1. De aanvraag strekt ertoe bevestiging te krijgen dat:

1.1. het opstellen van een basisakte ter opdeling van een onroerend goed niet is ingegeven door fiscale motieven en niet wordt geviseerd door de antimisbruikbepaling van artikel 3.17.0.0.2 VCF;

1.2. het opstellen van deze basisakte net voorafgaandelijk aan de inbreng van het gehele onroerend goed zijnde de onverdeelde delen in blote eigendom[1] toebehorende aan een natuurlijke persoon (zowel het residentieel deel als het commercieel deel) in een Belgische vennootschap niet is ingegeven door fiscale motieven en niet wordt geviseerd door de antimisbruikbepaling van artikel 3.17.0.0.2 VCF;

1.3. het opdelen van het voormelde onroerend goed in een voor bewoning bestemd deel (appartement) en voor commerciële doeleinden bestemd deel (carwash) niet is ingegeven door fiscale motieven en niet wordt geviseerd door de antimisbruikbepaling van artikel 3.17.0.0.2 VCF;

1.4. dat het verkooprecht enkel zal geheven worden op de waarde van het appartement (residentieel deel) en niet op de waarde van het commercieel deel (carwash).

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door […], geassocieerde notarissen te […], met zetel te […] namens:

2.1. de heer X, geboren te […] op xx.xx.1960, nationaal nummer […] en zijn echtgenote;

2.2. mevrouw Y, geboren te […] op 14 januari 1961, nationaal nummer […],

samenwonende te […].

2.3. de besloten vennootschap "Z", met zetel te […], ingeschreven in het rechtspersonenregister […], afdeling […], onder nummer […].

Opgericht ingevolge akte verleden voor notaris […], op xx.xx.2012, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van xx.xx. daarna, onder nummer […];

Waarvan de statuten tot op heden niet werden gewijzigd.

Hier vertegenwoordigd door haar bestuurders, de heer X en mevrouw Y, beiden voornoemd.

Benoemd tot deze functie blijkens voormelde oprichtingsakte, te weten de heer X, gepubliceerd zoals voormeld en mevrouw Y, blijkens bijzondere algemene vergadering de dato xx.xx.2016, gepubliceerd in de bijlagen bij het Belgisch staatsblad van xx.xx. daarna, onder nummer […].

3. Het betrokken onroerend goed betreft:

STAD […]. derde afdeling, deelgemeente […]

Een industrieel gebouw, bestaande uit een carwash en een appartement gelegen […], gekadastreerd volgens recent kadastraal uittreksel sectie A, nummer […], met een oppervlakte van zestig are achttien centiare (60 a 18 ca).

Niet-geïndexeerd kadastraal inkomen: zevenduizend tweehonderd zeventien euro (€ 7.217,00).

Oorsprong van eigendom:

De heer X en mevrouw Y hebben de blote eigendom van bovenbeschreven goed om deze verkregen te hebben als volgt:

- deels (volgens titel wijk A nummer […] - oppervlakte twintig aren negenentwintig centiaren): Om het aangekocht te hebben, te weten de echtgenoten X - Y, beiden voornoemd, in volle eigendom, van Eerwaarde heer […], te […], de heer […], te […], mevrouw […], te […], ingevolge akte verleden voor notaris […], te […], met tussenkomst van notaris […], te […], op xx.xx.2001, overgeschreven.

Bij mail dd. xx.xx.2023 werd door de aanvragers gecorrigeerd dat het vruchtgebruik van voormeld perceel voor een periode van 17 jaar werd ingebracht in de vennootschap Z naar aanleiding van haar oprichting op xx.xx.2012 ingevolge akte verleden voor notaris […], te […].

(Dit deel staat afgebeeld op plan met nummer 1-aangehecht aan huidige aanvraag);

- deels (sectie A deel van nummer […] - oppervlakte twaalf aren vijfenveertig centiaren) Om het aangekocht te hebben, te weten de echtgenoten X - Y, beiden voornoemd, in volle eigendom, van de heer […], te […], de heer […], te […], en de heer […], te […], ingevolge akte verleden voor notaris […], te […], met tussenkomst van notaris […], te […], op xx.xx.2004, overgeschreven.

Bij mail dd. xx.xx.2023 werd door de aanvragers gecorrigeerd dat het vruchtgebruik van voormeld perceel voor een periode van 17 jaar werd ingebracht in de vennootschap Z naar aanleiding van haar oprichting op xx.xx.2012 ingevolge akte verleden voor notaris […], te […].

(Dit deel staat afgebeeld op plan met nummer 2 - aangehecht aan huidige aanvraag);

- deels (wijk A nummer […] - oppervlakte zevenentwintig aren tien centiaren): Om het aangekocht te hebben, te weten in blote eigendom door de echtgenoten X - Y, voornoemd, en in vruchtgebruik voor een periode van twintig jaar voor de voornoemde besloten vennootschap "Z" van de besloten vennootschap […], te […], ingevolge een akte verleden voor notaris […], te […], met tussenkomst van notaris […], te […], op xx.xx.2012, overgeschreven;

(Dit deel staat afgebeeld op plan met nummer 3 - aangehecht aan huidige aanvraag):

- deels (wijk A deel van nummer […] - oppervlakte vierendertig centiaren (34ca)): Om het aangekocht te hebben, te weten in blote eigendom door de echtgenoten X - Y, voornoemd, en in vruchtgebruik voor een periode van twintig jaar voor de voornoemde besloten vennootschap "Z", van de heer […], te […], mevrouw […], te […], mevrouw […], te […], de heer […], te […], ingevolge akte verleden voor notaris […], te […], op xx.xx.2012. overgeschreven.

(Dit deel staat afgebeeld op plan met nummer 4 - aangehecht aan huidige aanvraag)

De besloten vennootschap "Z", voornoemd, heeft vervolgens op voormelde gronden een carwash opgericht.

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

4. De heer en mevrouw X - Y, beiden voornoemd, wensen hun eigendomsrechten in bovenbeschreven goed, te weten hun eigendomsrechten in blote eigendom, in te brengen in hun vennootschap "Z", voormeld.

De heer X- Y, beiden voornoemd, zijn de enige aandeelhouders van de besloten vennootschap "Z", voornoemd.

De heer en mevrouw X - Y, beiden voornoemd, wensen een inbreng in natura te verwezenlijken in hun besloten vennootschap "Z" zodat het volledige onroerend goed tot de vennootschap zou behoren waarin zij hun activiteit steeds hebben uitgeoefend.

De heer en mevrouw X - Y, beiden voornoemd, wensen binnen een korte tijd hun aandelen in de vennootschap over te dragen aan een koper indien deze zich zou aanbieden.

De opsplitsing van de eigendomsrechten tussen de vennootschap en henzelf als natuurlijke persoon zou een eventuele verkoop van de aandelen van de vennootschap "Z" belemmeren en een invloed hebben op de waarde van de aandelen die de grondslag zal vormen voor de overnameprijs van de aandelen.

In het gebouw is ook een appartement aanwezig op de eerste verdieping.

De totale oppervlakte van het gebouw is +/- negenhonderd drieënvijftig vierkante meter (953 m²) en het appartement is +/- honderd achttien vierkante meter (118m²).

In het kader van het voor verkoop klaarmaken van de vennootschap en het hierin aanwezige gebouw wensen de heer en mevrouw X - Y, beiden voornoemd, het onroerend goed ingevolge een basisakte op te splitsen in een appartement, parkings, carwash, bureau(s), etc...

5. Overwegende dat het tarief van nul procent (0%) volgens artikel 115bis van het W. Reg wordt voorzien voor de inbreng van een onroerend goed dat niet geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd.

Overwegende dat artikel art. 1.1.0.0.2, eerste lid, 24°, VCF voorziet dat het verkooprecht enkel wordt geheven bij de inbreng van een onroerend goed in een Belgische vennootschap indien het een woning betreft.

Stellen de aanvragers dat:

5.1. het opstellen van een basisakte voorafgaandelijk aan de inbreng in natura van het onroerend goed niet in strijd is met artikel 3.17.0.0.2 VCF en bijgevolg niet is ingegeven door louter fiscale motieven;

5.2. dat het voor bewoning bestemd gedeelte (appartement) onderhevig zal zijn aan het verkooprecht doch enkel voor de waarde van het voor bewoning bestemd gedeelte en niet de waarde van de overige entiteiten die niet onderhevig zijn aan de heffing van artikel 115bis van het W. Reg.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

6. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

7. De Vlaamse Belastingdienst doet geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

8. Volgend artikel uit de VCF wordt onderzocht:

- Artikel 1.1.0.0.2, 1^ste lid, 24, VCF, dat luidt als volgt:

“In deze codex wordt verstaan onder:

…

24° verkooprecht : de belasting die onder de benaming `registratierecht op de overdrachten onder bezwarende titel van in België gelegen onroerende goederen met uitsluiting van de overdrachten die het gevolg zijn van een inbreng in een vennootschap behalve voor zover het een inbreng betreft door een natuurlijke persoon van een woning in een Belgische vennootschap' geheven wordt overeenkomstig de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de gemeenschappen en de gewesten en conform de bepalingen van titel 2, hoofdstuk 9, van deze codex;

…”;

- Artikel 3.17.0.0.2 VCF, dat luidt als volgt

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt :

1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;

2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”.

9. Een basisakte opstellen voor het plaatsen van een bestaand gebouw onder de bepalingen inzake mede-eigendom zonder toebedeling van aandelen maakt geen Vlaamse registratiebelasting verschuldigd. Deze akte is niet overdragend noch aanwijzend maar louter beschrijvend.

In casu beschrijft de op te stellen basisakte het werkelijk gebruik van het onroerend goed (carwash/woning). Het opstellen van deze basisakte komt dan ook niet in het vizier van artikel 3.17.0.0.2 VCF (fiscaal misbruik).

10. De inbreng in vennootschap is een rechtshandeling waarbij een persoon goederen overdraagt aan een vennootschap en in ruil daarvoor rechten (onder de vorm van aandelen of deelbewijzen) in de vennootschap verkrijgt.

11. De wet voorziet dat de inbreng, door een natuurlijke persoon, van een woning in een Belgische vennootschap (art. 1.1.0.0.2, 1ste lid, 24° VCF) fiscaal gezien niet wordt beschouwd als een inbreng maar als een verkoop, ook al wordt de inbreng uitsluitend vergoed door de toekenning van aandelen of deelbewijzen.

Dergelijke inbrengen vallen enkel onder de toepassing van de Vlaamse registratiebelasting indien het gaat om een in het Vlaams Gewest gelegen woning die wordt ingebracht in een in Belgische vennootschap.

Door beschrijving van de verschillende delen van het gebouw in een basisakte zullen de delen van het gebouw die niet als woning worden aanzien niet onderworpen worden aan de Vlaamse registratiebelasting. De delen die echter wel aanzien worden als woning zullen het verkooprecht ondergaan.

12. Indien de basisakte binnen korte termijn gevolgd door inbreng van de verschillende delen in mede-eigendom in de besloten vennootschap “Z” is tot stand gekomen vanaf xx.xx.2012, zoals in casu, kunnen deze rechtshandelingen afgetoetst worden aan de anti-misbruikbepalingen. De rechtshandelingen maken geen fiscaal misbruik uit indien er ook niet-fiscale motieven aan ten grondslag liggen. Herkwalificatie is mogelijk indien de belastingplichtige niet kan aantonen dat de geviseerde verrichtingen ook niet-fiscale doelstellingen heeft, en dat deze niet-fiscale doelstellingen voldoende opwegen tegen de fiscale motieven.

De opdeling van het onroerend goed via het opstellen van een basisakte gevolgd door de inbreng van het gehele onroerend goed in de besloten vennootschap “Z” maakt op zich bekeken geen fiscaal misbruik uit aangezien deze verrichtingen het werkelijk gebruik van de verschillende delen van het onroerend goed tot uiting brengt en deze delen elk hun eigen fiscaal regime bij de inbreng ondergaan. Aangezien partijen in de aanvraag zelf herhaaldelijk aangeven op korte termijn tot verkoop te willen overgaan, maar dit niet het voorwerp uitmaakt van onderhavige voorafgaande beslissing, willen we er op wijzen dat er geen uitspraak wordt gedaan over fiscaal misbruik indien deze verrichting binnen korte termijn wordt gevolgd door andere verrichtingen zoals de verkoop van de aandelen van vermelde vennootschap.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.

[1] In de oorspronkelijke aanvraag werd door de aanvragers gemeld dat de heer X en mevrouw Y onverdeelde delen in blote eigendom en volle eigendom hadden in het betrokken goed. Bij nazicht bleek dat de echtgenoten enkel de totaliteit blote eigendom hebben van de betrokken percelen. Dit werd bij navraag bevestigd door de aanvragende Notaris bij mail dd. xx.xx.2023. Voor de verdere behandeling van de voorafgaande beslissing wordt uitgegaan van de correcte eigendomssituatie en werd de aanvraag in die zin aangepast.