1. De aanvraag strekt ertoe de bevestiging te verkrijgen dat de voorgelegde overeenkomst tussen de Vlaamse Overheid, met als betrokken instanties de onteigeningsbevoegde instanties “NV C” en "het agentschap"enerzijds en de vennootschappen “NV B” en “NV A” anderzijds onder de vrijstelling van registratierechten valt overeenkomstig de toepassing van artikel art. 2.9.6.0.3, 1ste lid, 1° VCF.

II. A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door […], vertegenwoordigd door dhr. X in zijn hoedanigheid van lid van het College van Voorlopig Bewindvoerders, […] , van:

A. De naamloze vennootschap “A”, […],
Hierna "NV A" genoemd;
B. De naamloze vennootschap “B”, […],
Hierna "NV B" genoemd;

3. De betrokken partijen zijn:

De Vlaamse overheid middels;
A. De naamloze vennootschap “C”, […],
Hierna genoemd "NV C"
B. Het Agentschap voor […], […],
Hierna genoemd "het agentschap”.

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

4. Aanvangspositie

A. NV A-NV B zijn eigenaar van de hierna beschreven onroerende goederen;

NV A is eigenaar van drie percelen grond met een deel van de erop opgerichte gebouwen gelegen in de Gemeente […], met een oppervlakte van de grond volgens CBRE alsook volgens opmetingsplan van 19.585 m²^ (volgens recent kadastraal uittreksel van 19.473 m²).
NV B is eigenaar van een deel van de op twee van de drie percelen grond opgerichte gebouwen om deze te hebben opgetrokken op voormelde grond, ingevolge een recht van opstal dat haar werd toegestaan door NV A bij akte van 20.09.1989 met betrekking tot deze percelen voor een termijn van 10 jaar vanaf 01.09.1989, welk recht van opstal werd verlengd bij akte van 31.08.2009 en 16.09.2011, telkens voor 10 jaar. Het opstalrecht loopt af op 31.08.2019 (hierna genoemd het "Recht van Opstal").
Hierna tezamen genoemd het "Goed 1" (waarvan het Recht van Opstal uitdrukkelijk deel uitmaakt), met een totale oppervlakte van de grond volgens CBRE en opmetingsplan van 19.585 m².

NV A is eigenaar van een perceel grond met het erop gerichte gebouw gelegen in de Gemeente […], met een oppervlakte van de grond van 1.413 m².
Hierna genoemd het "Goed 2", met een totale oppervlakte van de grond van 1.413 m².

Het Goed 1 en het Goed 2 worden hierna gezamenlijk het "Goed NV A - NV B" genoemd, met een totale oppervlakte van de grond van 20.998 m².

B. “HET AGENTSCHAP” Is eigenaar van de percelen grond gelegen in de Gemeente […], met een oppervlakte 21.000 m².
Hierna genoemd het "Goed HET AGENTSCHAP”.

“HET AGENTSCHAP” heeft de intentie om het “Goed HET AGENTSCHAP” aan NV C over te dragen in het kader van de realisatie van het Project, waarbij NV C, op dat moment van overdracht, in alle rechten en verplichtingen van “HET AGENTSCHAP” zal worden gesubrogeerd.
Dit omdat NV C de projectvennootschap van de Vlaamse Overheid is voor de invulling van de […].

C. NV C is de projectvennootschap van de Vlaamse Overheid voor de invulling van de […].

5. Kadering overdracht

Deze overeenkomst kadert in de realisatie van de gebiedsontwikkeling […], zijnde het gebied thans gelegen op de […] (hierna genoemd het Project).
De doelstelling van het Project betreft het ontwikkelen van het projectgebied […], met het oog op een […].
Het Project bestaat uit een belangrijke ontwikkeling bestaande uit grosso modo de functies […]. Deze bijzondere ontwikkeling beoogt het geïntegreerd karakter en attractiviteit van de ontwikkeling te versterken, zoals nader vastgelegd in een Beeldkwaliteitsplan "[…]" d.d. xx.xx. 2016.
Een dergelijke ontwikkeling behoeft een verregaande centralisatie van de gronden die noodzakelijk zijn voor de realisatie van het Project. Er wordt gewerkt met een projectvennootschap c.q. grondenbank waarin alle gronden binnen het projectgebied worden ingebracht.
Deze gronden, die thans toebehoren aan “HET AGENTSCHAP” en aan andere grondeigenaars, zouden verworven worden c.q. ingebracht worden tegen marktconforme voorwaarden. NV C staat in om de besprekingen te voeren en afspraken te maken met de grondeigenaars, en om deze terreinen aan te kopen.
In dat verband worden door NV C, in het kader van de aankoop van gronden noodzakelijk met het oog op de realisatie van het Project, optieovereenkomsten afgesloten met verschillende grondeigenaars (waaronder “HET AGENTSCHAP”) waarin voldoende ruimte moet bestaan om eigen specifieke voorwaarden te hanteren naar gelang de betrokken actor / eigenaar.
De hierboven beschreven onroerende goederen van NV A - NV B die het voorwerp uitmaken van deze overeenkomst, zijn gronden die noodzakelijk zijn voor de realisatie van het Project. Het lichten van de optie en de daaropvolgende aankoop van die gronden kadert in de realisatie van het Project.

6. Transactie

De vennootschappen die de ruiling aanvragen (NV A - NV B) kopen grond aan van een onteigeningsbevoegde overheid, en tegelijkertijd koopt deze overheid grond aan van de vennootschap. Zonder de overdracht aan de overheid kan NV A - NV B geen nieuwe grond verwerven van de overheid. In wezen is er sprake van een ruil.
In de onderhandse overeenkomst aangaande deze verkoop/ruil, is een wederzijdse aankoop/verkoopbelofte opgenomen, waarbij is overeengekomen dat de vennootschappen (NV A-NV B) enkel kunnen kopen mits zij de verkoopbelofte aan de overheid lichten en waarbij ook is opgenomen dat de overheid enkel kan aankopen, mits hij de verkoopbelofte aan de vennootschappen (NV A - NV B) licht.
Deze twee transacties zijn onlosmakelijk verbonden, zo is er voor NV A - NV B een vervreemdingsverbod tijdens de duur van de optieovereenkomst, evenals voor “HET AGENTSCHAP”.
Alle gronden liggen in het Vlaamse gewest.
De overheid, in casu de Vlaamse overheid, koopt de grond aan via NV C en verkoopt de andere grond via NV C. Hiertoe koopt NV C in haar rol als projectvennootschap (zie hoger) eerst de grond van “HET AGENTSCHAP”.
In de ontwerpoptieovereenkomst wordt dit als volgt uitgedrukt:
NV A - NV B verbindt er zich toe om, overeenkomstig de voorwaarden en modaliteiten zoals uiteengezet in deze Overeenkomst, gedurende een termijn, ingaand op heden en eindigend op de laatste dag van 27e maand volgend op de maand van vaststelling van realisatie van opschortende voorwaarde sub 1.5.1 (b), het Goed NV A-NV B enkel aan NV C te verkopen (hierna de 'NV A - NV B-Verkoopbelofte' of de 'NV C - Aankoopoptie').
NV C en “HET AGENTSCHAP”, handelend binnen het kader van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (toch minstens wat betreft “HET AGENTSCHAP”), benadrukken, voor zoveel als nodig - zonder dat deze verklaring de grenzen van hun bevoegdheden kan overschrijden - dat het hun bedoeling Is het Goed NV A-NV B middels deze Overeenkomst van NV A-NV B te laten aankopen door NV C.
“HET AGENTSCHAP” verbindt er zich toe om, overeenkomstig de voorwaarden en modaliteiten zoals uiteengezet In deze Overeenkomst, gedurende een termijn, Ingaand op heden en eindigend op de laatste dag van de 28e maand volgend op de vaststelling van realisatie van opschortende voorwaarde sub 1.5.1 (b), het Goed “HET AGENTSCHAP” enkel aan NV A-NV B (zijnde aan NV A, of aan NV B of aan NV A-NV B naar hun keuze en in de constructie die zij zullen bepalen) te verkopen.
Verderop in de overeenkomst staat het volgende:
“HET AGENTSCHAP” heeft de intentie om het Goed “HET AGENTSCHAP”- voor het verlijden van de authentieke akte inzake het Goed “HET AGENTSCHAP” waarvan sprake In artikel 5.11 - aan NV C over te dragen In het kader van de realisatie van het Project, waarbij NV C, op dat moment van overdracht, in alle rechten en verplichtingen van “HET AGENTSCHAP” onder deze Overeenkomst zal worden gesubrogeerd. Wat dat betreft, zal NV C alle redelijke inspanningen leveren opdat zowel de overdracht van het Goed NV A-NV B door NV A-NV B aan NV C als de overdracht van het Goed “HET AGENTSCHAP” door “HET AGENTSCHAP” aan NV A-NV B vanuit NV C (ten aanzien van NV A-NV B) kan worden gefaciliteerd en verwezenlijkt In een enkele akte.

7. Waarde van de onroerende goederen

De waarde van beide gronden is niet identiek doch gelijkwaardig. De grond die de vennootschap verkrijgt is iets meer waard dan de grond die de vennootschap afgeeft. Desondanks zal er geen opleg door NV A-NV B gebeuren, omdat de gebouwen mee overgaan naar de Vlaamse overheid. De Vlaamse overheid betaalt voor deze gebouwen € 2.063,361. Van de waarde van de gebouwen kan abstractie gemaakt worden voor deze rulingaanvraag omdat de waarde van de grond en de gebouwen apart is vastgelegd in de optieovereenkomst. De gronden zijn gelijkwaardig in waarde en worden met elkaar geruild, terwijl voor de gebouwen geen te ruilen onroerend goed voorhanden is, en hiervoor weldegelijk een prijs betaald wordt.
Door de vennootschap afgestane gronden; 20.998 m² waarde geschat door de overheid op € 2.739.040,00.
Door de overheid afgestane gronden: 21.000 m², aan 133 €/m², waarde € 2.793.000,00, Het verschil in oppervlakte tussen beide gronden is 2 m². De door de vennootschap afgestane gronden worden iets lager geschat, omdat een deel van de grond van de vennootschap gelegen is in een zone voor milieubelastende industrieën (meer bepaald perceel […], met een oppervlakte van 1.413 m² geschat aan € 95 per m²).
De grond van de overheid is dus € 53.960 meer waard.

8. Gezien de gronden alle in het Vlaamse Gewest gelegen zijn, valt de overdracht onder de Vlaamse regelgeving, meer bepaald art. 2.9.6.0.3, 1ste lid, 1° VCF.

Het initiatief gaat uit van de overheid. De overheid kan de grond onteigenen indien er geen vrijwillige overeenkomst wordt gesloten.

Artikel 2.9.6.0.3, 1ste lid, 1° VCF, voorziet kosteloze registratie voor de overdrachten in der minne van onroerende goederen voor algemeen nut aan Staat, provincies, gemeenten, openbare instellingen en aan alle andere tot onteigening gerechtigde organismen of personen.

Deze bepaling vereist voor haar toepasselijkheid de vervulling van vier voorwaarden:
• overdrachten in der minne; deze voorwaarde is vervuld wanneer de wederzijdse aankoop-verkoopbelofte wordt getekend;
• overdrachten van onroerende goederen; deze voorwaarde is vervuld aangezien het gaat om gronden in het Vlaamse gewest;
• overdrachten van algemeen nut; deze voorwaarde is vervuld. De ruil kadert in de heraanleg van de [...]. De gronden die de vennootschap afstaat worden uitgegraven om de [...] te vergroten. In ruil geeft de overheid een terrein naast de nieuwe [...] waarop de vennootschap de bestaande activiteit moet verder zetten;
• overdrachten aan een tot onteigening gerechtigd organisme of persoon. Deze voorwaarde is vervuld : NV C is een onteigeningsgemachtigde overheidsinstantie op basis van artikel 6 van het Vlaams onteigeningsbesluit, juncto artikel 21 Besluit van de Vlaamse Regering met betrekking tot de organisatie van de Vlaamse administratie van 03/06/2005 juncto het Decreet kaderdecreet bestuurlijk beleid van 18/07/2003. Dit decreet trad in werking op 1/1/2018.

De verkoop aan NV C valt volledig onder art 2.9.6.0.3, 1ste lid, 1° VCF. De tegenprestatie van de overheid wordt niet in geld uitgekeerd, maar de betaling gebeurt door de afgifte van een andere grond binnen het [...]gebied waarop de ondernemingen hun activiteit verder kunnen zetten. Er is met andere woorden sprake van een ruil (zie ook art. 1702 van het B.W.; "Ruil is een contract waarbij de partijen aan elkaar een zaak in de plaats van een andere zaak geven").

9. Rekening houdend dat deze ruil geschiedt met een onteigeningsbevoegde overheid, vragen de aanvragers bevestiging van de vrijstelling van registratierecht voor de ruilingen tussen de Staat en een particulier met het oog op algemeen nut.
De ruiling geschiedt met een toegift ten bate van de Staat: het gewoon verkooprecht is door de vennootschap enkel verschuldigd op het bedrag van de toegift.

10. De aanvragers verwijzen voor hun zienswijze naar Registratierechten 2014-2015 Werdefroy, Wolters Kluwer, nr. 1335:

"Overdracht van onroerende goederen
Zowel de overdrachten uit de hand als de publieke verkopen, zowel de overdrachten onder bezwarende titel als de overdrachten ten kostelozen titel kunnen het voordeel van artikel 161, 2" W. Reg. genieten.
Vrijstelling kan ook bekomen worden voor de ruilingen tussen de Staat en een particulier met het oog op algemeen nut.
Hierbij moet echter het volgend onderscheid gemaakt worden:
1° de ruiling geschiedt zonder toegift of met een toegift ten bate van de particulier: de akte is kosteloos te registreren;
2° de ruiling geschiedt met een toegift ten bate van de Staat: het gewoon verkooprecht is verschuldigd op het bedrag van de toegift, tenzij de verrichting aanspraak kan maken op een andere vrijstelling of een verlaagd tarief, zoals bijvoorbeeld artikel 72 W. Reg. (Ref.), artikel 53 VI. W.
Reg./Wal. W. Reg. of artikel 62 VI. W. Reg./Br. W. Reg./W. Reg."

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

11. Artikel 2.9.6.0.3, eerste lid, 1°, stelt:

“Er wordt een vrijstelling van het verkooprecht verleend voor:
1° de overdrachten in der minne van onroerende goederen ten algemenen nutte, aan de federale staat, de gemeenschappen, de gewesten, de gemeenschapscommissies, provinciën, gemeenten, openbare instellingen en aan alle andere tot onteigening gerechtigde organen of personen;”.

12. NV C is een openbare instelling van het Vlaamse Gewest. De overdracht (ruil) gebeurt “in der minne” en “tot algemeen nut” (zie punt 5).

13. In het geval van een ruil in het kader van algemeen nut tussen een particulier en een rechtspersoon beoogd door artikel 2.9.6.0.3, eerste lid, 1°:

• is de ruil van het verkooprecht vrijgesteld indien het gaat om een ruil zonder opleg;
• is de ruil eveneens van het verkooprecht vrijgesteld indien de rechtspersoon een opleg betaalt aan de particulier;
• maar is het verkooprecht verschuldigd over het bedrag van de opleg indien de particulier een opleg betaalt aan de rechtspersoon.

14. De vrijstelling van het verkooprecht, voorzien door artikel 2.9.6.0.3, eerste lid, 1° VCF, voor een verkrijging door de in bedoeld artikel genoemde instellingen en organismen, in het kader van algemeen nut, wordt onmiddellijk toegepast, ook al moet het algemeen nut nog worden erkend of goedgekeurd door een hogere overheid. In de verkrijgingsakte moet wel verklaard worden dat het een verkrijging wegens algemeen nut betreft.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.