1. De aanvraag strekt er toe bevestiging te bekomen dat:

1.1. de hierna omgeschreven aankoop door vzw A volledig zal vrijgesteld zijn van het verkooprecht overeenkomstig artikel 2.9.6.0.2, eerste lid, 2° VCF.

1.2. in voorkomend geval, vzw A, om te kunnen genieten van deze vrijstelling, enige verklaring dient op te nemen in de aankoopakte of in een bijlage gehecht aan de akte inzake de bestemming van de gemeenschappelijke delen van het gebouw zoals voorgeschreven door de Federale circulaire nummer 5 van 21 februari 2002.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door mevrouw […], te […], namens:

De vereniging zonder winstoogmerk […], gevestigd te […], met ondernemingsnummer […] (hierna “vzw A” genoemd).

3. vzw A is een Belgische vereniging zonder winstoogmerk opgericht op xx.xx.1994.

vzw A heeft als statutair voorwerp en doel de organisatie van het vrij katholiek hoger onderwijs en alles wat daar in het kader van de decretale bepalingen terzake mee verbonden is.

vzw A heeft bijgevolg de hoedanigheid van inrichtende macht van het gesubsidieerd onderwijs.

vzw A zal in het kader van het hierna beschreven project optreden als koper van het onroerend goed dat op dit moment eigendom is van vennootschap B, een Belgische naamloze vennootschap opgericht op xx.xx.2017 en gevestigd te […], met ondernemingsnummer […].

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

4.1. Feitelijke situatie: project gebouwencomplex […] te […].

In het kader van het geplande vastgoedproject hier genaamd […] werd door vzw A een overeenkomst gesloten met vennootschap B op xx.xx.2018 waarbij vzw A zich verbindt tot de aankoop van een gedeelte van de hierna omschreven gebouwencomplex onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de nodige bouwvergunningen:

[…] – 3rde afdeling

Een gebouwencomplex op en met grond, gelegen aan de […] en […], kadastraal gekend volgens de overeenkomst met vennootschap B onder sectie C, nummers […].

vzw A zal voor wat haar gedeelte betreft in het gebouwencomplex een bijkomende onderwijssite uitbouwen. De samenwerking met vennootschap B is gericht op de realisatie van een combinatie van een gebouw voor retail (voor het gedeelte van vennootschap B) en voor onderwijs, gesitueerd op de voormalige […] site […]

Het bestaande gebouwencomplex zal worden afgebroken, behoudens drie bestaande gebouwen die omwille van hun erfgoedwaarde dienen te worden behouden, en gerenoveerd worden. De overige delen van het project zijn nieuwbouw. vzw A zal bij aankoop (en na oprichting van de nieuwbouw) ongeveer voor 64% van de totale bruto oppervlakte eigenaar zijn van het complex.

vzw A zal het complex in samenwerking met vennootschap B verder ontwikkelen waarbij:

• vzw A zal optreden als bouwheer inzake de schoolgedeelten en haar aandeel in de gemeenschappelijke delen;
• vennootschap B zal optreden als bouwheer inzake het retail gedeelte en haar aandeel in de gemeenschappelijke delen.

4.2. Samenvatting: Functies gebouwencomplex

Op basis van de voorlopige plannen zal het schoolgedeelte 28.000m2 omvatten en het retail-oppervlakte 16.500m2 bedragen. De functie en het gebruik zoals ze worden voorzien in de voorlopige plannen van het gebouw kunnen als volgt worden samengevat:

► Ondergrondse verdieping (Niveau -1 over de oppervlakte van het complex en een beperkt deel niveau -2)

• Gemengd gebruik vzw A/vennootschap B voor technische installaties.

• Privatief deel fietsenstalling/beperkte parking voor respectievelijk vzw A en vennootschap B.

• Beperkte buurtfietsenstalling.

► Gelijkvloers (straatniveau)

• Retailcenter (hoofdzakelijk privatief deel van vennootschap B).

• Logistieke leveringszone en toegangen tot de verdiepingen.

► Niveau +1 tot en met +5

• Schoolfunctie daarin begrepen (niet limitatief) klasruimten, auditoria, gemeenschappelijke ruimten (onthaal, terras), business center (ruimte die zal verhuurd worden aan bedrijven (business partners) in kader van projecten die ze uitvoeren met studenten van vzw A); beperkte gedeelte voor retail op niveau + 1 alleen.

• Deze delen zullen privatieve delen zijn van vzw A, met uitzondering van het beperkte gedeelte voor retail op niveau +1 (privatieve gedeelte van vennootschap B).

Het project wordt schematisch voorgesteld op p. 3 van de aanvraag.

5. Van zodra de opschortende voorwaarde zich zullen verwezenlijken, en aldus de betrokken bouwvergunningen zullen worden toegekend zal vzw A overgaan tot de aankoop van de bovengenoemde delen van het voornoemd omschreven gebouwencomplex.

6. Een basisakte zal het gebouwencomplex plaatsen onder het stelsel van de gedwongen mede-eigendom.

De delen die dienen voor gemengd gebruik (waaronder niveau -1 en -2) zullen gemeenschappelijke delen uitmaken die zullen worden aangehouden in mede-eigendom met vennootschap B.

7. De aankoop door vzw A van haar gedeelte in het gebouwencomplex zal vrijgesteld kunnen worden van registratierecht overeenkomstig artikel 2.9.6.0.2, lid 1, 2°, VCF.

Ingevolge artikel 2.9.6.0.2, lid 1, 2° VCF wordt een akte immers vrijgesteld van het verkooprecht indien het gaat om:

‘Akten in der minne die betrekking hebben op onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor onderwijs, verleden op naam van of ten voordele van de inrichtende machten van het gemeenschapsonderwijs of het gesubsidieerd onderwijs, alsook op naam van of ten voordele van verenigingen zonder winstoogmerk voor patrimoniaal beheer die tot uitsluitend doel hebben onroerende goederen ter beschikking te stellen voor onderwijs dat door de voormelde inrichtende machten wordt verstrekt’.

vzw A heeft de hoedanigheid van inrichtende macht van het gesubsidieerd onderwijs.

Bovengenoemd onroerend goed zal door vzw A aangekocht worden met het oog deze te gebruiken voor onderwijs. In de praktijk zal vzw A overgaan tot verbouwing en nieuwbouw van het schoolcomplex dat zal bestaan uit:

• één privatieve kavel: Niveau 1 (schoolgedeelte) tot en met 5;

• onverdeelde rechten in de gemeenschappelijke delen van het complex: de grond, het dak, de gevels, de structuur van het gebouw en alle delen bestemd voor het gebruik van alle mede-eigenaars zoals (bepaalde delen van) de nooduitgangen, trappenhallen, liften. In het bijzonder zijn de ondergrondse verdiepingen op heden gepland al gemengd gebruik voor zowel vzw A als voor vennootschap B voor technische installaties en daarnaast ook als fietsenstalling voor respectievelijk vzw A en vennootschap B.

Voor wat betreft de privatieve kavel dient de akte te worden vrijgesteld van het verkooprecht van 10% ingevolge artikel 2.9.6.0.2, eerste lid, 2° VCF. Het betreft hierbij onroerende goederen die uitsluitend en in hoofdzaak bestemd zijn voor onderwijs. Bijkomend zijn ons inziens ook de onverdeelde rechten verbonden aan de private kavel in de gemeenschappelijke delen noodzakelijk voor het vervullen van de onderwijsopdracht zoals bedoeld in artikel 2.9.6.0.2, eerste lid, 2° VCF en kan bijgevolg ook voor deze delen een vrijstelling van het verkooprecht worden genoten.

De (eerder beperkte) delen van het onroerend goed dat door vzw A in gedwongen mede-eigendom zal worden gehouden met vennootschap B, meer bepaald niveau -1, -2 en de overige gemeenschappelijke ruimtes, zullen in hoofde van de koper ten alle tijde bestemd zijn ter ondersteuning van de onderwijsactiviteiten. Het staat vast dat vzw A bij het inrichten van onderwijsactiviteiten haar studenten en personeel dient te voorzien van de nodige parkeergelegenheid (fietsenstalling). Bovendien zijn de overige gemeenschappelijke delen uiterst noodzakelijk om haar onderwijsactiviteiten te kunnen vervullen op niveau 1 tot en met 5 (technische ruimtes, trappenhallen, lift,…). De privatieve kavels van de vzw A zullen voor geen enkel ander doel dan onderwijs zoals hierboven omschreven worden aangewend, deze functiebestemming kan bijgevolg worden doorgetrokken naar de onverdeelde gemeenschappelijke delen.

Volgens de aanvrager hebben de onverdeelde rechten in de gemeenschappelijke delen een onomstotelijke en rechtstreekse band met de onderwijsactiviteiten van vzw A. Het feit dat de private kavels aangekocht door vzw A uitsluitend bestemd zullen zijn voor onderwijs is volgens de aanvrager voldoende om bij aankoop van het gebouwencomplex van de vrijstelling van het verkooprecht voor de gehele aankoop te genieten zoals in voornoemd artikel 2.9.6.0.2, eerste lid, 2° VCF. De aanvrager verwijst hierbij naar de circulaire van 21 februari 2002 waarin werd vastgelegd dat de term ‘uitsluitend’ ruim wordt geïnterpreteerd door de administratie, en dit om iedere discriminatie ten aanzien van de belastingplichtigen te voorkomen.

Zoals het overeenkomstig de voorbereidende werkzaamheden voorkomt dat een conciërgewoning gelegen in een onderwijsinstelling bijdraagt tot de onderwijsopdracht in de ruime zijn, zijn wij van oordeel dat ook de fietsenstalling en andere onverdeelde delen van het complex in alle geval bijdragen aan de onderwijsopdracht in de ruime zin en bijgevolg onder het geldingsgebied van de vrijstelling vallen.

De verkoop tussen vennootschap B en vzw A kan ons inziens in haar totaliteit worden aanzien als zijnde een verkoop met betrekking tot onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor onderwijs, zoals bedoeld in artikel 2.9.6.0.2, lid 1, 2° VCF aangezien de verkoop in hoofde van vzw A wordt afgesloten met de uiteindelijke bedoeling de bestaande gebouwen en te bouwen constructies voor hun geheel aan te wenden voor onderwijsdoeleinden en bijgevolg volledig vrijgesteld kan worden van het verkooprecht.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

8. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad. De Vlaamse Belastingdienst doet bijgevolg geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

9. Artikel 3.22.0.0.1, §2, eerste lid, 3° VCF stelt duidelijk dat de aanvraag de verwijzing moet bevatten naar de wettelijke of reglementaire bepalingen waarop de beslissing moet slaan. De voorafgaande beslissing heeft bijgevolg enkel betrekking op die specifieke artikelen waarnaar in de aanvraag uitdrukkelijk verwezen wordt, m.n. artikel 2.9.6.0.2, eerste lid, 2° VCF dat stelt:

“Er wordt een vrijstelling van het verkooprecht verleend voor :

…

2° de akten in der minne die betrekking hebben op onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor onderwijs, verleden op naam van of ten voordele van de inrichtende machten van het gemeenschapsonderwijs of het gesubsidieerd onderwijs, alsook op naam van of ten voordele van verenigingen zonder winstoogmerk voor patrimoniaal beheer die tot uitsluitend doel hebben onroerende goederen ter beschikking te stellen voor onderwijs dat door de voormelde inrichtende machten wordt verstrekt;”

10. Het artikel 2.9.6.0.2, eerste lid, 2°, VCF, werd met ingang van 1 januari 2015 opgenomen in de VCF (Decreet van 19 december 2024 tot wijziging van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013). Vóór 1 januari 2015 was er voor deze verkrijgingen een kosteloze registratie voorzien in artikel 161; 1°, W.Reg.

Bij de opname in de VCF werd inhoudelijk aan artikel 161, 1°, W.Reg. niets gewijzigd.

11. In de (federale) circulaire nr. 5 van 21 februari 2002 is i.v.m. artikel 161, 1°, W.Reg. te lezen dat in de Vlaamse gemeenschap verkrijgingen door VZW’s-Inrichtende machten van onroerende goederen bestemd tot schoolgebouwen (bouwgronden, bestaande schoolgebouwen, andere bestaande gebouwen bestemd om tot schoolgebouwen te worden omgevormd) bedoeld zijn.

12. In artikel 161, 1°, W.Reg. (artikel 2.9.6.0.2, eerste lid, 2°, VCF) wordt voorzien dat bepaalde akten ten name of ten bate van de inrichtende machten van het onderwijs kosteloos worden geregistreerd.

“Ten name of ten bate van de inrichtende machten” betekent dat de kosten van de akte wettelijk, d.i. krachtens de beginselen van het burgerlijk recht, normaal ten laste van de inrichtende machten van het onderwijs vallen (WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten, Mechelen, Kluwer, 12de editie, randnr. 1330).

13. Gedwongen mede-eigendom is een vorm van gedwongen onverdeeldheid waarbij het eigendomsrecht van een gebouw of van een groep gebouwen wordt opgesplitst in verschillende zelfstandige entiteiten. Door deze opsplitsing krijgt men twee vormen van eigendom naast elkaar:

• de private eigendom: dit zijn de gedeelten van het gebouw die privatief aan elk van de mede-eigenaars toebehoren en die elk op zich als hoofdzaak worden beschouwd. Over deze privatieve delen kunnen de eigenaars vrij beschikken.
• de gemeenschappelijke (of: gemene) delen: dit zijn de gedeelten van het gebouw die bestemd zijn om te worden gebruikt door verschillende (of alle) mede-eigenaars (zoals de grond waar het gebouw op rust, de gangen, de liften enz.). Deze delen zijn als bijzaak onlosmakelijk met de hoofdzaak (elk van de privatieve kavels) verbonden. Ze kunnen niet los van de hoofdzaak worden overgedragen, tenzij in het kader van de (re)organisatie van de medeeigendom.

14. Deze kosteloze registratie kan worden genoten wanneer de akte betrekking heeft op onroerende goederen die in hoofdzaak tot onderwijsdoeleinden worden gebruikt. Indien de onroerende goederen niet hoofdzakelijk voor onderwijsdoeleinden worden aangewend, blijft de kosteloze registratie mogelijk indien de onroerende goederen noodzakelijk zijn voor het vervullen van de onderwijsopdracht.

Het is duidelijk dat de logistiek, technische installaties, … , m.a.w. de gemeenschappelijke delen noodzakelijk zijn voor het vervullen van de onderwijsopdracht.

15. De vrijstelling van artikel 2.9.6.0.2, eerste lid, 2°, VCF kan voor de gehele aankoop (toekomstige privatieve delen en het aandeel van vzw A in de toekomstige gemeenschappelijke delen) door vzw A worden genoten.

Hiervoor moet de partijen in de akte of het geschrift, of in een vermelding onderaan op de akte of het geschrift, verklaren dat ze de toepassing van de vrijstelling van artikel 2.9.6.0.2, eerste lid, 2°, VCF vragen en dat de voorwaarden daartoe vervuld zijn.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.