Een huis verbouwen
Wilt u een woning verbouwen of renoveren? Dan hebt u misschien een bouwvergunning nodig. En de nodige financiële middelen.
Maar kent u de normen waaraan uw huis moet voldoen? Of weet u hoeveel btw u moet betalen op de facturen? En weet u ook welke premies u kunt krijgen?
Plannen en kostenraming
Voor u start met de verbouwing moet u weten wat haalbaar is. Wat wilt u veranderen aan uw huis? Welke energiebesparende maatregelen zijn nog nodig? Wat is technisch mogelijk? Zijn er plannen van de huidige woning en het perceel? En hebt u voldoende budget?
Is de woning in zeer slechte staat? U kunt afwegen wat het meest aangewezen is: renoveren of slopen?
Voor info en advies over mogelijke kosten kunt u terecht bij een architect of bij uw bank:
- kosten van een eventuele lening
- ereloon van de architect
- administratieve kosten (waarborg, …)
- voorbereidende werken (stabiliteit, veiligheid, landmeter, …)
- facturen (sloop, ruwbouw, schrijnwerk, bepleistering, isolatie, dakwerken, technieken, …) en btw-tarief (6% of 21%)
- vernieuwing of vervanging van aansluitingen (water en riolering, elektriciteit, gas, kabel)
- tijdelijke verhuis, opslagplaats voor meubelen.
Premies en leningen
U kunt de kosten drukken met premies en belastingvoordelen van de Vlaamse overheid, uw gemeente of provincie of de elektricitetisnetsbeheerder (Fluvius).
Als uw eigen financiële middelen niet volstaan, moet u geld lenen.
Duurzaam en ecologisch verbouwen
Oude huizen zijn vaak onvoldoende geïsoleerd en de verwarming is meestal niet zuinig. Voor dergelijke woningen is een Ingrijpende Energetische Renovatie (IER) een oplossing. Dat is een renovatie:
- waarbij minstens de opwekkers om een specifiek binnenklimaat te realiseren (installaties voor verwarming, koeling, warm water, ...) volledig worden vervangen
- én minstens 75% van de bestaande en nieuwe scheidingsconstructies die het beschermd volume omhullen en die grenzen aan de buitenomgeving worden geïsoleerd.
Voor Ingrijpende Energetische Renovaties kent de Vlaamse overheid een aantal belastingvoordelen toe:
- vermindering op de onroerende voorheffing
- verlaagd tarief op het verkooprecht (enige eigen woning)
- verlaagd tarief op de schenkbelasting.
Ondersteuning en advies
Voor u begint met verbouwen, kunt u via verschillende kanalen advies inwinnen:
- Voor advies over bouwmaterialen en energiebesparing kunt u terecht bij architecten en aannemers.
- Voor informatie, advies en ondersteuning rond financiële steunmaatregelen en investeren in hernieuwbare energie kunt u terecht bij het Energiehuis voor uw gemeente.
- Voor onafhankelijke informatie over duurzaam of ecologisch bouwen en wonen kunt u terecht bij het Vlaams Instituut voor bio-ecologisch bouwen en wonen (VIBE vzw) of bij de Provinciale Steunpunten voor Duurzaam Bouwadvies. Ze adviseren niet alleen over energiezuinig bouwen, maar houden ook rekening met de impact van een woning op de gezondheid.
Bouwvergunning
Voor grondige verbouwingen hebt u een omgevingsvergunning (bouwvergunning) nodig. In principe is ook de medewerking van een architect verplicht.
Voor kleine wijzigingen is een vergunning niet verplicht, maar moet u de verbouwingen wel melden aan de gemeente. Vraag aan uw gemeente of de werken al dan niet zijn vrijgesteld van vergunning of meldingsplicht.
Als bouwheer kunt u uw aanvraag voor omgevingsvergunning zelf indienen op papier. Als de medewerking van een architect verplicht is, dan moet de architect de aanvraag digitaal indienen in het omgevingsloket. De bouwheer moet het aanvraagdossier wel ondertekenen.
U krijgt uw vergunning als uw bouwplannen aan de stedenbouwkundige vereisten voldoen. Omwonenden krijgen de gelegenheid om opmerkingen te geven bij de plannen (openbaar onderzoek).
Verplichtingen bij verbouwingen
Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een omgevingsvergunning wordt aangevraagd of een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde normen voldoen (energie, ventilatie, waterverbruik, ...). Ook voor kleine aanpassingen die u niet aan uw gemeente moet melden, moet u rekening houden met wettelijke verplichtingen (bv. dakisolatie, dubbel glas).
Overeenkomst met architect en aannemer
Met architecten en aannemers moet u op voorhand duidelijke afspraken maken over de nodige bouwwerken (planning en opvolging van de werken, verwachte datum van oplevering, raming van de kosten, toegang tot en veiligheid op de bouwwerf, aansprakelijkheid). Die afspraken worden vastgelegd in een overeenkomst, samen met bepalingen over het niet naleven van de afspraken.
Tijdens de bouwwerken kunnen allerhande problemen opduiken (bv. afwijking van het bouwplan, vertraging van oplevering, faillissement van een aannemer).
- Als bouwheer biedt de wet Breyne u een uitgebreide bescherming. Zij legt onder meer de rechten en plichten van elke speler op de bouwwerf vast en voorziet garanties. Op de website van de Federale Overheidsdienst Economie vindt u meer informatie over aannemers en uw rechten als bouwheer(opent in nieuw venster).
- Als contractuele afspraken niet worden nagekomen, kunt u verschillende stappen ondernemen.
Start van de werken
- Als u een vergunning hebt gekregen voor de verbouwingen, mag u pas 35 dagen na aanplakking van de beslissing beginnen met de werken. Na aflevering van de vergunning moet u binnen 2 jaar met de werken starten.
Breng de gemeente op de hoogte van de startdatum van de werken. De gemeente komt ter plaatse de omgeving van uw woning nakijken om bestaande schade aan voetpaden of het wegdek vast te stellen. Vervolgens betaalt u een waarborg aan de gemeente om eventuele schade aan het openbaar domein door de werkzaamheden te vergoeden. - Als u voor de werken geen vergunning nodig hebt, moet u geen melding maken van de start van de werken.
Wijziging aan de plannen
Tijdens het uitvoeren van de werken wordt er soms afgeweken van de oorspronkelijke plannen. Soms is dit onvermijdelijk. Daarom voorziet de Vlaamse overheid enkele afwijkingen die combineerbaar zijn met de afgeleverde bouwvergunning. De bouwheer kan desgewenst aan de architect vragen een as-builtattest op te maken waarin de afwijkingen beschreven worden. Dat attest is niet verplicht.
Bij afwijkingen die niet voorzien worden door de regelgeving is de constructie niet meer vergund en moet een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd worden.
Einde van de werken
Na afloop van de vergunde werken brengt u de gemeente op de hoogte van de einddatum. De gemeente komt vaststellen of er schade is aan het openbaar domein ten gevolge van de verbouwingen. Als er geen schade is, krijgt u de volledige waarborg terugbetaald.
Vervolgens zal de federale overheidsdienst Financiën een aantal controles uitvoeren op de waarde van uw woning na verbouwing.
- Eerst zal het Kadaster u de herberekening van het kadastraal inkomen (KI) bezorgen. Een wijziging aan het KI heeft gevolgen voor de hoogte van de onroerende voorheffing.
- Binnen 3 maanden na de herberekening stuurt de btw-administratie u een btw-bouwaangifte(opent in nieuw venster) waarin u aangeeft welke werken uitgevoerd zijn door professionele aannemers (waarvoor u btw hebt betaald) en welke werken kosteloos door derden werden uitgevoerd (uzelf, familieleden of vrienden).