1. De aanvraag strekt er toe bevestiging te krijgen dat een wederzijdse vervroegde beëindiging van een opstalrecht tegen betaling van een vergoeding door de opstalgever, zoals reeds in de vestigingsakte werd bepaald, geen aanleiding zal geven tot heffing van het verkooprecht overeenkomstig artikel 2.9.1.0.1 en 2.9.1.0.4 Vlaamse Codex Fiscaliteit.

II. A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door ‘A’.

3. De betrokken partijen zijn:

3.1. De echtgenoten ‘X-Y’, gehuwd onder het wettelijk stelsel bij ontstentenis van huwelijkscontract,

Zijnde “de opstalgever”.

3.2. ‘BVBA F’, burgerlijke vennootschap onder vorm van besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid.

Zijnde “de opstalhouder”.

4. Het betrokken onroerend goed is:

Een huis op en met grond en alle aanhorigheden, groot volgens meting in titel en volgens kadaster 11 are 18 centiare (11a.18ca.).

Oorsprong van eigendom

• Het perceel grond van hogeromschreven goed hoort toe aan de echtgenoten X-Y, betrokken partijen vermeld onder punt 3.1. als volgt:
• deels ingevolge aankoop bij akte verleden voor notaris ‘B’, op achtentwintig oktober tweeduizend negen, van de echtgenoten ‘M-N’.
• deels ingevolge ruiling bij akte verleden voor notaris ‘B’; met de echtgenoten ‘P-Q’’.
• Bij akte verleden voor notaris ‘B’ op elf februari tweeduizend tien, hebben de echtgenoten ‘X-Y’, betrokken partijen vermeld onder punt 3.1, verzaakt aan het recht van natrekking waarover zij beschikken voor wat hogeromschreven perceel grond betreft in het voordeel van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ‘BVBA F’ die verder gemachtigd werd om te bouwen op voormelde grond waardoor deze vennootschap eigenares werd van de gebouwen.

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

5. ‘BVBA F’ werd opgericht bij akte verleden voor notaris ‘C’ op 20 oktober 2009 door de echtgenoten X en Y. Zij zijn nog steeds de enige vennoten in de bvba.

6. De echtgenoten X-Y hebben bij akte verleden voor notaris ‘B’ op 11 februari 2010, een opstalrecht verleend aan de ‘BVBA F’, met betrekking tot een perceel grond dat zij in volle eigendom bezitten. De echtgenoten X-Y waren enige zaakvoerders van de vennootschap. Thans zijn er 2 bijkomende zaakvoerders benoemd, namelijk V en W.

Dit opstalrecht is ingegaan op 1 februari 2010 en werd verleend en aanvaard voor een termijn van TWINTIG (20) JAAR. Het recht van opstal zou normaal een einde nemen op 31 januari 2030.

Er wordt een jaarlijkse opstalvergoeding van duizend tweehonderd Euro (1.200,00 €) betaald door de opstalhouder. Deze vergoeding is betaalbaar vóór de eerste februari van ieder verstreken jaar en wordt niet geïndexeerd.

Bij het einde van de opstalovereenkomst worden de opstallen van rechtswege eigendom van de opstalgever. Deze moeten in goede staat van onderhoud overgedragen worden.

De opstalgever is bij het einde van de opstalovereenkomst gehouden een billijke vergoeding te betalen aan de opstalhouder voor de eigendomsoverdracht van de door laatstgenoemde opgerichte gebouwen, uitgevoerde werken en beplantingen.

7. De’BVBA F’ heeft een huis opgericht op het perceel grond van de echtgenoten X-Y.

8. Partijen wensen in onderling akkoord dit opstalrecht thans vervroegd te beëindigen waarbij een billijke vergoeding zal worden betaald door de opstalgever aan de opstalhouder zoals bepaald in de vestigingsakte en artikel 6 van de Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal.

9. De grondeigenaar treedt ingevolge het wettelijk recht van natrekking en bijgevolg uit kracht van de wet in de eigendom van alle gebouwen, werken en beplantingen die door de opstalhouder tijdens de duur van het opstalrecht werden opgericht en uitgevoerd.

Aangezien de verkrijging van de constructies door de opstalgever plaatsvindt ingevolge beëindiging van het recht van opstal waardoor het wettelijk recht van natrekking speelt en dus niet ingevolge een eigendomsoverdracht ten bezwarende titel overeenkomstig artikel 2.9.1.0.1 en 2.9.1.0.4 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit, valt deze verrichting dan ook niet onder het toepassingsgebied van de voormelde artikelen.

De vergoeding werd bovendien reeds in de vestigingsakte afgesproken en vloeit voort uit artikel 6 van de Wet van 10 januari 1824. De vergoeding betreft dus geenszins de betaling van een prijs. Het betreft een vergoeding ter compensatie van het eigendomsverlies in hoofde van de opstalhouder en ter compensatie van de wettelijke eigendomsoverdracht. Deze handeling is geen verrichting ten bezwarende titel en is dan ook niet onderworpen aan het verkooprecht..

Gezien het voorgaande zijn de betrokken partijen van mening dat de vervroegde, wederzijdse beëindiging van het recht van opstal tegen betaling van een vooraf bepaalde vergoeding, geen aanleiding zal geven tot heffing van verkooprecht van 10%.

10. Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

11. Artikel 2.9.1.0.4, eerste lid, VCF luidt als volgt:

“Het verkooprecht wordt ook gevestigd op de verkrijging, op welke wijze ook, maar anders dan bij inbreng in een vennootschap, door een of meer vennoten van onroerende goederen die in België liggen en die voortkomen van een vennootschap onder firma, van een gewone commanditaire vennootschap, van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid of van een landbouwvennootschap.”

Het eerste lid van artikel 2.9.1.0.4 VCF bepaalt dat elke verkrijging door een vennoot, op welke wijze ook, van een onroerend goed uit een BVBA belastbaar is met het verkooprecht. Zelfs al wordt het onroerend goed verkregen uit kracht van de wet (natrekking) dan nog is art. 2.9.1.0.4, eerste lid, VCF van toepassing.

12. Artikel 2.9.1.0.4, lid 2 VCF houdt evenwel een uitzondering in op deze regel:

“De verkrijging zal evenwel belast worden volgens haar gemeenrechtelijke aard als het gaat om:

1° onroerende goederen die in de vennootschap zijn ingebracht, als ze verkregen zijn door de persoon die de inbreng gedaan heeft;

2° onroerende goederen die door de vennootschap met betaling van het verkooprecht verkregen zijn, als het vaststaat dat de vennoot die eigenaar van die onroerende goederen wordt, deel uitmaakte van de vennootschap toen laatstgenoemde de goederen verkreeg.”

De aanvragers kwalificeren evenwel niet voor de uitzondering zoals voorzien in artikel 2.9.1.0.4, lid 2, VCF, aangezien uit de stukken blijkt dat :

• de betrokken partijen, onder punt 3.1 het onroerend goed niet zelf hebben ingebracht;
• de betrokken partij, onder punt 3.2. het onroerend goed niet heeft verkregen met betaling van het verkooprecht.

13. De vervroegde, wederzijdse beëindiging van het recht van opstal tegen betaling van een vooraf bepaalde vergoeding, zoals omschreven onder II.B. , zal aanleiding geven tot heffing van het verkooprecht van 10% over de verkoopwaarde van de opgerichte gebouwen.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.