1. De aanvraag strekt ertoe bevestiging te krijgen dat:

1.1. artikel 2.9.1.0.4., alinea 2, 2°, VCF van toepassing kan zijn tijdens de toekenning van onroerende goederen door een burgerlijke vastgoedvennootschap naar Luxemburgs recht aan haar enige vennoot.

1.2. bijgevolg het algemeen vast recht van toepassing zal zijn, tijdens de toekenning, ter gelegenheid van haar vereffening, van de 3 appartementen in het bezit van SCI A aan de enige vennoot, de heer X.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door meester […], advocaat bij […], in naam en voor rekening van de Heer X (N.N. […]), wonende te […].

3. De betrokken onroerende goederen betreffen drie appartementen gelegen te […],

Op het ogenblik van de aankoop betrof het een woning zoals beschreven in de akte van aankoop van xx.xx.2020 verleden voor het ambt van notaris […] te […] (zie stuk 3 in bijlage bij de aanvraag). In deze akte werd eveneens opgenomen:

“De verkoper verklaart dat het bij deze verkochte eigendom onderverdeeld is in 3 woongelegenheden en dat deze indeling vergund is zoals blijkt uit een schrijven van de dienst data en facilitair beheer van de Stad […] de dato xx.xx.2018 met als referte […].

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

4. Beschrijving van de situatie

4.1. Oprichting van de SCI A

Op xx.xx.2020 werd de vennootschap naar Luxemburgs recht onder de vorm van een Burgerlijke vastgoedvennootschap (Société Civile Immobilière) «A» opgericht door de Heer X en door Mevrouw Y (zie stuk 1 in bijlage bij de aanvraag – oprichtingsakte).

De SCI heeft als doel de verwerving, de constructie en de verhuur van onroerende goederen in het gedeelte […] (zie artikel 1 van de statuten – stuk 1 in bijlage bij de aanvraag).

De maatschappelijke zetel is gevestigd te […] (zie artikel 3 van de statuten– stuk 1 in bijlage bij de aanvraag).

Bij de oprichting werden 45.000 aandelen aan de Heer X toegekend en 5.000 aandelen aan Mevrouw Y (zie artikel 5 van de statuten– stuk 1 in bijlage bij de aanvraag).

De Heer X wordt benoemd tot enige zaakvoerder voor een onbepaald duur (zie uittreksel uit het handels-en bedrijvenregister – stuk 2 in bijlage bij de aanvraag).

4.2. Verwerving van onroerende goederen

Op xx.xx.2020, verwerft de SCI A de eigendom van 3 appartementen gelegen te […].

De aankoopprijs bedraagt [...] euro’s, met inbegrip van de kosten van notaris.

De appartementen worden verhuurd.

4.3. Overdracht van aandelen

Overeenkomstig een overeenkomst getekend op xx.xx.2021, draagt Mevrouw Y haar 5.000 aandelen in de SCI A over aan de Heer X die de enige aandeelhouder wordt (stuk 4 – overeenkomst van overdracht van aandelen in bijlage bij de aanvraag).

Er wordt voorzien dat de overdracht ingaat op 1 januari 2021.

4.4. Verhoging van het kapitaal

In de loop van het boekjaar 2021 werd het bankkrediet door de Heer X terugbetaald ten belope van 382.110,57 euro’s (openstaand saldo) (stuk 5 – management report van xx.xx.2021 in bijlage bij de aanvraag).

Bij besluit van xx.xx.2021, beslist de enige aandeelhouder, de Heer X, om zijn schuldvordering op te nemen in het kapitaal van de SCI A, zonder uitgifte van nieuwe aandelen (stuk 6 – besluit van de enige aandeelhouder van xx.xx.2021 in bijlage bij de aanvraag).

Het kapitaal van de vennootschap wordt gebracht van [...] euro’s op [...] euro’s, vertegenwoordigd door 50.000 aandelen.

5. Beschrijving van de geplande operaties.

5.1. Vereffening van de SCI A

De Heer X overweegt om de SCI A te ontbinden en te vereffenen.

5.2. Toekenning van de onroerende goederen

Ter gelegenheid van de vereffening van de SCI A, zouden de 3 appartementen overgedragen worden aan de Heer X, enige vennoot van de vennootschap, ten titel van verdeling van de vereffening.

Op xx.xx.2021 worden de appartementen gewaardeerd op een totaalbedrag van [...] euro’s (stuk 7 – jaarrekeningen in bijlage bij de aanvraag).

Op xx.xx.2021 bedraagt het eigen vermogen van de SCI [...]euro’s.

6. Toepasselijke wetsbepaling

Artikel 2.9.1.0.4. van de Vlaamse Codex Fiscaliteit voorziet dat:

“Het verkooprecht wordt ook gevestigd op de verkrijging, op welke wijze ook, anders dan bij inbreng in een vennootschap, door een of meer vennoten van onroerende goederen die in België liggen en die voortkomen van een vennootschap onder firma, van een commanditaire vennootschap, van een besloten vennootschap of van een coöperatieve vennootschap.

De verkrijging zal evenwel belast worden volgens haar gemeenrechtelijke aard als het gaat om:

1° onroerende goederen die in de vennootschap zijn ingebracht, als ze verkregen zijn door de persoon die de inbreng gedaan heeft;

2° onroerende goederen die door de vennootschap met betaling van het verkooprecht verkregen zijn, als het vaststaat dat de vennoot die eigenaar van die onroerende goederen wordt, deel uitmaakte van de vennootschap toen laatstgenoemde de goederen verkreeg.

In geval van verkrijging van maatschappelijke onroerende goederen door al de vennoten door een gehele of gedeeltelijke vereffening conform boek 2, titel 8, hoofdstuk 1, afdeling 2, van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, is, naargelang van het geval, de registratiebelasting die met toepassing van het eerste of het tweede lid is gevestigd, van toepassing op de latere toebedeling van de goederen aan een of meer vennoten”.

Volgens alinea 1 van deze bepaling, is elke verkrijging door een vennoot anders dan bij inbreng in een vennootschap, onderworpen aan een verkooprecht (10 % in het Vlaams Gewest).

Er zijn echter twee uitzonderingen :

(i) Het onroerend goed werd in de vennootschap ingebracht door de persoon die het goed verwerft ;

(ii) Het onroerend goed werd verkregen door de vennootschap met betaling van het verkooprecht en de aandeelhouder die er eigenaar van wordt, maakte reeds deel uit van de vennootschap op de dag van de verkrijging ervan.

Indien één van deze uitzonderingen van toepassing is, dient de verkrijging geanalyseerd te worden volgens het gemeen recht.

Opdat de uitzondering bedoeld in punt (ii) van toepassing zou zijn, dienen de volgende twee voorwaarden vervuld te zijn:

1) Het betrokken onroerend goed dient door de vennootschap verkregen te zijn met betaling van registratierechten voor de verkopen; in huidig geval werden de onroerende goederen verkregen door de SCI A volgens een akte opgemaakt door Notaris […], op xx.xx.2020. De registratierechten, van toepassing op de verkoop, zijn wel degelijk geïnd.

2) Er dient bewezen te worden dat de vennoot (aan wie het onroerend goed is toegekend) reeds deel uitmaakte van de vennootschap op het ogenblik dat deze laatste het betrokken onroerend goed heeft verkregen; in huidig geval was de Heer X vennoot (sinds de oprichting van de vennootschap op xx.xx.2020) tijdens de verkrijging van de onroerende goederen op xx.xx.2020.

Aangezien de toepassingsvoorwaarden van de uitzondering bedoeld in punt (ii) hierboven vervuld zijn, dient de toepassing van het verkooprecht uitgesloten te worden. De inning van de registratierechten dient plaats te vinden in functie van het burgerlijk karakter van voorgestelde rechtshandeling.

In huidig geval kan geen sprake zijn van verdeling aangezien de vennoot de enige vennoot is en geen mede-eigenaar van de goederen is.

Immers in haar beslissing van 8 juli 2002 (Rép., R.J., E 129/24-01), heeft de administratie van de Patrimoniumdocumentatie, die met dit type van situatie geconfronteerd werd, het volgende gesteld :

« Dans le cadre de la liquidation d’une SPRLU (une SPRL unipersonnelle), l’attribution d’un bien immeuble à l’unique associé qui se trouve dans un cas d’exception de l’article 129, 3e al., C. enr. rend seul exigible le droit fixe général car cette opération ne peut être qualifiée ni de transmission à titre onéreux ni de partage ».

(Vrije vertaling : "In het kader van de vereffening van een EBVBA (een eenmans-BVBA), maakt de toebedeling van een onroerend goed aan de enige vennoot, die zich in een geval van uitzondering van artikel 129, 3e al., W.Reg. bevindt, dat enkel het algemeen forfait verschuldigd is, omdat deze operatie noch als een overdracht onder bezwarende titel noch als een verdeling kan worden gekwalificeerd”.)

Bovendien, in haar beslissing van 21 mei 1996 (Rép., R.J., E 129/18-02), heeft de administratie van de Patrimoniumdocumentatie het geval van een terrein (waarop een gebouw is opgetrokken) op de volgende wijze beschouwd:

« Lors de la liquidation de la société de personnes à responsabilité limitée, tous les immeubles ayant appartenu à la SPRL pourront bénéficier de l’exception prévue in fine de l’article 129 du Code des droits d’enregistrement, tant les immeubles acquis par la société que les constructions érigées par l’associé (puisque ces constructions sont devenues propriété de la SPRL par voie d’accession, et que l’associé était déjà présent dans la SPRL lors de l’acquisition du terrain).

Le principe est que la perception doit s’effectuer selon la nature juridique de l’opération: l’associé étant unique, le patrimoine de la SPRL n’est ni partagé, ni vendu, seul le droit fixe sera donc exigible sur cette opération ».

(Vrije vertaling : “Tijdens de vereffening van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, zullen alle gebouwen die aan de BVBA hebben toebehoord, kunnen genieten van de uitzondering voorzien in fine in artikel 129 van het Wetboek van Registratierechten, zowel de onroerende goederen verkregen door de vennootschap als de gebouwen opgericht door de vennoot (aangezien deze gebouwen eigendom van de BVBA zijn geworden door toetreding, en dat de vennoot reeds in de BVBA aanwezig was tijdens het verkrijgen van het terrein).

Het beginsel is dat de inning dient te gebeuren in overeenstemming met de juridische aard van de operatie: aangezien de vennoot de enige vennoot is, wordt het patrimonium van de BVBA noch verdeeld, noch verkocht, enkel het vast recht zal dus op deze operatie opeisbaar zijn”.)

De geplande juridische operatie komt overeen met de hierboven beschreven administratieve stelling zodat het algemeen vast recht van 50 euro van toepassing zou dienen te zijn (in die zin, voorafgaande beslissing nr. 2021.1029 van 7 februari 2022).

7. Vorm van de vennootschap

Artikel 2.9.1.0.4. van de Vlaamse Codex Fiscaliteit is van toepassing op de personenvennootschappen.

In huidig geval gaat het om een burgerlijke vastgoedvennootschap naar Luxemburgs recht.

Uit de lezing van de statuten blijkt dat de overdracht van de aandelen beperkt is. De overdracht van de aandelen wordt georkestreerd op een wijze die zeer gelijkaardig is met die van een personenvennootschap (BV) in de mate dat restricties zijn voorzien teneinde rekening te houden met de hoedanigheid van de vennoten.

De overdracht van de aandelen komt op geen enkele wijze overeen met die van een vennootschap op aandelen (NV – vrije overdracht).

In huidig geval voorzien de statuten dat de aandelen tussen vennoten kunnen overgedragen worden.

De aandelen kunnen overigens slechts aan een derde overgedragen worden mits schriftelijk unaniem akkoord van alle andere vennoten die bovendien genieten van een voorkooprecht.

De burgerlijke vastgoedvennootschap van Luxemburgs recht vormt dus een vorm die dicht tegen die van de BV aansluit.

De uitzondering, bedoeld in artikel 2.9.1.0.4 alinea 2, 2° van de Vlaamse Codex Fiscaliteit, zou dus van toepassing dienen te zijn op de SCI naar Luxemburgs recht.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

8. Nu de onroerende goederen die bij de vereffening worden toebedeeld aan de enige vennoot gelegen zijn in het Vlaamse Gewest is het besluitvormingsorgaan bevoegd om over deze toebedeling een voorafgaande beslissing af te leveren.

9. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad. De Vlaamse Belastingdienst doet bijgevolg geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

10. Volgend artikel uit de VCF moet volgens de aanvraag worden onderzocht:

Artikel 2.9.1.0.4 VCF stelt:

“Het verkooprecht wordt ook gevestigd op de verkrijging, op welke wijze ook, anders dan bij inbreng in een vennootschap, door een of meer vennoten van onroerende goederen die in België liggen en die voortkomen van een vennootschap onder firma, van een commanditaire vennootschap, van een besloten vennootschap of van een coöperatieve vennootschap.

De verkrijging zal evenwel belast worden volgens haar gemeenrechtelijke aard als het gaat om :

1° onroerende goederen die in de vennootschap zijn ingebracht, als ze verkregen zijn door de persoon die de inbreng gedaan heeft;

2° onroerende goederen die door de vennootschap met betaling van het verkooprecht verkregen zijn, als het vaststaat dat de vennoot die eigenaar van die onroerende goederen wordt, deel uitmaakte van de vennootschap toen laatstgenoemde de goederen verkreeg.

In geval van verkrijging van maatschappelijke onroerende goederen door al de vennoten door een gehele of gedeeltelijke vereffening conform boek 2, titel 8, hoofdstuk 1, afdeling 2, van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, is, naargelang van het geval, de registratiebelasting die met toepassing van het eerste of het tweede lid is gevestigd, van toepassing op de latere toebedeling van de goederen aan een of meer vennoten.”.

11. Er moet worden onderzocht of het artikel 2.9.1.0.4 VCF kan worden toegepast bij de vereffening van een burgerlijke vastgoedvennootschap naar Luxemburgse recht, aangezien deze vennootschapsvorm niet wordt opgesomd in dat artikel.

Alhoewel de opstelling van de artikelen 129 en 130 W.Reg; (op heden voor het Vlaamse Gewest: artt. 2.9.1.0.4 en 2.9.1.0.5 VCF) voor de erin aangeduide vennootschappen klaarblijkelijk Belgische toestanden op het oog heeft, wordt niettemin aangenomen dat de bij deze artikelen aangenomen regeling ook toegepast moet worden voor de verkrijging door vennoten van in België gelegen onroerende goederen die voortkomen van buitenlandse vennootschappen. Hierbij is het dan zonder belang waar de zetel van de vennootschap zich bevindt, op het grondgebied van een lidstaat van de EU of daarbuiten. (zie Werdefroy, registratierechten, nummer 1091⁹, met verwijzing naar rechtspraak aldaar).

De toepassing van artikel 2.9.1.0.4 VCF is evenwel beperkt tot de vennootschappen die daar worden opgesomd, m.n. een vennootschap onder firma, een commanditaire vennootschap, een besloten vennootschap of een coöperatieve vennootschap. Ook de buitenlandse vennootschappen die de aard hebben van deze Belgische vennootschapsvormen worden bedoeld.

In zijn aanvraag benadrukt de aanvrager dat de vorm van de SCI gelijkaardig is met een besloten vennootschap (zie p. 6 van de aanvraag). In wat volgt gaat het besluitvormingsorgaan dieper in op de vergelijking van deze twee vennootschapsvormen.

Beide vennootschappen hebben rechtspersoonlijkheid, kunnen voor bepaalde of onbepaalde duur worden opgericht, en vereisen geen minimale inbreng. Maar de Luxemburgse SCI verschilt op volgende vlakken:

- er moeten minstens twee partners zijn voor de oprichting;

- de overdracht van de “aandelen” moet de goedkeuring van de vennoten hebben;

- de vennoten zijn aansprakelijk voor de schulden van de vennootschap in verhouding tot het aantal vennoten;

- de oprichting bij onderhandse akte is mogelijk;

- de jaarrekening moet niet worden neergelegd;

- het overlijden van een partner kan het einde betekenen van de SCI.

Deze verschillen doen het besluitvormingsorgaan besluiten dat de Luxemburgse SCI (Société Civile Immobilière) wat haar kenmerken betreft niet vergelijkbaar is met de Belgische besloten vennootschap.

Bovendien besliste de FOD Financiën in haar administratieve beslissing van 16 september 1992 (EE/93.285) dat de toebedeling van een in België gelegen onroerend goed aan een vennoot van een burgerlijke onroerend-goed vennootschap naar Frans recht, ten gevolge van de vereffening van deze vennootschap, onderworpen is aan het regime voorzien door de artikelen 109 tot 114 van het Wetboek der Registratierechten (de artt. 2.9.1.0.7, 2.10.1.0.1, 2.10.1.0.4, 2.10.3.0.1 en 2.10.3.0.2 VCF, in casu het verdeelrecht) met uitsluiting van de artikelen 129 en 130 W.Reg (de artt. 2.9.1.0.4 en 2.9.1.0.5 VCF). (repertorium RJ nummer R 129/21-01)

De Franse SCI heeft gelijkaardige juridische kenmerken als de Luxemburgse.

Bijgevolg kan op de uitkering van de onroerende goederen aan de enige vennoot artikel 2.9.1.0.4 VCF niet worden toegepast.

12. Het besluitvormingsorgaan is bovendien niet bevoegd om zich uit te spreken over de toepassing van het algemeen vast recht. Dit is immers een federale heffing.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.