Op 7 december 2005 werd een onderhandse verkoopovereenkomst gesloten betreffende een onroerend goed (een perceel grond met opgerichte magazijnen) voor de prijs van 300.000 euro. De verkoopovereenkomst werd gesloten onder de opschortende voorwaarde dat een positief bodemattest zou worden verkregen. Het duurde tot 19 november 2014 tot een positief bodemattest voor het onroerend goed werd afgeleverd. Op 17 maart 2015 werd de onderhandse akte verkoop aangeboden ter registratie. Op 18 maart 2015 werd de onderhandse akte geregistreerd. Op 27 juli 2015 heeft VLABEL een aanslag in de registratiebelasting gevestigd voor een totaal te betalen bedrag van 30.000 euro. Op 9 september 2015 werd een dadingsovereenkomst gesloten waarin wordt bepaald dat de onderhandse verkoopovereenkomst van 7 december 2005 ontbonden wordt verklaard.

Arrest Hof van Beroep Gent dd. 2 november 2021

Over de temporele werking van art. 3.6.0.0.6, §1 VCF

Het decreet van 23 november 2007 voerde een bijzonder vast recht in van 10 euro op de onderhandse koopakte en ontbindingsakte in het kader van een minnelijke ontbinding. Dat bijzonder vast recht is geen bepaling van het tarief van toepassing op verkoopovereenkomsten. Het bijzonder vast recht is een aparte registratiebelasting onderscheiden van de registratiebelasting op verkopen, die wordt geheven onder bepaalde omstandigheden bij de minnelijke ontbinding van een onderhandse koopakte. Het decreet heeft m.a.w. geen tarief tot stand gebracht van toepassing op een koopakte. Het decreet heeft dus een onafhankelijke registratiebelasting in het leven geroepen op bijzondere situaties (minnelijke ontbinding koopakte). Het decreet heeft dus geen impact op het tarief van de registratiebelasting bij verkoop. Met het woord tarief wordt alleen het percentage van het toe te passen tarief bedoeld en niet de wettelijke en feitelijke elementen bepalend voor het soort tarief (Cass. 5 februari 2004, TFR 2004, nr. 266, p. 741). Het decreet van 2007 heeft niets vermeld over het percentage van het tarief of een wijziging gebracht aan het evenredig recht maar wettelijke en feitelijke elementen bepaald die ertoe leiden dat een andere, onafhankelijke, registratiebelasting, met name het bijzonder vast recht van 10 euro, toepasselijk is.

Om de toe te passen wetgeving te kennen, moet rekening gehouden worden met de datum van de vervulling van de voorwaarde. De betrokken contractpartijen hebben hier een minnelijke ontbinding van een koopakte vastgesteld (en niet tot de realisatie van die koopakte) na de vervulling van de opschortende voorwaarde. Anders dan wat VLABEL aanvoert, moet rekening worden gehouden met de wetgeving op dat ogenblik en niet met de wetgeving op het ogenblik van het sluiten van de koopakte (vgl. Werdefroy F., Registratierechten 2014-2015, p. 919).

Valt de ‘dagtekening van de eerste overeenkomst’, in het geval er een opschortende voorwaarde in de ‘eerste overeenkomst’ stond, samen met de datum van het voltrekken van die opschortende voorwaarde?

Volgens art. 2.9.7.0.3, §2 VCF wordt op een rechtshandeling die onderworpen is aan een opschortende voorwaarde, het verkooprecht alleen geheven als de voorwaarde is vervuld. Tegen die achtergrond moet artikel 3.6.0.0.6, §1, 2° VCF in die zin worden begrepen dat de verklaring van minnelijke ontbinding moet blijken uit een geregistreerde overeenkomst, gedateerd minder dan een jaar na de dagtekening van het zich vervullen van de opschortende voorwaarde waarvan de eerste overeenkomst afhankelijk was. De termijn van een jaar die in diezelfde wetsbepaling is voorzien, is dus beginnen lopen vanaf het moment waarop het bodemattest werd uitgereikt, zijnde 19 november 2014.

Is het nodig dat de ‘verklaring tot minnelijke ontbinding’ binnen de termijn van een jaar na de dag na de dagtekening van de eerste overeenkomst ‘geregistreerd’ werd of volstaat het dat die verklaring van binnen dat jaar dateert?

Het Hof stelt vast dat de tekst van art. 3.6.0.0.6, §1, 2° zeer duidelijk is en dus niet voor interpretatie vatbaar is: het volstaat dat de overeenkomst met de verklaring tot minnelijke ontbinding gedateerd is binnen het jaar na (het zich voltrekken van de opschortende voorwaarde van de) eerste overeenkomst, dus binnen het jaar na 19 november 2014. Het volstaat dan ook vast te stellen dat de betreffende contractpartijen de minnelijke regeling hebben vastgelegd in een overeenkomst van 9 september 2015. Dat die overeenkomst pas op 21 september 2017 geregistreerd werd, kan dus niet beletten dat de termijn van een jaar hier gerespecteerd werd.

Het Hof stelt vast dat aan alle voorwaarden van art. 3.6.0.0.6, §1, 2° VCF voldaan is, zodat men recht heeft op ambtshalve ontheffing.

Arrest Hof van Cassatie dd. 21 december 2023

Art. 2.9.7.0.3, §2 VCF bepaalt dat op een rechtshandeling die onderworpen is aan een opschortende voorwaarde, het verkooprecht alleen wordt geheven als de voorwaarde is vervuld.

Art. 3.6.0.0.6, §1, 2° VCF bepaalt dat het bevoegde personeelslid ontheffing van de registratiebelasting verleent op voorwaarde dat een verzoek is ingediend binnen een termijn van 5 jaar vanaf 1 januari van het jaar waarin het recht tot teruggave is ontstaan, onder meer wanneer alle partijen die betrokken zijn bij een overeenkomst waarop het verkooprecht van toepassing is, verklaren deze overeenkomst in der minne te hebben ontbonden of te hebben vernietigd, of verklaren dat een voorwaarde die uitdrukkelijk bedongen is in de overeenkomst, al is vervuld. Die verklaring moet blijken uit een geregistreerde overeenkomst, gedateerd minder dan een jaar na de dagtekening van de eerste overeenkomst.

Uit de samenhang van deze wetsbepalingen en de wetsgeschiedenis van art. 3.6.0.0.6, §1, 2° VCF volgt dat de betreffende verklaring moet blijken uit een geregistreerde overeenkomst, gedateerd minder dan een jaar nadat de opschortende voorwaarde waarvan de eerste overeenkomst is onderworpen, is vervuld.

De appelrechter stelt vast en oordeelt dat:

• om de toe te passen wetgeving te kennen, rekening moet worden gehouden met de datum van de vervulling van de voorwaarde;
• de betrokken contractpartijen een minnelijke ontbinding van een koopakte hebben vastgesteld na de vervulling van de opschortende voorwaarde;
• rekening moet worden gehouden met de wetgeving op dat ogenblik en niet met de wetgeving op het ogenblik van het sluiten van de koopakte;
• volgens art. 2.9.7.0.3, §2 VCF op een rechtshandeling die onderworpen is aan een opschortende voorwaarde, het verkooprecht alleen wordt geheven als de voorwaarde is vervuld;
• tegen die achtergrond, art. 3.6.0.0.6, §1, 2° VCF in die zin moet worden begrepen dat de verklaring van minnelijke ontbinding moet blijken uit een geregistreerde overeenkomst, gedateerd minder dan een jaar na de dagtekening van het zich vervullen van de opschortende voorwaarde waarvan de eerste overeenkomst afhankelijk was;
• de termijn van een jaar die in diezelfde wetsbepaling is voorzien, dus beginnen lopen is vanaf het moment waarop het bodemattest werd uitgereikt, zijnde 19 november 2014;
• de tekst van art. 3.6.0.0.6, §1, 2° VCF zeer duidelijk is en dus niet voor interpretatie vatbaar is, zodat het volstaat dat de overeenkomst met de verklaring tot minnelijke ontbinding gedateerd is binnen het jaar na het zich voltrekken van de opschortende voorwaarde van de eerste overeenkomst, dus binnen het jaar na 19 november 2014.

De appelrechter die op grond van deze redenen oordeelt dat aan de termijnvoorwaarde van art. 3.6.0.0.6, §1, 2° VCF is voldaan, verantwoordt zijn beslissing naar recht.