Metadata: Verkochte woningen
Bron
Statbel
Definities
De statistiek van de verkoop van vastgoed is gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de Federale Overheidsdienst (FOD) Financiën, meer bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter gekend als het Kadaster.
Er wordt enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop). Dit betekent dat alle transacties in verband met nieuwbouw zijn weg gefilterd uit de databank om de statistiek samen te stellen.
In de statistiek zijn verscheidene categorieën van woningen opgenomen:
- Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing)
- Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing)
- Appartementen.
Opmerkingen bij de kwaliteit
Datareeksen van vóór 2010 zijn beschikbaar, maar gebruikten een andere methodologie. In de reeksen die Statbel publiceerde over verkopen van jaren vóór 2010, werd de indeling ‘woonhuis’, ‘villa’ en ‘appartement’ gehanteerd. Deze 3 categorieën van woningen zijn gebaseerd op de aard van de woning vermeld op het Kadasterplan. Deze aard wordt bepaald zodra een nieuw gebouw is afgewerkt. Bij een verandering van de bestemming van het gebouw wordt deze aard niet steeds bijgewerkt.
Vanaf 2017 werd een uitgebreider databestand ter beschikking gesteld aan Statbel, met een meer gedetailleerde omschrijving van het goed. Het gaat om 2 extra variabelen: de aard volgens de verkoopakte en de constructiecode.
Dankzij deze extra informatie kan de methodologie verder geoptimaliseerd worden:
- Voor de bepaling van het type gebouw wordt er niet meer gekeken naar de aard vermeld op het Kadasterplan, maar wel naar de aard vermeld in de verkoopakte. Deze is meer up-to-date, want deze wordt bij elke verkoop opnieuw vastgesteld (door de notaris).
- Bij de huizen is er voortaan een objectieve onderverdeling volgens het aantal gevels: in de oude methode was er sprake van woonhuizen en villa’s, maar deze kwalificatie is subjectief. In de aangepaste methodologie wordt voortaan een onderscheid gemaakt tussen huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels.
In de oude methodologie werden alle transacties die in de beknopte dataset van het Kadaster zaten, opgenomen in de berekening. Hierin zat ook een deel nieuwbouw. Dankzij de uitgebreidere dataset waarover Statbel thans beschikt, is duidelijk geworden dat niet alle effectieve nieuwbouw wordt opgenomen in de databank. De gegevens met betrekking tot de nieuwbouw die wel zijn opgenomen, zijn daarenboven niet steeds accuraat. De databank van het Kadaster laat het dus niet toe om een correct beeld te scheppen over de totale verkoop van nieuwbouw. Daarom wordt in de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop) en worden alle transacties in verband met nieuwbouw weg gefilterd
Ook de transacties waarvan essentiële gegevens ongekend zijn - zoals bijvoorbeeld de verkoopdatum of het type van het onroerend goed - worden weg gefilterd.
Anderzijds worden een aantal filters gebruikt waarbij ontbrekende data worden gedetecteerd. Dit laat in dit geval wel toe om de transacties in rekening te brengen voor de berekening van het aantal verkopen, maar ze worden achterwege gelaten voor de berekening van de referentieprijs. Het gaat bijvoorbeeld om transacties waarvan enkel de prijs ontbreekt. Ook transacties waarbij meerdere onroerende goederen in een bundel worden doorverkocht aan een totaalprijs vallen in deze categorie.