1. De aanvraag strekt er toe bevestiging te krijgen dat artikelen 2.9.1.0.1 en 2.9.1.0.4 Vlaamse Codex Fiscaliteit geen toepassing vinden op het beëindigen/ontbinden van de economische eigendomsoverdracht tussen Vennootschap A en dhr. X.

De aanvraag strekt er dus toe bevestiging te krijgen dat er geen verkooprecht (registratiebelasting) verschuldigd is op moment dat dhr. X de economische eigendom in zijn volledigheid terug verkrijgt van de woning gelegen te […].

II. A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door de heer […], te […], namens:

2.1. Vennootschap A (Besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid), met maatschappelijke zetel te […], en met ondernemingsnummer BE […];

De zaakvoerder van Vennootschap A is dhr. Y, wonende te […];

2.2. Dhr. X, wonende te […].

3. Vennootschap A is een besloten vennootschap opgericht naar Nederlands recht op xx.xx.1992, en waarvan de zetel van feitelijke leiding werd overgebracht naar […] op xx.xx.1996. Deze vennootschap wordt gelijkgesteld aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid naar Belgisch recht.

Vennootschap B is de houder van 40% van de aandelen Vennootschap A. Dhr. Y is houder van 60% van de aandelen Vennootschap A.

Vennootschap A dient in België aangiften in de vennootschapsbelasting in, alsook jaarrekeningen .

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

4. Historiek en relevante gegevens

4.1. Dhr. X is sinds xx.xx.1997 eigenaar van een woning gelegen te […], alwaar hij zijn domicilie heeft. De kadastrale afdeling is […], sectie F.

4.2. Dhr. X had een schuld ten opzichte van Vennootschap A van € […].

4.3. Ter aflossing van de schuld ten opzichte van Vennootschap A werd op xx.xx.2010 een akte van economische eigendomsoverdracht naar Nederlands recht opgemaakt en ondertekend op xx.xx.2010 voor een bedrag van € […].

Er werd eveneens een schuld ten opzichte van de bank (hypotheekschuld) van € […] overgenomen door Vennootschap A.

4.4. Bij een economische eigendomsoverdracht (naar Nederlands recht) is er geen juridische eigendomsoverdracht. Het is eerder te aanzien als een waarborg ten opzichte van de financiële verplichtingen (m.n. schulden t.o.v. de vennootschap).

4.5. Op xx.xx.2011 wordt een Belgische notariële akte verleden tot volmacht om in het voordeel van Vennootschap A alle huidige en toekomstige zakelijke rechten op het pand te […] te verpanden of te hypothekeren.

Doel van deze akte was te vermijden dat dhr. X nog de mogelijkheid zou hebben om het pand eenzijdig te verkopen.

Deze akte werd geregistreerd aan het vast recht.

4.6. Het initiële bedrag van € […] EUR werd opgenomen onder balanspost 22 van Vennootschap A.

Vanaf boekjaar 2015 bedraagt deze € […], naar aanleiding van een waardevermindering op het onroerend goed.

De houder van de economische eigendom heeft ook het risico van een waardevermindering. Vandaar dat een afboeking mogelijk was.

4.7. Op xx.xx.2019 werd een schattingsverslag van het onroerend goed opgemaakt waaruit blijkt dat de waarde voor een verkoping uit de hand € […] zou kunnen bedragen.

5. Voorgenomen verrichting: beëindigen/ontbinden akte van economische eigendomsoverdracht

5.1. Vennootschap A en dhr. X wensen de akte van economische eigendomsoverdracht met betrekking tot het onroerend goed te […], te beëindigen/ontbinden. Dit zal gebeuren naar Nederlands recht.

5.2. Zo doende verdwijnen alle economische rechten van Vennootschap A op het onroerend goed en verkrijgt dhr. X terug de volledige beschikking over het onroerend goed.

Het financieel krediet van € […] zal terug overgenomen worden door dhr. X.

6. Dhr. X heeft op xx.xx.1997 de woning gelegen te […], gekocht waarbij het verkooprecht (registratierechten) betaald werd.

7. De akte van economische eigendomsoverdracht, opgemaakt naar Nederlands recht dd. xx.xx.2010, geldt ten titel van waarborg voor de financiële verplichtingen die dhr. X had ten opzichte van Vennootschap A.

8. Er is geen juridische eigendomsoverdracht gebeurd naar Vennootschap A van het onroerend goed.

9. Dhr. X is nog steeds de juridische eigenaar van het onroerend goed. Er zijn geen zakelijke rechten (naar Belgisch civiel recht) overgedragen aan Vennootschap A.

10. Dhr. X wordt kadastraal nog steeds als eigenaar beschouwd, en de aanslag onroerende voorheffing voor de woning te […], gebeurt op zijn persoonlijke naam.

11. Artikel 2.9.1.0.1 Vlaamse Codex Fiscaliteit stelt het volgende:

"Overeenkomstig artikel 1, artikel 19 en artikel 31 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten wordt het verkooprecht gevestigd naar aanleiding van de registratie of de verplichting tot registratie van akten of geschriften die als titel gelden van een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen, met uitsluiting van de inbrengen, vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten. "

12. In voorliggend geval is er geen aanleiding voor een registratie of verplichting tot registratie van een akte of geschrift. De akte tot economische eigendomsoverdracht is een onderhandse akte. De beëindiging/ontbinding ervan kan eveneens onderhands gebeuren.

13. Er is geen overdracht onder bezwarende titel van eigendom van een onroerend goed.

Art. 2.9.1.0.1 Vlaamse Codex Fiscaliteit is dan ook niet van toepassing.

14. Artikel 2.9.1.0.4 Vlaamse Codex Fiscaliteit stelt het volgende:

"Het verkooprecht wordt ook gevestigd op de verkrijging, op welke wijze ook, maar anders dan bij inbreng in een vennootschap, door een of meer vennoten van onroerende goederen die in België liggen en die voortkomen van een vennootschap onder firma, van een gewone commanditaire vennootschap, van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid of van een landbouwvennootschap.

De verkrijging zal evenwel belast worden volgens haar gemeenrechtelijke aard als het gaat om:

1° onroerende goederen die in de vennootschap zijn ingebracht, als ze verkregen zijn door de persoon die de inbreng gedaan heeft;

2° onroerende goederen die door de vennootschap met betaling van het verkooprecht verkregen zijn, als het vaststaat dat de vennoot die eigenaar van die onroerende goederen wordt, deel uitmaakte van de vennootschap toen laatstgenoemde de goederen verkreeg."

15. Ingevolge de beëindiging/ontbinding van de akte tot economische eigendomsoverdracht is er geen sprake van een verkrijging van het onroerend goed van de Vennootschap A. De economische eigendomsoverdracht geldt ten titel van waarborg voor de vennootschap voor de financiële verplichtingen van dhr. X.

Er is eveneens geen sprake geweest van een inbreng, waarbij het betreffende onroerend goed door de Vennootschap A zou zijn verkregen met betaling van het verkooprecht.

In die zin is er ook geen belasting volgens gemeenrechtelijke aard.

Art. 2.9.1.0.4 Vlaamse Codex Fiscaliteit is dan ook niet van toepassing.

16. De beëindiging/ontbinding van de akte tot economische eigendomsoverdracht geeft geen aanleiding tot het heffen van het verkooprecht.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

17. Bij de economische eigendomsoverdracht naar Nederlands recht van een in België gelegen onroerend goed wordt de juridische eigendomsoverdracht van het onroerend goed uitgesteld tot het verlijden van de transportakte. De verkoopovereenkomst is evenwel op zich volwaardig, ook al draagt zij de (juridische) eigendom niet onmiddellijk over.

18. Numerus clausus beginsel van zakelijke rechten.

18.1. Binnen het zakenrecht hanteert men in België een gesloten systeem van zakelijke rechten. Dit houdt in dat wanneer de partijen een zakelijk recht in hun overeenkomst willen opnemen, ze verplicht zijn te kiezen uit een limitatieve lijst van vermogensrechten waaraan zakelijke werking is toegekend. Bovendien zijn de partijen niet volledig vrij de inhoud van het zakelijk recht te bepalen. De wetgever bepaalt immers het kader voor elk zakelijk recht, waarbinnen de partijen ruimte krijgen beperkte aanpassingen te doen aan het zakelijke recht om het te doen beantwoorden aan hun specifieke noden. Deze aanpassingen kunnen echter niet afwijken van regels van dwingend recht, openbare orde en goede zeden.

18.2. Art. 544 BW definieert eigendom als: “het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of met de verordeningen.”.

18.3. In België is de splitsing van eigendom in economische en juridische eigendom dan ook onbekend.

18.4. Bijgevolg wordt de overeenkomst waarbij de ene partij aan de andere belooft een onroerend goed te verkopen tegen een bepaalde prijs, onder beding dat de juridische eigendomsoverdracht slechts zal plaatsgrijpen bij het verlijden van de transportakte, hetgeen door de andere partij wordt aanvaard met het verkooprecht belast en moet deze overeenkomst verplicht ter registratie worden aangeboden.

19. De overeenkomst tot economische eigendomsoverdracht in casu werd overeengekomen op xx.xx.2010 en ondertekend op xx.xx.2010.

Het federaal wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten (W.Reg.) was op dat ogenblik van toepassing.

20. Art. 214 W.Reg. bepaalt dat de vordering tot betaling van de rechten en boeten in principe verjaart na 15 jaar te rekenen vanaf de dag waarop de vordering van de Staat is ontstaan.

De vijftienjarige verjaring is bijvoorbeeld van toepassing op de rechten en boeten die verschuldigd zijn op een niet-geregistreerde onderhandse akte. In dat geval is er verjaring na verloop van vijftien jaar te rekenen vanaf het verstrijken van de termijn voor de registratie van de akte, in principe 4 maanden.

21. Door het decreet van 19 december 2015 tot wijziging van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013 werden de federale bepalingen i.v.m. de Vlaamse registratiebelasting in de Vlaamse Codex Fiscaliteit geïntegreerd.

22. Art. 5.0.0.0.11 VCF bepaalt dat de Vlaamse registratiebelasting alsook de fiscale boeten op die belasting die niet voldaan zijn op 31 december 2014 en waarvan de termijnen voor invordering die op die datum van toepassing zijn, nog niet verstreken zijn kunnen geheven worden tot en met 31 december 2019.

23. Op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst was art. 44 W.Reg., zijnde het algemeen verkooprecht, van toepassing op de overeenkomst. Het algemeen tarief voor de verkoop van onroerende goederen bedroeg op dat ogenblik 10%.

24. Het tarief van de fiscale boete bij niet tijdige registratie wordt bepaald volgens de wetgeving van kracht op de datum waarop de overtreding plaatsvond.

Art. 41 W.Reg. voorzag ten tijde van de overeenkomst bij niet tijdige registratie in een boete gelijk aan het bedrag van de rechten, zonder dat ze lager mag zijn dan 25 euro. Evenwel werd ingevolge bijlage 1 bij het Koninklijk Besluit van 11 januari 1940 betreffende de uitvoering van het Wetboek der registratie-, hypotheek en griffierechten de boete ambtshalve verminderd tot het bedrag van de wettelijke intrest (te rekenen vanaf het verstrijken van de registratietermijn), met minimum 1/10de en maximum de helft van de rechten.

25. De huidige voorgenomen verrichting bestaat erin de overeenkomst tot economische eigendomsoverdracht van 2010 te beëindigen/ontbinden.

26. De overeenkomst van economische eigendomsoverdracht van 2010 zegt onder art. 7 het volgende:

“Artikel 7. Ontbinding

De verkoper en de koper doen afstand van het recht deze overeenkomt te ontbinden of ontbinding daarvan te vorderen.”.

27. Partijen bij de overeenkomst nemen zich evenwel voor de overeenkomst minnelijk te beëindigen.

Ook deze overdracht zal aanzien worden als een overdracht van eigendom ten bezwarende titel van Vennootschap A aan de heer X waarop artikel 2.9.1.0.1 VCF van toepassing is. Indien op het ogenblik van de verkrijging blijkt dat de heer X vennoot is van de Vennootschap A zal artikel 2.9.1.0.4 VCF van toepassing zijn.

Het geschrift houdende de overdracht zal verplicht ter registratie moeten worden aangeboden en het verkooprecht van 10% zal worden geheven.

28. In het geschrift dat ter registratie moet worden aangeboden zal een fiscale verklaring moeten opgenomen worden met een schatting van de verkoopwaarde van het overgedragen goed (art. 3.13.1.2.1, eerste lid, VCF).

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.