De belastingplichtige kocht een onroerend goed op 3 december 2013 met toepassing van het klein beschrijf. Een (aanvullende) aanslag in de registratiebelasting volgt op 31 januari 2020 wegens geen onafgebroken inschrijving gedurende 3 jaar vanaf de datum van inschrijving op 29 september 2014. In de bezwaarbeslissing wordt de reden voor de afgebroken bewoning (gezinswijziging) niet als overmacht aanvaard.

Uit het dossier blijkt dat de belastingplichtige ingeschreven was op het adres van de woning van 29 september 2014 tot 16 mei 2015 en van 24 november 2016 tot 8 april 2017. De inschrijving werd genomen binnen de inschrijvingstermijn van drie jaar bepaald in artikel 60 W. Reg. doch er werd niet voldaan aan de voorwaarde dat deze inschrijving behouden moet blijven gedurende een ononderbroken periode van drie jaar. Er is aldus niet voldaan aan de wettelijke voorwaarden om te kunnen genieten van het tarief van het klein beschrijf.

Het toenmalige artikel 60 W. Reg. bepaalde dat het verminderde registratierecht verkregen blijft indien de niet-nakoming van de inschrijvingsvoorwaarde het gevolg is van overmacht.

Het Hof van Beroep stelt in haar arrest dat voor de interpretatie en toepassing van het begrip ‘overmacht’ de regels van het burgerlijk recht dienen te worden gehanteerd. Het Hof interpreteert dit begrip ‘overmacht’, dat, ook burgerrechtelijk, geen wettelijk gedefinieerd begrip is, aan de hand van een redelijke (en geen absolute) benadering van de onmogelijkheidsvereiste. Ongeacht de inwerkingtreding en de temporele toepassingsbepalingen van Boek 5 van het BW, stelt het Hof vast dat deze redelijke en menselijke invulling van de onmogelijkheid tot uitvoering van een verbintenis overigens als regel werd gecodificeerd in dit Boek 5 (artikelen 5.99 en 5.226 BW). Een belastingplichtige kan zich derhalve op overmacht beroepen indien de onmogelijkheid tot uitvoering van zijn verbintenis (in voorliggend geschil, tot het behoud van zijn inschrijving op het adres van het aangekochte goed) hem niet toerekenbaar is en als zodanig het gevolg is van redenen onafhankelijk van zijn wil. De belastingplichtige dient aan te tonen dat hij tevergeefs alle stappen heeft ondernomen die een voorzichtig en redelijk persoon in dezelfde omstandigheden geplaatst zou hebben getroffen om de schending van de verbintenis te vermijden, met andere woorden dat hem geen fout kan worden verweten. Daarbij dient de handelingsvrijheid van de belastingplichtige te worden gerespecteerd zolang deze handelt binnen de grenzen van een normaal en redelijk beheer van zijn patrimonium. Het (on)voorzienbaar en (on)vermijdbaar karakter van de gebeurtenis die een beletsel vormt voor de nakoming van de verbintenis is een component in de beoordeling of deze gebeurtenis al dan niet aan de belastingplichtige toerekenbaar is.

Het is aan de belastingplichtige om aan te tonen dat de voorwaarden om van overmacht te kunnen spreken, vervuld zijn. Overmacht dient in concreto te worden beoordeeld, rekening houdende met alle omstandigheden die eigen zijn aan de zaak.

De belastingplichtige stelt dat hij na aankoop van de woning op 3 december 2013 zijn partner, mevrouw AW, heeft leren kennen, met wie hij sedert oktober 2014 een relatie heeft en met wie hij sedert 16 februari 2017 wettelijk samenwonend is. In mei 2015 zou het koppel hebben beslist om samen een woning te huren die geschikt is voor een gezin met zes personen. De huurovereenkomst werd beëindigd op 23 november 2016. Eind november 2016 kocht het koppel een andere woning aan die geschikt is voor een gezin met zes personen en werd, in afwachting van de verhuis, het nieuw samengestelde gezin gedurende een korte periode van 24 november 2016 tot 8 april 2017 ingeschreven op het adres van de eerste woning, die bij notariële akte van 9 mei 2017 uiteindelijk wordt verkocht. De belastingplichtige stelt dat deze omstandigheden kwalificeren als een situatie van overmacht, nl. het aangaan van een nieuwe relatie na aankoop van de woning en het feit dat deze nieuwe relatie een gezinssituatie tot stand bracht die niet op geschikte wijze kon worden ondergebracht in de eerste woning, hetgeen het gezin noopte tot een verhuis naar een meer geschikte woning. ​​​​​​​​​​​​​​De belastingplichtige trekt de parallel met een echtscheiding of de beëindiging van een feitelijke of wettelijke samenwoonst, die ook een verandering in het gezinsleven betekenen en die door de Vlaamse Belastingdienst wel als een situatie van overmacht worden aanvaard. De belastingplichtige onderstreept dat zijn relatie met mevrouw W een stabiele relatie is.

Net zoals de eerste rechter is het Hof van oordeel dat voormelde omstandigheden niet kwalificeren als een situatie van overmacht. De wet vereist een minimum inschrijvingsperiode van drie jaar voor toepassing van het gunstregime van het klein beschrijf, en de belastingplichtige heeft op dit gunstregime een beroep gedaan en heeft ervan genoten door bij aankoop van de woning een (substantiële) vermindering van de registratierechten te verkrijgen. Wanneer de belastingplichtige na aankoop van de woning een nieuwe relatie aangaat, kort daarna beslist om samen te wonen met zijn nieuwe partner en dit op een ander adres omdat hij van mening is dat de door hem met toepassing van het gunstregime aangekochte woning niet geschikt is voor bewoning door een gezin met zes personen, is dit een eigen beslissing van de belastingplichtige die geenszins wordt ingegeven door redenen onafhankelijk van zijn wil. De belastingplichtige heeft daarbij een afweging gemaakt tussen bepaalde belangen, nl. de schending van zijn verbintenis voor toepassing van het klein beschrijf, enerzijds, en zijn privébelangen, anderzijds. Dat hij daarbij prioriteit heeft gegeven aan zijn privébelangen en een beslissing heeft genomen waarvan hij meende dat zijn privésituatie noopte, is en blijft een eigen beslissing die hem alleen toerekenbaar blijft en die geenszins het gevolg is van redenen onafhankelijk van zijn wil. De belastingplichtige toont evenmin aan dat hij tevergeefs alle stappen heeft ondernomen die een voorzichtig en redelijk persoon in dezelfde omstandigheden geplaatst zou hebben getroffen om de schending van de verbintenis te vermijden.

Dat de Vlaamse Belastingdienst bepaalde situaties van verandering in het gezinsleven van de kopers wel aanvaardt als een situatie van overmacht, zoals een echtscheiding of de beëindiging van een feitelijke of wettelijke samenwoonst, is correct, doch het cruciale onderscheid tussen de situaties waarin de Vlaamse Belastingdienst wel overmacht aanvaardt en de situatie waarin de belastingplichtige zich bevindt, is dat het van kopers die naderhand uit de echt scheiden of hun samenwoonst beëindigen, redelijkerwijze niet kan worden verwacht dat zij samen blijven wonen in de door hen beide aangekochte woning. De beëindiging van de samenwoning is een noodzakelijk gevolg van de beëindiging van de relatie, wat op zich als een situatie van overmacht kwalificeert, want, in het kader van een stabiele relatie, een onvoorziene gebeurtenis is die geacht moet worden een onvermijdbaar karakter te hebben, en een inherent beletsel vormt voor de nakoming van de verbintenis tot behoud van de inschrijving op het adres van de samen aangekochte woning. De situatie waarin de belastingplichtige zich bevindt, waarin hij een nieuwe relatie is aangegaan waarin werd beslist om samen te wonen op een ander adres, is hiermee geenszins vergelijkbaar.

De bijkomend verschuldigde registratierechten onder het gunstregime van het klein beschrijf werden terecht ingekohierd. Het hoger beroep wordt afgewezen als ongegrond. Het bestreden vonnis wordt bevestigd.