1. De aanvraag strekt er toe bevestiging te krijgen dat de vervroegde beëindiging van de opstalovereenkomst ingevolge de eenzijdige afstand van het opstalrecht ten voordele van de grondeigenaars geen aanleiding zal geven tot de heffing van het verkooprecht van 10% op de eigendomsverwerving door de grondeigenaars van de gebouwen opgericht door BVBA Z.

II. A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door ‘A’.

3. De betrokken partijen zijn:

• “BVBA Z”
• De heer “X”
• De heer “Y”

4. Het betrokken onroerend goed is:

Een gebouw opgericht op twee percelen grond.

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

5. BVBA Z werd opgericht bij akte verleden voor notaris ‘B’ op 7 mei 1980 door zeven broers, waaronder X en Y. Zij bezitten samen nog steeds 100% van de aandelen van BVBA Z.

Op 7 mei 1980 werd een opstalovereenkomst afgesloten tussen enerzijds X en Y als opstalgevers en anderzijds BVBA Z als opstalhouder.

Ten tijde van de overeenkomst waren X en Y zaakvoerder van BVBA Z. Bij beslissing dd. 26 maart 2015 werd hun mandaat als zaakvoerder beëindigd en werd een broer van X en Y, hierna A, aangesteld als zaakvoerder van BVBA Z.

BVBA Z heeft het opstalrecht verworven op de twee percelen grond voornoemd tegen betaling van een opstalvergoeding van 15.000 BEF per jaar. BVBA Z heeft het opstalrecht verworven voor een periode van 30 jaar, beginnend op 11 april 1980 om te eindigen op 10 april 2010. De opstalovereenkomst voorziet dat BVBA Z na een eerste termijn van 30 jaar deze termijn kan verlengen voor een periode van 10 jaar (maximaal nog twee maal te verlengen voor een periode van telkens 10 jaar).

De opstalovereenkomst voorziet voorts dat de gebouwen opgericht door BVBA Z haar gedurende de ganse termijn van de overeenkomst zullen toebehoren en dat bij het verstrijken van het recht van opstal na dertig jaar of later de grondeigenaars verplicht zijn de eigendom van de opgerichte opstallen over te nemen tegen een onderling overeen te komen prijs. Indien partijen het niet eens worden over de prijs, bepaalt de overeenkomst dat elke partij een deskundige aanstelt en wanneer deze beide evenmin een overeenkomst bereiken, voorziet de opstalovereenkomst dat beide deskundigen een derde aanstellen die dan samen in college over de waarde zullen beslissen.

Op 10 april 2010 werd het recht van opstal verlengd voor een periode van 10 jaar.

BVBA Z heeft in 1982 op de grond waarop het recht van opstal werd verleend een gebouw met aanhorigheden opgericht met een oppervlakte van 3.300 m².

Door de ouderdom zijn er dringend algemene renovatiewerken aan de gebouwen nodig. De gebouwen voldoen niet meer aan de huidige veiligheidsnormen en k-waarden, het dak dient gerenoveerd te worden (de prijsofferte hiervoor bedroeg 255.000 EUR) en de stallen voldoen niet meer aan de huidige normen.

BVBA Z is niet bereid om deze investeringen aan de opstallen uit te voeren. De familie heeft beslist om de BVBA Z te ontbinden en te vereffenen. Meester A zal optreden als vereffenaar.

In het kader hiervan wenst BVBA Z éénzijdig afstand te doen van het recht van opstal ten voordele van de grondeigenaars, X en Y. De opstallen die de BVBA Z tot stand heeft gebracht, gaan hierdoor, ingevolge natrekking, over op de grondeigenaars. Zoals werd voorzien in de opstalovereenkomst, zal BVBA Z trachten een vergoeding te bekomen van de opstalgevers, X en Y.

De opstalovereenkomst voorziet in een vergoeding gelijk aan de actuele waarde van de opstallen. Volgens het schattingsverslag dd. 10 maart 2016 opgemaakt door de heer ‘C’, landmeter-expert, bedraagt de normale verkoopwaarde van de opstallen 265.000 EUR.

BVBA Z is bereid om deze vergoeding te herleiden tot 85% van de actuele verkoopwaarde (225.250 EUR) ter compensatie van de nadelen die de opstalgevers ondervinden door de vervroegde beëindiging van de opstalovereenkomst (vb. het verlies van de opstalvergoeding voor de resterende looptijd van de opstalovereenkomst, vervroegde tenlasteneming van de vaste kosten die verbonden zijn aan de eigendom van de opstallen , zoals de onroerende voorheffing, …). Het vervroegde genot van de opstallen weegt niet op tegen deze nadelen gelet op de verouderde staat van de gebouwen die dringend nood hebben aan een grondige renovatie.

6. De overeenkomst, waarbij een recht van opstal wordt toegestaan, verleent de opstalhouder gedurende een periode van maximum 50 jaar, behoudens de mogelijkheid van verlenging, een zakelijk recht om o.m. gebouwen op grond van de opstalgever op te trekken, te hebben, te vervreemden, met hypotheek te bezwaren en, voor de duur van het opstalrecht, met erfdienstbaarheden te bezwaren.

Het recht van opstal doet geen onverdeeldheid bestaan tussen de eigenaar van de grond en de eigenaar van de gebouwen zoals bedoeld door artikel 577-2, §9 B.W. (Cass. 19 mei 1988, RW 1988-89, 572) zodat, wanneer door de opstalhouder gebouwen worden opgetrokken, de opstalgever eigenaar blijft van de grond waarop die gebouwen worden opgetrokken. Bij de beëindiging van het recht van opstal gaan de gebouwen van rechtswege over naar de opstalgever (grondeigenaar).

De artikelen 1.1.0.0.2, eerste lid, 24°; 2.9.4.1.1; 2.9.1.0.1 en 2.9.1.0.2 VCF viseren enkel de overeenkomsten die de eigendomsoverdracht van onroerende goederen ten bezwarende titel tot voorwerp hebben.

Door de beëindiging van het opstalrecht wordt de grondeigenaar van rechtswege eigenaar van de door de opstalhouder opgerichte gebouwen, werken en beplantingen. Dit geschiedt door uitdoving van het recht van opstal en de werking van het recht van natrekking, niet door overdracht onder bezwarende titel, zodat deze eigendomsoverdracht niet onder het toepassingsgebied van het verkooprecht valt. Ook wanneer het opstalrecht vroegtijdig beëindigd wordt door een éénzijdige afstand van het opstalrecht, gaat het nog steeds om een verkrijging door natrekking.

De vroegtijdige beëindiging van het recht van opstal door de éénzijdige afstand door BVBA Z geeft uitsluitend aanleiding tot een eigendomsverkrijging uit kracht van de wet. Dergelijke eigendomsverwerving uit kracht van de wet wordt niet getarifeerd door de Vlaamse Codex Fiscaliteit zodat deze geen aanleiding geeft tot heffing van het verkooprecht.

Dit werd reeds verschillende malen bevestigd in de rechtspraak (Brussel 27 september 2006, TFR 2007, afl. 317,197; Antwerpen 29 september 2005, Fiscoloog 1007, 16; Gent 26 maart 2004, 2000/AR/1458, TFR 2005, afl. 277, 240).

De vergoedingsregeling in artikel 6 van de opstalwet maakt geen onderscheid tussen de wijze waarop het recht van opstal teniet gaat. Zowel een beëindiging van het recht van opstal ten gevolge van het verstrijken van de contractuele looptijd als een vervroegde beëindiging door een éénzijdige afstand, zijn onderworpen aan het recht van natrekking.

Cliënte merkt ter zake ook op dat de vergoedingsregeling al werd voorzien in de opstalovereenkomst dd. 7 mei 1980 en dat de opstallen overigens in ieder geval bij het einde van de conventionele duur van de opstalovereenkomst door het recht van natrekking, eigendom waren geworden van de grondeigenaars, mits betaling van de conventionele vergoeding. Of deze vergoeding betaald wordt op de normale einddatum van de overeenkomst, dan wel vervroegd, speelt geen rol bij de beoordeling of er sprake is van een overdracht die onderworpen is aan het verkooprecht van 10%.

De betaling van de in de opstalovereenkomst gestipuleerde vergoeding kan niet gelijkgesteld worden met de betaling van een prijs voor de overdracht van de opstallen.

Cliënte wijst ter zake naar de voorafgaande beslissing nr. 800.011 dd. 1 april 2008 waarin uitdrukkelijk wordt gesteld dat de administratie enkel problemen heeft met een vervroegde beëindiging van het opstalrecht als er bij de beëindiging een vergoeding wordt bedongen terwijl er in het contract van vestiging van het recht van opstal bij het einde van de opstalovereenkomst geen vergoeding werd voorzien voor de overdracht van de door de opstalhouder opgerichte gebouwen. Aangezien het federaal standpunt RJ R 44/28-06 door de Vlaamse Belastingdienst wordt gevolgd (cf. standpunt nr. 15116 dd. 10 augustus 2015) is deze voorafgaande beslissing nog steeds actueel.

Aangezien uit de voorliggende overeenkomst duidelijk blijkt dat de conventioneel voorziene vergoeding niet de tegenprestatie vormt voor een conventionele eigendomsoverdracht onder bezwarende titel, maar enkel tot doel heeft de wettelijke eigendomsovergang te vergoeden, is deze niet onderworpen aan het verkooprecht. Dat BVBA Z deze vergoeding zal ontvangen naar aanleiding van de vervroegde beëindiging van het recht van opstal ingevolge haar éénzijdige afstand van het recht van opstal maakt niet dat het verkooprecht verschuldigd wordt.

Op grond van wat voorafgaat, is cliënte van mening dat de vervroegde beëindiging van de opstalovereenkomst ingevolge haar éénzijdige afstand van het opstalrecht ten voordele van de grondeigenaars geen aanleiding zal geven tot de heffing van het verkooprecht van 10% op de eigendomsverwerving door de grondeigenaars van de gebouwen opgericht door BVBA Z tegen betaling van de contractuele vergoeding van 225.250 EUR.

7. Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

Artikel 2.9.1.0.4 VCF luidt als volgt:

“Het verkooprecht wordt ook gevestigd op de verkrijging, op welke wijze ook, maar anders dan bij inbreng in een vennootschap, door een of meer vennoten van onroerende goederen die in België liggen en die voortkomen van een vennootschap onder firma, van een gewone commanditaire vennootschap, van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid of van een landbouwvennootschap.

De verkrijging zal evenwel belast worden volgens haar gemeenrechtelijke aard als het gaat om :

1° onroerende goederen die in de vennootschap zijn ingebracht, als ze verkregen zijn door de persoon die de inbreng gedaan heeft;

2° onroerende goederen die door de vennootschap met betaling van het verkooprecht verkregen zijn, als het vaststaat dat de vennoot die eigenaar van die onroerende goederen wordt, deel uitmaakte van de vennootschap toen laatstgenoemde de goederen verkreeg.

In geval van verkrijging van maatschappelijke onroerende goederen door al de vennoten ten gevolge van een reële kapitaalvermindering van de vennootschap, of ten gevolge van een vereffening van de vennootschap die beantwoordt aan de hiertoe door het Wetboek van Vennootschappen gestelde vereisten, is, naargelang van het geval, de bij toepassing van het eerste of het tweede lid gevestigde registratiebelasting van toepassing op de latere toebedeling van de goederen aan een of meer vennoten.”

Het eerste lid van artikel 2.9.1.0.4 VCF bepaalt dat elke verkrijging door een vennoot, op welke wijze ook, van een onroerend goed uit een BVBA belastbaar is met het verkooprecht.

Aangezien de vennoten X en Y de opstallen verkrijgen met het oog op de vereffening van de BVBA Z en er naar aanleiding van de vroegtijdige beëindiging van de opstalovereenkomst tussen opstalhouder en opstalgever een vergoedingsregeling wordt uitgewerkt, valt deze verkrijging onder de toepassing van artikel 2.9.1.0.4, eerste lid VCF.

Bijgevolg is het verkooprecht verschuldigd op de overeengekomen waarde van de overgedragen opstallen, met als minimum de verkoopwaarde van het gebouw.