1. Mevrouw X, hierna vermeld, wenst de bevestiging te bekomen dat de door haar geplande aankoop van een eigen woning in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd tarief verkooprecht zoals voorzien in artikel 2.9.4.2.11 VCF.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag werd ingediend door de heer […] namens:

Mevrouw X, houdster van het rijksregisternummer […], alleenstaand (ongehuwd en geen verklaring van wettelijke samenwoning afgelegd) en gedomicilieerd in de […] te […].

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

3. Sinds 2015 oefent mevrouw X een beroepsactiviteit uit als […] (d.m.v. een eenmanszaak met ondernemingsnummer […]) en in het kader hiervan kocht zij op xx.xx.2020 een handelsgelijksvloer in een appartementsgebouw gelegen in de […] te […] om als praktijk te gebruiken.

Gelet op de bestemming (handelsruimte) alsook de reële aanwending (praktijk voor […]) van bovenvermeld onroerend goed werd voor deze aankoop toepassing gemaakt van het normale tarief verkooprecht.

Ter staving van het bovenvermelde is in bijlage bij de aanvraag een kopie terug te vinden van de notariële akte m.b.t. deze aankoop en kan, op eerste verzoek, het bewijs geleverd worden m.b.t. het reële gebruik van het onroerend goed als praktijkruimte (bv.: via foto’s of plaatsbezoek).

Mevrouw X bezit, behalve bovenstaand onroerend goed, momenteel geen andere onroerende goederen.

Samen met haar partner (feitelijk samenwonend) wil mevrouw X een onroerend goed aankopen dat dienst zal doen als eigen woning.

4. Opdat toepassing gemaakt zou kunnen worden van het verlaagd tarief voorzien in artikel 2.9.4.2.11. VCF dienen een aantal cumulatieve voorwaarden voldaan te zijn.

Kort samengevat:

1) De koper moet een natuurlijk persoon zijn;

2) Het moet om een zuivere aankoop gaan;

3) De geheelheid moet in volle eigendom worden verkregen;

4) Het moet om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden, gaan;

5) Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn

Hieronder worden, in hoofde van mevrouw X, bovenstaande voorwaarden overlopen waarbij slechts kort wordt ingegaan op de eerste vier voorwaarden (deze zijn m.i. voldaan) en de aanvraag in essentie betrekking heeft op de vijfde voorwaarde.

5. De koper moet een natuurlijk persoon zijn

De koper van de eigen woning zouden beide natuurlijke personen zijn (mevrouw X en haar feitelijk samenwonende partner).

6. Het moet om een zuivere aankoop gaan

De eigen woning zou van een derde partij d.m.v. een standaard koop-verkoop verworven worden zodat m.i. hier sprake is van een zuivere aankoop.

7. De geheelheid moet in volle eigendom worden verkregen

De eigen woning die aangekocht zou worden zou, weliswaar door verschillende verkrijgers, in totaliteit in volle eigendom worden verkregen.

Er is geen sprake van een (voorafgaande) onverdeelheid of realisatie van een beding van aanwas.

8. Het moet gaan om de aankoop van een woning

Artikel 1.1.0.0.2., laatste lid, 6°, VCF definieert een woning als:

“het huis of het geheel of het gedeelte van een verdieping van een gebouw dat hetzij dadelijk, hetzij na normale herstellings- of onderhoudswerken [hoofdzakelijk dient of zal dienen tot huisvesting van één gezin of een persoon], met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen;”.

Het onroerend goed (woonhuis) dat aangekocht zou worden is momenteel uitsluitend tot bewoning bestemd en mevrouw X en haar partner hebben geenszins de intentie om dit te wijzigen. Het onroerend goed zal immers dienst doen als de eigen woning (huisvesting).

Ook deze voorwaarde is m.i. bijgevolg voldaan.

9. Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn

Om het verlaagd tarief te kunnen toepassen mag de verkrijger op het moment van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

Zoals in punt II hierboven uiteengezet is mevrouw X eigenaar van het gelijkvloers van een appartementsgebouw en beschikt dit onroerend goed, zoals ook blijkt uit de notariële akte in bijlage, uit een kadastrale bestemming als handelspand en is het in de praktijk (reële toestand) samengesteld uit:

• Winkelruimte (ingericht als praktijkruimte voor […]);
• Magazijn (ingericht als praktijkruimte voor […]);
• Toilet

Gelet op het bovenvermelde kwalificeert dit onroerend goed noch door de kadastrale bestemming (handelspand) noch door de reële toestand (gebruik van het gehele onroerend goed als praktijkruimte voor […]) als woning in de zin van artikel 1.1.0.0.2., laaste lid, 6°, VCF en is er bijgevolg geen verhinderend onroerend bezit.

10. Rekening houdend met het voorgaande kan m.i. besloten worden dat, in hoofde van mevrouw X, alle voorwaarden voldaan zijn om toepassing te maken van het verlaagd tarief verkooprecht zoals voorzien in artikel 2.9.4.2.11 VCF.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

11. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

12. De Vlaamse Belastingdienst doet geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

13. Volgend artikel uit de VCF wordt onderzocht:

Artikel 2.9.4.2.11 VCF dat luidt als volgt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 3 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

§ 2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3..”;

14. De aanvraagster verklaart dat zij samen met haar feitelijke samenwonende partner een woning wenst aan te kopen. Bovendien verklaart de aanvraagster dat zij reeds eigenaar is van een handelsgelijkvloers in een appartementsgebouw. Ze wenst de nieuwe woning samen met haar feitelijk samenwonende partner aan te kopen aan het tarief van 3% (artikel 2.9.4.2.11 VCF).

15. Om van het verlaagd tarief van 3% (artikel 2.9.4.2.11 VCF) te kunnen genieten dienen op het moment van het tekenen van de aankoopovereenkomst volgende voorwaarden voldaan te zijn:

• de koper moet een natuurlijk persoon zijn;
• het moet gaan om een zuivere aankoop;
• de geheelheid volle eigendom moet worden verkregen;
• het moet gaan om de verkrijging van een woning;
• er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn;
• de koper moet zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte;
• in de authentieke aankoopakte moeten de vereiste vermeldingen worden opgenomen;
• een combinatie tussen het tarief van 3% en de meeneembaarheid is uitgesloten.

16. Het tarief van 3% (art. 2.9.4.2.11 VCF) is bedoeld voor de “enige” woning van de koper(s).

Vandaar dat er een uitsluitingsregel is voorzien: er mag geen bezit zijn van een andere woning of bouwgrond voor de geheelheid volle eigendom.

Deze uitsluitingsregel bestaat uit twee luiken:

a) Geen van de verkrijgers mag voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond;

b) Als er meer dan één verkrijger is, mogen ze bovendien niet gezamenlijk voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

17. Onder woning wordt overeenkomstig artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 6°, VCF verstaan:

“het huis of het geheel of het gedeelte van een verdieping van een gebouw dat hetzij dadelijk, hetzij na normale herstellings- of onderhoudswerken [hoofdzakelijk dient of zal dienen tot huisvesting van één gezin of een persoon], met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen;”.

18. De handelsgelijkvloers, zoals beschreven in de aankoopakte verleden voor […], notaris te […] op xx.xx.2020 en in de aanvraag, voldoet niet aan de definitie van woning zoals voorzien in artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 6°, VCF. De handelsgelijkvloers vormt bijgevolg geen verhinderd onroerend bezit.

19. In casu zal de aanvraagster kunnen genieten van het 3%-tarief bij de aankoop van een woning met haar feitelijk samenwonende partner

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.