Sloop- en heropbouwpremie

Sommige gebouwen zijn er zo slecht aan toe dat afbreken en vervangen door nieuwbouw een betere optie is dan renoveren.
Onder bepaalde voorwaarden moet u slechts 6% btw betalen voor sloop en heropbouw van een woning.
In alle andere gevallen betaalt u 21% btw. In die gevallen kunnen particulieren in het Vlaamse gewest een Vlaamse sloop- en heropbouwpremie aanvragen.

Als u in aanmerking komt voor deze premie, moet u die altijd aanvragen binnen de 3 maanden na de goedkeuring van de gecombineerde aanvraag van de omgevingsvergunning voor afbraak en herbouw door het gemeentebestuur (te rekenen vanaf de datum van de zitting van het College van Burgemeester en Schepenen waar uw dossier werd goedgekeurd).

Alle premie-aanvragen die te laat worden aangevraagd, zullen worden afgekeurd.

De aanvraagtermijn start dus niet pas nadat de beroepstermijn tegen de vergunning verstreken is. Het speelt ook geen rol of er nog beroep kan aangetekend worden tegen die vergunning.

De sloop moet nog niet zijn uitgevoerd op het ogenblik van de aanvraag van de premie. Dossiers die te laat worden aangevraagd, komen niet in aanmerking.

Voorwaarden

De Vlaamse Regering heeft beslist dat deze premie voor bouwaanvragen vanaf 2024 permanent wordt ingevoerd.
Vanaf 2024 (aanvraag omgevingsvergunning) wordt deze maatregel uitgebreid naar het volledige Vlaamse grondgebied met extra voorwaarden
- Niet meer aansluiten op het aardgasdistributienet
- Extra voorwaarden inzake asbestverwijdering (asbestinventarisattest/sloopopvolgingsplan).

Eigendom

Af te breken gebouw

Het gebouw dat wordt gesloopt:

moet zelf niet noodzakelijk vergund zijn
moet een duurzaam bouwsel zijn, vast met het aardoppervlak verbonden, onroerend uit zijn aard volgens artikel 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek (dit wil over het algemeen zeggen dat het gebouw opgenomen moet zijn in de kadastrale documentatie).

De volledige bovengrondse constructie moet worden afgebroken. Er wordt geen uitzondering gemaakt voor beschermde gebouwen of dorpsgezichten waarbij een beschermde gevel niet mag worden gesloopt. Enkel de funderingen mogen behouden blijven.

Extra voorwaarden vanaf 2023 en 2024

Voor aanvragen omgevingsvergunning vanaf 2023 werd een extra voorwaarde ingevoerd: Er moet voldaan worden aan een E-peil van maximaal E24 (te bewijzen met een startverklaring die hieraan voldoet) ipv E30.
Voor aanvragen omgevingsvergunning vanaf 2024 komen er nog extra eisen en wordt het gebied uitgebreid waar de premie kan aangevraagd worden:
- Er is geen aansluiting meer op het aardgasdistributienet. Reeds bestaande aansluitingen op het aardgasdistributienet worden niet opnieuw geactiveerd.
- Asbest identificeren en veilig verwijderen. Bij iedere sloop moet al het asbesthoudend materiaal voorafgaand geïnventariseerd worden via een asbestinventarisattest (asbestattest) of een sloopopvolgingsplan. Op basis hiervan moet het asbest veilig ontmanteld en selectief ingezameld worden voor verwerking conform de milieu- en arbeidsregelgeving. Een kopie van het asbestattest of de conformiteitsverklaring van het sloopopvolgingsplan moet extra als bewijsstuk bezorgd worden om de premie te bekomen. Dit is van toepassing voor gebouw(en) met bouwjaar ouder dan 2001 en vanaf een grondoppervlakte of een gecombineerde grondoppervlakte van minstens 20m². Indien er reeds een asbestattest werd opgemaakt in het kader van verkoop (overdracht) zal er meestal nog een aanvullend onderzoek nodig zijn om de ingesloten asbestmaterialen te inventariseren. Dit gebeurt aanvullend via een geactualiseerd asbestattest of via een (conform verklaard) sloopopvolgingsplan. Voorafgaand aan sloop zal dus steeds via destructief onderzoek een asbestinventarisatie nodig zijn. Voor verdere informatie over het veilig verwijderen van asbest bij sloop, het asbestattest en het sloopopvolgingsplan, zie: Asbest en sloop (OVAM)(opent in nieuw venster).
- De Vlaamse sloop- en heropbouwpremie kan voortaan ook aangevraagd worden in de 13 stedelijke centra (Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare en Sint-Niklaas), vermits de federale btw-voordelen in die stedelijke centra wijzigen vanaf 2024.
Enkel indien aan alle voorwaarden voldaan is, kan je in aanmerking komen voor de Vlaamse sloop/heropbouwpremie

Combinatie van afbraak en wederopbouw

Btw-tarief 21%

De premie geldt enkel voor gebouwen in het Vlaamse Gewest waar het verlaagd btw-tarief voor afbraak en wederopbouw(opent in nieuw venster) (6% i.p.v. 21%) niet van toepassing is. U kunt de premie NIET aanvragen in onderstaande gevallen:

In de volgende 13 Vlaamse steden is het verlaagd btw-tarief altijd van toepassing (voor aanvragen omgevingsvergunningen tot eind 2023): Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare en Sint-Niklaas. Voor aanvragen omgevingsvergunningen vanaf 2024 vervalt dit voordelig tarief in deze steden. Hier zijn vanaf 2024 ook volgende voorwaarden van toepassing:
- De woning moet gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de bouwheer/koper zijn.
- De woning moet een bewoonbare oppervlakte hebben van maximum 200 m².
Sinds 1 januari 2021 is het verlaagd btw-tarief van 6% ook in alle andere gemeenten mogelijk(opent in nieuw venster), maar onder strikte voorwaarden:
- De woning moet gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de bouwheer/koper zijn.
- De woning moet een bewoonbare oppervlakte hebben van maximum 200 m².
Voor aanvragen omgevingsvergunningen vanaf 2024, zal de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie over het volledige Vlaamse grondgebied kunnen aangevraagd worden op voorwaarde dat men niet in aanmerking kan voor het voordelig btw-tarief van 6%.

Wilt u de Vlaamse premie aanvragen dan moet u een verklaring op eer ondertekenen dat u op basis van de federale btw-wetgeving voor uw bouwproject niet in aanmerking kunt komen voor het 6% btw-tarief bij sloop en heropbouw en geen aanvraag daartoe ingediend hebt of zult indienen. Ook indien één van de eigenaars in aanmerking kan komen voor het 6% btw-tarief, is een Vlaamse sloop- en heropbouwpremie niet mogelijk.

Uitzondering op 6% btw in combinatie met Vlaamse sloop/heropbouwpremie (bij aanvragen omgevingsvergunningen voor 1/6/2024).

Sinds 1 juni 2024 voorziet de federale regering een uitbreiding van de 6% btw-maatregel in geval van sloop/heropbouw voor verhuur op lange termijn. Deze wetgeving werd op 29 mei 2024 gepubliceerd in het staatsblad met inwerkingtreding op 1 juni 2024.
voorwaarden
1. afbraak van een gebouw en wederopbouw van een woning op hetzelfde perceel door dezelfde bouwheer
2. maximale bewoonbare oppervlakte van de woning 200m²
3. de bouwheer moet gedurende minstens 15 jaar te rekenen vanaf de eerste ingebruikneming de woning bestemmen voor de verhuur (opeenvolgende huurcontracten met verschillende huurders mogelijk)
4. de huurder van de woning is een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal vestigen
5. het verlaagd btw-tarief is in principe slechts van toepassing vanaf het moment dat een verklaring wordt ingediend bij de FOD Financiën (via het MyMinfin portaal)
- Indien de omgevingsvergunning werd aangevraagd voor 1/6/2024 waarbij voldaan wordt aan de voorwaarde ‘verhuur op lange termijn, zoals hierboven beshcreven’, is het mogelijk om de Vlaamse sloop/heropbouwpremie te combineren met de 6% btw. In alle andere gevallen is er geen combinatie mogelijk tussen beide voordelen.

Aanvraagprocedure

De premie-aanvraag gebeurt in 2 stappen. De premie kan uitsluitend online worden aangevraagd.

Als u op het moment dat u de premie aanvraagt ook al over een sloopbewijs beschikt, kunt u de twee stappen van de premie-aanvraag in één keer vervolledigen.

Stap 1
U moet de premie online aanvragen binnen de 3 maanden na de goedkeuring van de gecombineerde aanvraag van de omgevingsvergunning voor afbraak en herbouw. (deze 3 maanden houden geen rekening met eventuele beroepstermijnen die starten na deze goedkeuring).
Voor u aan de aanvraag begint, moet u volgende documenten bij de hand houden:
uw identiteitskaart
uw rekeningnummer waarop de premie gestort mag worden
ontvangstmelding van de vergunningsaanvraag voor sloop en herbouw die u (of uw architect) ontvangen hebt na het indienen van de aanvraag (kopie van e-mail(s), pdf). Op dit document vindt u ook een ontvangstnummer (beginnend met OMV_ gevolgd door een jaartal en 6 cijfers)
de volledige goedgekeurde omgevingsvergunning (in pdf).
Voor vergunningsaanvragen vanaf 2021 moet u de premie tijdig online aanvragen via de aanvraagmodule(opent in nieuw venster):
U kunt de premie pas aanvragen als uw vergunningsaanvraag is goedgekeurd.
U moet de premie online aanvragen uiterlijk 3 maanden nadat de gecombineerde vergunningsaanvraag werd GOEDGEKEURD..
U moet ook een verklaring op eer ondertekenen dat u op basis van de federale btw-wetgeving voor uw bouwproject niet in aanmerking kunt komen voor het 6% btw-tarief bij sloop en heropbouw en geen aanvraag daartoe ingediend hebt of zult indienen.
U zult ook steeds een kopie van de goedgekeurde omgevingsvergunning moeten bezorgen.
Voor aanvragen omgevingsvergunningeen vanaf 2023 moet u ook een EPB-startverklaring bezorgen, die voldoet aan E24.
Voor aanvragen omgevingsvergunningen vanaf 2024 moet u bijkomend een asbestinventarisattest of sloopopvolgingsplan bezorgen, samen met een verklaring op eer dat u niet zal aansluiten op het aardgasdistributienet
Na de premieaanvraag krijgt u een bevestigingsmail met uw dossiernummer. Bewaar die e-mail voor de volgende stap.
Als u na stap 1 binnen het kwartier geen e-mail ontvangt, gelieve dit onmiddellijk te melden via sloop.veka@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie).
Stap 2
Zodra de sloop effectief is uitgevoerd, moet de aanvrager van de premie een bewijs voorleggen van het einde van de sloopwerken. Er is geen termijn bepaald, binnen welke termijn u het bewijs moet leveren van stap 2.
Heeft een aannemer of sloopfirma de sloopwerken uitgevoerd, dan geldt de factuur (met 21% btw) van het bedrijf als bewijs van de sloopwerken. Er wordt ook gevraagd om foto’s voor en na de sloopwerken te bezorgen.
Hebt u zelf de sloopwerken uitgevoerd? Of hebt u nog geen factuur van een aannemer ontvangen? Dan moet u foto’s van de sloopwerken (voor en na) meesturen. Zorg wel voor voldoende herkenningspunten op beide foto’s (bv. aanpalende woningen).
Voor aanvragen van omgevingsvergunningen vanaf 2023, zal u ook moeten bewijzen dat u zal voldoen aan het strengere E-peil E24. Dit bewijs kunt u leveren op basis van de EPB-voorafberekening.
Voor aanvragen van omgevingsvergunningen vanaf 2024, zal u ook op eer moeten bevestigen, dat u voor de woning die u gaat herbouwen, niet zal aansluiten op het aardgasnet. U zal ook moeten bewijzen, dat u de woning afgebroken hebt, conform de asbesteisen (asbestintventarisattest of sloopopvolgingsplan).
U kunt de bewijzen online indienen via de link naar uw dossier, die u vindt in de bevestigingsmail. U moet de volgende documenten bij de hand houden:
e-mail (ontvangstbevestiging) die u ontvangen hebt na het voltooien van stap 1:
Via de link in deze mail krijgt u opnieuw toegang tot uw dossier.
Opgelet: deze link is slechts éénmaal bruikbaar.
bewijs van uitvoering van de sloopwerken:
sloopfactuur van de aannemer (in pdf) met vermelding van het adres van de sloopwerken en de datum waarop de sloopwerken werden uitgevoerd (factuur met 21% btw).
1 foto van het te slopen gebouw voor de sloopwerken en 1 foto van het terrein na de sloopwerken (op te laden bestanden: png, gif, jpg of jpeg).
Enkel voor aanvragen van omgevingsvergunningen in 2023: Bewijs dat u zal voldoen aan het strengere E-peil E24. Dit bewijs (pdf) kunt u leveren op basis van de EPB-voorafberekening.
Voor aanvragen omgevingsvergunningen vanaf 2024 moet u bijkomend een asbestinventarisattest of sloopopvolgingsplan bezorgen, samen met een verklaring op eer dat u niet zal aansluiten op het aardgasdistributienet
Als u op het moment dat u stap 1 uitvoert ook al over een sloopbewijs beschikt, kunt u de twee stappen van de premieaanvraag in één keer vervolledigen.
U moet opnieuw een verklaring op eer ondertekenen dat u op basis van de federale btw-wetgeving voor uw bouwproject niet in aanmerking kunt komen voor het 6% btw-tarief bij sloop en heropbouw en geen aanvraag daartoe ingediend hebt of zult indienen.

Indieningstermijn sloopbewijs

Er is geen minimale of maximale termijn waarbinnen de sloop moet worden uitgevoerd en het sloopbewijs moet worden aangeleverd. Uw premie-aanvraag wordt wel pas in behandeling genomen zodra u het sloopbewijs (en alle andere bewijzen) hebt aangeleverd.

Uiteraard moet u wel op tijd voldoen aan de geldende termijnen voor de uitvoering van de omgevingsvergunning en aan de EPB-eisen voor de herbouw.

Beslissing en uitbetaling

Het VEKA onderzoekt het dossier en brengt u op de hoogte van haar beslissing. In geval van goedkeuring wordt de uitbetalingsprocedure opgestart. Als het dossier volledig is, mag u een uitbetaling verwachten binnen de 3 maanden na het voorleggen van het sloopbewijs.

Bedrag

De premie kan per bouwproject slechts eenmaal worden verkregen, ook al gaat het om verschillende gebouwen. Voor aanvragen van omgevingsvergunningen vanaf 2021 bedraagt de sloop- en heropbouwpremie 10.000 euro per bouwproject (onafhankelijk van de hoogte van de sloopfactuur).

Gefinancierd door de Europese Unie - NextGenerationEU

Terugvordering

De premie kan worden teruggevorderd in volgende gevallen:

De premievoorwaarden zijn niet nageleefd.
De omgevingsvergunning wordt niet volledig uitgevoerd binnen de wettelijke termijnen (bv. de woning wordt enkel gesloopt zonder heropbouw, de omgevingsvergunning(en) voor het bouwproject moet(en) volledig worden uitgevoerd binnen de geldende termijnen)
De omgevingsvergunning wordt vernietigd.
De omgevingsvergunning wordt voorafgaand aan de ingebruikname van het nieuwe gebouw overgedragen aan een rechtspersoon.
De eigendom van de grond of van een af te breken of op te richten gebouw wordt in de loop van het bouwproject
- overgedragen aan een rechtspersoon
- of belast met een zakelijk recht ten voordele van een rechtspersoon.
De woning voldoet niet de EPB-eisen (of aan de strengere E24 EPB-eisen voor aanvragen omgevingsvergunningen vanaf 2023).
De woning aangesloten wordt op het aardgasnet (voor aanvragen omgevingsvergunningen vanaf 2024)
De woning gesloopt werd zonder asbestinventarisattest of sloopopvolgingsplan (voor aanvragen omgevingsvergunningen vanaf 2024)
U de woning aansluit op het aardgasnet (voor aanvragen omgevingsvergunningen vanaf 2024)

Regelgeving

Besluit van de Vlaamse Regering houdende wijziging van het Energiebesluit van 19 november 2010 (hoofdstuk XII),(opent in nieuw venster) wat betreft de invoering van een sloop- en heropbouwpremie

Veelgestelde vragen

Moet het bestaande gebouw effectief gesloopt zijn vooraleer met de nieuwbouw wordt gestart?

In de verkavelingsvergunning voor mijn perceel wordt de sloop van de bestaande woning vergund. Pas daarna kan ik de vergunning voor herbouw aanvragen. Kom ik in aanmerking voor de premie?