1. De aanvraag strekt ertoe te vernemen of de inbreng van onroerende goederen, waaronder een vakantiewoning en een handelshuis, door de natuurlijke personen ingebracht kunnen worden in een vennootschap met toepassing van artikel 2.9.1.0.1 VCF en dus uitgesloten zijn van het verkooprecht.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door […], vertegenwoordigd door […], bestuurder, namens de inbrengende partij, zijnde de natuurlijke personen:

2.1. De heer X (NN […]), wonende te […], en

2.2. Mevrouw Y (NN […]), wonende te […],

De echtgenoten X-Y zijn gehuwd onder het wettelijk stelsel blijkens huwelijkscontract verleden voor Notaris […] te […] op xx.xx.1991,

2.3. De heer Z (NN […]), wonende te […],

2.4. De heer A (NN […]), wonende te […],

2.5. De heer B (NN […]), wonende te […],

2.6. Mevrouw C (NN […]), wonende te […]

blijkens volmacht in bijlage 1 toegevoegd aan de aanvraag.

3. De inbrenggenietende vennootschap betreft de besloten vennootschap ‘D’, met zetel te […] en gekend in het rechtspersonenregister onder het nummer […].

3.1. De BV D werd opgericht op xx.xx.2024 en de statuten werden sindsdien niet meer gewijzigd. Op basis van de gecoördineerde statuten heeft de vennootschap tot doel:

“De vennootschap heeft tot voorwerp:

• Ontwikkeling van residentiële bouwprojecten
• Projectontwikkeling voor de nieuwbouw van individuele woningen of voor renovatiewerken
• Projectontwikkeling voor de bouw van appartementsgebouwen
• Ontwikkeling van niet-residentiële bouwprojecten
• Projectontwikkeling voor kantoorbouw
• Projectontwikkeling voor de bouw of de aanleg van : commerciële, en industriële centra, hotels, industriezones en markten, jachthavens, wintersportcentra, enz.
• Projectontwikkeling voor de aanleg of renovatie van stadswijken
• Gastenkamers
• Handel in eigen onroerend goed
• Handel in eigen onroerend goed: flatgebouwen en woningen niet voor bewoning bestemde gebouwen, grond
• Verkoop van eigen handelszaken en van zelf verworven sleutelgeld (overname)
• Verhuur en exploitatie van eigen of geleasd residentieel onroerend goed, exclusief sociale woningen
• Verhuur van al dan niet gemeubelde appartementen en huizen
• Verhuur van appartementen in hotels
• Projectontwikkeling met het oog op de verhuur van woningen door huisvestingsmaatschappijen en maatschappijen voor goedkope woningen
• Verhuur en exploitatie van eigen of geleasd niet-residentieel onroerend goed, exclusief terreinen
• Verhuur van niet-residentiële gebouwen zoals kantoorgebouwen, handelspanden, tentoonstellingsruimtes, enz.
• Verhuur per jaar van garageboxen en staanplaatsen voor auto's
• Verhuur van handelszaken (in een stelsel van vrije geranten)
• Verhuur en exploitatie van terreinen
• Verhuur van grond en terreinen, ook indien bebouwd, voor landbouwdoeleinden
• Verhuur van staanplaatsen voor caravans voor een periode van een jaar of mee
• Schatten en evalueren van onroerend goed voor een vast bedrag of op contractbasis
• Schatten en evalueren van onroerend goed
• Beheer van residentieel onroerend goed voor een vast bedrag of op contractbasis
• Verlenen, in opdracht van de eigenaar of de medeeigenaars, van alle diensten die noodzakelijk zijn voor het behoorlijk functioneren van de gebouwen (residentiël gebouw)
• Verlenen in opdracht van de eigenaar(s) van alle diensten die noodzakelijk zijn voor het behoorlijk functioneren van de gebouwen (niet residentiël gebouw)
• Diverse ondersteunende activiteiten ten behoeve van voorzieningen

De vennootschap mag eveneens investeren in roerende en onroerende goederen, zowel in blote eigendom, tijdelijk vruchtgebruik of volle eigendom in het kader van de exploitatie of /en als belegging.

Gemeld opsomming is enkel exemplatief en niet limitief.

De vennootschap mag tevens de functie van bestuurder, vereffenaar of gemandateerde waarnemen evenals elke directie-of controlefunctie in ondernemingen.

De vennootschap is gerechtigd alle industriële, handels-, financiële-, roerende en onroerende handelingen te verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks bij het voorwerp aansluiten of er de "verwezenlijking" ervan kunnen bevorderen zij mag alle verbintenissen aangaan, kredieten en leningen toestaan, zich voor derden borg stellen door haar goederen in hypotheek of in pand te geven inclusief de eigen handelszaak. De vennootschap mag haar voorwerp verwezenlijken zowel in België als in het buitenland, op de wijze die zij het beste geschikt acht.

De vennootschap mag door middel van inbreng, samensmelting of om het even op welke wijze, deelnemen aan alle ondernemingen, die een gelijkaardig, aanvullend of verwant voorwerp nastreven.”.

3.2. De totale inbreng van de vennootschap bedraagt [...] EUR en wordt vertegenwoordigd door 5.000 aandelen zonder vermelding van nominale waarde. De aandeelhouders zijn de volgende:

3.2.1. De heer X, voormeld: 2.500 aandelen

3.2.2. Mevrouw Y, voormeld: 2.500 aandelen

3.3. Het bestuursorgaan is als volgt samengesteld:

• De heer X, voormeld;
• Mevrouw Y, voormeld;
• De heer Z, voormeld;
• De heer A, voormeld;
• De heer B, voormeld;
• Mevrouw C, voormeld.

3.4. De vennootschap heeft geen werknemers in dienst en wordt geleid door de bestuurders.

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

4. De betrokken onroerende goederen zijn:

4.1. Een pand gelegen te […] met een totale perceeloppervlakte van 4 a 0 ca en kadastraal gekend als:

4.1.1. Handelshuis lot […]

4.1.2. Algemene delen, […]

4.1.3. handelspand […]

4.1.4. Appartement […]

4.2. Een aaneensluitend geheel van panden en gronden gelegen te […] met een totale perceeloppervlakte van 216 a 17 ca en kadastraal gekend als:

4.2.1. Jeugdheem, […]

4.2.2. Hoeve, […]

4.2.3. Bouwland, […]

4.2.4. Bouwland, […]

4.2.5. Weiland, […]

4.2.6. Weg, […]

4.3. Een woonhuis op en met grond gelegen te […], volgens recent kadastraal uittreksel sectie C nummer […] met een oppervlakte van achthonderd negenendertig vierkante meter (839m²).

4.4. De bouwlanden onder 4.2.3. en 4.2.4, het weiland onder 4.2.5. en de weg onder 4.2.6. zijn onbebouwde onroerende goederen en worden als grond ingebracht.

5. Het handelspand onder 4.1.3. ([…]) wordt bedrijfsmatig verhuurd met een vaste huurprijs per maand. In bijlage 2.1 bij de aanvraag wordt de handelshuurovereenkomst toegevoegd en in bijlage 2.2 bij de aanvraag de communicatie omtrent de meest recente huurhernieuwing. De huurovereenkomst betreffende het pand 4.1.3. ([…]) wenst men onverminderd verder te zetten. De inbreng van het pand zou wettelijk gezien de goedkeuring vereisen van de huurder (ref art. 1134 BW) om geen enkele juridische discussie te hebben omtrent de voortzetting ervan. Deze vraag om goedkeuring zou de huurder kunnen aanwenden om bijkomende waarborgen of condities te onderhandelen. Daarom zal dit pand slechts ingebracht worden na afloop van deze lopende handelshuurovereenkomst in [...].

6. Het handelspand onder 4.1.1. ([…]) wordt momenteel niet verhuurd omwille van een lopend dispuut voor het Vredegerecht doch zal daarna opnieuw in verhuur gaan.

7. De appartementen onder 4.1.4. zijn erkend als vakantiewoning - toeristisch logies door [...] en kreeg logiesdecreet-nummer […] en […] toegewezen. Deze zijn toegevoegd in bijlage 3 en 4 bij de aanvraag. De aanvragen tot functiewijziging zijn thans lopende bij de stad […].

8. Het jeugdheem onder 4.2.1. en deel van de hoeve onder 4.2.2. is erkend als jeugdverblijf door [...] en kreeg logiesdecreet-nummer […] toegewezen, zie bijlage 5.1 bij de aanvraag voor het gedeelte ‘jeugdheem’, logiesdecreet-nummer […], zie bijlage 5.2 bij de aanvraag voor het gedeelte ‘oude schuur’ en logiesdecreet-nummer […], zie bijlage 5.3 bij de aanvraag voor het gedeelte ‘mini huisje’. Via omgevingsvergunningen werd een functiewijziging bekomen tot vakantiewoning/jeugdverblijf/vakantiehuisje, zie bijlagen 5.4 en 5.5 bij de aanvraag.

9. Het woonhuis onder 4.3. is erkend als vakantiewoning - toeristisch logies […] door [...] en kreeg logiesdecreet-nummer […] toegewezen, zie bijlage 6.1 bij de aanvraag. Via een omgevingsvergunning werd een functiewijziging bekomen tot vakantiewoning, zie bijlage 6.2 bij de aanvraag. Het perceel grenst aan het perceel vermeld onder 4.2. en zorgt in realiteit voor een aaneensluitend geheel.

10. Het deel van de hoeve onder 4.2.2. dat geen deel uitmaakt van het jeugdverblijf en dat als private woning van de heer X, voormeld, en zijn echtgenote mevrouw Y, voormeld, dienst doet zal niet worden ingebracht. Momenteel is dit perceel nog niet kadastraal apart gekend doch er zal een kadastrale afsplitsing doorgevoerd worden zodat de private woning van de heer X, voormeld, en zijn echtgenote mevrouw Y, voormeld, tot hun privévermogen kan blijven behoren.

11. De eigendoms- en gebruiksrechten van voormelde onroerende goederen zijn als volgt.

11.1. Voormelde onroerende goederen onder 4.1 en 4.2.6 behoren toe aan de heer X, voormeld, en zijn echtgenote mevrouw Y, voormeld, ieder voor de onverdeelde helft in volle eigendom. De panden vermeld onder 4.1 worden ten persoonlijke titel verhuurd. De grond (weg) vermeld onder 4.2.6. wordt als eigendom aangehouden.

11.2. Voormelde onroerende goederen onder 4.2.1 tem 4.2.5 behoren toe aan de heer X, voormeld, en zijn echtgenote mevrouw Y, voormeld, ieder voor de onverdeelde helft in naakte eigendom. Het vruchtgebruik van deze onroerende goederen behoort toe aan de BV E, met zetel te […] en gekend in het rechtspersonenregister onder het nummer […] blijkens akte verleden voor notaris […], met standplaats te […] op xx.xx.2010 en het vruchtgebruik zal eindigen op xx.xx.2030.

11.3. Voormeld onroerend goed onder 4.3. behoort toe aan de heer Z, de heer A, de heer B en mevrouw C, allen voormeld, elk voor een onverdeeld vierde in volle eigendom. Het gebruiksrecht van deze onroerende goederen behoort toe aan de BV E, voormeld, op basis van een huurovereenkomst.

12. De eigenaars/inbrengers wensen volgende transactie door te voeren.

12.1. De heer X, voormeld, en zijn echtgenote mevrouw Y, voormeld, hebben het voornemen om ieder hun onverdeelde helft in voormelde onroerende goederen in te brengen in de reeds bestaande besloten vennootschap D. In ruil voor hun inbreng zullen zij nieuwe aandelen ontvangen in de vennootschap en dit in verhouding tot hetgeen zij ieder inbrengen.

12.2. De heer Z, de heer A, de heer B en mevrouw C, allen voormeld, hebben het voornemen om elk hun onverdeeld vierde in volle eigendom in te brengen in de reeds bestaande besloten vennootschap D. In ruil voor hun inbreng zullen zij nieuwe aandelen ontvangen in de vennootschap en dit in verhouding tot hetgeen zij ieder inbrengen.

13. Wettelijke of reglementaire bepalingen waarop de beslissing moet slaan.

• Artikel 2.9.1.0.1. VCF: “Overeenkomstig artikel 1, artikel 19 en artikel 31 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten wordt het verkooprecht gevestigd naar aanleiding van de registratie of de verplichting tot registratie van akten of geschriften die als titel gelden van een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen, met uitsluiting van de inbrengen, vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.”;
• Artikel 115bis W. Reg.: “De inbrengen van onroerende goederen, andere dan die welke gedeeltelijk of geheel tot bewoning aangewend worden of bestemd zijn en door een natuurlijk persoon ingebracht worden, in vennootschappen waarvan de zetel van werkelijke leiding in België gevestigd is, of de statutaire zetel in België en de zetel van werkelijke leiding buiten het grondgebied van de Lidstaten van de Europese Economische Gemeenschap gevestigd is, worden aan het recht van 0 pct. onderworpen.”;
• Artikel 2.9.1.0.3. VCF: “Met behoud van de toepassing van artikel 2.9.1.0.1, wordt, behoudens vestiging van de belasting, vermeld in hoofdstuk 10 en 11, het verkooprecht gevestigd op een inbreng van onroerende goederen als vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten in een Belgische vennootschap naarmate die inbreng anders vergoed wordt dan bij toekenning van maatschappelijke rechten.

Als een inbreng als vermeld in het eerste lid meteen onroerende goederen als vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten en goederen van een andere aard omvat, worden, niettegenstaande elk strijdig beding, de maatschappelijke rechten en de andere lasten die de vergoeding van de vermelde inbreng uitmaken, geacht evenredig verdeeld te zijn tussen de waarde die aan de onroerende goederen is toegekend en de waarde die aan de andere goederen is toegekend, bij de overeenkomst. De te vervallen huurprijzen van de huurcontracten waarvan de rechten worden ingebracht, worden evenwel geacht alleen op de laatstvermelde rechten betrekking te hebben.

Het eerste en het tweede lid zijn niet van toepassing op de inbreng van de universaliteit van de goederen of van een bedrijfstak, vermeld in artikel 117, § 1 en § 2, van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.

Dit artikel is ook van toepassing op de oprichting van nieuwe vennootschappen, als vermeld in artikel 118 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.”.

14. Als een natuurlijke persoon een onroerend goed inbrengt, zal de aard van het goed bepalend zijn om het toepasselijke tarief te kunnen vaststellen. De inbrengen van onroerende goederen die niet geheel of gedeeltelijk voor bewoning worden gebruikt of daartoe bestemd zijn, worden onderworpen aan het inbrengrecht. Artikel 115bis W.Reg. bepaalt niet wat een onroerend goed is dat gedeeltelijk of geheel voor bewoning wordt aangewend of daartoe bestemd is. Het gaat om een onroerend goed dat als woning werkelijk gebruikt wordt (dit is de aanwending) of daartoe bestemd is.

15. De bouwlanden onder 4.2.3. en 4.2.4, het weiland onder 4.2.5. en de weg onder 4.2.6. zijn onbebouwde onroerende goederen en worden als grond ingebracht. Deze gronden kunnen niet bewoond worden en zijn als dusdanig daartoe niet bestemd.

16. De andere panden vermeld onder 4.1. en verder onder 4.2.1, 4.2.2 en 4.3 worden thans niet aangewend voor bewoning en zijn hiertoe eveneens niet bestemd, ook niet gedeeltelijk. Zij worden allen uitgebaat als vakantiewoning of handelspand. De voorwaarden bij de functiewijzigingen omvatten onder meer de bepaling dat er geen domicilie kan worden gelegd.

17. Hierbij wordt opgemerkt dat het gedeelte dat wel als bewoning wordt voorzien voor de aanvragers-inbrengers De heer X en zijn echtgenote mevrouw Y, voormeld, niet zal worden ingebracht en dus geen voorwerp uitmaakt van huidige aanvraag. De kadastrale afsplitsing is evenwel nog niet gerealiseerd op heden.

18. De panden die het voorwerp uitmaken van onderhavige aanvraag worden thans allen verhuurd als vakantiewoning of handelspand. Deze commerciële activiteit wordt thans gecentraliseerd in de BV E, zoals voormeld onder punt 11. Ofwel beschikt BV E over het vruchtgebruik (11.2.) ofwel over het gebruiksrecht op basis van een huurovereenkomst met de inbrengende partijen (11.3).

19. Ook na de inbreng zal de exploitatie van de vakantiewoningen en het jeugdverblijf ongewijzigd doorlopen, zonder wijziging van de aanwending of bestemming van de panden.

20. Voor de volledigheid wordt vermeld dat de beoogde transactie een gemende inbreng omvat. Alle openstaande bankschulden verbonden aan de in te brengen onroerende goederen worden eveneens overgedragen aan BV D. Op dit gedeelte zal het verkooprecht van toepassing zijn.

21. In de mate dat de Vlaamse Belastingdienst beslist dat bij huidige verrichting artikel 115bis W. Reg. niet van toepassing is verwijzen wij naar:

• Bijlage 7.1 bij de aanvraag: Voorafgaande beslissing nr. 2022.0159 d.d. 19.04.2022 (weliswaar betreffende onroerende goederen in het Waalse Gewest);
• Bijlage 7.2 bij de aanvraag: Standpunt nr. 15113 d.d. 10.08.2015;
• Bijlage 7.3 bij de aanvraag: Voorafgaande beslissing nr. 2018.0579 d.d. 28.08.2018;
• Bijlage 7.4 bij de aanvraag: Voorafgaande beslissing nr. 2021.0967 d.d. 07.12.2021.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

22. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad. De Vlaamse Belastingdienst doet bijgevolg geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

23. Volgend artikel uit de VCF wordt onderzocht:

• Artikel 2.9.1.0.1 VCF, dat luidt als volgt:

“Overeenkomstig artikel 1, artikel 19 en artikel 31 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten wordt het verkooprecht gevestigd naar aanleiding van de registratie of de verplichting tot registratie van akten of geschriften die als titel gelden van een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen, met uitsluiting van de inbrengen, vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.”;

• Artikel 2.9.1.0.3 VCF, dat luidt als volgt:

“Met behoud van de toepassing van artikel 2.9.1.0.1, wordt, behoudens vestiging van de belasting, vermeld in hoofdstuk 10 en 11, het verkooprecht gevestigd op een inbreng van onroerende goederen als vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten in een Belgische vennootschap naarmate die inbreng anders vergoed wordt dan bij toekenning van maatschappelijke rechten.

Als een inbreng als vermeld in het eerste lid meteen onroerende goederen als vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten en goederen van een andere aard omvat, worden, niettegenstaande elk strijdig beding, de maatschappelijke rechten en de andere lasten die de vergoeding van de vermelde inbreng uitmaken, geacht evenredig verdeeld te zijn tussen de waarde die aan de onroerende goederen is toegekend en de waarde die aan de andere goederen is toegekend, bij de overeenkomst. De te vervallen huurprijzen van de huurcontracten waarvan de rechten worden ingebracht, worden evenwel geacht alleen op de laatstvermelde rechten betrekking te hebben.

Het eerste en het tweede lid zijn niet van toepassing op de inbreng van de universaliteit van de goederen of van een bedrijfstak, vermeld in artikel 117, § 1 en § 2, van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.

Dit artikel is ook van toepassing op de oprichting van nieuwe vennootschappen, als vermeld in artikel 118 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.”.

24. De inbreng in vennootschap is een rechtshandeling waarbij een persoon goederen overdraagt aan een vennootschap en in ruil daarvoor rechten (onder de vorm van aandelen of deelbewijzen) in de vennootschap verkrijgt.

25. De wet voorziet dat de inbreng, door een natuurlijke persoon, van een woning in een Belgische vennootschap (art. 1.1.0.0.2, 1ste lid, 24° VCF) fiscaal gezien niet wordt beschouwd als een inbreng maar als een verkoop, ook al wordt de inbreng uitsluitend vergoed door de toekenning van aandelen of deelbewijzen.

Dergelijke inbrengen vallen enkel onder de toepassing van de Vlaamse registratiebelasting indien het gaat om een in het Vlaams Gewest gelegen woning die wordt ingebracht in een in Belgische vennootschap.

26. Indien een natuurlijk persoon een gebouwd onroerend goed inbrengt in een vennootschap, waarbij twijfel kan bestaan of het gaat om een goed dat “gedeeltelijk of geheel tot bewoning wordt aangewend of is bestemd”, wordt de volgende redenering gevolgd:

• indien het goed op het ogenblik van de inbreng geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend, gaat het om de inbreng van een woning en is het verkooprecht verschuldigd, ongeacht de latere bestemming van het goed;
• indien het goed op het ogenblik van de inbreng niet geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend, wordt de bestemming van het goed in aanmerking genomen:
  • is het goed na de inbreng geheel of gedeeltelijk tot bewoning bestemd, dan is het verkooprecht verschuldigd;
  • is het goed na de inbreng helemaal niet tot bewoning bestemd, dan is het verkooprecht niet verschuldigd. In dit geval moet in de akte duidelijk worden vermeld dat het goed niet voor bewoning wordt aangewend noch is bestemd.

27. De inbreng van een goed, door een natuurlijk persoon, dat fysiek de aard heeft van een woning maar waarvan de woonfunctie ondergeschikt is aan een commerciële exploitatie (bv. seniorie, woonzorgcentrum, bed and breakfast, …) wordt als volgt beoordeeld:

• indien de commerciële exploitatie reeds aanwezig is op het ogenblik van de inbreng gaat het niet om de inbreng van een woning (bijgevolg is er geen verkooprecht verschuldigd);
• indien de commerciële exploitatie nog niet aanwezig is op het ogenblik van de inbreng maar het goed hiertoe nog moet worden ingericht gaat het om de inbreng van een woning (bijgevolg is het verkooprecht verschuldigd).

28. Het besluitvormingsorgaan kan evenwel bij het afleveren van een voorafgaande beslissing geen bewijsstukken beoordelen (art. 3.22.0.0.1, §3, tweede lid, c, VCF), bijgevolg zal het oordeel van de afdeling taxatie op het ogenblik van voorlegging van akte van inbreng doorslaggevend zijn.

29. Daar het gaat om gemengde inbrengen (niet volledig vergoed in aandelen) zal het verkooprecht toch gedeeltelijk van toepassing zijn ingevolge artikel 2.9.1.0.3 VCF.

Een gemengde inbreng is onderworpen aan het verkooprecht, indien een vennoot de eigendom of het vruchtgebruik van een onroerend goed overdraagt aan de vennootschap, en wel in de mate van de andere vergoeding (niet in aandelen).

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.