Projectvoorbereiding en opstart
Project aanmelden
U meldt elk nieuw sociaal woonproject aan via het projectportaal(opent in nieuw venster), het digitaal platform voor sociale woonprojecten van Wonen in Vlaanderen. U krijgt er zicht op de meest actuele stand van zaken van uw projecten.
Om te kunnen aanmelden, moet u een geregistreerd gebruiker zijn. Bent u dat nog niet? Dan kunt u via dit formulier(opent in nieuw venster) toegang aanvragen.
Meer informatie over het aanmelden van een verrichting vindt u in de handleiding van het projectportaal.(PDF bestand opent in nieuw venster)
Een sociaal woonproject kan verschillende verrichtingen omvatten, zoals infrastructuur, verwervingen, nieuwbouw, renovatie, ….
U kunt kiezen om alle verrichtingen in één keer aan te melden of ze te spreiden in de tijd.
Alle initiatiefnemers kunnen de aanmelding/verrichting blijven aanpassen tot op het moment dat Wonen in Vlaanderen zijn advies heeft afgeleverd.
Verwerving
Een sociale woonorganisatie kan een sociaal woonproject opstarten op de onroerende goederen die ze al in portefeuille heeft.
Het kan uiteraard ook dat zij geen zakelijke rechten heeft (eigendom of andere) op de gronden en/of panden die de projectlocatie omvatten. In dat geval is een verwerving een logische eerste stap in het projectverloop.
Archeologie
Op 1 juni 2016 trad de laatste fase van het archeologieluik van het Onroerenderfgoeddecreet (12 juli 2013) in werking. In bepaalde gevallen moet u nu een archeologienota toevoegen, als u een stedenbouwkundige - of verkavelingsvergunning aanvraagt.
Voor stedenbouwkundige vergunningen (artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet) en voor verkavelingsvergunningen (artikel 5.4.2 van Onroerenderfgoeddecreet) zijn de drempels en criteria vastgelegd. U leest deze drempels en criteria na in het Onroerenderfgoeddecreet(opent in nieuw venster).
U dient bij volgende projecten een goedgekeurde archeologienota in:
- in een voorlopig of definitief beschermde archeologische site
- in een vastgestelde archeologische zone: als het perceel of de percelen groter zijn dan 300m² en de ingreep in de bodem groter is dan 100m²
- buiten de vastgestelde archeologische zone (in woon- en recreatiegebied): als het perceel of de percelen groter zijn dan 3000m² en de ingreep in de bodem groter is dan 1000m²
U vindt alle archeologische zones in het Geoportaal(opent in nieuw venster) van het agentschap Onroerend Erfgoed. Ook vindt u op hun website een handige beslissingsboom(PDF bestand opent in nieuw venster) om na te gaan of u een goedgekeurde archeologienota moet toevoegen.
Zowel het maken van een archeologienota (archeologisch vooronderzoek), nota (archeologisch vooronderzoek met uitgesteld traject) als het eindverslag (archeologische opgraving) beschouwen we als de deelverrichting ‘archeologische prospectie/opgraving’. Ze komt in aanmerking voor SSI (subsidie voor wooninfrastructuur).
U moet deze deelverrichting ‘archeologische prospectie/opgraving’ wel eerst aanmelden via het projectportaal(opent in nieuw venster)
Als uit de archeologienota blijkt dat het terrein misschien archeologische sporen bevat, dan is een archeologische opgraving verplicht.
Modelbestek archeologische opgraving(Word bestand opent in nieuw venster)
Meetstaat archeologische opvraging(Excel bestand opent in nieuw venster)
Aanstelling bouwprofessionelen
Om een architect, ingenieur, veiligheidscoördinator, bodemsaneringsdeskundige, landmeter, stedenbouwkundig ontwerper, ontwerper omgevings- en infrastructuurwerken of elke andere dienstverlenende adviseur aan te stellen, bent u onderworpen aan de wetgeving overheidsopdrachten. Het ereloon bepaalt welke gunningsprocedure u kunt gebruiken.
Wonen in Vlaanderen biedt enkele modelcontracten aan.
Modelcontracten en barema’s
Volgens de geldende Europese richtlijnen sluiten ontwerpers en bouwheren contracten en barema’s af zonder dat een overheid een barema kan verplichten.
De verenigingen van de sociale huisvestingsmaatschappijen, VVH en VLEM, willen dat hun leden hun zelfstandige rol ten volle kunnen uitspelen. De ‘architectuurcontracten’ en bijbehorende barema’s zijn er daarom voortaan per individuele bouwheer tegenover de contracterende ontwerper en zijn eventueel onderhandelbaar.
Wonen in Vlaanderen blijft wel instaan voor logistieke steun aan sociale woonactoren die dit vragen en voor het nazicht van berekeningen van erelonen volgens de nu intern verspreide standaardbarema’s.
Hieronder vindt u ter informatie de modelcontracten en barema’s voor architecten. U kunt deze naar uw wensen aanpassen.
Index 2024
- de ABEX index voor barema 2011 heeft als basis 690, de toe te passen index kunt u terugvinden op de website van de ABEX associatie(opent in nieuw venster)
- de gezondheidsindex voor barema 1998 is 177,97 met als basis 101,75.
- de gezondheidsindex voor vacaties van barema 2006 is 156,43 met als basis 102,76.
1998 (versie 01.07.19)
- contract 1998 nieuwbouw en vervangingsbouw(Word bestand opent in nieuw venster)
- contract 1998 herstellingswerken, renovatie en onderhoud(Word bestand opent in nieuw venster)
- barema 1998(Word bestand opent in nieuw venster)
2006 (versie 01.07.19)
- contract 2006 nieuwbouw en vervangingsbouw(Word bestand opent in nieuw venster)
- contract 2006 herstellingswerken, renovatie en onderhoud(Word bestand opent in nieuw venster)
- barema 2006(Word bestand opent in nieuw venster)
2011 (versie 01.07.19)
- contract 2011 nieuwbouw, vervangingsbouw, herstellingswerken, renovatie en onderhoud(Word bestand opent in nieuw venster)
- barema 2011 PDF(PDF bestand opent in nieuw venster)
- barema 2011 word(Word bestand opent in nieuw venster)
Barema 2011 kwam er op vraag van VVH-VLEM, waarbij Wonen in Vlaanderen en een delegatie van ontwerpend architecten advies gaven.
Voor de inhoud van het contract 2011 staat VVH/VLEM in.
Voor de te gebruiken coëfficiënt staan de sociale huisvestingsmaatschappijen in.
Voor het nazicht van de berekening volgens barema 2011 staat Wonen in Vlaanderen in.
De belangrijkste wijzigingen zijn:
- het gaat om een ontwerpteam met architect en ingenieur(s), met mogelijke opties voor de veiligheidscoördinatie en de EPB verslaggeving. De architect stelt het hele ontwerpteam zonder verdere tussenkomst van de SHM aan en betaalt ze.
- de forfaits zijn die van barema 1998 maar geïndexeerd met de ABEX index (van basis november 1997 (471) naar november 2010 (690)) in de plaats van met de gezondheidsindex, wat een verhoging inhoudt.
- de complexiteitsvergoedingen zijn beperkt tot 3 mogelijkheden van 10% (appartementen, invulbouw en woning voor andersvaliden/levenslang wonen)
- het is mogelijk om naar eigen inzicht een coëfficiënt toe te passen op het resultaat van het ereloon om dit te verhogen of te verlagen, volgens de complexiteit van het project.
Opgelet: een coëfficiënt van 1,00 ongeveer is het standaard ereloon van de architect, voor de andere leden van het team verhoogt u de coëfficiënt in verhouding tot de verwachte taken. Zo komt een coëfficiënt van 1,50 voor een architect met de taken van ingenieur stabiliteit en technieken ongeveer uit op het tot nu toe afzonderlijk betaalde ereloon.
Aandachtspunten
Een afgesloten contract kunnen verbreken
Verloopt de samenwerking niet goed of maken externe factoren verdere samenwerking overbodig? Het kan bijvoorbeeld zijn dat een ontwerp niet meer uitgevoerd moet worden, buiten de wil van de ontwerper en opdrachtgever.
Dan moet het contract verbroken kunnen worden. Het contract bepaalt dus best dat de opdracht na elke fase beëindigd kan worden zonder een schadevergoeding te betalen.
Het al gepresteerde werk kan dan worden vergoed (volgens contractstadium en/of geleverde prestaties), maar het verlies van de verdere opdracht niet.
In de voorfase een architect betrekken
Soms is het ook nuttig in een voorfase van een dossier al een architect te betrekken. Dit kan bijvoorbeeld bij een onderzoek van een te renoveren of te vervangen gebouw. U vergoedt de architect dan meestal per geleverde prestaties.
Adviesverlening van Wonen in Vlaanderen
Lokale sociale woonactoren zijn verantwoordelijk voor ontwerpopdrachten, Wonen in Vlaanderen registreert de contracten, maar kijkt ze niet na.
Wonen in Vlaanderen behandelt de betalingsaanvragen als u de barema’s en standaardcontracten 98, 2006 of 2011 toepast. Als we vaststellen dat u ontwerpopdrachten niet reglementair toewees, dan zijn we verplicht dit bij de afdeling Toezicht van Wonen in Vlaanderen te melden.
Op tijdelijke en mobiele bouwplaatsen gelden minimale veiligheids- en gezondheidsvoorschriften. Ook bent u verplicht om een veiligheidscoördinator aan te duiden voor bouwwerken of werken van burgerlijke bouwkunde. Dit staat in het Koninklijk Besluit van 25 januari 2001.
Laat u, samen met andere opdrachtgevers, op dezelfde plaats tegelijk of achtereenvolgens bouwwerken of werken van burgerlijke bouwkunde uitvoeren? Dan moet u samen een gemeenschappelijke veiligheidscoördinator aanstellen.
In sociaal wonen?
Dit geldt ook voor de veiligheidscoördinatie in de sociale huisvesting. Voor bouw- en infrastructuurwerken stellen we dus voortaan altijd samen een veiligheidscoördinator aan. Wonen in Vlaanderen maakte hiervoor een handleiding, modelovereenkomsten en modelofferteformulieren.
U vindt ze hieronder.
- Handleiding met werkwijze en financiering(PDF bestand opent in nieuw venster)
- Offerteformulier veiligheidscoördinator ontwerp – SHM is aanbesteder 2021(Word bestand opent in nieuw venster)
- Offerteformulier veiligheidscoördinator verwezenlijking – SHM is aanbesteder 2021(Word bestand opent in nieuw venster)
- Overeenkomst veiligheidscoördinator ontwerp – SHM is aanbesteder 2021(Word bestand opent in nieuw venster)
- Overeenkomst veiligheidscoördinator verwezenlijking – SHM is aanbesteder 2021(Word bestand opent in nieuw venster)
- Offerteformulier veiligheidscoördinator ontwerp – SHM en VMSW zijn aanbesteders 2021(Word bestand opent in nieuw venster)
- Offerteformulier veiligheidscoördinator verwezenlijking – SHM en VMSW zijn aanbesteders 2021(Word bestand opent in nieuw venster)
- Overeenkomst veiligheidscoördinator ontwerp – SHM en VMSW zijn aanbesteders 2021 (Word bestand opent in nieuw venster)
- Overeenkomst veiligheidscoördinator verwezenlijking – SHM en VMSW zijn aanbesteders 2021 (Word bestand opent in nieuw venster)
Omdat beslissingen in de voorontwerpfase een grote impact hebben op de energetische prestaties (onder andere compactheid, oriëntatie, ventilatie…) moet u de EPB-verslaggever vanaf het voorontwerp betrekken bij het ontwerpproces.
Alle informatie omtrent de EPB-regelgeving vindt u op de volgende webpagina: Energieprestatieregelgeving voor nieuwbouw en renovatie (EPB)
Wonen in Vlaanderen (ex-VMSW) biedt u de volgende modelcontracten aan:
Als u een ingenieur wilt aanstellen voor bouw- of renovatiewerken, moet de concurrentie (mededinging) ook kunnen spelen. Ook voor de ingenieurscontracten mag het ereloon niet het enige gunningscriterium zijn.
Aanstelling ontwerpers stabiliteit & speciale technieken
Wanneer is een stabiliteitsstudie nodig?
Een studie van een stabiliteitsingenieur is nodig:
- bij alle skeletbouw
- bij nieuwbouw waarbij uit het funderingsadvies van het grondonderzoek blijkt dat er speciale funderingen moeten voorzien worden
- bij grondige renovaties waarbij de structuren worden gewijzigd
- bij gebouwen met meer dan vier bouwlagen: Voor gebouwen met dragende muren en maximaal vier bouwlagen, levert in principe de aannemer de stabiliteitsstudie.
Wanneer is een ingenieur speciale technieken nodig?
Een ingenieur technieken moet een studie opmaken bij de installaties van:
- verwarming
- voor sanitair warmwaterproductie (uitgezonderd bij volledig elektrische productie)
- mechanische ventilatie
- liftinstallaties
Zijn opdracht bestaat dan uit ontwerp, bestek en opvolging van de uitvoering.
Bij sommige renovaties en projecten met hoge moeilijkheidsgraad kan een ingenieur technieken ook nodig zijn voor andere technische installaties.
U kunt advies vragen aan de ingenieurs van Wonen in Vlaanderen, als u twijfelt of u een ontwerper speciale technieken moet aanstellen.
Zelf een contract sluiten
U kunt rechtstreeks een contract sluiten met een ingenieur. Dan kunt u de schalen van Wonen in Vlaanderen gebruiken. Die vallen onder deel B ‘ereloon voor opdrachten toevertrouwd aan specialisten’ barema der erelonen van januari 1983.
De procedures om een ingenieur aan te stellen, zijn identiek aan de procedures om een architect aan te stellen. U past de selectie- en gunningscriteria aan in functie van de opdracht en de kandidaten die u zoekt.
De architect-ontwerper stelt de ingenieur aan
Dikwijls stelt de architect de ingenieurs speciale technieken of stabiliteit (als raadgever) aan. De architect kiest met wie hij samenwerkt en moet daarvoor geen procedures volgen.
De architect informeert u over zijn keuze, u verwittigt daarop Wonen in Vlaanderen. In uw contract met de architect neemt u een clausule op met een termijn om uw eventuele bezwaren tegen de voorgestelde ingenieur(s) te melden. Na deze termijn sluit de architect met de ingenieur een overeenkomst. Deze bepaalt onder andere de respectievelijke en/of wederzijdse aansprakelijkheid naar u toe.
Wonen in Vlaanderen betaalt het verschuldigde ereloon pas uit, als de architect een ereloonnota van de ingenieur voor akkoord nakeek.
Het rechtsreeks betalen van een ingenieur door de SHM is betwistbaar: wie betaalt wordt beschouwd als opdrachtgever. Als de architect de opdrachtgever is, gebeurt de facturatie via de architect.
Formulieren
- Modelcontract voor stabiliteitsstudie en studie speciale technieken - contract tussen architect en ingenieur(Word bestand opent in nieuw venster)
- Modelcontract voor studie speciale technieken - contract tussen bouwheer en ingenieur technieken(Word bestand opent in nieuw venster)
- Bijlage bij modelcontract voor stabiliteitsstudie en studie speciale technieken(PDF bestand opent in nieuw venster)