1. De aanvraag strekt ertoe bevestiging te krijgen dat:

• de artikelen 2.9.1.0.1 VCF tot en met 2.9.1.0.7 Vlaamse Codex Fiscaliteit (houdende belastbaar voorwerp van het evenredig verkooprecht) niet van toepassing zijn op de door hen voorgenomen rechtshandeling maar dat enkel het federaal vast recht van € 50,00 van toepassing is;
• de voorgenomen rechtshandeling geen fiscaal misbruik uitmaakt in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door de heer […], te […], namens volgende partijen:

2.1. de heer X, geboren te […] op xx.xx.1962, rijksregisternummer […], thans ongehuwd en blijkens verklaring afgelegd te […] op xx.xx.2011 wettelijk samenwonende partner van mevrouw Y, wonend te […].

Hierna “de opstalgever” genoemd;

2.2. mevrouw Y, geboren te […] op xx.xx.1967, rijksregisternummer […], ongehuwd en blijkens verklaring afgelegd te […] op xx.xx.2011 wettelijk samenwonende partner van de heer X, wonend te […].

Hierna “de opstalhouder” genoemd.

3. Het betrokken onroerend goed betreft:

“[…]

Een perceel grond in het Lokaal Bedrijventerrein "[…]", gekadastreerd […]" sectie F:

• volgens titel: deel van nummers […] en […], zijnde lot negentien (19) van het meetplan, met een oppervlakte volgens meting van tweeduizend zeshonderd drieëndertig vierkante meter (2.633 m²);
• volgens recent kadaster: nummer […] voor eenzelfde oppervlakte van zesentwintig aren drieëndertig centiaren (26a 33ca).”.

De heer X is eigenaar van dit onroerend goed.

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

4. Blijkens akte van xx.xx.2011 werd tussen de aanvragers kosteloos een recht van opstal gevestigd m.b.t. tot het onder punt 3 vermelde perceel grond. De akte werd in bijlage bij de aanvraag gevoegd.

In de akte werd opgenomen (letterlijk overgenomen):

“De comparant enerzijds, de heer X verleent aan mevrouw Y, comparante anderzijds de toelating tot het oprichten op voorschreven grond van een eengezinswoning overeenkomstig de stedenbouwkundige vergunning afgeleverd door de gemeente […] op xx.xx. 2010 met dossiernummer gemeente […] met referte - EPB: […].

De heer X verklaart in voordeel van mevrouw Y onherroepelijk te verzaken, op het deel van voorschreven grond, dienstig voor het oprichten van de voormelde woning, aan zijn recht van natrekking op de gebouwen en werken op te richten en uit te voeren, overeenkomstig voormelde stedenbouwkundige vergunning, zodat het te bouwen onroerend goed in volle eigendom in zal toebehoren aan mevrouw Y.

Bijzondere voorwaarden

1. Mevrouw Y verplicht zich en haar rechtverkrijgenden ertoe alle voorwaarden opgenomen in de hierna vermelde akte verleden voor ondergetekende notaris […] te […] op xx.xx.2009, overgeschreven op het tweede hypotheekkantoor te […] met referte […], met bijlagen, na te leven.

2. De comparanten verklaren de verhouding van hun investeringen betreffende het perceel grond en opgerichte of nog op te richten gebouwen, vast te leggen als volgt:

• de heer X investeerde of zal investeren:
• voor de aankoop van de grond: (273. 649 EUR) tweehonderd drieënzeventig duizend zeshonderd negenenveertig euro;
• voor het oprichten van de bedrijfsgebouwen: (445.000 EUR) vierhonderd vijfenveertig duizend euro;
• mevrouw Y voor het oprichten van de woning: (243.800 EUR) tweehonderd drieënveertig duizend achthonderd euro.

Bijgevolg is het aandeel van ieder der comparanten in de totaliteit van het goed:

• de heer X: 718649/962449 (zevenhonderd achttienduizend zeshonderd negenenveertig / negenhonderd tweeënzestig duizend vierhonderd negenenveertig);
• mevrouw Y: tweehonderd drieënveertig duizend achthonderd/negenhonderd tweeënzestig duizend vierhonderd negenenveertig (243800/962449).

De bovenstaande verhouding is deze toe zal toegepast worden bij de verdeling van de opbrengst bij eventuele verkoop van het goed.

3. De comparanten bedingen dat ingeval de relatie tussen de heer X en mevrouw Y ontwricht is, of ingeval van vooroverlijden van mevrouw Y, en er op dat ogenblik niet tot de verkoop overgegaan wordt van de volledige eigendom te […], de heer X de woning toebehorend aan mevrouw Y zal aankopen.

De prijs die de heer X aan mevrouw Y of haar afstammelingen dient te betalen, zal bepaald worden door een beëdigd schatter van onroerende goederen aangesteld door beide partijen, of bij ontstentenis van akkoord tussen de partijen door een college van beëdigde schatters van onroerende goederen, waarbij iedere partij het recht heeft een dergelijke schatter aan te duiden.”.

Het is de bedoeling van de partijen het gevestigde recht van opstal vroegtijdig te beëindigen.

5. De vestigingsakte van het opstalrecht vermeldt geen einddatum (waardoor de maximumduur van 50 jaar van toepassing is – suppletief recht). Er werd geen canon voorzien en er zijn ook geen bepalingen omtrent vergoedingen (op het einde van het opstalrecht dan wel bij voortijdige beëindiging) voor opstallen bij het verstrijken van het opstalrecht (waardoor er een vergoeding moet zijn – suppletief recht).

Er is enkel een bepaling omtrent de verdeling van de verkoopopbrengst in geval van gezamenlijke verkoop door grondeigenaar en opstalhouder aan een derde, naast een clausule over wat er moet gebeuren mocht het tot een relatiebreuk tussen opstalgever en opstalhouder komen (quod non in casu).

6. Van een bouwverplichting in hoofde van de opstalnemer was o.i. geen sprake, enkel een toelating om, voor zover van de toelating gebruik zou worden gemaakt, te bouwen in overeenstemming met een reeds door de opstalgever bekomen stedenbouwkundige vergunning.

7. Het is de bedoeling dat de opstalgever tegen aktedatum ten titel van vergoeding een bedrag van € 242.000,00 overgemaakt zal hebben aan de opstalhouder zodat die laatste in de akte beëindiging hiervoor kwijting kan geven.

8. De aanvragers vormen een nieuw samengesteld gezin, met samen vijf kinderen. De achtergrond van de beoogde beëindiging van het opstalrecht is het klaarheid brengen en anders/beter ordenen van hun onderlinge financiële verhoudingen in het licht van hun gezinssituatie. Fiscale motieven zijn absoluut ondergeschikt in deze.

9. Op 16 juli 2020 werd de aanvraag aangevuld met volgende gegevens:

“De beweegredenen bij de voorgenomen vroegtijdige beëindiging cliënten zijn als volgt:

• De gezinssituatie / verdeling eenvoudiger maken voor het geval één van beide partners iets overkomt. (de opstalgever heeft 2 kinderen, de opstalhouder 3);
• Door een recente erfenis is de opstalgever in de mogelijkheid om na +/- 10 jaar de woning gefinancierd door zijn partner (via het gevestigde recht van opstal) aan haar nu terug te betalen.
• Mocht het bedrijf van de opstalgever (op heden een éénmanszaak) naar een vennootschap evolueren met bijkomende investeerder(s) maakt deze “beëindiging opstal” de zaken voor de toekomst ook éénvoudiger.

Samengevat: partijen willen deze complexe situatie graag eenvoudiger.”

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

10. Blijkens akte van xx.xx.2011 verleende de heer X aan mevrouw Y kosteloos een recht van opstal m.b.t. tot het onder punt 3 vermelde perceel grond. Vervolgens liet mevrouw Y op het perceel grond een gezinswoning oprichten die tot hoofdverblijfplaats van de partijen dient.

Ingevolge het gevestigde recht van opstal is mevrouw Y eigenaar van de gezinswoning (opstallen) tijdens het lopen van het opstalcontract.

11. Met deze aanvraag beogen de partijen de fiscale gevolgen op vlak van de registratiebelasting te kennen indien zij overgaan tot vroegtijdige beëindiging van het recht van opstal.

In gevolge de vroegtijdige beëindiging zal de heer X eigenaar worden van de gezinswoning mits betaling aan mevrouw Y van een som van 242.000 euro. Deze som benadert de kostprijs voor het oprichten van de gezinswoning.

12. De vervroegde beëindiging van een recht van opstal wordt beschouwd als een overeenkomst die onder het verkooprecht valt voor wat betreft de door de opstalhouder opgerichte opstallen indien:

• de overeenkomst tot vervroegde beëindiging van het recht van opstal een vergoeding voorziet, terwijl er in de akte houdende vestiging van het recht van opstal geen vergoeding was voorzien;
• en deze vergoeding de aard heeft van een prijs voor de opstallen.

13. De opstallen komen de heer X toe op grond van een overdragende overeenkomst ten bezwarende titel. De vergoeding die door de heer X wordt betaald benadert immers de kostprijs voor de oprichting van de woning. Bovendien wordt het recht van opstal beëindigd in een overeenkomst. Het verkooprecht zal bijgevolg geheven worden op de vroegtijdige beëindiging van het opstalrecht (m.n. op de overdracht van de gebouwen).

14. Aangezien de voorgenomen verrichting getaxeerd zal worden met het verkooprecht moet de aanwezigheid van fiscaal misbruik in de zin van art. 3.17.0.0.2 VCF niet meer worden onderzocht.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.