Belastingvermindering voor de enige en eigen woning (woonbonus)

De woning moest op 31 december van het jaar waarin de lening werd aangegaan de enige woning zijn die u bezit.

Maar een woning waarvan u door een erfenis mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker bent, sluit u niet uit van de woonbonus.

Als u toch een tweede woning bezit, volstaat het dat deze woning op 31 december van het jaar waarin de lening wordt aangegaan, te koop is aangeboden op de vastgoedmarkt. De woning moet in het jaar daarna ook effectief verkocht zijn.

De FOD Financiën zal deze voorwaarde en zijn uitzonderingen beoordelen.

Als het niet uw enige woning is en u niet onder één van de uitzonderingsbepalingen valt, dan is het recht op de woonbonus definitief verloren.
U kunt eventueel wel in aanmerking komen voor de Vlaamse belastingvermindering voor de niet enige, eigen woning, namelijk het lange termijnsparen. Let op: op 1 januari 2016 is deze maatregel opgegaan in de geïntegreerde woonbonus. Dan kunt u de woonbonus zowel voor de enige als de niet enige eigen woning krijgen.

De kredietnemer moest de woning die hij als eigenaar, bezitter, opstalhouder, erfpachter (open definitie) of vruchtgebruiker (open definitie) bezit, uiterlijk op 31 december van het jaar waarin de lening werd aangegaan en tijdens het betrokken belastbaar tijdperk effectief zelf bewonen.

Om deze voorwaarde vast te stellen, kijkt de FOD Financiën naar de concrete feiten. Het hebben van een domicilie is bijgevolg geen formele voorwaarde. U moet gewoon kunnen aantonen dat u de woning zelf bewoont (bv. de hand van facturen voor energie, water, internet, ...).

Er zijn uitzonderingen mogelijk:

• Als u de woning niet zelf kunt betrekken wegens beroepsredenen of redenen van sociale aard, verliest u de woonbonus niet.
• Als u de woning niet kunt bewonen wegens wettelijke of contractuele belemmeringen (bv. u staat contractueel toe dat de vorige eigenaar nog in de woning mag blijven wonen tot zijn nieuwbouw klaar is), verliest u de woonbonus niet.
  • Als u na 2 jaar de woning nog steeds niet zelf kunt bewonen, omwille van deze redenen, verliest u tijdelijk de woonbonus, totdat de belemmeringen wegvallen.
• Als u de woning niet kunt bewonen omdat (ver)bouwwerkzaamheden het u nog niet toelaten de woning daadwerkelijk te bewonen, verliest u de woonbonus niet.
  • Als u na 2 jaar de woning nog steeds niet zelf kunt bewonen omwille van deze redenen, verliest u tijdelijk de woonbonus, totdat de bouwwerkzaamheden zijn afgerond.

De FOD Financiën zal deze voorwaarde en zijn uitzonderingen beoordelen.

Opgelet: Als u de woning niet zelf bewoont en u niet onder één van de uitzonderingsbepalingen valt, dan is het recht op de woonbonus definitief verloren.

Bij een hypothecair mandaat of een hypothecaire volmacht geeft u als ontlener volmacht aan de bank om een hypotheek te nemen op het betreffende onroerend goed wanneer de bank dit nodig acht. Een mandaat wordt dus niet onmiddellijk ingeschreven in het hypotheekkantoor.

Een lening die slechts door een hypothecaire volmacht of een mandaat wordt gewaarborgd, wordt niet als een hypothecaire lening beschouwd voor de toepassing van de Vlaamse woonbonus. Enkel interesten en aflossingen die betrekking hebben op het gedeelte van de lening dat effectief door een hypothecaire inschrijving is gewaarborgd, geven recht op de Vlaamse woonbonus.

Bijvoorbeeld: U bent een lening aangegaan voor de aankoop van uw enige en eigen woning. Voor 60% van deze lening werd een hypotheek ingeschreven, voor 40% werd een hypothecair mandaat verleend. In dit geval komen slechts 60% van uw uitgaven (enkel de uitgaven die betrekking hebben op de hypotheek) in aanmerking voor de Vlaamse woonbonus.

Als u uw nog openstaande kapitaal van een bestaand hypothecair krediet opnieuw financiert via een nieuw hypothecair krediet, bv. omdat u een gunstiger tarief kunt verkrijgen, dan gaat u uw lening herfinancieren.

Voor een loutere herfinanciering zal de datum van de oorspronkelijke lening van belang zijn. De herfinanciering van een lening die vóór 1 januari 2016 werd afgesloten, zal onder de 'oude' Vlaamse woonbonus vallen. Dit zal, afhankelijk van het ogenblik waarop u de lening bent aangegaan, de woonbonus zijn zoals van toepassing op leningen aangegaan vóór 1 januari 2015, dan wel zoals van toepassing op leningen aangegaan tussen 1 januari 2015 en 31 december 2015.

De herfinanciering mag bij elke instelling binnen de Europese Economische Ruimte gebeuren. Wel moet die 'overnemende bank' zich, vooraleer zij een fiscaal attest verstrekt, informeren over het krediet. Zij mag immers slechts een fiscaal attest uitreiken, nadat ze heeft vastgesteld dat het geherfinancierde krediet voldeed aan de fiscale voorwaarden.

Opgelet: Het deel van de lening dat dient om uw wederbeleggingsvergoeding of notariskosten te financieren komt niet in aanmerking voor de belastingvermindering.

Onder bepaalde voorwaarden kunt u het afbetaalde bedrag van uw lopende lening opnieuw opnemen. Zo'n heropname (of wederopname) wordt steeds beschouwd als een nieuwe lening:

• Als er een nieuwe akte wordt opgemaakt voor de heropname, dan geldt de datum van de authentieke (bij de notaris getekende) hypothecaire leningsakte als startdatum.
• Als geen authentieke hypothecaire leningsakte verleden wordt (wat meestal voorkomt), geldt de datum van aanvaarding van het kredietaanbod voor de heropname als datum van de lening.
• Voor de oorspronkelijke lening (het resterende saldo) blijft de startdatum behouden.

Als u tussen 1 januari 2015 en 31 december 2015 een heropname hebt gedaan van een lening aangegaan vóór 1 januari 2015, dan komt u enkel in aanmerking voor Vlaamse woonbonus, zoals van toepassing op hypothecaire leningen aangegaan vanaf 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015, als u aan alle voorwaarden voldoet.

Als een heropname gebeurt vanaf 1 januari 2016, zal voor die heropname enkel de geïntegreerde woonbonus van toepassing zijn.

Uitdoving woonbonus vanaf 2020

Wanneer u een heropname doet, zal op dat deel van de lening het systeem van de woonbonus van toepassing zijn op voorwaarde dat die bijkomende lening is aangegaan vóór 1 januari 2020. Bij een heropname met authentieke hypothecaire leningsakte is die datum bepalend. Zonder akte geldt de datum van aanvaarding van het kredietaanbod als datum van de lening.

Looptijdwijzigingen vanaf 1 januari 2020 worden geneutraliseerd om te vermijden dat de looptijd van hypothecaire leningen vanuit louter fiscale overwegingen wordt verlengd. De resterende looptijd van de hypothecaire lening zoals die geldt op 31 december 2019 wordt als het ware bevroren.

Betalingen buiten de looptijd zoals die geldt op 31 december 2019 komen niet meer in aanmerking voor de Vlaamse woonbonus, behoudens wat betreft COVID-19-betalingsuitstellen.

Als u een hypothecaire lening bent aangegaan en al van de woonbonus geniet en nadien volle (mede-)eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker wordt van een tweede woning, dan verliest u de woonbonus niet. Maar in sommige gevallen hebt u niet langer recht op de verhoging(en), mocht u die nog genieten. Het verlies van de verhoging(en) is dan definitief.

Of de woning waarvoor u de woonbonus geniet uw enige woning is, wordt beoordeeld op 31 december van dat belastbaar jaar.

U verliest de verhogingen in principe niet als u blote (mede)eigenaar wordt van een tweede woning of als de tweede woning vervreemd is op 31 december van hetzelfde belastbaar jaar waarin u de woning verwierf.

De FOD Financiën laat ook toe dat u de verhogingen behoudt als u door erfenis mede-eigenaar of vruchtgebruiker bent geworden van een tweede woning.

De FOD Financiën beslist uiteindelijk of u de verhoging(en) al dan niet kunt behouden.

Bij een hypotheekruil (of pandwissel) wordt de woning waarvoor een hypothecaire lening werd aangegaan vervreemd, maar de lening blijft bestaan. De oorspronkelijke hypothecaire inschrijving op het verkochte onroerend goed wordt daarbij overgebracht naar een ander onroerend goed (bijvoorbeeld een nieuwe woning). Een hypotheekruil wordt doorgaans doorgevoerd om kosten voor een nieuwe lening te besparen.

Onder bepaalde voorwaarden kan de woonbonus ook na een hypotheekruil behouden blijven:

• De woning waarvoor de hypothecaire lening aanvankelijk werd aangegaan, is vervreemd om een andere woning te verwerven of te behouden (bv. als u uw eerste woning verkoopt om een andere woning aan te kopen of te verbouwen).
• De eerste woning is vervreemd bij authentieke akte verleden vanaf 1 januari 2016.
• De hypothecaire inschrijving wordt overgedragen naar een ander onroerend goed en de akte van hypotheekoverdracht wordt ter beschikking gehouden van de FOD Financiën.
• De hypothecaire lening wordt behouden en kwam aanvankelijk in aanmerking voor de woonbonus.
• De eerste woning was de eigen woning alvorens de andere woning de eigen woning werd.

Hoe gaat het in zijn werk?

De Vlaamse overheid werkt met een fictieve situatie ('fictie hypotheekruil') waarbij wordt verondersteld dat de lening werd aangegaan voor de tweede woning in plaats van voor de eerste woning. Zo maakt de Vlaamse overheid het mogelijk om de Vlaamse woonbonus te behouden voor de lening.

Opgelet: Door toepassing van de 'fictie hypotheekruil' blijft de oorspronkelijke hypothecaire lening verder lopen. Enkel de woning waarop de lening betrekking heeft wijzigt. Als u al recht had op verhogingen, dan begint de 10-jarige periode van die verhogingen niet opnieuw te lopen.

In sommige gevallen komen dezelfde uitgaven zowel in aanmerking voor de Vlaamse woonbonus als voor bepaalde federale belastingvoordelen voor de niet-eigen woning (bijvoorbeeld de federale belastingvermindering voor het lange termijnsparen). In dat geval zult u een keuze moeten maken. Als u voor de uitgaven kiest voor een federaal belastingvoordeel, zult u voor diezelfde uitgaven dus niet van de Vlaamse woonbonus kunnen genieten. Eens u gekozen hebt voor het federale stelsel, is uw keuze definitief. Dit betekent dat u nadien niet opnieuw kunt kiezen voor de Vlaamse woonbonus.

In geval van een gemeenschappelijke aanslag, moeten beide partners dezelfde keuze maken.