Samenvatting

Het perceel in kwestie betreft een smal stuk grond (21m breedte) waarop treinsporen lopen. Het ondergaat een bestemmingswijziging van gemeenschaps- en nutsvoorzieningen naar bedrijvigheid. De belastingplichtige beroept zich in hoofdorde op de vrijstelling van planbatenheffing wegens geen bijkomende vergunningsmogelijkheden, zoals voorzien in artikel 2.6.5, 1° VCRO:

Er is geen planbatenheffing verschuldigd wanneer de bestemmingswijziging niet voor gevolg heeft dat voortaan een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning verkregen kan worden die voor de inwerkingtreding van het ruimtelijke uitvoeringsplan of het bijzonder plan van aanleg niet verkregen kon worden.

De rechtbank stelt voorop dat het gaat om een uitzonderingsbepaling die beperkend dient geïnterpreteerd te worden. Het enkel feit dat er zich op een (groot) deel van het belaste perceel spoorweginfrastructuur bevindt is dan ook niet relevant voor de toepassing van artikel 2.5.6, 1° VCRO. Niets belet tegenpartij om in het kader van haar activiteiten te beslissen deze infrastructuur te verwijderen en een vergunning te bekomen voor handelingen of het oprichten van een gebouw op het betrokken perceel, voor zover uiteraard de activiteiten op het perceel passen binnen de categorie van gebiedsaanduiding “bedrijvigheid”.

Artikel 2.6.5, 1° VCRO beoogt enkel die gevallen vrij te stellen waarin de algemene, theoretische ontwikkelingsmogelijkheden van de betrokken percelen niet zijn toegenomen, zonder dat daarbij rekening moet worden gehouden met de bestaande constructies. Aan de voorwaarden van deze bepaling is dan ook niet voldaan.

In ondergeschikte orde voert belastingplichtige aan dat het perceel in aanmerking komt voor een opschorting van planbatenheffing omwille van een feitelijke en juridische niet-bebouwbaarheid, zoals voorzien in artikel 2.6.7, 3°- 4° VCRO:

De planbatenheffing wordt in voorkomend geval opgeschort:
3° gedurende de periode waarbinnen het perceel niet bebouwd kan worden ten gevolge van redenen eigen aan het perceel
4° gedurende de periode waarbinnen het perceel niet bebouwd kan worden ten gevolge van een erfdienstbaarheid van openbaar nut.

Wat de feitelijke niet-bebouwbaarheid betreft is in de Memorie van Toelichting bij het decreet van 17 december 2008 (Parl. St. Vl. Parl., 2008-2009, 2011-1, p. 61) volgende toelichting opgenomen:

“Voorts wordt de heffing opgeschort wanneer het perceel niet bebouwd kan worden ten gevolge van redenen eigen aan het perceel. Die redenen kunnen betrekking hebben op de fysieke toestand van de gronden (bvb. waterziek, bebost, te zanderig, te laag gelegen,…) doch er kan ook sprake zijn van een onbebouwbaarheid gelet op de vorm, de ligging of de beperkte omvang van het perceel (…)”

De rechtbank stelt aldus vast dat de feitelijke onbebouwbaarheid bedoeld in deze bepaling niet noodzakelijk dient voort te vloeien uit de fysieke toestand van het perceel zelf maar dat zij eveneens kan voortvloeien uit de vorm/ligging van het perceel.

Vervolgens oordeelt de rechtbank dat uit de vorm van het perceel in kwestie (smal en langwerpig) geen feitelijke onbebouwbaarheid kan afgeleid worden gezien het toch minstens 20m breed is. Ook de aanwezigheid van de sporen is geen reden eigen aan het perceel zelf, deze kunnen immers verwijderd worden. Hoewel het perceel moeilijk bereikbaar is, zijn er wel dienstwegen en spoorweginfrastructuur in de buurt zodat het niet onhaalbaar is er constructies op te richten. Van een niet-bebouwbaarheid om redenen eigen aan het perceel kan dan ook geen sprake zijn.

Tot slot onderzoekt de rechtbank of er sprake is van een juridische onbebouwbaarheid van het perceel.

De wet houdende herziening der wet van 15 april 1843 op de politie der spoorwegen verbindt erfdienstbaarheden aan de spoorlijnen die over het perceel lopen. Het gaat o.m. om de wettelijke verplichting om 20m afstand te laten van spoorlijnen bij het verrichten van graafwerken. De rechtbank oordeelt dat het erfdienstbaarheden van openbaar nut zijn aangezien het onroerende eigendomsbeperkingen zijn die door de wet worden opgelegd in het algemeen belang.

De activiteiten die ingevolge de bestemmingswijziging mogelijk worden kunnen niet worden vergund omdat constructies niet kunnen opgericht worden zonder uitgravingen te verrichten op het perceel (wat gezien de opgelegde 20m afstand onmogelijk is). Dat dezelfde wet voorziet dat belastingplichtige zichzelf toestemming mag geven om die erfdienstbaarheden op te heffen doet hieraan geen afbreuk, zolang die toestemming niet werd gegeven blijven de erfdienstbaarheden bestaan. Voor de beoordeling van de juridische onbebouwbaarheid moet immers enkel rekening gehouden worden met de bestaande situatie.

De erfdienstbaarheden verbonden aan de spoorinfrastructuur verhinderen dat het perceel bebouwd kan worden. Bijgevolg dient de planbatenheffing opgeschort te worden. Dit impliceert dat de heffing niet opeisbaar is zolang de juridische onbebouwbaarheid geldt.