1. De aanvraag strekt ertoe bevestiging te krijgen dat artikel 2.9.1.0.4, derde lid VCF toepassing kan vinden op de verkrijging van het betrokken onroerend goed door de heer X en mevrouw Y naar aanleiding van de ontbinding en vereffening van “de BVBA”.

II. A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door […].

3. De betrokken partijen zijn:

3.1 “de BVBA” […]

3.2 De heer X en zijn echtgenote mevrouw Y, gehuwd onder een gemeenschapsstelsel, wonende te […] – de aandeelhouders

4. Het betrokken onroerend goed is een woonhuis met aanhorigheden, op en met grond, gelegen te […]

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

II. B. 1 Historiek:

5. Op xx.xx.2008 werd de vennootschap “de BVBA” onder de vorm van een BVBA opgericht door de heer X en mevrouw Y. Er werd geopteerd voor een minimumkapitaal van 18.600 EUR.

6. Op xx.xx.2008 vond de aankoop plaats van het betreffende onroerend goed als volgt:

• 1/3^de van de grond werd aangekocht ten privé titel door de heer X en mevrouw Y voor 110.000 EUR
• 2/3^de van de grond werd aangekocht door “de BVBA” voor 220.000 EUR
• de opstallen werden integraal aangekocht door “de BVBA” voor 100.000 EUR

7. De totaliteit van de aankoop (430.000 EUR) werd onderworpen aan het registratierecht van 10%.
8. Voor het gronddeel dat voor 1/3^de eigendom is van de heer X en mevrouw Y werd voorzien in een recht van opstal voor 20 jaar. Het einde van dit recht van opstal is voorzien xx.xx.2028. Er wordt een jaarlijkse canonvergoeding betaald van 100 EUR.

9. Na de aankoop zijn er door vennootschap “de BVBA” ook nog een aantal verbeteringswerken uitgevoerd voor ongeveer 93.000 EUR.

II.B.2 Voorgenomen verrichting: vereffening “de BVBA” met uitbreng van het onroerend goed in natura

10. De heer X en mevrouw Y wensen de vennootschap “de BVBA” te ontbinden en te vereffenen. Het onroerend goed (zijnde 2/3de van de grond en de constructies), zou dan ten gevolge van de vereffening na ontbinding in natura overgaan naar de enige vennoten.

11. Vennootschap “de BVBA” heeft geen andere belangrijke assets naast het betreffende onroerend goed. Het onroerend goed wordt door de vennootschap “de BVBA” verhuurd als vakantiewoning. Daarenboven fungeert vennootschap “de BVBA” als managementvennootschap. De omzet van vennootschap “de BVBA” bestaat dan ook uit huurinkomsten enerzijds en managementvergoedingen (in mindere mate) anderzijds.

12. Het stappenplan van de vereffening zou er als volgt uitzien :

1. Beslissing door de aandeelhouders tot ontbinding van de vennootschap (december 2018)

In de verslaggeving zal in elk geval opgenomen worden dat de vereffening nog niet meteen kan gesloten worden gezien er nog engagementen zijn tot verhuring die lopen tot en met midden 2019. Dit blijkt uit de reservaties.

2. Opmaak jaarrekening per 31/12/2018

a. Gezien de beslissing genomen is de vennootschap te ontbinden, zullen de waarderingsregels aangepast moeten worden. De waardering dient met het oog op de ontbinding te gebeuren in discontinuïteit. In de jaarrekening van 2018 zou dan ook de meerwaarde op het onroerend goed tot uitdrukking gebracht worden. Dit zal gebeuren conform het schattingsverslag dat reeds werd opgesteld in augustus 2018 door een beëdigd vastgoedexpert. Uiteraard zal dit ook de verschuldigdheid van vennootschapsbelasting met zich meebrengen.

b. De actuele waarde werd door de schatter als volgt bepaald :

a) 1/3^de grond : 80.697,67 EUR

b) 2/3^de grond : 161.395,33 EUR

c) Constructies : 347.907 EUR

d) TOTAAL : 590.000 EUR (waarvan 509.302,33 EUR voor de vennootschap)

3. Inbreng privégelden door de vennoten in vennootschap “de BVBA”

Gezien het de bedoeling is de vennootschap te vereffenen en bijgevolg alle vorderingen te innen en alle schulden te betalen, stellen we vast dat de liquiditeiten van vennootschap “de BVBA” onvoldoende zullen zijn om alle schulden te betalen. Bijgevolg engageren de vennoten zich om privémiddelen in te brengen in de vennootschap, teneinde aan alle verplichtingen te voldoen.

4. Vereffening

a. Eenmaal alle verhuurengagementen voltooid zijn, kan de vennootschap effectief vereffend worden. In de vereffeningsakte zal voorzien worden dat het onroerend goed overgaat naar de vennoten ten gevolge van de vereffening.

b. De vereffeningsbalans zal bestaan uit de werkelijke waarde van het onroerend goed op het actief en eigen vermogen + rekening-courant van de vennoten op het passief.

13. Artikel 2.9.1.0.4 VCF stelt:

Het verkooprecht wordt ook gevestigd op de verkrijging, op welke wijze ook, maar anders dan bij inbreng in een vennootschap, door een of meer vennoten van onroerende goederen die in België liggen en die voortkomen van een vennootschap onder firma, van een gewone commanditaire vennootschap, van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid of van een landbouwvennootschap.
De verkrijging zal evenwel belast worden volgens haar gemeenrechtelijke aard als het gaat om:
1° onroerende goederen die in de vennootschap zijn ingebracht, als ze verkregen zijn door de persoon die de inbreng gedaan heeft;
2° onroerende goederen die door de vennootschap met betaling van het verkooprecht verkregen zijn, als het vaststaat dat de vennoot die eigenaar van die onroerende goederen wordt, deel uitmaakte van de vennootschap toen laatstgenoemde de goederen verkreeg.
In geval van verkrijging van maatschappelijke onroerende goederen door al de vennoten ten gevolge van een reële kapitaalvermindering van de vennootschap, of ten gevolge van een vereffening van de vennootschap die beantwoordt aan de hiertoe door het Wetboek van Vennootschappen gestelde vereisten, is, naargelang van het geval, de bij toepassing van het eerste of het tweede lid gevestigde registratiebelasting van toepassing op de latere toebedeling van de goederen aan een of meer vennoten.

14. Wij menen dat voor de boven beschreven transactie art 2.9.1.0.4, derde lid VCF van toepassing is :

• Het betreffende onroerende goed is door de vennootschap “de BVBA” verkregen met betaling van het verkooprecht.
• De vennoten de heer X en mevrouw Y die eigenaar zouden worden van het onroerend goed zijn vanaf oprichting tot op heden aandeelhouder van de vennootschap “de BVBA”.
• De verkrijging vindt plaats naar aanleiding van een vereffening van de BVBA waarbij het onroerend goed in globo overgaat naar de echtgenoten-vennoten.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

15. Artikel 2.9.1.0.4 VCF luidt als volgt:

“Het verkooprecht wordt ook gevestigd op de verkrijging, op welke wijze ook, maar anders dan bij inbreng in een vennootschap, door een of meer vennoten van onroerende goederen die in België liggen en die voortkomen van een vennootschap onder firma, van een gewone commanditaire vennootschap, van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid of van een landbouwvennootschap.
De verkrijging zal evenwel belast worden volgens haar gemeenrechtelijke aard als het gaat om :
1° onroerende goederen die in de vennootschap zijn ingebracht, als ze verkregen zijn door de persoon die de inbreng gedaan heeft;
2° onroerende goederen die door de vennootschap met betaling van het verkooprecht verkregen zijn, als het vaststaat dat de vennoot die eigenaar van die onroerende goederen wordt, deel uitmaakte van de vennootschap toen laatstgenoemde de goederen verkreeg.
In geval van verkrijging van maatschappelijke onroerende goederen door al de vennoten ten gevolge van een reële kapitaalvermindering van de vennootschap, of ten gevolge van een vereffening van de vennootschap die beantwoordt aan de hiertoe door het Wetboek van Vennootschappen gestelde vereisten, is, naargelang van het geval, de bij toepassing van het eerste of het tweede lid gevestigde registratiebelasting van toepassing op de latere toebedeling van de goederen aan een of meer vennoten.”

16. In de situaties van het derde lid van art. 2.9.1.0.4 VCF, met name de verkrijging van het onroerend goed door alle vennoten samen ten gevolge van de vereffening van de vennootschap, gebeurt de heffing van de registratiebelasting op het ogenblik waarop het onroerend goed daadwerkelijk aan één of meer vennoten wordt toebedeeld. Het onroerend goed komt van rechtswege in handen van de vennoten, in onverdeeldheid en naar verhouding van hun participatie in de vennootschap. Het is pas als de vennoten nadien onderling overgaan tot de toebedeling van het onroerend goed dat er een registratiebelasting verschuldigd wordt. Men dient dus deze latere verdelingsakte af te wachten om te weten of het om een verkrijging gaat die zal belast worden in toepassing van artikel 2.9.1.0.4, eerste lid VCF dan wel of het om een verkrijging gaat die kan genieten van één van de uitzonderingen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.4, tweede lid VCF.

17. Een verkrijging ten gevolge van de vereffening veronderstelt dat de vennoten het onroerend goed verkrijgen op het ogenblik dat de vennootschap haar rechtspersoonlijkheid verliest (en niet eerder) en dat de verkrijging dus niet gepaard gaat met een tegenprestatie vanwege de vennoten.

18. In casu zijn er geen andere belangrijke activa aanwezig in de vennootschap naast het betreffende onroerende goed. Bovendien verbinden de vennoten zich om privémiddelen in te brengen in de vennootschap teneinde alle schulden te betalen. Dergelijke kapitaalverhoging in geld gevolgd door de afgifte aan de vennoten van de opstallen en 2/3 van de grond in het kader van de afwikkeling van de vereffening van de vennootschap wordt gelijkgesteld met een overdracht onder bezwarende titel van een onroerend goed. Aangezien de vennoten kwalificeren voor de uitzondering van art. 2.9.1.0.4, tweede lid, 2° VCF, wordt de uitbreng beoordeeld volgens haar burgerrechtelijke aard. Aangezien de burgerrechtelijke aard van de verkrijging, wat de opstallen betreft, een verkoop is, is het verkooprecht van toepassing. Wat de grond betreft, gaat het om een verrichting die onder de toepassing van het verdeelrecht valt.

Er zal dus verkooprecht worden geheven op de waarde van de opstallen en verdeelrecht op de waarde van de door de BVBA overgedragen aandelen in de grond.

19. Deze beslissing heeft alleen betrekking op registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.