1. De aanvraag strekt er toe te vernemen of er verkooprecht verschuldigd is naar aanleiding van de vervroegde beëindiging van een opstalrecht waarbij de grondeigenaars geen vergoeding betalen aan de opstalhouder.

II. A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door notariaat ‘X’.

3. De betrokken partijen zijn:

• De echtgenoten, hierna de heer A en hierna mevrouw B.
• De heer, hierna de heer C.
• Mevrouw, hierna mevrouw D.

4. Het betrokken onroerend goed is:

een woonhuis.

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

5. In 1991 hebben de ouders A-B onderhands verzaakt aan het recht van natrekking met toelating tot bouwen, in het voordeel van hun zoon, de heer C.

Deze overeenkomst bevat geen bepalingen

• of de heer C een vergoeding verschuldigd is tijdens het opstalrecht
• of de ouders A-B een vergoeding verschuldigd zijn op het einde van het opstalrecht.
• over de duur van het opstalrecht.

De onderhandse overeenkomst is geregistreerd, zodat het woonhuis, afgewerkt in 1994, volgens het kadaster toebehoort aan de heer C.

De familie erkent evenwel unaniem dat de ouders A-B de volledige bouwkost hebben betaald.

De ouders A-B bewonen het woonhuis sinds 2002.

6. Doordat de ouders A-B de volledige bouwkost hebben betaald voor het woonhuis dat op naam staat van hun zoon C, vond er een onrechtstreekse schenking plaats.

De ouders A-B wensen de erfrechtelijke positie van hun 2 kinderen gelijk te zetten. De wettelijke regeling biedt daartoe geen soelaas en er zijn veel discussiepunten en onduidelijkheden mogelijk, zoals:

• gebeurde de schenking als voorschot of vooruit en buiten deel ?
• was is het voorwerp van de schenking: de gelden voor de bouwkost of het onroerende goed zelf?
• dient de onrechtstreekse schenking geherwaardeerd worden bij het overlijden van de ouders?
• indien de onrechtstreekse schenking geherwaardeerd dient worden bij het overlijden van de ouders, hoe gebeurt dit ? Het nominaal bedrag, indexeren, of de waarde van het woonhuis bij het overlijden (de waarde van het woonhuis vermindert elk jaar, gezien de duurtijd van het recht van opstal elk jaar vermindert) ?
• er is geen duurtijd voorzien in het onderhands document, zodat het opstalrecht een duur heeft van maximaal 50 jaar, dus tot 2041, dus nog 24 jaar vanaf dit jaar. Wanneer de ouders overleden zijn, zal het opstalrecht nog blijven duren tot 2041 en pas in 2041 komt het woonhuis terug bij de grond, dus bij de 2 kinderen.

Om deze discussiepunten en onduidelijkheden te vermijden, en de erfrechtelijke positie van hun 2 kinderen terug gelijk te krijgen, is de heer C bereid om minnelijk vervroegd te verzaken aan het opstalrecht zonder enige vergoeding. Het resultaat is dan dat de ouders A-B terug eigenaar zijn van het geheel (grond en woonhuis), zodat het geheel bij hun overlijden kan vererven aan de 2 kinderen, elk voor een gelijk deel.

7. Het is onduidelijk of het verkooprecht geheven kan worden bij de vervroegde beëindiging van het opstalrecht, nl. op de waarde van het woonhuis dat overgaat naar de grondeigenaars.

Wanneer het opstalrecht vroegtijdig ophoudt ingevolge een minnelijke beëindiging, bekomt de grondeigenaar het eigendomsrecht van het woonhuis in de regel ingevolge natrekking uit kracht van de wet.

Het recht van natrekking heeft slechts van rechtswege uitwerking indien de partijen niet hebben afgeweken van de wettelijke regeling op het vlak van de vergoedingsregeling op het einde van het opstalrecht.

De partijen hebben in de onderhandse overeenkomst niet afgeweken van de wettelijke regeling, nl. de grondeigenaar is geen vergoeding verschuldigd aan de opstalhouder op het einde van het opstalrecht.

Mocht het opstalrecht worden behouden tot 2041, is er bij het tussentijds overlijden van de ouders geen erfbelasting verschuldigd op het woonhuis, maar enkel op de grond dat bovendien bezwaard is met een opstalrecht. De vroegtijdige beëindiging zal er voor zorgen dat er erfbelasting verschuldigd is op het geheel (grond + woonhuis) bij het overlijden van de ouders.

Het voorgaande toont duidelijk aan dat er niet-fiscale motieven aan de grondslag liggen van de geplande vervroegde beëindiging van het opstalrecht zonder vergoeding.

8. Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

9. Indien er naar aanleiding van de conventionele vervroegde beëindiging van het opstalrecht geen vergoeding verschuldigd is door de opstalgever, zal op deze overeenkomst geen evenredige Vlaamse registratiebelasting verschuldigd zijn.

10. Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.