet van toepassing is op de sociale huisvestingsmaatschappijen.
Kunt u altijd een forfaitaire verhoging van 10% vorderen?
U mag niet zomaar altijd 10% schadevergoeding vorderen. U moet altijd het grondrecht op wonen eerbiedigen. Dat wil zeggen dat u de concrete situatie van de huurder moet afwegen tegenover het algemene belang. Op basis hiervan beslist u om de boete al dan niet toe te passen en - als u ze toepast - in welke mate. Bij een betwisting controleert de rechter of het schadebeding evenredig is met de wanprestatie van de huurder.
Zie artikel 4 van typehuurovereenkomst
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
U neemt de inkomensgegevens van de laatste drie maanden en extrapoleert deze naar een jaar. U moet dus niet elk maandinkomen afzonderlijk aftoetsen, maar extrapoleert het totaal van de laatste drie maanden. Dit bedrag (inkomen van de drie laatste maanden) vermenigvuldigt u met vier. U telt hierbij vakantiegeld en eindejaarspremie. Dit is het geraamde jaarinkomen.
Kent u het vakantiegeld niet? Dan deelt u het geraamde jaarinkomen door 12 en vermenigvuldigt u met 13,87.
U vindt op de hub sociaal woonbeleid bij de afgeschermde documenten over de huurprijs een Exceldocument dat u hierbij ondersteunt.
De uitkomst van deze berekening toetst u aan de inkomensgrens.
Art. 6.1 2° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Wat is een flexi-job?
Via het systeem van flexi-jobs kunnen gepensioneerden en bepaalde werknemers tegen gunstige voorwaarden bijverdienen. Terwijl kunnen werkgevers op een flexibele en voordelige manier extra personeel inzetten.
Een flexi-jobwerknemer ontvangt een uurloon. Hij betaalt daarop geen bedrijfsvoorheffing, geen persoonlijke bijdrage aan de sociale zekerheid en geen inkomstenbelastingen. Ook moet de werknemer deze extra inkomsten niet aangeven in zijn belastingbrief, zodat hij geen risico loopt om in een hogere belastingschijf te vallen.
Wie mag werken in een flexi-job?
- Werknemers die al minstens 4/5 werken voor een of meerdere andere werkgevers dan de flexi-job werkgever. Concreet moeten ze in het derde kwartaal dat aan het werk in de flexi-job voorafgaat, minstens 4/5 voor die werkgever(s) hebben gewerkt.
- Gepensioneerden
Telt dit inkomen mee?
Om het inkomen te bepalen, telt u het gezamenlijk belastbaar inkomen en de afzonderlijk belastbare inkomen, het leefloon, de inkomens vervangende tegemoetkoming aan personen met een handicap, de beroepsinkomsten uit het buitenland die van belasting zijn vrijgesteld en de beroepsinkomsten die verworven zijn bij een Europese of internationale instelling en die van belasting vrijgesteld zijn, op (art. 6.1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
- Hoeveel mag een werknemer op jaarbasis bijverdienen?
Tot de som van 12.000 euro per jaar hoeft de werknemer geen belasting of sociale bijdragen te betalen op het flexiloon.
Het brutoloon is gelijk aan het nettoloon.
Tot 12.000 euro is het inkomen uit een flexi-job niet aan de personenbelasting onderworpen. Het is ook geen vervangingsinkomen. U houdt er dus geen rekening mee voor de berekening van de sociale huurprijs.
Voor de werknemers die de grens van de 12.000 euro overstijgen, wordt enkel het inkomen dat hoger ligt dan 12.000 euro wel in rekening gebracht voor de sociale huurprijsberekening.
- Hoeveel mag een gepensioneerde op jaarbasis bijverdienen?
Als iemand gepensioneerd is, hangt het af van zijn leeftijd hoeveel hij mag bijverdienen.
Gepensioneerden mogen onbeperkt bijverdienen vanaf het jaar waarin zij de leeftijd van 65 jaar bereiken of als zij bij de ingang van hun rustpensioen een loopbaan van 45 jaar kunnen bewijzen.
Voor de gepensioneerden die onbeperkt mogen bijverdienen, dient u geen rekening te houden voor de sociale huurprijsberekening.
Voor andere gepensioneerden (jonger dan 65 jaar) gelden er inkomensgrenzen, die afhankelijk zijn van hun persoonlijke situatie. Bij een overschrijding van de grensbedragen, wordt het pensioen verminderd met het percentage van de overschrijding (bv. 35% overschrijding = 35% terug te betalen in het daaropvolgende jaar).
Meer info over onbeperkt of niet onbeperkt bijverdienen vind je op de website van de federale pensioendienst(opent in nieuw venster).
Voor deze gepensioneerden, wordt het bedrag dat het gestelde grensbedrag overschrijdt, wel in rekening gebracht voor de sociale huurprijsberekening.
Meer informatie
Op de website van de Vlaamse overheid vindt u de procedure en de voorwaarden van bijklussen in een flexi-job.
Op de website van de Federale Pensioendienst(opent in nieuw venster) vindt u de grensbedragen hoeveel een gepensioneerde mag bijverdienen.
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Update: juni 2024
Ja maar alleen als dit geen aanleiding geeft tot een huurprijsverhoging.
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Het aantal personen ten laste telt bij:
- de jaarlijkse huurprijsaanpassing (uitgangspunt: de feitelijke situatie op 1 januari van elk jaar)
- een tussentijdse huurprijsaanpassing
Is er een erkenning als persoon ten laste voor 1 januari, maar brengt de persoon het attest pas later binnen?
Dan houdt u er pas rekening mee vanaf de maand volgend op het binnenbrengen van het attest.
Uitzondering: als deze laattijdigheid komt door overmacht, dan berekent u de huurprijs retroactief naar 1 januari. Deze overmacht is bijvoorbeeld een traag werkende administratie.
Is er een erkenning als persoon ten laste na 1 januari?
Dan houdt u er pas rekening mee bij de volgende huurprijsherziening. Dit is ten laatste 1 januari van het volgende jaar.
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
U moet de huurprijs aanpassen als de huurder plots een lager inkomen heeft. U doet dit als het gemiddelde inkomen van drie opeenvolgende maanden met minstens 20% daalde tegenover het inkomen in het referentiejaar.
Hoe volgt u daarna deze aangepaste huurprijs op?
U kunt de huurder, op zijn vroegst drie maanden na de aanpassing van de reële huurprijs, vragen opnieuw te bewijzen of zijn inkomen nog altijd minstens 20% lager is dan zijn inkomen uit het referentiejaar. Is dit zo? Dan berekent u de huurprijs opnieuw, nu volgens het inkomen van deze laatste drie maanden. Is dit niet zo of kan de huurder dit niet bewijzen, dan geeft u opnieuw de ‘oude’ huurprijs (volgens het inkomen uit het referentiejaar).
Vraagt de huurder zelf opnieuw een huurprijsaanpassing omdat zijn inkomen nog meer daalde? Dan kunt u de huurprijs alleen aanpassen als zijn inkomen nog eens 20% daalde tegenover het vorige inkomen waarop u de eerste huurprijsaanpassing baseerde.
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Neen.
Als verhuurder krijgt u een vermindering op de onroerende voorheffing als uw huurder bijvoorbeeld gehandicapt is of een aantal kinderen ten laste heeft. Deze vermindering trekt u af van de huurprijs. De Vlaamse Regering geeft ook een gezinskorting voor een ernstige handicap en/of persoon ten laste. De huurder krijgt niet de beide kortingen, maar wel de hoogste van beide.
U kunt de korting op twee manieren verrekenen:
- U kunt de korting op de onroerende voorheffing inschatten en maandelijks verrekenen. Als u zelf de vermindering ontvangt, gaat u na of u nog een saldo moet doorstorten.
of
- U wacht tot u de vermindering zelf ontvangt om na te gaan welke korting het hoogst was. Het eventuele saldo stort u dan door aan de huurder.
Art. 6.53 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Vanaf 1 januari 2020 houdt u voor de huurprijsberekening rekening met het inkomen van ‘de huurder en alle meerderjarige gezinsleden’, behalve het inkomen van personen die recht hebben op gezinsbijslag.
Gezinsleden zijn personen die op duurzame wijze in dezelfde woning samenwonen en daar hun hoofdverblijfplaats hebben. Het zijn dus geen tijdelijke bijwoners.
Dat betekent concreet dat u vanaf 1 januari 2020:
- het inkomen van meerderjarige kinderen die geen recht meer hebben op gezinsbijslag en duurzaam in de sociale woning wonen, moet meetellen voor de huurprijsberekening.
- het inkomen van meerderjarige kinderen die recht hebben op gezinsbijslag en duurzaam in de sociale woning wonen, niet moet meetellen voor de huurprijsberekening.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Maakt de garage deel uit van de woning (opgenomen in dezelfde huurovereenkomst)?
Dan stort u de huurwaarborg pas terug op het einde van de volledige huurovereenkomst.
Staat de garage staat los van de woning en is er een aparte huurovereenkomst voor afgesloten?
Dan is het gemeen huurrecht van toepassing. Hierbij bent u vrij om samen met de huurder de waarborg te regelen bij de huurovereenkomst.
Art. 6.61 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Dit is niet verplicht, maar een keuze.
Het uitgangspunt is dat de vertrekkende huurder zijn waarborg niet terug krijgt. U behoudt de waarborg. De overblijvende huurder betaalt het bedrag aan de vertrekkende huurder. Dit moeten ze onderling regelen.
Als alle partijen akkoord zijn, kunt u ook kiezen om de waarborg terug te betalen aan de vertrekkende huurder en de overblijvende huurder een nieuwe waarborg te vragen. Deze overeenkomst legt u best schriftelijk vast. Alle partijen tekenen dan voor akkoord.
Art. 6.61 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Neen. Als er overbezetting of overbewoning (met veiligheids- en gezondheidsrisico’s) is, mag u geen twee woningen verhuren aan één gezin. Alleen een voorrangsmutatie naar een grotere, aangepaste woning is mogelijk.
Als dat mogelijk is, kan het gezin zich opsplitsen en zich opnieuw inschrijven als twee kleinere gezinnen. Bijvoorbeeld als de volwassen kinderen de gezinswoning verlaten. De voorrang voor overbewoning of overbezetting geldt slechts één maal.
Art. 6.19 , eerste lid, 2° en 6° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja, dit mag. De buitenlandse student heeft niet de intentie om duurzaam in de woning te wonen. We beschouwen hem als een tijdelijke bijwoner (ook al duurt dit een jaar). Net zoals andere bijwoners ondertekent hij geen bijvoegsel, wordt hij niet opgenomen in de huurovereenkomst en moet hij niet voldoen aan de voorwaarden. Zijn inkomen wordt ook niet meegeteld in de huurprijsberekening. De woning dient alleen als referentieadres.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
U moet eerst nagaan of de persoon die duurzaam komt bijwonen een echtgenoot, een wettelijke partner of een feitelijke partner is.
Is dat het geval, dan kunnen alleen deze personen ‘huurder’ worden (en woonrechten verwerven) als zij aantonen dat zij samen met de referentiehuurder voldoen aan de toelatingsvoorwaarden en als hun bijwoonst niet leidt tot een onaangepaste sociale woning.
De echtgenoot en wettelijke partner moeten aan de voorwaarden voldoen op het ogenblik dat zij willen komen bijwonen. De feitelijke partner moet na één jaar, aantonen dat hij of zij samen met de oorspronkelijke huurder aan de voorwaarden voldoet.
Alle andere personen die duurzaam komen bijwonen zijn ‘bijwoners’. Zij kunnen geen huurder worden en dus ook geen woonrechten verwerven. Ze moeten hun bijwoonst wel melden en de bijwoonst mag niet leiden tot een onaangepaste sociale woning.
Moet een echtgenoot, wettelijke of feitelijke partner nog een bijvoegsel ondertekenen vanaf 1 januari 2020?
Juridisch is dit niet meer nodig omdat:
- De echtgenoot of de wettelijke samenwoner die na de start van de huurovereenkomst komt bijwonen – mits er voldaan is aan alle voorwaarden – van rechtswege huurder wordt.
- Voor de feitelijke partner die na de start komt bijwonen en die erkend is als feitelijke partner (gevalideerde verklaring op erewoord) zal na één jaar samenwonen – mits er voldaan is aan alle voorwaarden – ook van rechtswege huurder worden.
Deze personen hoeven de huurovereenkomst (bijvoegsel) niet te ondertekenen.
Administratief kunt u hierover nog wel iets bijhouden in het dossier: de keuze behoort tot uw autonomie.
Alle andere personen (bijwoners) moeten de huurovereenkomst (bijvoegsel) niet ondertekenen. De huurdersverplichtingen gelden niet voor hen.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Ja, de registratie is gratis als de aanbieding van het bijvoegsel gebeurt op één van de volgende manieren die de FOD Financiën op haar website(opent in nieuw venster) omschrijft.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Neen. De registratie van een bijvoegsel is niet verplicht.
Voor de registratie kunt u terecht op de website van de federale overheid Financiën(opent in nieuw venster).
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Als de huurder een herziening vraagt, vergelijkt u zijn huidige inkomen met het referentie-inkomen dat u gebruikte bij de vorige huurprijsberekening.
Meestal is dit het referentie-inkomen van de jaarlijkse huurprijsberekening.
Het is dus mogelijk dat ondertussen het inkomen van een recenter aanslagjaar bekend is, maar toch moet u het inkomen van het aanslagjaar nemen dat gebruikt werd voor de vorige huurprijsberekening.
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
De regeling voor 1 januari 2024
U mag huurders aansporen om te verhuizen naar een woning waarvan de grootte overeenkomt met hun actuele gezinssamenstelling.
De regels sociale huur geven u daarin een aantal mogelijkheden.
Huurders van een onderbezette woning met een huurovereenkomst van onbepaalde duur die tweemaal een aanbod voor verhuizing naar een passende woning weigeren, moeten een onderbezettingsvergoeding betalen (35 euro per overtallige slaapkamer, geïndexeerd bedrag voor 2023).
De woning die u aanbiedt aan de huurder moet aan verschillende voorwaarden voldoen om als passend aanbod te gelden. Huurders die onderbezet wonen met een huurovereenkomst van bepaalde duur krijgen bij het aflopen van de negen jaar of van de verlengde periode een opzeg wanneer ze tweemaal een valabel aanbod hebben geweigerd.
De regeling vanaf 1 januari 2024
Nieuwe definitie onderbezettingsvergoeding
Vanaf 1 januari 2024 zal een koppel huurders als één persoon tellen om de onderbezetting van een woning te berekenen.
Bijvoorbeeld: een koppel zonder kinderen woont onderbezet vanaf 3 in plaats van 4 slaapkamers. Een overlijden of een verhuizing naar een woonzorgcentrum van één van de partners zal dan ook niet langer leiden tot een onderbezetting.
Het is belangrijk om eenduidig af te lijnen wie een koppel is. Twee gehuwde huurders en twee feitelijke partners met een verklaring op eer hierover, zijn duidelijk een koppel. Maar, wettelijke samenwoners zijn dat niet altijd: als wettelijke samenwoners geen koppel zijn, zullen ze dat moeten bewijzen met een verklaring op eer. Dat moet niet als ze een familiale band hebben. Deze nieuwe definitie geldt voor huurovereenkomsten van onbepaalde én bepaalde duur.
Wijziging bedrag onderbezettingsvergoeding
Dit geldt enkel voor huurders die een huurovereenkomst van onbepaalde duur hebben.
De onderbezettingsvergoeding wordt afgestemd op het inkomen van de huurder.
Dit moet huurders met een hoger besteedbaar inkomen meer stimuleren om een andere, meer geschikte woning te aanvaarden.
De onderbezettingsvergoeding zal daarom bestaan uit een percentage van de reële huurprijs (15%) met als minimum het nu geldende bedrag van 37 euro (geïndexeerd bedrag voor 2024), per overtallige slaapkamer.
Aanpassingen valabel aanbod
De voorwaarde over de ligging van de passende woning wordt verruimd naar een straal van 15 km van de onderbezette woning of binnen dezelfde gemeente (in plaats van de vroegere 5 km).
Bovendien wordt het financiële criterium, namelijk dat de passende woning niet duurder mag zijn voor een valabel aanbod, geschrapt. U berekent de sociale huurprijs van de passende woning immers op basis van het inkomen van de huurder(s).
Tot slot betaalt een huurder vanaf 1 januari 2024 meteen een onderbezettingsvergoeding zodra de huurder een eerste passende aanbod weigert. Uitzondering: dit geldt niet als het eerste passend aanbod buiten een straal van meer dan 5 km van de onderbezette woning ligt. Dan moet er tussen de eerste weigering en het volgende aanbod van een andere woning een periode verlopen van ten minste drie maanden en mag u pas na het tweede aanbod een onderbezettingsvergoeding aanrekenen (zoals nu in alle gevallen zo is).
De voorwaarden van een valabel aanbod gelden voor huurovereenkomsten van onbepaalde en bepaalde duur. Enkel voor de opzeg van een huurovereenkomst van bepaalde duur door een onderbezetting moet de huurder wel nog minstens twee valabele aanbiedingen weigeren . De huurder kan u ook vragen om de opzegging in te trekken als de huurder oordeelt dat dit billijk is door de specifieke omstandigheden waarin hij zich bevindt. Tussen de eerste weigering en het volgende aanbod van een andere woning moet een periode verlopen zijn van ten minste drie maanden.
Wat met zittende huurders die voor 1 januari 2024 reeds een onderbezettingsvergoeding betalen?
Er is een overgangsbepaling voorzien.
Zittende huurders die al een onderbezettingsvergoeding betalen voor 1 januari 2024, mag je pas vanaf 1 januari 2024 het nieuwe bedrag van de onderbezettingsvergoeding aanrekenen wanneer zijn een nieuw valabel aanbod weigeren.
Ook zal je bij de zittende huurders, die reeds een aangeboden woning voor de eerste maal geweigerd hebben in het kader van een onderbezetting voor 1 januari 2024, die weigering niet mee in aanmerking mogen nemen voor de nieuwe onderbezettingsregeling (die geldt vanaf 1 januari 2024).
Art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.65 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen) & (m.u.v. de onderbezettingsvergoeding)
Voor een huurder die net met pensioen ging, mag u het maandelijks belastbaar pensioen (netto-pensioen + voorheffing) van één maand gebruiken om het huidige inkomen op jaarbasis te bepalen.
In de andere gevallen van pensionering (bv. tweede jaar dat huurder met pensioen is en u moet het huidige inkomen gebruiken bij de jaarlijkse huurprijsberekening) moet u het gemiddelde van de laatste drie maanden pensioeninkomen nemen en dit bedrag vermenigvuldigen met 12.
Daarnaast houdt u ook rekening met het vakantiegeld dat deze gepensioneerde ontving.
Voor een huurder die net met pensioen ging en die nog geen vakantiegeld van de pensioendienst ontving, hanteert u het te verwachten vakantiegeld als ex-werknemer. Het is immers een inkomst (indicatie toekomstig vakantiegeld pensioen) dat verwacht mag worden.
Het is een verplichting voor de werkgever om een vakantieattest bij uitdiensttreding af te leveren, zeker indien er naar gevraagd wordt. U kan dit document opvragen bij de huurder.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).
Neen, dat kunt u niet.
Een overschrijding van de rationele bezetting is niet hetzelfde als overbezetting (overschrijding van de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen). Een extra persoon (huurder of bijwoner) mag wel de rationele bezetting overschrijden, maar mag niet voor overbezetting zorgen. In het laatste geval zou de woning immers onaangepast worden.
Wat is het verschil tussen overbezetting en overschrijding van de rationele bezetting?
Om te weten of er overbezetting is, bekijkt u de woningbezettingsnormen uit de Vlaamse Codex Wonen. Deze vindt u in het technisch verslag (bijlage 4(opent in nieuw venster), 5(opent in nieuw venster) en 6 (opent in nieuw venster)bij het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen). U controleert het maximale aantal inwoners via het aantal woonlokalen, (aparte) keuken, leefruimte, slaapkamer) en de netto-vloeroppervlakte.
De rationele bezetting bepaalt u zelf en moet u in uw intern huurreglement opnemen.
Wanneer kunt u een persoon die toetreedt wel weigeren?
Gaat het om een (toekomstige) huurder, namelijk echtgenoot, wettelijke samenwoner of feitelijk partner, dan kan u de toetreding weigeren als de echtgenoot of wettelijke samenwoner niet samen met de huurder voldoet aan alle toelatingsvoorwaarden. De feitelijke partner moet na één jaar samen met de huurder voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. Ook kunnen deze (toekomstige) huurders niet komen bijwonen als de woning hierdoor onaangepast wordt. (artikel 6.11 3de en 4de lid van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Gaat het om een bijwoner, dan kan u de bijwoonst weigeren als de woning hierdoor onaangepast wordt.
U weigert de bijwoonst als die zou leiden tot een onaangepaste woning (art. 3.1, §1 Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Een onaangepaste woning is een woning die
- niet aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van bejaarden of personen met een handicap
- of die niet aangepast is aan de woningbezetting volgens de normen
art. 6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
art. 3.1, §1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).
Wat is de inkomensgarantie voor ouderen?
De inkomensgarantie voor ouderen (IGO het vroegere ‘gewaarborgd inkomen’) is een uitkering die onder voorwaarden wordt toegekend aan 65-plussers die niet over voldoende financiële middelen beschikken.
Telt dit inkomen mee?
De vraag is of IGO aanzien wordt als een belastbaar inkomen of een niet-belastbaar vervangingsinkomen (zie art. 6.1 van het besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
In 2006 werd hierover een parlementaire vraag(opent in nieuw venster) gesteld aan de minister. Hierin werd bevestigd dat het IGO een belastbaar inkomen is. Bijgevolg dien je er rekening mee te houden voor de huurprijsberekening.
Update: 6 februari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen)
Binnen de sociale huurregelgeving is het toegestaan om gehuwd te zijn en niet samen te wonen.
Bij de wijzingen in 2020 stond in de memorie van toelichting geschreven: “In de toekomst zal alleen nog rekening worden gehouden met de echtgenoten voor zover die ook effectief van plan zijn om de sociale huurwoning mee te gaan bewonen.” Er zijn geen juridische bezwaren om alleen de personen in rekening te brengen die daadwerkelijk in de sociale huurwoning gaan wonen.
Het gezinsbegrip (artikel 1.3, §1, eerste lid, 19°, VWC(opent in nieuw venster)) laat dat toe. Dit is de feitelijke, concrete en duurzame samenleving van personen, wat niets te maken heeft met het al dan niet gehuwd zijn. Het gezinsbegrip dat geldt in het sociaal woonrecht verplicht niet om de burgerlijke fictie (gehuwden hebben een samenwoningsplicht) op de realiteit te laten voorgaan en laat toe alleen rekening te houden met de realiteit.
Er is dus geen doorwerking van het burgerlijk huwelijksrecht in de verhoudingen tussen (kandidaat-)sociale huurders en hun verhuurder. Het Vlaamse Gewest is bevoegd om binnen het gewestelijk huisvestingsbeleid de concrete voorwaarden om als woonbehoeftig te worden beschouwd voor de sociale huur vast te stellen.
Het is dus mogelijk dat een huurder gehuwd is, maar dat de partner geen deel uitmaakt van het gezin dat de sociale woning betrekt. Die partner is dus geen huurder waardoor deze niet aan huurdersverplichtingen moet voldoen en u deze niet in rekening brengt bij de huurprijsberekening. U kan hierdoor bij deze partner ook geen schulden verhalen.
Update: 16/04/2024
Geldt voor een woonmaatschappij.
Einde huurovereenkomst
Hoe eindigt een sociale huurovereenkomst?
Ja, dat kan. De eigenaar of zijn familie(leden) dienen de woning persoonlijk en werkelijk te betrekken, wat ruimer is dan enkel ‘bewonen’. Het is geen vereiste dat de eigenaar of zijn familieleden hun hoofdverblijfplaats vestigen in de woning. Het ‘betrekken’ of het ‘persoonlijk gebruik’ van de woning kan dus ook de exploitatie van een handel of de uitoefening van een vrij beroep inhouden. Aan deze opzegmogelijkheid zijn wel een aantal voorwaarden verbonden: de eigenaar moet de woning binnen een jaar na het einde van de opzeggingstermijn betrekken én hij dient de woning voor een periode van minstens twee jaren onafgebroken te betrekken. Deze voorwaarden gelden ook als de hoofdhuurovereenkomst wordt opgezegd om er een handelsactiviteit uit te oefenen.
Bewijslast
Als de huurder een vermoeden heeft dat de eigenaar-verhuurder of zijn familie de woning niet (tijdig) betrokken hebben en er dus niet voldaan wordt aan de voorwaarden, dan kan de huurder een schadevergoeding eisen van 18 maanden. In de praktijk zal het erop neerkomen dat de huurder zijn vermoeden moet proberen aan te tonen. Wel is het de verhuurder die makkelijker zo’n bewijs kan aanleveren, bijvoorbeeld via facturen van nutsvoorzieningen, bewijzen van de aanwezigheid van meubilair of materiaal, brieven die op dat adres toekomen, enzovoort. Hoewel de initiële bewijslast dus eerder bij de huurder ligt, zal een vrederechter in de praktijk doorgaans wel vrij soepel omgaan met het gegeven wie de bewijslast draagt en zal hij een redelijke medewerking van zowel de huurder als de verhuurder vragen. Enerzijds moet de huurder zijn vermoeden toch enigszins kunnen aantonen. Anderzijds kan een eigenaar via allerhande bewijsstukken aantonen dat hij de woning al dan niet betrokken heeft. Het is dan de vrederechter die zal beslissen of de huurder recht heeft op de schadevergoeding.
In het zakboekje Woninghuurrecht staat hierover op p. 130:
“Het is dus aan de huurder die aanspraak maakt op de forfaitaire schadevergoeding van 18 maanden, om te bewijzen dat de verhuurder de woning niet tijdig en niet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend heeft betrokken, hetgeen neerkomt op een toepassing van artikel 870 Ger;W..1 Wel gaat het hier over het bewijs van een negatief feit: de huurder moet aantonen dat de verhuurder of het familielid waarvoor de huurovereenkomst werd opgezegd, de woning niet betrekt . In de praktijk wordt het bewijs van een negatief feit soepelere aangenomen wat niet wegneemt dat de huurder toch wat vermoedens bijeen zal moeten sprokkelen om zijn bewering te staven. In het burgerlijk procesrecht geldt bovendien het principe van medewerkingsplicht bij de bewijslast: omdat de verhuurder logischerwijze makkelijker het bewijs van dat betrekken kan leveren, kan aangenomen worden dat de vrederechter soepel zal omspringen met de bewijslast van de huurder en ook enige medewerking van de verhuurder zal verwachten.”
1 Cass. 20 juni 2005, c 03.0483.F Arr.Cass. 2005, 1368, Pas. 2005, I, 1362
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen)
Voor de laatste huurder geldt een opzeggingstermijn van drie maanden, tenzij hij naar een woonzorgcentrum of een voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap gaat. Dan kan een opzeggingstermijn van één maand toegepast worden. Dit is opgenomen in art. 6.34 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
De huurwetgeving voorziet een verkorte opzeg voor een woonzorgcentrum, maar niet voor assistentiewoningen. Als een huurder verhuist naar een serviceflat, bedraagt de opzeggingstermijn dus drie maanden. U kunt wel in onderling akkoord de opzegtermijn inkorten.
Verschil woonzorgcentrum en assistentiewoningen/serviceflats
Een woonzorgcentrum is een voorziening die bestaat uit een of meer gebouwen die functioneel een geheel vormen. Er wordt aan gebruikers van 65 jaar of ouder die er permanent verblijven, huisvesting en ouderenzorg aangeboden (artikel 33 van het Woonzorgdecreet(opent in nieuw venster)).
Een woonzorgcentrum is niet hetzelfde als een serviceflat. In het Woonzorgdecreet spreekt men niet langer van serviceflats, maar van een groep van assistentiewoningen. Deze voorzieningen worden apart gedefinieerd in artikel 30 van het Woonzorgdecreet(opent in nieuw venster).
Kan u hier in bepaalde gevallen toch van afwijken?
U kunt op basis van artikel 1134, tweede lid, Burgerlijk Wetboek in onderling akkoord de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen. Dat is dan de zogenaamde minnelijke beëindiging. Aangezien het sociaal huurstelsel hier niets over bepaalt, kunt u die bepaling uit het algemeen verbintenissenrecht toepassen. U kunt het zien als een aanvullende mogelijkheid van beëindiging van de huurovereenkomst, naast de opzegging en de beëindiging van rechtswege die wel reglementair zijn bepaald.
Het is dus mogelijk dat de huurder samen met de verhuurder overeenstemt met een verkorte opzeggingstermijn. De verhuurder is echter niet verplicht om akkoord te gaan met dergelijke minnelijke beëindiging. Het ligt in de autonomie van de verhuurder om hiermee in te stemmen. Het is alleszins niet de bedoeling dat u hierdoor financieel verlies lijdt.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
De definitie van het begrip ‘huurder’ wijzigde op 1 januari 2024. De definitie van huurder vindt u in artikel 6.1, 1° Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). De (initiële) huurders zijn de persoon of personen die bij aanvang van de huurovereenkomst als huurder worden vermeld in de huurovereenkomst:
- Dat zijn enkel twee initiële huurders die onderling een partnerrelatie hebben of wettelijk samenwonen
- Is er geen partnerrelatie of wettelijke samenwoning, dan kan slechts één van de twee huurder worden.
Wat moet u doen als er nog een overblijvende huurder is?
Als een huurder de sociale woning niet langer als hoofdverblijfplaats betrekt zonder opzeg te hebben gegeven, dan moet de overblijvende huurder bewijzen dat de andere huurder vertrokken is. Dit kan bijvoorbeeld via het nieuwe adres, een bezoek van de wijkagent, een vonnis van de familierechtbank (wanneer het huwelijk onherstelbaar ontwricht is), …
Kent u het nieuwe adres van de vertrokken huurder?
Dan informeert u de vertrokken huurder dat u hem zal schrappen. Hoort u geen protest, dan schrapt u hem.
Kent u het nieuwe adres niet? Kunt u de huurder op geen enkel andere manier bereiken? Dan mag u de huurder schrappen zonder hem te informeren.
Wanneer kunt u de vertrokken huurder schrappen?
U schrapt de huurder vanaf de eerste dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin u de bewijsstukken ontving.
Voorbeeld: U vernam in juni dat de huurder vertrokken is (met de nodige bewijsstukken). Dan schrapt u hem vanaf 1 augustus.
Wanneer past u de huurprijs aan? (niet van toepassing voor ingehuurde woningen)
De huurprijs daarentegen kan wel al vroeger aangepast worden, namelijk op de eerste van de maand volgend op de stavingstukken.
Volgens artikel 6.54, tweede lid, 1° BVCW pas je de huurprijs aan:
1° als een persoon van wie het referentie-inkomen of het huidige inkomen bij de huurprijsberekening in aanmerking moet worden genomen, overlijdt, intrekt in de woning of de woning verlaat;
Er wordt niet langer vereist dat de persoon geschrapt werd.
Volgens het derde lid van dit artikel:
In het geval, vermeld in het tweede lid, 1°, wordt de reële huurprijs uiterlijk vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de feiten met de nodige bewijsstukken ter kennis van de verhuurder zijn gebracht, aangepast. Als het gaat om de situatie waarbij een persoon intrekt in de woning, wordt de huurprijs aangepast de maand die volgt op de aanvang ervan.
Bovenstaande regelgeving vindt u terug in art. 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) en art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Update: juli 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Wanneer de laatste huurder overlijdt, kan u een bezettingsovereenkomst sluiten met de overblijvende bijwoner(s). Zij hebben het recht om de woning nog tijdelijk te betrekken tot de laatste dag van de zesde maand die volgt op de datum waarop u het overlijden vernam. Deze termijn kan u verlengen tot maximaal vijf jaar als hiervoor billijkheidsredenen zijn. De termijn van de bezettingsovereenkomst bepaalt u van bij de start van de bezettingsovereenkomst. U kan de duurtijd nog verlengen tijdens de loop van bezettingsovereenkomst, als dat om billijkheidsredenen nodig blijkt. U spoort de bewoners wel aan om de woning binnen de oorspronkelijk bepaalde termijn te verlaten. Als er toch redenen zijn voor een verlenging, dan motiveert u deze grondig.
Als er nog bijwoners overblijven die de woning tijdelijk willen betrekken, moet u met hen een bezettingsovereenkomst sluiten. In de overeenkomst staan de voorwaarden en wederzijdse verbintenissen zoals de bezettingsvergoeding, de waarborgregeling, de plaatsbeschrijving, … Wonen in Vlaanderen voorziet op de pagina “documenten huurovereenkomst” onder einde huurovereenkomst een model bezettingsovereenkomst.
Wanneer kunt u een akkoordverklaring afsluiten?
Het hangt af van geval per geval of het mogelijk is om met een simpele akkoordverklaring te werken bij de start van de bezettingsovereenkomst. Bij een akkoordverklaring ondertekent de bezetter een document waarin hij zich akkoord verklaart met de intredende plaatsbeschrijving die destijds met de overleden huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt.
Alleen als de bezetter(s) de enige erfgenaam of de enige erfgenamen is/zijn, kunt u werken met zo een akkoordverklaring. De huurwaarborg moet u wel afrekenen. Dat bedrag kan de bezetter dan opnieuw gebruiken om een huurwaarborg te stellen voor de bezettingsovereenkomst.
Is de bezetter niet de enige erfgenaam (bv. er zijn nog kinderen die elders wonen)? Dan kan u deze werkwijze niet volgen en moet u samen met de erfgenamen een uittredende plaatsbeschrijving opstellen. Nadien stelt u een nieuwe intredende plaatsbeschrijving op voor de bezetter(s).
Is de bezetter geen erfgenaam, dan kan u niet werken met een akkoordverklaring.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Ja, zolang de achterstal niet is kwijtgescholden. Een afboeking betekent niet dat de achterstal is kwijtgescholden. Door af te boeken, oordeelt u dat de achterstal om één of andere reden oninbaar is.
Zolang een vrederechter of uw raad van bestuur de achterstal niet heeft kwijtgescholden, blijft die opeisbaar. U kunt dan op een later moment deze afgeboekte huurachterstallen opeisen.
De gewone verjaringstermijnen blijven gelden. Voor achterstallige huur is de verjaringstermijn vijf jaar (zie Burgerlijk Wetboek art.2277(opent in nieuw venster)).
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Voor de laatste huurder die de huurovereenkomst opzegt, geldt een opzeggingstermijn van drie maanden. Voor de andere huurder die de huurovereenkomst opzegt, geldt geen opzeggingstermijn.
Er zijn twee gevallen waarin de huurder kan opzeggen met een opzeggingstermijn van één maand:
- Hij wordt opgenomen in een woonzorgcentrum
- Hij maakt gebruik van woonondersteuning bij een aanbieder van niet rechtstreeks toegankelijke zorg of ondersteuning, zoals bepaald door de Vlaamse Regering.
Met aanbieder van niet rechtstreeks toegankelijke zorg of ondersteuning bedoelen ze de aanbieder die vergund is volgens artikel 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juni 2016(opent in nieuw venster) houdende het vergunnen van aanbieders van niet-rechtstreeks toegankelijke zorg en ondersteuning voor personen met een handicap (art. 6.68 BVCW(opent in nieuw venster)).
Het moet dus gaan om zorg en ondersteuning voor personen met een handicap.
Past de instelling waarnaar de huurder verhuist niet onder de definitie hierboven, dan geldt de normale opzeggingstermijn van drie maanden. Valt de instelling hier wel onder, dan kan de huurder verhuizen met een opzeggingstermijn van één maand.
Dit wil zeggen dat een sociale assistentiewoning, een serviceflat, de gevangenis,… hier niet onder vallen en er een opzeggingstermijn geldt van drie maanden.
Kan u hier in bepaalde gevallen toch van afwijken?
U kunt op basis van artikel 1134, tweede lid, Burgerlijk Wetboek in onderling akkoord de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen. Dat is dan de zogenaamde minnelijke beëindiging. Aangezien het sociaal huurstelsel hier niets over bepaalt, kunt u die bepaling uit het algemeen verbintenissenrecht toepassen. U kunt het zien als een aanvullende mogelijkheid van beëindiging van de huurovereenkomst, naast de opzegging en de beëindiging van rechtswege die wel reglementair zijn bepaald.
Het is dus mogelijk dat de huurder samen met de verhuurder overeenstemt met een verkorte opzeggingstermijn. De verhuurder is echter niet verplicht om akkoord te gaan met dergelijke minnelijke beëindiging. Het ligt in de autonomie van de verhuurder om hiermee in te stemmen. Het is alleszins niet de bedoeling dat u hierdoor financieel verlies lijdt.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Wanneer de laatste huurder overlijdt, wordt de huurovereenkomst van rechtswege beëindigd op de laatste dag van de tweede maand die volgt op het overlijden.
Het kan zijn dat de overleden huurder geen erfgenamen heeft of u niet weet wie de erfgenamen zijn. Via het Centraal Erfrechtenregister kan u een attest van erfopvolging opvragen. Wat het Centraal Erfrechtenregister is, leest u op de website van Wolters Kluwer(opent in nieuw venster).
Wat bij een onbeheerde nalatenschap?
Als er geen (gekende) erfgenamen zijn of alle erfgenamen verwerpen de nalatenschap, dan spreken we van een onbeheerde nalatenschap.
Dan kan u om de aanstelling van een gerechtelijk bewindvoerder of gerechtelijk beheerder over de onbeheerde nalatenschap vragen. Dit kan via een verzoekschrift bij de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg (art. 584, vijfde lid, 3°, Ger.Wb). Is de huurder al langer dan 3 maanden en veertig dagen (art. 811 BW) overleden? Dan moet u een curator vragen bij de familierechtbank (conform artikel 813 e.v. van het Burgerlijk Wetboek). Uw advocaat moet dit verzoekschrift indienen. Bij het verzoekschrift voegt u de attesten van verwerping bij.
Deze aanstelling gebeurt normaal gezien vrij snel. De aangestelde bewindvoerder of curator gaat dan ter plaatse naar de woning kijken. Met hem/haar regelt u de ontruiming van de woning, eventuele achterstallen, de eindafrekening …
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
De laatste huurder van de sociale woning vertrekt zonder een opzeg te betekenen. Mogelijk blijven er nog (een) bijwoner(s) over. Deze eventuele bijwoner(s) hebben geen woonrecht en kunnen de sociale huurwoning niet blijven bewonen. Het is niet mogelijk om in deze situatie een bezettingsovereenkomst af te sluiten met de overblijvende bijwoner(s).
Contractuele wanprestatie
Wanneer de laatste huurder de sociale huurwoning verlaat zonder een opzeg te betekenen, komt dit neer op een contractuele wanprestatie. Het is namelijk één van de huurdersverplichtingen om de sociale woning te betrekken en er als huurder uw hoofdverblijfplaats te vestigen (art. 6.20, eerste lid, 1° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Een contractuele wanprestatie staat gelijk aan een ernstige tekortkoming van de huurdersverplichtingen.
Opzegbrief met opzeggingstermijn
Als verhuurder kan u de opzeg betekenen aan de huurder die vertrok zonder opzeg op basis van art. 6.33 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). De opzeggingstermijn bedraagt drie maanden. In deze opzegbrief vermeldt u best letterlijk dat alle andere bewoners de woning moeten verlaten tegen het einde van de opzegtermijn.
Tijdens de opzegperiode blijft de huurprijs dezelfde. Dit wil zeggen de huurprijs die berekend werd via het inkomen van de huurder en de bijwoner(s). De huurder blijft ook aansprakelijk voor het betalen van de huurprijs. De bijwoner(s) kan u hier niet op aanspreken omdat zij niet moeten voldoen aan de huurdersverplichtingen.
Opzegtermijn verstreken?
Is de opzegtermijn verstreken en verblijven er nog bijwoner(s) in de sociale huurwoning, dan kan u naar de vrederechter stappen. Deze personen verblijven er dan immers zonder recht noch titel.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Zo lang de huurovereenkomst niet is beëindigd (er zijn nog huurders over en de opzegperiode is nog lopende of werd verlengd), dan betaalt de huurder of huurders die nog in de woning wonen verder de huurprijs, berekend op zijn of hun inkomen.
Als de huurovereenkomst wel beëindigd is (bijvoorbeeld van rechtswege) maar u beschikt nog niet over de woning (bijvoorbeeld) de woning is nog niet ontruimd of de ex-huurder komt afspraken voor uittredende plaatsbeschrijving niet na), dan rekent u voor de periode na het einde van de huurovereenkomst een bezettingsvergoeding aan, die gelijk is aan de huurprijs. U maakt dit duidelijk en op schriftelijke wijze kenbaar aan de (ex-)huurder.
Ook als de huurovereenkomst van rechtswege eindigde na het overlijden van de laatste huurder en er blijft nog een bijwoner over, rekent u een bezettingsvergoeding aan berekend op het inkomen van de overblijvende bewoner(s). Dit wordt vastgelegd in de bezettingsovereenkomst met de bewoner(s).
Art. 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen)
Voor de laatste huurder geldt een opzeggingstermijn van drie maanden, tenzij hij naar een woonzorgcentrum of een voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap gaat. Dan kan er een verkorte opzeggingstermijn van één maand gelden. Dit is opgenomen in art. 6.34 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
De huurwetgeving voorziet geen verkorte opzegging voor een psychiatrisch verzorgingstehuis. Als een huurder verhuist naar een psychiatrisch verzorgingstehuis, bedraagt de opzeggingstermijn dus drie maanden. U kunt wel in onderling akkoord de opzeggingstermijn inkorten.
Kan u hier in bepaalde gevallen toch van afwijken?
U kunt op basis van artikel 1134, tweede lid, Burgerlijk Wetboek in onderling akkoord de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen. Dat is dan de zogenaamde minnelijke beëindiging. Aangezien het sociaal huurstelsel hier niets over bepaalt, kunt u die bepaling uit het algemeen verbintenissenrecht toepassen. U kunt het zien als een aanvullende mogelijkheid van beëindiging van de huurovereenkomst, naast de opzegging en de beëindiging van rechtswege die wel reglementair zijn bepaald.
Het is dus mogelijk dat de huurder samen met de verhuurder overeenstemt met een verkorte opzeggingstermijn. De verhuurder is echter niet verplicht om akkoord te gaan met dergelijke minnelijke beëindiging. Het ligt in de autonomie van de verhuurder om hiermee in te stemmen. Het is alleszins niet de bedoeling dat u hierdoor financieel verlies lijdt.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Neen, een uittredende plaatsbeschrijving is niet langer verplicht. U dient in principe ook geen tussentijdse plaatsbeschrijving op te maken, tenzij u of de huurder dit toch nodig vindt of bij een renovatie.
De huurder en verhuurder zijn verplicht om op tegenspraak (in aanwezigheid van beide partijen of hun vertegenwoordigers) en voor gezamenlijke rekening een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. Dat moet gebeuren terwijl de woning onbewoond is of tijdens de eerste maand van de verhuring. De plaatsbeschrijving moet u bij de huurovereenkomst voegen en mee registreren.
Als één van de partijen niet ingaat op de vraag van de tegenpartij om een plaatsbeschrijving op te maken, kan die andere partij aan de vrederechter vragen om een deskundige aan te duiden. Het verzoek aan de rechter moet worden ingediend binnen de eerste maand waarin de huurder over de woning beschikt.
De plaatsbeschrijving vormt het bewijs van de staat van de woning bij het begin van de huur. Dat is belangrijk op het einde van de huur, omdat de huurder de gehuurde woning moet teruggeven in haar oorspronkelijke staat
Artikel 9, §1 Vlaams Woninghuurdecreet(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
U past de huurprijs aan vanaf de eerste dag van de maand volgend op het overlijden van de laatste huurder.
Wanneer de laatste huurder overlijdt, wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden op de laatste dag van de eerste maand na het overlijden. De overgebleven bijwoner(s) heeft het recht op een bezettingsovereenkomst van minstens zes maanden (verlengbaar tot maximaal vijf jaar).
Vanaf de eerste dag van de maand die volgt op het vernemen van het overlijden van de laatste huurder past u ook meteen de huurprijs aan op basis van artikel 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). U moet niet wachten tot als de ontbinding van rechtswege heeft plaatsgevonden.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen)
Dan kunt u een compenserende vergoeding vragen.
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Ja. De opzeg van 1 huurder geldt niet voor de andere huurders.
Opgelet: Bij overlijden en als er nog bijwoners zijn, hebben de bijwoners het recht de woning nog tijdelijk te bewonen tot de laatste dag van de zesde maand die volgt op de datum waarop u het overlijden vernam. Om billijkheidsredenen kunt u beslissen om de termijn van 6 maanden te verlengen tot maximaal 5 jaar.
Art. 6.34 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
De rechtbank spreekt een vonnis uit, waardoor de huurovereenkomst ontbonden wordt wegens huurachterstallen. Kunt u na dit vonnis nog een dading sluiten met de huurder, zodat hij/zij (een deel van) de achterstallen en de gerechtskosten betaalt en de ontbinding niet doorgaat?
Het antwoord hangt af van het al dan niet in ‘kracht van gewijsde’ zijn van het vonnis.
Wat betekent kracht van gewijsde?
Bij de betekening van het vonnis start de termijn om hoger beroep (of verzet) aan te tekenen. Kracht van gewijsde wil zeggen dat die termijn verstreken is en dat het vonnis definitief is.
Is een dading nog mogelijk bij kracht van gewijsde?
Bij het in kracht van gewijsde zijn van het vonnis, is de ontbinding van de huurovereenkomst definitief. De huurder kan deze ontbinding niet meer betwisten in een dading. De verhuurder kan dan ook geen afstand meer doen van de ontbinding. Wilt u dan toch nog een dading sluiten? Dan kan dit alleen over de uitvoering van het vonnis, bijvoorbeeld over de terugbetaling van de huurachterstallen.
De huurder van wie de huurovereenkomst werd ontbonden, kan zich na betaling van de huurachterstallen wel opnieuw inschrijven als kandidaat-huurder. Daarna kan er mogelijk een versnelde toewijzing plaatsvinden (in dezelfde woning) als er bijzondere omstandigheden van sociale aard zijn (binnen pijler 2).
Wat als het vonnis nog niet in kracht van gewijsde is?
Is het vonnis nog niet in kracht van gewijsde? Of loopt er een verzets- of beroepsprocedure? Dan kunt u wel een dading afsluiten.
Een dading is een schriftelijke overeenkomst tussen twee partijen die een geschil (een conflict) wensen te beëindigen of een toekomstig geschil wensen te voorkomen door elk wederzijdse toegevingen te doen. Als verhuurder en huurder van deze rechtsfiguur gebruik willen maken, moeten ze dus een schriftelijke overeenkomst sluiten waarin best verwezen wordt naar het vonnis en waarin de wederzijdse toegevingen staan.
De wederzijdse toegevingen bij de dading bestaan er in dat de verhuurder afstand doet van de vordering tot ontbinding mits volledige aanzuivering van de achterstallen en dat de huurder afstand doet van het recht om hoger beroep aan te tekenen.
De dading beëindigt het geschil, dus maakt het vonnis nadien onuitvoerbaar.
Art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Beide echtgenoten zijn huurder van de woning. Als een huurder de woning verlaat en er blijft nog een huurder over, dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden ten opzichte van de vertrokken huurder. De huurovereenkomst blijft dus bestaan met de overblijvende huurder.
De verhuurder moet de vertrokken huurder, als het adres gekend is, de kans geven om het feit dat hij de huurwoning wilt verlaten te bevestigen of te weerleggen.
Art. 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Zodra de vrouw met een handicap overlijdt, moet de partner instemmen met een verhuis naar een andere sociale huurwoning, tenzij u een gemotiveerde afwijking toestaat. Deze huurdersverplichting staat opgenomen in art. 6.20, eerste lid, 9° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
De partner kan gebruik maken van een mutatie met voorrang (pijler 4). Hij moet hierbij niet voldoen aan de inkomensvoorwaarde en kan de ligging, het type en de maximale huurprijs aangeven. Zijn voorkeuren mogen uiteraard niet te beperkt zijn tenzij hij hiervoor gegronde redenen kan aanvoeren die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid (art. 6.12, tweede lid van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Weigert de partner meerdere keren een aanbod dat voldoet aan zijn voorkeur, dan kunt u de overeenkomst stopzetten (art. 6.33 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). De opzegtermijn bedraagt dan drie maanden.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
U moet geen huurwaarborg terugbetalen (*). U zal de waarborg pas terugbetalen als de laatste huurder de sociale huurwoning verlaat. Op dat ogenblik zal u de huurwaarborg terugbetalen aan de laatste huurder. Vindt de huurder die eerder vertrok dat hij of zij ook recht heeft op terugbetaling van de huurwaarborg, dan moet deze huurder dat regelen met de andere huurder. Komen zij er onderling niet uit, dan kunnen zij hun geschil voorleggen aan de bevoegde rechter. De sociale woonmaatschappij moet niet tussenkomen in het geschil.
(*) Voor ingehuurde woningen (de vroegere SVK-werking) is er eerder sprake van vrijgave van de huurwaarborg als de huurder het bedrag van de huurwaarborg op een geblokkeerde geïndividualiseerde rekening op zijn naam plaatste.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Ja. Als de laatste huurder overlijdt, kunt u aanspraak maken op de huurwaarborg. Ook heeft u het voorrecht op de meubels van de huurder om volledig betaald te worden.
Art. 20, 1° Hypotheekwet(opent in nieuw venster)
Art. 6.61, §2, vijfde lid Uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Dit kunt u onder andere aantonen via de interne briefwisseling en of e-mailverkeer tussen het bevoegde OCMW en organisatie. Bewaar dus zeker de gegevensuitwisseling tussen beide instanties in het dossier van de huurder die de opzeg kreeg.
Art. 6.35 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
De huurovereenkomst wordt van rechtswege beëindigd op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder (hier de ouders). Als er nog bijwoners zijn (de kinderen), hebben ze het recht de woning nog tijdelijk te betrekken tot de laatste dag van de zesde maand die volgt op de datum waarop u als verhuurder het overlijden vernam. U kan als verhuurder beslissen om de termijn van zes maanden te verlengen tot maximaal vijf jaar. Het is niet toegestaan dat er tijdens de afgesproken termijn extra personen in de sociale huurwoning komen wonen.
Art. 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
U geeft de huurder een opzeg met een termijn van drie of zes maanden. De huurder vraagt of hij een verlenging van de opzeggingstermijn kan krijgen. U kunt een verlenging wegens buitengewone omstandigheden toestaan.
Ten laatste een maand voor de vervaldag van de oorspronkelijke opzeggingstermijn moet de huurder de verlenging via een aangetekende brief aanvragen. De bewijslast van de buitengewone omstandigheden ligt bij de huurder. U mag autonoom beslissen wat u als buitengewone omstandigheden ziet.
Wilt u de verlenging wegens buitengewone omstandigheden toestaan, dan kan u dat twee keer doen:
- Eerste verlenging: dit kan over minder of meer maanden dan de initiële opzeggingstermijn gaan. Er is ook geen maximumtermijn in de wetgeving voor deze verlenging. Hou hiermee rekening met de reden van de buitengewone omstandigheden.
- Tweede verlenging: de huurder toont opnieuw aan dat er sprake is van buitengewone omstandigheden. Deze verlenging gebeurt onder exact dezelfde voorwaarden als de eerste verlenging. Gaf u toen, bijvoorbeeld, een verlenging van zes maanden, dan is de tweede verlenging ook zes maanden.
Als er geen akkoord is tussen de verhuurder en de huurder, zal de vrederechter hierover oordelen.
Let op: U mag dit niet te lang laten aanslepen. Bij de beslissing of u de verlenging toestaat en het bepalen van de nieuwe opzeggingstermijn, houdt u rekening met de situatie van de huurder. Daarnaast houdt u ook rekening met de andere huurdersverplichtingen (bv. de onroerende bezitsvoorwaarde). U vindt meer informatie in artikel 11 van de Woninghuurwet(opent in nieuw venster) en artikel 24 van het Vlaams Woninghuurdecreet(opent in nieuw venster).
Update: oktober 2023
Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)
Ingehuurde woningen
Wat moet u weten over ingehuurde woningen?
Als een eigenaar in aanmerking wil komen voor een renovatiepremie, eist de lokale of Vlaamse overheid doorgaans dat de eigenaar een huurovereenkomst met een huurperiode van negen jaar met een woonmaatschappij (WM) kan voorleggen. Dit wordt ook gevraagd als de nieuwe eigenaar, die een woning aankoopt die al verhuurd wordt aan een WM, wil genieten van het verlaagd tarief verkooprechten (registratierechten).
Wat gebeurt er met de lopende onderhuurovereenkomst als u een nieuwe hoofdhuurovereenkomst sluit met dezelfde of met de nieuwe eigenaar?
U sluit de nieuwe hoofdhuurovereenkomst in de verplichte typehuurovereenkomst. Als u een nieuwe huurovereenkomst sluit, kunt u alle elementen uit de huurovereenkomst opnieuw onderhandelen: dat betekent ook dat de eigenaar zijn opzegmogelijkheden opnieuw kan onderhandelen en een hogere huurprijs kan vragen. Dit heeft gevolgen voor de onderhuurovereenkomst.
Als u nieuwe hoofdhuurovereenkomst sluit, volstaat het niet dat u een bijlage of addendum toevoegt aan de onderhuurovereenkomst. U moet ook een nieuwe onderhuurovereenkomst sluiten met dezelfde onderhuurder. Als een hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd, moet ook de onderhuurovereenkomst beëindigd worden. Als u een nieuwe onderhuurovereenkomst sluit, dan zullen de huurperiode van de onderhuurovereenkomst en de stilzwijgende verlengingen gelijklopen met die van de hoofdhuurovereenkomst.
Houd bij de onderhandeling met de eigenaar de financiële draagkracht van uw onderhuurder voor ogen. Want ook als de huurprijs niet verhoogt in de nieuwe hoofdhuurovereenkomst kan uw onderhuurder toch geconfronteerd worden met hogere kosten. Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing op de nieuwe hoofd- en onderhuurovereenkomst. Bij het uitvoeringsbesluit bij het Vlaams Woninghuurdecreet is een lijst van verdeling van de kosten en lasten(opent in nieuw venster) tussen huurder en verhuurder opgenomen, die u verplicht volgt. Een voorbeeld van een kost, die onder de Woninghuurwet doorgaans door de eigenaar werd gedragen, maar die onder het Vlaams Woninghuurdecreet deels wordt gedragen door de huurder, is het ereloon van de syndicus. Onder de nieuwe verdeling geldt dat de (onder)huurder moet instaan voor 34% van de erelonen van de syndicus en de eigenaar voor 66%. U licht uw onderhuurder hierover in.
Wat als uw onderhuurder weigert om een nieuwe onderhuurovereenkomst te sluiten?
Bij de onderhandeling met de eigenaar houdt u de financiële draagkracht van uw onderhuurder goed voor ogen. Tijdens de onderhandelingen met de eigenaar kunt u al contact opnemen met de onderhuurder om hem uit te leggen dat er mogelijks een nieuwe onderhuurovereenkomst zal worden gesloten. Wanneer de huurder niet wenst in te gaan op het aanbod, zal u hem moeten herhuisvesten voor de resterende periode van het woonrecht.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen)
Vruchtgebruik is het zakelijk recht om van een onroerend goed, die eigendom is van iemand anders, het genot te hebben. De vruchtgebruiker mag de woning bewonen of verhuren en zelf de huurgelden ontvangen. De oorspronkelijke eigenaar wordt tijdens de periode van het vruchtgebruik een zogenaamde ‘naakte of blote’ eigenaar en hij mag de woning tijdens deze periode niet bewonen. De vruchtgebruiker kan de woning echter niet verkopen of schenken.
Iemand die 100% vruchtgebruiker is, mag de woning dus verhuren, ook aan u. U sluit een hoofdhuurcontract af met de vruchtgebruiker die dan optreedt als verhuurder. Hij moet u wel de bewijzen aanleveren (via een uittreksel uit de notariële akte) dat hij het volledig vruchtgebruik heeft. Tijdens de periode van de hoofdhuurovereenkomst moet hij aan alle verhuurdersverplichtingen (blijven) voldoen.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen)
Voor ingehuurde woningen van een woonmaatschappij kan er in een aantal gevallen een tegenopzeg gedaan worden naar de eigenaar-verhuurder toe. Die tegenopzeg duurt dan 1 maand.
De eigenaar- verhuurder kan een huurovereenkomst van 9 jaar enkel vroegtijdig opzeggen in de volgende gevallen:
- voor eigen gebruik (op elk ogenblik, maar als hij opzegt om er familie te laten wonen, kan dit ten vroegste tegen het einde van het derde jaar)
- voor verbouwingswerken (op elk ogenblik, maar ten vroegste tegen het einde van het derde jaar)
- zonder motief, maar met vergoeding (bij het einde van een driejarige periode).
Op het einde van de huurovereenkomst (tegen het 9e, 12e, 15e… jaar) kan de woonmaatschappij geen tegenopzeg doen.
Als een tegenopzeg niet mogelijk is, dan kan je proberen om een minnelijk akkoord te sluiten met de eigenaar om de huurovereenkomst toch vroegtijdig te beëindigen. Een minnelijk akkoord is dus steeds mogelijk, zodat jullie de resterende maanden geen huur moeten betalen.
Hou hierbij rekening dat de onderhuurder van de ingehuurde woning nog woonrecht kan hebben. Wanneer de huurder nog woonrecht heeft, dien je hem te herhuisvesten voor de resterende duur van het woonrecht.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen)
Inkomensgrenzen
U kunt een kandidaat-huurder onder één van de drie inkomensgrenzen plaatsen:
- Een alleenstaande zonder personen ten laste
- Een alleenstaande met een fysieke handicap en die geen andere personen ten laste heeft
- Voor alle anderen, verhoogd met een bedrag per persoon ten laste
Onder welke inkomensgrens wordt een alleenstaande ouder geplaatst, die geen personen ten laste heeft, maar wel het bezoekrecht heeft over één of meerdere kinderen?
U gaat eerst na of het bezoekrecht ook gepaard gaat met een regelmatig verblijf bij de kandidaat-huurder. Er is sprake van regelmatig verblijf als het kind of de kinderen van de kandidaat-huurder minstens één nacht per maand blijven overnachten bij de ouder. Als dat het geval is, telt u het kind mee als persoon ten laste (art. 6.1, eerste lid, 4° Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)) op voorwaarde dat het kind minderjarig is of recht heeft op gezinsbijslag.
Als het kind niet minstens één nacht per maand overnacht bij de kandidaat-huurder en er dus geen sprake is van regelmatig verblijf, telt u het kind niet mee als persoon ten laste. De kandidaat-huurder beschouwt u dan als een alleenstaande (eventueel met een fysieke handicap) zonder personen ten laste en de bijhorende inkomensgrens.
Verblijfsco-ouderschap
Bij een verblijfsco-ouderschap verblijft het kind evenveel tijd bij de beide ouders. Beide ouders dragen evenredig bij aan de kosten van het kind. Deze regeling wordt doorgaans ‘co-ouderschap’ of de ‘50-50-regeling’ genoemd. Als uw kandidaat-huurder een verblijfsco-ouderschap heeft over zijn kind(eren), dan toetst u het ABI van de kandidaat-huurder af aan dat van een gezin. Als het kind evenveel tijd bij beide ouders verblijft en (ongeveer) hetzelfde aantal nachten overnacht bij beide ouders, moet er doorgaans geen alimentatie betaald worden.
Verblijfsregeling
Als de kandidaat-huurder geen verblijfsco-ouderschap over het kind heeft met de andere ouder en het kind dus niet evenveel tijd doorbrengt bij de beide ouders, is er vaak wel een verblijfsregeling waarbij het kind een bepaald aantal dagen of nachten mag verblijven bij de ene ouder. Als uw kandidaat-huurder een verblijfsregeling heeft voor zijn kind, dan toetst u het ABI van deze kandidaat-huurder af aan dat van een alleenstaande. Bij een verblijfsregeling wordt er wel alimentatie betaald als het kind niet evenveel tijd bij beide ouders verblijft en er dus geen sprake is van verblijfsco-ouderschap. De alimentatiegelden, die de kandidaat-huurder betaalt aan de andere ouder, brengt u in mindering van het ABI. Het is dan te verantwoorden dat het ABI van de kandidaat-huurder (met een verblijfsregeling voor zijn kind) wordt afgetoetst aan het ABI van alleenstaanden.
Art. 6.1, eerste lid, 1° Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.13 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen)
U ontdekt dat u een woning in huur heeft, die onvergund blijkt te zijn. Welke stappen kunt u als woonmaatschappij (WM) ondernemen naar de eigenaar-verhuurder toe? En wat met uw onderhuurder?
Als de eigenaar-verhuurder zonder voorafgaande omgevingsvergunning de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed geheel of gedeeltelijk wijzigde of een woning opdeelde in verschillende woonunits, dan begaat hij een stedenbouwkundig misdrijf (artikel 6.2.1 , eerste lid, 1° juncto artikel 4.2.1, 6° of 7° Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). Als hij dat onroerend goed bovendien verhuurt, is dat een verzwarende omstandigheid (met een zwaardere bestraffing - artikel 6.2.1., tweede lid Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). De overtreder van zo’n stedenbouwkundig misdrijf (de eigenaar-verhuurder) kan dan zowel strafrechtelijk als burgerrechtelijk worden vervolgd.
Als WM bent u de hoofdhuurder. Als u pas na het sluiten van de huurovereenkomst te weten komt dat u een onvergunde woning huurt, dan onderneemt u best actie. In dit geval is de eigenaar-verhuurder verantwoordelijk. De eigenaar-verhuurder is verplicht om rekening te houden met de geldende stedenbouwkundige voorschriften. Het verhuren van een onvergunde woning vormt een ernstig gebrek van de huurovereenkomst.
De eigenaar-verhuurder moet nagaan bij de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente of stad waar de woning ligt, of hij een regeling kan treffen om dit op te lossen. Dat kan bijvoorbeeld door een regularisatievergunning, een tijdelijke vergunning of door het pand een andere stedenbouwkundige bestemming te geven. In veel gevallen gaat dit gepaard met kosten voor de eigenaar-verhuurder.
Als dergelijke oplossingen mogelijk zijn en de eigenaar-verhuurder regelt dat, zodat het niet langer om een onvergunde woning gaat, dan (ver)huurt u deze woning verder.
Als de dienst ruimtelijke ordening duidelijk maakt dat er geen enkele regularisatie mogelijk is, dan is de huurovereenkomst nietig. U kunt bij de vrederechter een nietigverklaring vragen. U kunt een schadevergoeding eisen voor de periode dat u de onvergunde woning huurde. Als u beslist om geen stappen te ondernemen en u blijft de onvergunde woning verder (ver)huren, dan kan uw onderhuurder de vrederechter verzoeken om de onderhuurovereenkomst nietig te verklaren. De onderhuurder kan u in gebreke stellen en een schadevergoeding van u eisen.
De voormalige SVK’s gebruikten sinds 29 april 2019[1] de verplichte typehoofdhuurovereenkomsten waarin het verplicht is om informatie over de meest recente stedenbouwkundige bestemming op te nemen. Vóór deze datum gebruikten de SVK’s vrijblijvende modelhoofdhuurovereenkomsten, waarin ze informatie over de stedenbouwkundige bestemming van het pand niet verplicht moesten opvragen of toevoegen aan de hoofdhuurovereenkomst.
Wat met de onderhuurder?
De onderhuurder valt niets te verwijten als blijkt dat hij een woning huurt die niet vergund blijkt te zijn. Daarom zoekt u een oplossing voor uw huurder en herhuisvest u hem in een andere sociale woning. Eventueel kunt u de huurder tegemoet komen in de kosten voor de herhuisvesting.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen)
[1] Sinds de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse Regering van 8 februari 2019 tot uitvoering van diverse bepalingen van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode en tot versterking van de SVK-werking(opent in nieuw venster).
Ja, dat kan.
Volgens Vlabel zijn er twee mogelijkheden:
Mogelijkheid 1:
Ofwel moet er binnen de drie jaar te rekenen van de authentieke akte van aankoop een nieuw hoofdhuurcontract met een duurtijd van 9 jaar worden gesloten om van het tarief van 7% te genieten. Dit kan een nieuw contract zijn nadat het vorige werd ontbonden.
Mogelijkheid 2:
Ofwel kan u, binnen de drie jaar te rekenen van de authentieke akte van aankoop, ook werken met een addendum/bijlage aan het bestaande hoofdhuurcontract. Hierin moet staan dat de kopers het contract overnemen en er een nieuwe einddatum (9 jaar na akte) werd afgesproken. Op die manier wordt er een nieuwe periode van 9 jaar gegarandeerd.
In dit addendum/bijlage komen:
- Nieuwe gegevens eigenaar/verhuurder
- Vermelding: dit is een overname van het huurcontract afgesloten met de vorige eigenaar
- Nieuwe duur: negen jaar na aankoopakte
Welke gevolgen heeft dit voor het onderhuurcontract?
Mogelijkheid 1:
Als er een nieuw hoofdhuurcontract wordt gesloten (al dan niet aan dezelfde contractvoorwaarden), dan sluit u ook een nieuw onderhuurcontract met uw onderhuurder. Waarom dit nodig is en wat u moet doen als de huurder een nieuw OHC weigert, leest u in deze aparte FAQ.
Als er een nieuwe huurprijs wordt bedongen door de nieuwe eigenaar, dan is dit een huurprijsherziening (afgeschermde inhoud).
Mogelijkheid 2:
Als er een addendum/bijlage aan het bestaande hoofdhuurcontract wordt toegevoegd, dan wordt er ook aan het bestaande onderhuurcontract ook een addendum/bijlage toegevoegd worden. Daarin staat dan enkel de nieuwe duur van de onderhuurovereenkomst.
Let op! De onderhuurder moet hier akkoord mee gaan. Als hij niet akkoord gaat, komt er geen nieuwe duur van de bestaande onderhuurovereenkomst die gewoon verder kan blijven lopen. Aan de hoedanigheid van het SVK als hoofdhuurder/onderverhuurder is niets gewijzigd.
Update: 1 januari 2024
Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen)
Contact
Wonen in Vlaanderen
- Website
- www.vlaanderen.be/wonen-in-vlaanderen opent in nieuw venster
- wonen@vlaanderen.be
- Telefoon
- 1700
- Extra informatie
U kunt de kantoren van Wonen in Vlaanderen enkel bezoeken op afspraak (via e-mail). U kunt de diensten steeds via e-mail of telefonisch bereiken.
Wilt u de Data Protection Officer (functionaris voor gegevensbescherming) van Wonen in Vlaanderen contacteren? Stuur dan een e-mail naar dpo.wonen@vlaanderen.be.
- Adres
Wonen in Vlaanderen
Herman Teirlinckgebouw
Havenlaan 88, 1000 Brussel, België
Routeplanner opent in nieuw venster- Postadres
Wonen in Vlaanderen
Koning Albert II laan 15 bus 253, 1210 Brussel, België