Wijzigingen sociale huur vanaf 1 januari 2024
Op deze webpagina geven we een overzicht van alle wijzigingen voor sociale huur die in werking traden op 1 januari 2024.
Overzicht wijzigingen
Vanaf 1 januari 2024 geldt een nieuw eengemaakt toewijzingsmodel, zowel voor ingehuurde als voor eigen woningen.
Via het nieuwe toewijzingsmodel kan een kandidaat-huurder een woning worden toegewezen via vier verschillende instroommogelijkheden.
Alle informatie over deze instroommogelijkheden of pijlers, en alle informatie over de toewijzingsraad, toewijzingsreglementen enzoverder, vindt u terug op deze webpagina. De webpagina bevat ook verschillende ondersteunende documenten en webinars, die u kunnen helpen bij de voorbereiding van uw nieuwe toewijzingsbeleid.
U vindt ook webinars terug bij het opleidingsaanbod sociale huur, om u te helpen bij de concrete toepassing van de regelgeving. Aansluitend hierbij worden ook nog vragensessies georganiseerd.
Sinds 1 januari 2024 vond een gefaseerde inwerkingtreding van het centraal inschrijvingsregister plaats. Meer informatie over het CIR vindt u terug op deze webpagina.
De middelentoets is een nieuwe inschrijvings- en toelatingsvoorwaarde, die geldt voor nieuwe (potentiële) kandidaat-huurders sinds 1 januari 2024. Zittende huurders moeten niet aan deze voorwaarde voldoen, ook niet als ze verhuizen naar een andere sociale woning. Wie op 1 januari 2024 al ingeschreven was als kandidaat-huurder, moet u wel toetsen bij de toewijzing van een sociale woning.
Naast het inkomen zal u ook het vermogen van een (potentiële) kandidaat-huurder moeten toetsen, namelijk de positieve saldi op spaar-, betaal-, termijn- en effectenrekeningen. Deze mogen een bepaalde grens niet overschrijden. Deze grens komt overeen met de bestaande inkomensgrens, het gaat om dezelfde bedragen die u op dezelfde wijze berekent als bij de bestaande inkomensgrens.
Meer informatie over de middelentoets vindt u terug op deze webpagina.
Twee maatregelen zorgen sinds 1 januari 2024 voor een harmonieuzere verdeling van de huurprijzen voor ingehuurde en eigen woningen over de inkomensgroepen, vooral voor de lagere inkomens. De huidige twee systemen worden op elkaar afgestemd om een meer gelijkwaardig sociaal voordeel te bekomen.
De nieuwe huurprijzen als gevolg van deze maatregelen gelden sinds 1 januari 2024 voor alle huurders. Dit is dus voor nieuwe huurders sinds 1 januari 2024, maar ook voor huurders (van eigen en ingehuurde woningen) die dan al een sociale woning huren.
- Stap 1
De maximale huursubsidie wordt verhoogd met 25% en de 10%-verhoging die geldt in een aantal gemeenten wordt verhoogd tot 20%. Zo daalt de reële huurprijs met ongeveer 15% voor de meeste sociale huurders van een ingehuurde woning.
De maximale huursubsidie wordt dan, voor indexatie, 187,5 euro, te verhogen met 31.25 euro per persoon ten laste, verhoogd met 20% in een aantal gemeenten. Rekening houdend met de indexatie wordt in 2023 de maximale huursubsidie 248 euro, te verhogen met 41 euro per persoon ten laste. Gesimuleerd op data 2021 stijgt de gemiddelde huursubsidie met 64 euro, van 184 naar 248 euro per maand. Dat betekent een verhoging van het huidige huursubsidiebudget met 35%.
Het blijft wel belangrijk dat u goed onderhandelt over de inhuurprijs zodat deze een stuk onder de marktwaarde uitkomt. Want, het sociaal voordeel voor de huurder van de ingehuurde woning is de huursubsidie, maar ook het verschil tussen marktwaarde en inhuurprijs. Momenteel bedraagt het verschil zo’n extra 10% voordeel voor de huurder.
Ook mag de huurprijs niet te hoog worden om te vermijden dat de huurder geen huursubsidie meer ontvangt.
- Stap 2
Het inkomensaandeel en de minimale huurprijs voor de berekening van de sociale korting worden verhoogd, waardoor huurders van eigen woningen een huurprijsstijging van ongeveer 2% hebben.
Het inkomensaandeel wijzigt van 1/55e naar 1/54e en verhoogt tot maximaal 1/51e als het huishouden een jaarinkomen heeft dat meer dan het dubbel is van de toepasselijke inkomensgrens. Dit wordt zo toegepast op nieuwe en lopende verhuringen.
De minimale huurprijs wordt verhoogd met 2% (afgerond naar het dichtstbijzijnde gehele getal) en wordt voortaan bepaald tussen een vork van 102 en 204 euro, voor indexatie, afhankelijk van de marktwaarde van de woning. Voor lopende verhuringen wordt de in de huurovereenkomst vastgelegde minimale huurprijs met 2% verhoogd, om vervolgens jaarlijks geïndexeerd te worden. Voor 2024 zal dat hoogstwaarschijnlijk 149 euro zijn voor marktwaarden lager dan 330 euro en 298 euro voor marktwaarden vanaf 857 euro. Voor de tussenliggende marktwaarden wordt de minimale huurprijs recht evenredig tussen de vorkbedragen vastgesteld.
Alle informatie over het berekenen van de huurprijzen sinds 1 januari 2024 vindt u terug op deze webpagina.
Kandidaat-huurders van wie de huurovereenkomst bij de verhuurder beëindigd is door een rechterlijke tussenkomst wegens het veroorzaken van ernstige overlast of ernstige verwaarlozing van de sociale woning kunnen in principe geen versnelde toewijzing krijgen bij die verhuurder.
U kan als verhuurder wel om billijkheidsredenen beslissen om toch versneld toe te wijzen, na overleg in de toewijzingsraad.
Er was een ongelijke behandeling tussen de referentiehuurder en zijn partner/wettelijke samenwoner als zij samen de woning bewonen sinds de start van de huurovereenkomst en als een van hen overlijdt of de woning verlaat. Om deze ongelijkheid weg te werken, verdween het begrip ‘referentiehuurder’ en is er nu een link met de initiële huurder(s) en niet langer met de referentiehuurder.
Huurder wordt nu gedefinieerd als:
- De initiële huurder(s): de persoon of de personen die u bij de start van de huurovereenkomst als huurder vermeldt in de huurovereenkomst
- De persoon die van rechtswege huurder wordt na de aanvang van de huurovereenkomst
Het begrip ‘potentiële kandidaat-huurder’ en de definitie van ‘kandidaat-huurder’ werden ingevoerd.
Een potentiële kandidaat-huurder is de persoon of de personen die zich willen inschrijven in het CIR en die nog geen kandidaat-huurder zijn.
Een kandidaat-huurder is de persoon of de personen die ingeschreven zijn in het CIR en die de huurovereenkomst zullen ondertekenen als huurder. Echtgenoten, wettelijke samenwoners of feitelijke partners die samen de sociale huurwoning willen bewonen, zijn verplicht zich samen in te schrijven als kandidaat-huurder.
Met het CIR moet de kandidaat-huurder zich niet meer beperken tot het werkingsgebied van één bepaalde verhuurder. Hij kan zich bijvoorbeeld inschrijven voor heel Vlaanderen.
De uitzonderingen op basis van de aard van het onroerend goed zijn nu ook van toepassing op buitenlandse eigendom (verwijzingen naar het Vlaamse Gewest en België werden geschrapt).
De uitzondering voor ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen geldt niet langer enkel “wanneer de ontruiming noodzakelijk is”, want we kunnen ervan uitgaan dat deze woningen niet langer geschikt zijn om te bewonen. Ook werden enkele zaken bondiger verwoord en gewijzigd om de verschillende onderdelen gelijk te behandelen (zo verdwijnt bv. een verwijzing naar de Nieuwe Gemeentewet).
Sinds 1 januari 2024 gelden verschillende aanpassingen aan de onderbezettingsregeling, namelijk
- nieuwe definitie van onderbezetting
- wijziging bedrag onderbezettingsvergoeding
- aanpassingen valabel aanbod
- overgangsbepaling voor zittende huurders