1. De vraag strekt ertoe te vernemen of het hierna beschreven onroerend goed beschouwd kan worden als een goed dat niet “geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of bestemd is” waardoor de inbreng ervan in een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met een sociaal oogmerk, geregistreerd kan worden aan 0% registratierecht, in toepassing van artikel 115bis van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten en deze niet onder het toepassingsgebied valt van artikel 2.9.1.0.1 Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF).

II. A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door notaris ‘X’ in naam van mevrouw “de inbrenger”.

3. De overige betrokken partij is de nog op te richten coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (CVBA) met een sociaal oogmerk, hierna genoemd “de CVBA”.

4. Het betrokken onroerend goed, eigendom van de inbrenger, wordt door aanvrager omschreven als het volgende:

Een opvangtehuis op en met grond en aanhorigheden, hierna genoemd “het onroerend goed”.

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

5. De inbrenger wenst een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met een sociaal oogmerk op te richten en daarbij een inbreng in natura te doen van voormeld onroerend goed.

Zij is van oordeel dat dit goed niet geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of bestemd is, zodat het verkooprecht voorzien in artikel 2.9.1.0.1 VCF niet van toepassing is.

6. Voor wat de Vlaamse toepasselijke wetgeving betreft verwijst aanvrager naar artikel 2.9.1.0.1 VCF en de in de laatste zinsnede voorziene uitzondering.

Het artikel 2.9.1.0.1 VCF luidt letterlijk als volgt:

“Overeenkomstig artikel 1, artikel 19 en artikel 31 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten wordt het verkooprecht gevestigd naar aanleiding van de registratie of de verplichting tot registratie van akten of geschriften die als titel gelden van een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen, met uitsluiting van de inbrengen, vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.”

7. Aanvrager is van oordeel dat de in de laatste zinsnede voorziene uitzondering van toepassing aangezien het ingebrachte goed niet kan beschouwd worden als een “onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning aangewend wordt of bestemd is” en dit op basis van volgende redeneringen.

7.1. Voor het begrip “bewoning” wordt verwezen naar de definitie van “woning” in de zin van artikel 53,2°W.Reg.: “het huis of het geheel of het gedeelte van een verdieping van een gebouw, dat dient of zal dienen tot huisvesting van een gezin of één persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen”.

Het goed in casu wordt gebruikt als opvangtehuis en niet als woonplaats voor de eigenaar of voor enige andere persoon, als hoofdverblijfplaats noch als tweede verblijf. De indeling van het goed is specifiek gericht op het gebruik als opvangtehuis. Het gebouw omvat op het gelijkvloers onder meer verschillende vergader- en bureelruimtes, een keuken en een slaapkamer voor een opvoeder. Op de eerste verdieping omvat het goed onder meer acht slaapkamers en enkele bureelruimtes. Er wordt verwezen naar bouwplannen in bijlage I.

Aldus is het goed volgens aanvrager zo ingericht dat het niet kan dienen tot “huisvesting van een gezin of één persoon”.

7.2. Of een goed al dan niet is “aangewend tot bewoning”, hangt af van het effectief gebruik van het goed op het moment van de inbreng. Een belangrijke indicatie hierbij is de inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van het ingebrachte goed op het ogenblik van de inbreng.

Het goed is al sedert 1973 en tot op heden in gebruik als opvangtehuis en niet als woning. Eerst werd het goed jarenlang gebruikt als “…” door VZW “Y”, die daarvoor subsidies ontving en voor personeel en werking onder toezicht stond van het ‘…’ . Sinds 2003 is het goed in gebruik genomen door en integraal verhuurd aan VZW “…”, dewelke als doel heeft “de opvang en begeleiding van minderjarigen, jong-volwassenen en hun leefomgeving”. Het huurcontract vermeldt letterlijk dat “de huurder … het goed [zal] gebruiken als verblijfsruimte zoals omschreven in hun projectvoorstelling: dagopvang en eventuele uitbreiding tot residentiële opvang”. Het huurcontract wordt voorgelegd in bijlage 2.

Op heden is er geen enkele persoon ingeschreven op voormeld adres van het onroerend goed. De attesten van de gemeente worden bijgevoegd in bijlage 3.

7.3. Het tweede criterium, of een goed al dan niet “bestemd is tot bewoning”, is toegevoegd in een wet na een amendement in 1994, om ook de situatie te vatten van een pas opgericht of grondig verbouwd gebouw, dat op het ogenblik van de inbreng nog niet tot bewoning aangewend kan worden.

In die situatie kan naast het huidig gebruik ook gekeken worden naar de natuurlijke inrichting van het goed om na te gaan of het goed bestemd is voor bewoning, ook al wordt het tijdelijk aangewend voor een ander doel.

In casu is her tot op heden geen onduidelijkheid over de aanwending van het goed, zoals hiervoor omschreven, noch is er een verbouwing bezig of gepland. De inbreng in de op te richten vennootschap met een sociaal oogmerk houdt geen functiewijziging in, aangezien deze vennootschap eveneens de opvang en begeleiding van personen tot doel zal hebben. Het feitelijk gebruik van het goed als opvangtehuis zal onverkort worden verdergezet, enkel de titularis wijzigt.

8. Bijzondere regels voor “bijzondere bewoning”.

Naast voormelde algemene regels inzake bewoning, haalt aanvrager nog bijzondere regels aan voor gebouwen die aangewend of bestemd zijn voor “bijzondere bewoning”, zoals een rusthuis met dienstverlening. Aanvrager past deze regels naar analogie toe op het thans ingebrachte gebouw dat zoals zij zelf stelt aangewend wordt en bestemd is tot opvang en begeleiding van personen.

Deze bewijsvoering is gericht op de toepassing van Rep.RJ R 115bis/05-waarvoor de Vlaamse Belastingdienst strikt genomen niet bevoegd is.

Wel kan vermeld worden dat Vlabel een gelijkaardig standpunt heeft ingenomen onder SP 15113 dd. 10/08/2015 dat gepubliceerd werd en dat luidt als volgt:

“De inbreng van een goed dat fysiek de aard heeft van een woning maar waarvan de woonfunctie ondergeschikt is aan een commerciële exploitatie (bv. seniorie, woonzorgcentrum, ed.) wordt als volgt beoordeeld:

• indien de commerciële exploitatie reeds aanwezig is op het ogenblik van de inbreng: het gaat niet om de inbreng van een woning (bijgevolg geen verkooprecht verschuldigd);

• indien de commerciële exploitatie nog niet aanwezig is op het ogenblik van de inbreng maar het goed hiertoe nog moet worden ingericht: het gaat om de inbreng van een woning (bijgevolg verkooprecht verschuldigd).

Standpunt is conform rechtspraak vermeld in RJ R 115bis/05-01.”

9. Gedeeltelijk gebruik tot conciërgewoning

Aanvrager vermeldt nog dat het goed weliswaar wordt gebruikt als opvangtehuis, maar dat op het gelijkvloers een conciërgewoning wordt ingericht, waar één echtpaar zal verblijven en zal instaan voor de continue bewaking en het onderhoud van het goed.

Aanvrager verwijst naar de federale Aanschrijving 14 van 25 mei 1994. Vlabel is niet bevoegd deze aanschrijving te beoordelen, zodat op de inhoud van de aanschrijving niet verder kan worden ingegaan, wat evenwel niet wegneemt dat Vlabel de feitelijke gegevens verder in aanmerking neemt.

Aanvrager vermeldt nog dat het feit dat de personen die de conciërgewoning zullen bewonen een bewakings- en onderhoudsfunctie uitoefenen voor de vennootschap, blijkt uit de overeenkomst houdende een recht van bewoning voor de conciërge, waarin letterlijk het volgende staat:

“Als vrijwilligers nemen zij als koppel de permanentie op zich waarvan inslapen een deel is. [naam bewoner 1] is verantwoordelijk als coördinator en als penningmeester voor de boekhouding en voor de administratie. [naam bewoner 2] is verantwoordelijk voor de sector huishouding en de dagelijkse begeleiding.

De duur van het recht van bewoning is gekoppeld aan de uitoefening van hun vrijwilligersfunctie. Op het ogenblik dat één of beide partners in de onmogelijkheid zou verkeren verder hun functie uit te oefenen of dat er besloten werd tot het stopzetten van de activiteiten, of dat één van de partijen, een einde wil maken aan het vrijwilligerscontract, zal er in gezamenlijk overleg, binnen de raad van bestuur, naar een oplossing voor de woonsituatie gezocht worden. In geval er geen overeenkomst kan bereikt worden, is er een wederzijdse opzegperiode voorzien van 6 maanden”.

Tevens meldt aanvrager dat de functie van conciërge niet zal uitgeoefend worden door een aandeelhouder/vennoot en/of zaakvoerder/bestuurder van de CVBA met een sociaal oogmerk, wat aangeeft dat het contract van conciërge een reële economische activiteit betreft en op geen enkele manier een fiscale constructie behelst.

10. Gelet op artikel 3.22.0.0.1 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

11. Voor de voorgenomen rechtshandeling, met name de inbreng door aanvrager van het beschreven onroerend goed in een op te richten coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met een sociaal oogmerk, dient uitgemaakt of het om een inbreng van een “woning” gaat of niet.

12. Artikel 2.9.1.0.1 VCF luidt immers als volgt:

“Overeenkomstig artikel 1, artikel 19 en artikel 31 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten wordt het verkooprecht gevestigd naar aanleiding van de registratie of de verplichting tot registratie van akten of geschriften die als titel gelden van een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen, met uitsluiting van de inbrengen, vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.”

13. Het begrip “woning” wordt als volgt bepaald in art. 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF:

“woning: het huis het of geheel of het gedeelte van een verdieping van een gebouw dat hetzij dadelijk, hetzij na normale herstellings- of onderhoudswerken dient of zal dienen tot huisvesting van een gezin of persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen”.

14. In casu wordt aangetoond dat:

a) op het ogenblik van de inbreng het betrokken onroerend goed als opvangtehuis wordt geëxploiteerd;

b) na de inbreng de exploitatie van het goed als opvangtehuis verder zal gezet worden;

c) na de inbreng op het gelijkvloers een conciërgewoning zal ingericht worden waarbij de woonfunctie van de conciërge ondergeschikt is aan het sociaal-economisch doel van de op te richten CVBA met een sociaal oogmerk. Met name zullen de bewoners van de conciërgewoning een onderhouds- en bewakingsopdracht vervullen in dienst van het opvangtehuis.

15. Bijgevolg is voldoende aangetoond dat de uitzondering van het laatste lid van art. 2.9.1.0.1 VCF van toepassing is en is er geen verkooprecht verschuldigd.

16. Bijkomende voorwaarde is wel dat de inbreng enkel vergoed wordt door maatschappelijke rechten en dat er dus geen andere vormen van vergoeding zijn. Anders zou art. 2.9.1.0.3 VCF van toepassing zijn, dat luidt als volgt:

“Met behoud van de toepassing van artikel 2.9.1.0.1, wordt, behoudens vestiging van de belasting, vermeld in hoofdstuk 10 en 11, het verkooprecht gevestigd op een inbreng van onroerende goederen als vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten in een Belgische vennootschap naarmate die inbreng anders vergoed wordt dan bij toekenning van maatschappelijke rechten.

Als een inbreng als vermeld in het eerste lid meteen onroerende goederen als vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten en goederen van een andere aard omvat, worden, niettegenstaande elk strijdig beding, de maatschappelijke rechten en de andere lasten die de vergoeding van de vermelde inbreng uitmaken, geacht evenredig verdeeld te zijn tussen de waarde die aan de onroerende goederen is toegekend en de waarde die aan de andere goederen is toegekend, bij de overeenkomst. De te vervallen huurprijzen van de huurcontracten waarvan de rechten worden ingebracht, worden evenwel geacht alleen op de laatstvermelde rechten betrekking te hebben.

Het eerste en het tweede lid zijn niet van toepassing op de inbreng van de universaliteit van de goederen of van een bedrijfstak, vermeld in artikel 117, § 1 en § 2, van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.

Dit artikel is ook van toepassing op de oprichting van nieuwe vennootschappen, als vermeld in artikel 118 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.”

17. Met andere woorden: bij een gemengde inbreng zou het verkooprecht wel verschuldigd zijn en dit in de mate van de “andere vergoeding”.

18. Deze voorafgaande beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.