Gedaan met laden. U bevindt zich op: Einde en opzegging van het huurcontract
Einde en opzegging van het huurcontract
Woninghuurcontracten duren in principe 9 jaar. De huurregels voorzien wel een aantal opzegmogelijkheden voor huurder en verhuurder. Die mogelijkheden variëren volgens het type overeenkomst.
Eindigt het huurcontract automatisch na de looptijd?
Een huurovereenkomst eindigt niet automatisch op de einddatum van het contract. Daarvoor moet één van de partijen het huurcontract tijdig opzeggen. Zegt niemand de overeenkomst op? Dan wordt die verlengd. Wanneer de opzegging moet gebeuren, hangt af van de duur van het huurcontract.
Huurder en verhuurder mogen de huurovereenkomst zonder opzeggingsvergoeding opzeggen ten laatste 3 maanden voor de vervaldag. Als geen van beide partijen 3 maanden voor het einde de huurovereenkomst heeft opgezegd, wordt die voortaan (en vanaf de begindatum) beschouwd als een huurovereenkomst van negen jaar, met de daarbij horende opzegvoorwaarden.
Een overeenkomst van korte duur mag wel eenmaal, schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Als de verhuurder wil vermijden dat het huurcontract wordt verlengd, moet hij minstens 6 maanden voor de vervaldag een opzegging doen. De huurder kan al volstaan met een opzegging ten laatste 3 maanden voor de vervaldag.
Zegt geen van beide partijen de huurovereenkomst op? Dan wordt die automatisch verlengd voor een periode van drie jaar.
Opzeggen van het huurcontract
Huurder en verhuurder kunnen de overeenkomst tijdens de looptijd al opzeggen. Dan gelden er aparte regels per duur van de overeenkomst.
Bij woninghuurcontracten gesloten voor 1 januari 2019 is er geen mogelijkheid voor huurder of verhuurder om het contract eerder op te zeggen. Ze kunnen het contract wel altijd in onderling overleg beëindigen.
Bij woninghuurcontracten die sinds 1 januari 2019 zijn gesloten mag de huurder de overeenkomst wel altijd opzeggen zonder reden:
- met een opzeggingstermijn van 3 maanden
De opzeg begint te lopen op de eerste dag van de maand, ná de maand waarin de opzegging is gedaan. - en een opzeggingsvergoeding van
- anderhalve maand huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het eerste jaar
- 1 maand huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het tweede jaar
- een halve maand huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het derde jaar.
De verhuurder heeft geen wettelijke opzegmogelijkheden.
Opzegmogelijkheid voor de huurder
De huurder mag de overeenkomst altijd opzeggen zonder reden
- met een opzeggingstermijn van 3 maanden
De opzeg begint te lopen op de eerste dag van de maand, ná de maand waarin de opzegging is gedaan. - en een opzeggingsvergoeding van
- 3 maanden huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het eerste jaar
- 2 maanden huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het tweede jaar.
- 1 maand huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het derde jaar.
Na het derde jaar is er geen opzegvergoeding meer te betalen.
LET OP: als de huurovereenkomst na twee maanden nog niet is geregistreerd, geldt er geen opzegtermijn of opzegvergoeding, en kan de huurder dus - zolang de huur niet is geregistreerd - op elk moment en zonder kosten de huur onmiddellijk beëindigen.
Voorbeeld:
- Een contract van 9 jaar start op 1 oktober 2022;
- De huurder zegt op in de loop van juni 2024;
- Dus de opzeggingstermijn loopt van 1 juli 2024 tem 30 september 2024.
In dat geval moet de huurder slechts 1 maand opzeggingsvergoeding betalen. Om het bedrag van de opzeggingsvergoeding te bepalen, is het van belang wanneer de opzeggingstermijn eindigt. Gezien de opzeggingstermijn verstrijkt op de laatste dag van het tweede jaar (om middernacht), heeft de huurder 2 volledige jaren gehuurd en hoeft hij dus maar een opzeggingsvergoeding van 1 maand te betalen.
Opzegmogelijkheden voor de verhuurder
- Opzegging voor eigen gebruik of bewoning door familieleden
De verhuurder kan het huurcontract op elk ogenblik opzeggen met een opzeggingstermijn van 6 maanden als hij de woning zelf wil gebruiken. De opzeg begint te lopen op de eerste dag van de maand, ná de maand waarin de opzegging is gedaan. Hij kan het contract ook opzeggen om familieleden in de woning te laten wonen. De huurder kan steeds een bewijs van verwantschap vragen bij bewoning door een familielid. Voor huurcontracten die voor 1 januari 2019 zijn gesloten kan hij dit op elk ogenblik. Bij huurcontracten die sinds 1 januari 2019 zijn gesloten mag hij alleen voor familieleden opzeggen vanaf het derde huurjaar.
De verhuurder of de familieleden zijn verplicht om er binnen het jaar te gaan wonen en moeten daar gedurende minstens 2 jaar effectief verblijven. Wanneer de voorwaarden niet worden nageleefd, riskeert de verhuurder aan de huurder een schadevergoeding van 18 maanden huur te moeten betalen.
- Opzegging voor verbouwingswerken
De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen om de woning te verbouwen of te renoveren. Bij huurcontracten die voor 1 januari 2019 zijn gesloten mag dit alleen op het einde van elke driejarige huurperiode. Bij huurcontracten die sinds 1 januari 2019 zijn gesloten, mag de verhuurder dit op elk ogenblik zodra het derde huurjaar is verstreken.
- Het moet daarbij gaan om grondige verbouwingswerken die bewoning tijdelijk onmogelijk maken. Een gewone opknapbeurt is dus geen motief voor opzegging.
- U moet bij de opzeg een bewijs voegen van de geplande werken (bouwvergunning, gedetailleerde beschrijving van de werken of bestek, aannemingsovereenkomst).
- De werken moeten ten laatste 6 maanden na het einde van de opzegperiode aanvangen.
Komt u die verplichting niet na, dan heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur.
- Opzegging zonder motief
Aan het einde van een driejarige huurperiode kan de verhuurder ook zonder een van de twee bovenvermelde motieven een huurovereenkomst van lange duur opzeggen, mits betaling van een schadevergoeding van 9 maanden huur (bij opzeg aan het eind van het 3de jaar) of van 6 maanden huur (bij opzeg aan het eind van het 6de jaar). Vanaf de derde driejarige periode is er geen schadevergoeding meer te betalen.
Na opzeg door de verhuurder kan de huurder steeds een tegenopzeg geven, met termijn van één maand.
De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen voortijdig beëindigen als dat in de overeenkomst wordt voorzien.
De huurder mag de overeenkomst voortijdig opzeggen:
- met een opzeggingstermijn van 3 maanden
De opzeg begint te lopen op de eerste dag van de maand, ná de maand waarin de opzegging is gedaan. - en een opzeggingsvergoeding van
- 3 maanden huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het eerste jaar
- 2 maanden huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het tweede jaar.
- 1 maand huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het derde jaar.
Vrijgave van de huurwaarborg
Op het einde van de huur krijgt de huurder de huurwaarborg en de interesten terug, tenzij er schade of huurachterstal is. Een borgstelling loopt gewoon af. De financiële instelling mag de waarborg alleen met een schriftelijk bewijs terugstorten.
Vraagt de verhuurder via de rechtbank een deel van de waarborg? Bij huurcontracten die sinds 1 januari 2019 zijn gesloten, moet de verhuurder binnen het jaar na het einde van de huur naar de rechter stappen.
Als de verhuurder de huurwaarborg cash bijhoudt of op een eigen rekening heeft staan, moet hij niet alleen de huurwaarborg teruggeven, maar ook interesten.
Als de verhuurder de huurwaarborg cash bijhoudt of op een eigen rekening heeft staan, moet hij niet alleen de huurwaarborg teruggeven, maar ook interesten. Bereken hier hoeveel interest uw huurwaarborg heeft opgeleverd.(Excel bestand opent in nieuw venster)
Veelgestelde vragen
Een huurcontract voor een woning (hoofdverblijfplaats) moet schriftelijk opgesteld worden en het moet verplicht geregistreerd worden door de verhuurder, binnen de 2 maanden vanaf de ondertekening van het huurcontract. Als de verhuurder het contract niet laat registreren, dan mag de huurder dat zelf laten doen.
Via MyMinfin(opent in nieuw venster) kunt u nagaan of uw huurcontract al geregistreerd is (‘Mijn huurcontracten raadplegen’ in de rubriek ‘Mijn woning en mijn onroerende goederen’).
Een huurcontract voor een woning (hoofdverblijfplaats) moet schriftelijk opgesteld worden en het moet verplicht geregistreerd worden door de verhuurder, binnen de 2 maanden vanaf de ondertekening van het huurcontract. Studentenkamers vallen onder de registratieplicht, maar er is geen sanctie als dat niet gebeurt.
De registratie is gratis voor een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is voor de huisvesting van een gezin of van één persoon. De verhuurder moet wel een boete betalen als het contract niet tijdig is geregistreerd.
Als het huurcontract niet geregistreerd is:
- kan de nieuwe eigenaar bij verkoop de huurder, die er minder dan 6 maanden woont, uit het huis zetten omdat hij niet gebonden is aan het huurcontract. Woont de huurder er langer dan 6 maanden, dan zal de verhuurder makkelijker een contract van 9 jaar kunnen opzeggen.
- kan de huurder een contract van 9 jaar beëindigen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Dit kan slechts tijdens de periode dat het huurcontract niet geregistreerd is.
- kan de huurder een contract van korte duur (tot 3 jaar), afgesloten na 1 januari 2019, beëindigen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Dit kan slechts tijdens de periode dat het huurcontract niet geregistreerd is.
De huurder moet de verhuurder wel op de hoogte brengen en het contract wordt dan beëindigd op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan.
Als de verhuurder het contract niet laat registreren, dan mag de huurder dat zelf laten doen. Via MyMinfin(opent in nieuw venster) kunt u nagaan of uw huurcontract al geregistreerd is.
Huurcontracten voor andere gebouwen
Registratie is ook verplicht voor huurcontracten van woningen en gebouwen die niet uitsluitend bestemd zijn voor huisvesting (een huis met winkel of kantoor voor beroepsdoeleinden, een handelszaak, een bedrijfsgebouw, een terrein, een parkeerruimte, ...). Het contract moet binnen de 4 maanden vanaf de ondertekening worden geregistreerd (door huurder of verhuurder).
De registratie is niet gratis. De registratierechten bedragen 0,2% op het totaalbedrag van de huurprijs en de lasten die aan de huurder zijn opgelegd voor de hele duur van het huurcontract. De verhuurder moet ook een boete betalen als het contract niet tijdig is geregistreerd.
Als het huurcontract niet geregistreerd is, wordt de eigenaar belast op basis van het totaalbedrag van de netto huurinkomsten.
Er bestaan geen vormvereisten om een huurcontract op te zeggen. Je kan jouw huurcontract in principe dus ook via een gewone brief, een e-mail, een sms of zelfs mondeling opzeggen.
Een aangetekende brief is dus niet verplicht (tenzij dit expliciet is opgenomen in het huurcontract), maar wel aangeraden om discussies te vermijden.
Wanneer de huurovereenkomst beëindigd is en de huurtermijn niet wordt verlengd, dan moet de huurder de huurwoning hebben verlaten tegen het einde van de opzegtermijn. Weigert de huurder te vertrekken, ook na bemiddeling, dan mag de verhuurder de huurder niet zelf buiten zetten. Enkel na een vonnis tot uithuiszetting en via een gerechtsdeurwaarder kan een huurder gedwongen worden uitgezet uit de huurwoning.
Soms komt een van de partijen zijn verplichtingen niet na. De tegenpartij kan die dan per aangetekende brief aanmanen om dat toch nog te doen. Helpt dat niet? Dan zijn er verschillende stappen mogelijk om het probleem op te lossen.
Het contract ontbinden omdat een partij zijn verplichtingen niet uitvoert, mag niet. Alleen de vrederechter kan beslissen om het huurcontract te beëindigen.
De vrederechter kan verschillende beslissingen nemen:
- de tegenpartij wordt verplicht om haar plichten na te komen
- de huurovereenkomst wordt ontbonden
- de benadeelde partij kan schadevergoeding krijgen
Bij huurcontracten die sinds 1 januari 2019 zijn gesloten moet de nieuwe eigenaar de bestaande huurovereenkomst respecteren. Hij wordt de nieuwe verhuurder, met alle rechten en plichten van de oude verhuurder. Hij kan het huurcontract alleen opzeggen op dezelfde manier als de oude verhuurder dat kon. Wanneer de verhuurder zijn verhuurde woning wil verkopen, moet hij de kandidaat-overnemer wel meedelen dat de woning is verhuurd.
Bij huurcontracten die voor 1 januari 2019 zijn gesloten, is het van belang dat het huurcontract werd geregistreerd.
- Is het huurcontract geregistreerd, dan moet de nieuwe eigenaar het huurcontract overnemen. Hij kan het huurcontract alleen opzeggen op dezelfde manier als de oude verhuurder dat kon.
- Is het huurcontract niet geregistreerd, maar woont de huurder al meer dan 6 maanden in de huurwoning, dan moet de nieuwe eigenaar het huurcontract overnemen, maar kan hij het op een makkelijkere manier opzeggen.
- Is het huurcontract niet geregistreerd en woont de huurder nog geen 6 maanden in de huurwoning, dan kan de nieuwe eigenaar de huurder uit de woning zetten.
Het overlijden van de verhuurder heeft geen gevolgen voor het vervolg van de huurovereenkomst.
Het overlijden van de huurder maakt niet meteen een einde aan de huurovereenkomst:
- Woninghuurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019: De overeenkomst eindigt automatisch op het einde van de tweede maand na het overlijden. De erfgenamen betalen dan de huur plus een vergoeding van een maand huur. Binnen die 2 maanden mogen ze ook aangeven dat ze de overeenkomst willen voortzetten.
- Woninghuurcontracten afgesloten vóór 1 januari 2019: Het overlijden van de enige/laatste huurder maakt geen einde aan het huurcontract. De erfgenamen zetten de huurovereenkomst verder of kunnen deze opzeggen binnen de wettelijke voorwaarden.
Heeft de huurder geen erfgenamen? Dan kan de verhuurder aan de vrederechter vragen om een curator aan te stellen. Die verkoopt de inboedel en geeft de opbrengst daarvan aan de verhuurder.
Wordt de woning tijdens de huurovereenkomst volledig vernield of onbruikbaar, zonder dat de huurder of verhuurder daarvoor schuld treft? Dan is de huurovereenkomst automatisch ontbonden. Is dat maar gedeeltelijk het geval, dan mag de huurder vragen om:
- de huurprijs te verlagen;
- de huur te ontbinden.
De verhuurder moet nooit een schadevergoeding betalen.
Het periodieke onderhoud van de verwarmingsinstallatie (tweejaarlijks voor gas, jaarlijks voor stookolie) wordt gezien als een kleine herstelling, waarvoor de huurder moet instaan. Na elk nazicht levert de technicus een attest af. De huurder is verplicht een kopie van dat attest aan de verhuurder te bezorgen, zodat die voor eventuele noodzakelijke herstellingen kan zorgen.
Het onderhoud is een verplichting voor de persoon die huurder is op het moment dat het onderhoud moet gebeuren. Valt de datum van het eerstvolgende onderhoud van het centrale stooktoestel of de verwarmingsaudit buiten de termijn van het huurcontract? Dan zijn er twee mogelijkheden.
- In principe is de huurder niet verplicht om het onderhoud of de verwarmingsaudit te laten uitvoeren. Voor huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 (Vlaams Woninghuurdecreet) kan de huurder sowieso niet worden verplicht om een nieuw nazicht te laten doen als er op het einde van het huurcontract nog een geldig attest voorligt. Het eerstvolgende nazicht zal dan voor de nieuwe huurder zijn.
- In huurcontracten afgesloten vóór 1 januari 2019 (federale huurwet) kan wel bepaald zijn dat de huurder bv. de cv-ketel jaarlijks moet laten onderhouden of bij ingang en/of beëindiging van het contract. In dat geval zal de huurder dat wel moeten nakomen. Bekijk daarom steeds de bepalingen opgenomen in het huurcontract.
Er zijn geen wettelijke bepalingen rond het bezoek van kandidaat-huurders en -kopers. Huurder en verhuurder mogen in het huurcontract zelf een regeling opnemen.
Als er in de huurovereenkomst nog geen regeling rond bezoekuren is opgenomen, moeten de huurder en verhuurder dat op het moment zelf overeenkomen. Daarbij moet rekening worden gehouden met de privacy van de huurder. Een verhuurder mag niet te pas en te onpas langskomen met een kandidaat-huurder of kandidaat-koper. Bezoekuren moeten redelijk zijn: 2 tot 3 dagen per week beschikbaar zijn gedurende enkele uren wordt als redelijk beschouwd. De huurder mag maar hoeft niet aanwezig te zijn en kan toestemming geven aan de verhuurder om de woning te betreden. De verhuurder mag de woning nooit betreden zonder toestemming van de huurder.