Woninghuurovereenkomst sluiten

Zowel huurders als verhuurders vinden meer informatie in de brochure ‘Het Vlaams Woninghuurdecreet voor woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019’ (ook vulgariserende toelichting genoemd).

Net zoals een huurder mag kiezen waar hij gaat wonen, heeft een verhuurder het recht om te kiezen aan wie hij verhuurt. Een verhuurder zoekt een huurder waarvan hij denkt dat hij goed voor de verhuurde woning zal zorgen en vindt het belangrijk dat deze huurder de huurprijs zal kunnen betalen. Met deze bekommernis is helemaal niets verkeerd. Een eigenaar mag dus weigeren om aan iemand te verhuren.

Wanneer een weigering om te verhuren echter gebeurt op basis van bepaalde kenmerken van een kandidaat-huurder dan is er sprake van discriminatie. Deze kenmerken zijn: geslacht (hierin begrepen zwangerschap, bevalling of moederschap en transseksualiteit), genderidentiteit, genderexpressie, leeftijd, seksuele geaardheid, burgerlijke staat, geboorte, vermogen, geloof of levensbeschouwing, politieke overtuiging, syndicale overtuiging, taal, gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap, sociale positie, nationaliteit, zogenaamd ras, huidskleur, afkomst, of nationale of etnische afstamming.

Discriminatie is verboden.

Om discriminatie tegen te gaan, mag hij alleen de informatie vragen die hij nodig heeft om de woning te verhuren. Bijvoorbeeld de identiteit, de woonplaats en het inkomen van de kandidaat-huurder. Van het inkomen mag hij alleen het bedrag vragen, niet wie het uitbetaalt. Hij mag ook nooit naar de gezondheid of het gerechtelijk verleden van de kandidaat-huurder vragen.

Een huurcontract moet op papier staan. Huurder en verhuurder moeten die schriftelijke huurovereenkomst samen tekenen. De volgende zaken moeten verplicht worden vermeld:

• identiteit van de huurder en de verhuurder (o.a. het rijksregisternummer)
• begindatum
• delen van het gebouw die onder de huur vallen
• huurprijs
• exacte duur
• kosten en lasten
• verwijzing naar de ‘vulgariserende toelichting’ (brochure) met enkele belangrijke onderdelen van het woninghuurrecht.

Zowel de huurder als de verhuurder moet een origineel exemplaar krijgen waarin staat hoeveel originelen er gemaakt en getekend zijn. Is er alleen een mondelinge huurovereenkomst? Dan kunnen huurder en verhuurder eisen om een schriftelijke huurovereenkomst op te maken.

Ten laatste tijdens de 1ste maand van de huurperiode moet de huurder samen met de verhuurder een gedetailleerde plaatsbeschrijving opstellen, dateren en tekenen. De staat van de woning moet zo nauwkeurig mogelijk beschreven worden. Beide partijen mogen samen ook een deskundige aanstellen om dat te doen. De plaatsbeschrijving bewijst in welke staat de woning aan het begin van de huur is.

Een goede plaatsbeschrijving kan conflicten voorkomen. Voor de verhuurder is de plaatsbeschrijving cruciaal om bij het einde van de huur eventuele huurschade te kunnen aantonen en hiervoor een vergoeding te bekomen. De huurregels gaan er immers van uit dat er zonder plaatsbeschrijving ook geen huurschade bestaat, tenzij de verhuurder die alsnog kan bewijzen. Voor de huurder is de plaatsbeschrijving belangrijk om aan te tonen welke schade er al was bij het begin van de huur (die hij dus niet zelf moet vergoeden).

De plaatsbeschrijving kan zowel door de partijen zelf als door een deskundige worden opgesteld. Hierover sluiten huurder en verhuurder een akkoord. Als zij afspreken een beroep te doen op een deskundige (landmeter-expert, architect,…), dan dragen de huurder en verhuurder elk de helft van de kosten (het ereloon van deze deskundige).

De verhuurder moet het contract binnen de 2 maanden na de ondertekening laten registreren(opent in nieuw venster). De registratie kan:

• online via de toepassing MyRent(opent in nieuw venster)
• of bij het plaatselijk kantoor Rechtszekerheid(opent in nieuw venster) waar de huurwoning gelegen is.

De registratie is gratis. Ook de plaatsbeschrijving moet worden geregistreerd. Dat kan samen met het huurcontract, maar mag ook op een later tijdstip.

Zolang het huurcontract niet geregistreerd is, kan de huurder het contract opzeggen zonder opzeggingstermijn of -vergoeding. De opzegging gaat in op de 1ste dag van de maand nadat de huurder heeft opgezegd.

Let op: een niet-geregistreerd huurcontract heeft voor huurder en verhuurder exact dezelfde waarde als een geregistreerd huurcontract.

De meeste overeenkomsten bepalen dat de huurder een huurwaarborg geeft. Die wordt niet opgelegd bij wet. Ze is dus alleen verplicht als de overeenkomst het voorziet.

De waarborg beschermt de verhuurder als de huurder zijn plichten niet of onvolledig nakomt. Hoeveel de huurwaarborg mag bedragen en op welke manier hij mag worden gesteld, is afhankelijk van de datum van het huurcontract.

Sinds 1 januari 2019 zijn huurder en verhuurder verplicht om een brandverzekering af te sluiten. Bij huurcontracten die ondertekend werden voor die datum is er geen verplichting om een verzekering te sluiten, maar wordt het sterk aanbevolen. De huurder is namelijk aansprakelijk voor brand- en waterschade. Tenzij hij bewijst dat hij niets aan de brand kan doen.

Op de pagina over ‘Onderhoud en herstellingen’ van de huurwoningen vindt u meer informatie over de staat van de huurwoning.

In een renovatiehuurovereenkomst komt de huurder met de verhuurder overeen dat hij werkzaamheden uitvoert die de verhuurder normaal gezien moet doen. Het gaat om werken die de woning verbeteren, verfraaien of laten voldoen aan de elementaire kwaliteitsnormen over veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit.

Bij werken om de woning te doen beantwoorden aan de elementaire kwaliteitseisen:

• moet de huurder in het contract opnemen welke werken hij precies gaat uitvoeren
• hoeft de huurder tijdens de periode van de werken geen huur te betalen
• mag de huurder niet in de woning wonen zolang er een veiligheids- of gezondheidsrisico is.

Na de werken moet de huurder een attest aanvragen dat bewijst dat de woning aan de minimale kwaliteitsnormen voldoet.

De verhuurder moet ook een tegenprestatie leveren. Bijvoorbeeld het huurbedrag niet verhogen, de huurprijs verlagen of kwijtschelden.