Metadata: Woningen ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard
Bron
Wonen in Vlaanderen
Definities
Elke bewoner van een woning met kwaliteitsproblemen kan bij de gemeente een procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring aanvragen. De gemeente mag ook zelf het initiatief nemen en ook andere overheden (gewest, OCMW, ...) en belanghebbenden kunnen een verzoek indienen. De gemeente moet elke melding over woningkwaliteit of overbewoning beschouwen als een verzoek om de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op te starten, maar ze mag er wel voor kiezen om de eigenaar-verhuurders eerst te waarschuwen. Bij de waarschuwingsprocedure neemt de gemeente een bemiddelende rol op tussen de huurder en verhuurder en probeert om tot een snel herstel van de gebreken in de woning te komen. De keuze van de gemeente voor de waarschuwingsprocedure krijgt dan voorrang op het opstarten van de administratieve procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid. In het kader van de waarschuwingsprocedure voeren woningcontroleurs van de gemeenten en de gesubsidieerde intergemeentelijke samenwerkingsprojecten lokaal woonbeleid de conformiteitsonderzoeken in de woningen uit. Op basis van de resultaten van dat onderzoek geeft de gemeente aan de eigenaar-verhuurder een hersteltermijn. De waarschuwingsprocedure eindigt met ofwel een conformiteitsattest (= de woning is opnieuw in orde) ofwel de opstart van de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring (= de woning is niet in orde).
In de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring voert een woningcontroleur van Wonen in Vlaanderen het conformiteitsonderzoek in de woning uit. Op basis van dat onderzoek geeft de adviseur woningkwaliteit van Wonen in Vlaanderen een advies aan de burgemeester over ongeschiktheid en eventueel onbewoonbaarheid van de woning. Als de burgemeester vrijgesteld is van de adviesverplichting, baseert hij/zij zich op het conformiteitsonderzoek van een woningcontroleur die hij/zij zelf heeft aangewezen. De burgemeester hoort de betrokken partijen (verhuurder en bewoners) en neemt een eindbeslissing.
Tot 31 december 2020 kon deze eindbeslissing als volgt zijn:
- Ongeschiktverklaring: vanaf 15 strafpunten op het technisch verslag
- Onbewoonbaarverklaring: bij ernstige veiligheids- en/of gezondheidsproblemen, los van het aantal strafpunten
- Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring.
De meeste onbewoonbare woningen waren ook ongeschikt omdat ze minstens 15 strafpunten behaalden, maar dat was tot 31 december 2020 niet altijd (per definitie) het geval.
Sinds 1 januari 2021 wordt er niet meer gewerkt met strafpunten en zijn de kwalificaties ongeschikt en onbewoonbaar op elkaar afgestemd. Daardoor is elke onbewoonbare woning nu ook per definitie ongeschikt. Er is dus sindsdien:
- ofwel een ongeschiktverklaring
- ofwel een ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring.
Er wordt nu uitsluitend gewerkt op basis van categorieën. Een gebrek wordt in een bepaalde categorie ondergebracht afhankelijk van de aard en de ernst van het individuele gebrek. Er zijn 3 categorieën van gebreken:
- Categorie I zijn kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken.
- Categorie II zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar die geen direct gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning.
- Categorie III zijn ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor bewoning.
Gebreken in categorie I geven geen aanleiding tot ongeschiktheid, tenzij de eindbeoordeling van de woning meer dan 6 gebreken categorie I heeft. In dat geval zal de woning automatisch een gebrek categorie II krijgen. Categorie II gebreken brengen de ongeschiktheid van de woning met zich mee. Een gebrek in categorie III staat gelijk aan ongeschikt- en onbewoonbaarheid.
Elk besluit tot ongeschikt- en eventueel onbewoonbaarheidsverklaring van de burgemeester wordt opgenomen in een Vlaamse inventaris.
Alleen woningen, dit zijn zowel zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen, studio’s) als kamers, die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voldoen, kunnen ongeschikt en eventueel onbewoonbaar verklaard worden. Gebouwen of gebouwgedeelten zonder woonfunctie, zoals een fabriekspand, niet.
Naast bovenstaande procedure op basis van de Vlaamse Wooncode kan de burgemeester ook in toepassing van artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet een woning onbewoonbaar verklaren. De burgemeester kan bij bedreiging van de veiligheid of de gezondheid van bewoners, omwonenden of passanten alle maatregelen nemen die hij/zij noodzakelijk acht, bijvoorbeeld een bevel tot ontruiming, een bevel om muren te stutten of een onbewoonbaarverklaring, zolang die maatregelen in verhouding staan tot de risico’s.
Opmerkingen bij de kwaliteit
De besluiten worden geregistreerd via het Vlaamse Loket Woningkwaliteit (VLOK)(opent in nieuw venster). Dat is een online-applicatie die de lokale besturen en het agentschap Wonen in Vlaanderen ondersteunt bij al hun opdrachten rond woningkwaliteitsbewaking. Enkele gemeenten maken nog geen gebruik van VLOK. Voor die gemeenten is er dan ook geen informatie over de conformiteitsonderzoeken. Maar alle woningen die ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar verklaard worden, worden wel sowieso via VLOK opgenomen in de Vlaamse Inventaris van Ongeschiktheid en Onbewoonbaarheid (VIVOO).
Referenties
Wonen in Vlaanderen: Jaarverslag