Bij akte van 18 november 2020 gebeurt een gesplitste aankoop van 3 gronden met opstallen.

De twee verkopers (X en Y) zijn onverdeeld eigenaar van de desbetreffende onroerende goederen met name 2 woningen met grond en een nijverheidsgebouw.

De gronden worden verkocht aan echtpaar A en B en echtpaar C en D, ieder voor de helft.

De opstallen worden aangekocht door de vennootschappen BV A1 en BV C1.

Er wordt voorafgaandelijk uiteengezet:

“De twee verkopers verklaren dat zij de bedoeling hebben

• alle gebouwen, werken en beplantingen die zich bevinden op de hierna beschreven grond te verkopen aan de voornoemde vennootschappen BV A1 en BV C1; elk voor de onverdeelde helft en
• de grond te verkopen aan * enerzijds echtpaar A en B voor de onverdeelde helft

* anderzijds echtpaar C en D voor de onverdeelde helft anderzijds

Vervolgens worden verscheidene verrichtingen gesteld.

1. Zo wordt eerst een recht van opstal gevestigd in het voordeel van de vennootschappen, elk voor 50% op de 3 percelen grond waarop de woningen en het nijverheidsgebouw zich bevinden. De grondeigenaars (X en Y) verzaken aan het recht van natrekking en verlenen toelating tot bouwen aan de opstalhouder.

De verzaking aan het recht van natrekking en de toelating tot bouwen gaat in bij het verlijden van de akte en zal van rechtswege verstrijken na 10 jaar. Bij het verstrijken zal de opstalgever aan de opstalhouder een vergoeding verschuldigd zijn gelijk aan de marktwaarde van de op dat ogenblik nog niet aan derden verkochte opstallen die de opstalgever, door het uitdoven van het opstalrecht, in eigendom zal verwerven. Er wordt tevens een jaarlijkse opstalvergoeding overeengekomen t.b.v. 250,00 EUR.

2. Vervolgens worden de bestaande opstallen, zijnde de 2 woonhuizen en het nijverheidsgebouw op deze gronden verkocht aan de opstalhouders, de vennootschappen, elk voor 50%.

Hierbij wordt specifiek verklaard dat de 2 woonhuizen bestemd zijn om gesloopt te worden. Partijen komen overeen om deze gebouwen “als af te breken te beschouwen en verklaren dat deze bijgevolg roerende goederen bij vervroeging” zijn. De waarde wordt pro fisco geraamd op 102.000,00 EUR.

De prijs voor de opstallen bedraagt 102.000,00 EUR voor de 2 (af te breken) woningen en 85.000,00 EUR voor het (niet te slopen) nijverheidsgebouw.

3. Ten slotte worden de 3 gronden verkocht aan de echtgenoten A en B voor 50% huwgemeenschap, aan de echtgenoten C en D eveneens voor 50% huwgemeenschap. De prijs voor de gronden bedraagt 163.000,00 EUR.

In de aankoopakte wordt inzake de registratiebelasting het volgende opgenomen:

“Fiscale bepalingen en verklaringen

Met het oog op de heffing van de registratiebelasting verklaren de partijen:

1. dat de opstalhouder de op het goed beschreven onder sub 2/ en 3/ bestaande gebouwen binnen de 15 maanden vanaf heden zal afbreken en dat deze gebouwen dus roerende goederen bij vervroeging zijn.
2. dat de opstallen op het goed sub 1/ afzonderlijk geschat worden op: € 85.000,00, waarop het verkooprecht zal betaald worden en dat de af te breken gebouwen op de goederen sub 2/ en 3/ afzonderlijk geschat worden op € 102.000,00.
3. dat de heffing van de registratiebelasting dus dient beperkt te worden tot de waarde van de overgedragen opstallen op de grond beschreven sub 1 ‘, zijnde€ 85.000,00”.

Er wordt een aanslagbiljet uitgestuurd waarbij het verkooprecht van 2.9.1.0.1 VCF wordt toegepast op enerzijds de prijs van de gronden en anderzijds alle opstallen in hun hoedanigheid van onroerende goederen uit hun aard.

Beoordeling

De vennootschappen hebben in de akte opstal-verkoop de bedoeling veruitwendigd van een vervroegde roerendmaking. Volgens hen dient deze vervroegde roerendmaking tevens fiscaal te worden aanvaard, zodat er geen sprake kan zijn van de gevorderde registratiebelasting.

Vlabel stelt dat, inzake de overdracht van de opstallen, de verklaring in de akte, dat de aankoop door de vennootschappen voor wat betreft de 2 woonhuizen een aankoop is van roerende goederen bij vervroeging, niet kan worden aanvaard. Volgens Vlabel werd er geen afdwingbare verplichting aan de kopers van de opstallen opgelegd om binnen een bepaalde termijn over te gaan tot afbraak; wordt het recht van opstal voor de duur van 10 jaar opgelegd waardoor de opstalhouder gedurende deze periode een werkelijk eigendomsrecht met betrekking tot de opstallen als onroerende goederen verkrijgt; en zijn de natuurlijke personen, kopers van de grond, tevens zaakvoerders van de 2 vennootschappen, kopers van de opstallen, wat een vermenging van belangen doet vermoeden.

Volgens Vlabel, alhoewel er geen sprake is van één en dezelfde persoon, zijn er duidelijke vermoedens die op veinzing wijzen.

Het verkooprecht is niet van toepassing op roerende goederen bij vervroeging.

Een roerend goed bij vervroeging is een onroerend goed uit zijn aard dat in de verkoopovereenkomst als de verkoop van een roerend goed wordt beschouwd, omdat het goed materieel zal losgemaakt worden van de grond.

Het betreft bijvoorbeeld de verkoop van afbraakmaterialen van een nog af te breken gebouw, zonder de verkoop van de grond. Het voorwerp van de verkoop zijn de afbraakmaterialen (roerend), niet het gebouw (onroerend). Het verkooprecht is in principe niet van toepassing.

De vennootschappen werpen op dat artikel 2.9.1.0.2 VCF niet van toepassing is, daar waar Vlabel opwerpt dat in het voorliggende geschil niet artikel 2.9.1.0.2 VCF wordt geviseerd, doch dat er in hoofde van de vennootschappen duidelijk sprake is van veinzing.

Inzake 2.9.1.0.2 VCF

De rechtbank merkt op dat Vlabel in haar besluiten bevestigt dat er geen toepassing van art. 2.9.1.0.2, eerste lid, 1° VCF kan zijn, vermits het om afzonderlijke akten moet gaan en dat de verkrijging moet plaatsvinden door dezelfde persoon.

Deze voorwaarden zijn in het voorliggende geschil niet vervuld. Het betreft geen gesplitste overeenkomst: zowel het opstalrecht als de verkoop van de grond worden in één akte opgenomen. Bovendien worden de opstallen en de grond niet verkregen door dezelfde (rechts)persoon.

De vennootschappen argumenteren dat op de overdracht van roerende goederen ‘door anticipatie’ geen registratierecht is verschuldigd en dat geen verkooprecht kan worden geheven omdat dit enkel van toepassing is op de overdracht van onroerende goederen.

Vlabel werpt op dat er sprake is van veinzing en hierbij doet zij beroep op de antimisbruikbepaling (artikel 3.17.0.0.2 VCF).

Inzake veinzing

De rechtbank merkt op dat drie voorwaarden dienen vervuld te zijn indien de partijen zich willen beroepen op een vervroegde roerendmaking:

• volgens gemeenschappelijk inzicht van de contracterende partijen moeten de gebouwen wel degelijk in de overeenkomst worden beschouwd in hun toekomstige staat, als losgemaakt van de grond;
• in de overeenkomst moet de contractuele verplichting zijn opgenomen om de losmaking binnen een betrekkelijk korte termijn na de verkoop uit te voeren;
• de opgenomen verplichting tot losmaking moet werkelijk en ongeveinsd zijn.

De vennootschappen argumenteren dat er voldaan is aan de drie voorwaarden om te kunnen spreken van een vervroegde roerendmaking:

• de in de overeenkomst betrokken panden worden door het gemeenschappelijk inzicht van de contracterende partijen wel degelijk beschouwd in hun toekomstige staat, als losgemaakt van de grond.

Dit blijkt vooreerst uit de bepalingen in de akte dd. 18 november 2020 (stuk 1,p. 7 en 9):

“Partijen verklaren dat de opstallen op de grond beschreven onder sub 2/ en 3/, zijnde alle bestaande gebouwen en haar installaties, bestemd zijn om gesloopt te worden. Partijen zijn overeengekomen deze als af te breken te beschouwen en dat deze bijgevolg ROERENDE GOEDEREN BIJ VERVROEGING zijn.

De prijs van deze goederen is inbegrepen in nagemelde koopsom. De waarde ervan wordt pro fisco geschat op€ 102.000,00.

[...]

Fiscale bepalingen en verklaringen

Met het oog op de heffing van de registratiebelasting verklaren de partijen:

A dat de opstalhouder de op het goed beschreven onder sub 2/en 3/ bestaande gebouwen binnen de 12 maanden vanaf heden zal afbreken en dat deze gebouwen dus roerende goederen bij vervroeging zijn.

B dat de opstallen op het goed sub 1/ afzonderlijk geschat warden op € 85.000,00, waarop het verkooprecht zal betaald worden en dat de af te breken gebouwen op de goederen sub 2/ en 3/ afzonderlijk geschat worden op € 102.000,00.

C dat de heffing van de registratiebelasting dus dient beperkt te worden tot de waarde van de overgedragen opstallen op de grond beschreven sub 1/, zijnde € 85,000,00.

De partijen veruitwendigen aldus klaar en duidelijk dat de gebouwen als af te breken zijn te beschouwen.

In de akte wordt wel degelijk een termijn voorzien waarbinnen de betrokken gebouwen moeten worden afgebroken, te weten 12 maanden vanaf de akte.

De rechtbank stelt dat de opgenomen verplichting tot afbreking werkelijk en ongeveinsd is. Er kan volgens de rechtbank dan ook enkel sprake zijn van veinzing indien zou blijken dat de vennootschappen in realiteit interesse hebben in de gebouwen in hun niet afgebroken toestand.

In deze is het evenwel duidelijk dat de vennootschappen enkel interesse hebben in de afbraakmaterialen en dus geen enkele interesse hebben in het gebouw in een niet afgebroken toestand.

De rechtbank stelt dat aan de drie voorwaarden om te kunnen spreken van een vervroegde roerendmaking is voldaan. Dit werd volgens de rechtbank door de vennootschappen afdoende aangetoond. Bovendien moet worden benadrukt dat de panden intussen zijn afgebroken. Hierbij werden heel wat materialen gerecupereerd, hetgeen rekening houdende met de actuele schrootprijzen een belangrijke waarde vertegenwoordigt.

De vennootschappen hebben blijkbaar gekozen voor de vervroegde roerendmaking omdat zij om economische redenen en redenen van projectontwikkeling (en de risico’s die hiermee gepaard gaan) geen enkele interesse hadden in het gebouw in een niet afgebroken toestand, noch interesse in de grond.

Verder stelt de rechtbank vast dat de kopers van de grond (echtpaar A en B en echtpaar C en D), tevens gedeeltelijk bestuurder zijn van de 2 vennootschappen, kopers van de roerende goederen bij vervroeging. Deze vaststelling betekent dat het juridisch verschillende partijen betreft met een afgescheiden vermogen die andere interesses hebben bij de transactie. Dat de kopers van de grond een werkelijk belang kunnen aanvoeren om de vennootschappen tot losmaking te dwingen wordt opnieuw bevestigd door het feit dat de betrokken opstallen inmiddels volledig werden afgebroken.

Het gaat dus wel degelijk juridisch over verschillende partijen: de gezamenlijke kopers van de grond zijn A, B, C en D. De gezamenlijke kopers van de roerende goederen bij vervroeging zijn: de bv A1 en de bv C1. Dit zijn verschillende partijen.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat de vennootschappen alle gevolgen van hun handelen hebben aanvaard. Van veinzing is geen sprake, althans dit wordt niet afdoende bewezen door Vlabel.