Samenvatting

Op 20 oktober 2006 diende vennootschap K een beroepsverklaring in teneinde voor verkopen van onroerende goederen te genieten van het verlaagd tarief bedoeld in art. 62 W. Reg. (thans art. 2.9.4.2.4, §1 VCF).

Bij notariële akte van 16 januari 2007 kocht vennootschap K volgende onroerende goederen aan:

• Een hoeve met tuin
• Een perceel boomgaard

Deze akte werd op 18 januari 2007 geregistreerd aan het verlaagd tarief van 5% (thans 4%).

Bij notariële akte van 10 november 2010 werden volgende onroerende goederen verkocht aan nv Aquafin:

• Perceel grond met een totale oppervlakte van 31 m² (voor 2 inspectieputten)
• Perceel grond met een oppervlakte van 16 m² (voor 1 inspectieput)

Bij aangetekende brief bracht het toenmalig bevoegde registratiekantoor de vennootschap K op de hoogte dat haar het statuut van beroepsverkoper werd ontnomen in toepassing van art. 71 W. Reg. (thans art. 2.9.4.2.4, §4 VCF) en dat aanvullende registratierechten en een boete verschuldigd waren.

Vennootschap K betwistte de aanvullende rechten en de boete verschuldigd te zijn. Zij stelde een immobiliënvennootschap te zijn die zich niet enkel bezighoudt met de aan- en verkoop van onroerend goed doch ook met projectontwikkeling hetgeen tijdrovend is. Zij stelde het integrale perceel te hebben verkocht op 18 november 2011 waarbij het mondeling akkoord vóór 20 oktober 2011 werd gesloten. Zij meende voldoende te kunnen aantonen het beroep als vastgoedprofessioneel effectief uit te oefenen.

Het hof stelt dat krachtens art. 71 W. Reg. diegene die een beroepsverklaring heeft ondertekend schuldenaar wordt van de gewone rechten op zijn aankopen, onder aftrek van de reeds geheven rechten, en daarbovenop van een som gelijk aan de aanvullende rechten als boete, indien hij bij het verstrijken van een termijn van vijf jaar na die beroepsverklaring niet bij machte is om door een reeks wederverkopen te laten blijken dat hij het aangegeven beroep werkelijk uitoefent. De wet voorziet een enkel bewijsmiddel teneinde het beroep van beroepsverkoper aan te tonen, zijnde een reeks wederverkopen in hoofde van degene die de beroepsverklaring heeft ondertekend binnen een periode van vijf jaar na ondertekening hiervan. De wet laat niet toe om de beroepsactiviteit door middel van andere bewijsmiddelen aan te tonen.

Dat vennootschap K een activiteit van projectontwikkeling onderneemt kan het hof aannemen, docht dit is geen voldoende bewijs voor doeleinden van art. 71 W. Reg. De vennootschap heeft op 20 oktober 2006 een beroepsverklaring ingediend. Om gerechtigd te blijven op het verminderd tarief van 5% moet zij aantonen dat zij binnen een periode van 5 jaar, dit is voorafgaand aan 20 oktober 2011, een reeks wederverkopen heeft gerealiseerd. Samen met de eerste rechter stelt het hof vast dat het bewijs vereist door art. 71 W. Reg. niet wordt geleverd. Bij notariële akte van 16 januari 2007 kocht zij een geheel, met name een hoeve met tuin en grond en een boomgaard. Dat dit kadastraal werd uitgesplitst, neemt niet weg dat dit een enkele aankoop betreft.

Men verkocht op 10 november 2010 een miniem deel van de aangekochte percelen aan Aquafin. Deze verkoop van 3 inspectieputten kwalificeert geenszins als een reeks wederverkopen die aantonen dat men het beroep van beroepsverkoper daadwerkelijk uitoefende, doch dient als een enkele verkoop van een geheel te worden beschouwd.

Bij dezelfde akte werd de beschrijving van een voorafgaand verkocht ondergrondse inneming van 244m² overeenkomstig de werkelijke toestand gewijzigd naar een ondergrondse inneming van 347m². Gelet op de in de notariële akte gebruikte term ‘wijziging’ en de vraag van de notaris aan de Ontvanger der Registratie om ‘de nodige herstelling te willen uitvoeren in het relaas van de formaliteit’, betreft deze wijziging geen door de wet vereiste wederverkoop doch enkel een wijziging aan de beschrijving van voorafgaand verkochte goederen.

Het resterend gedeelte werd verkocht bij notariële akte van 24 september 2012, dit is buiten de wettelijk voorziene termijn van 5 jaar. De onderhandse akte van deze verkoop werd ondertekend op 18 november 2011, dit is eveneens buiten de wettelijk voorziene termijn van 5 jaar. Men stelt dat de mondelinge overeenkomst betreffende de verkoop werd gesloten voorafgaand 20 oktober 2011 maar toont dit evenwel niet aan. De zakenreis die de zaakvoerders van de koper in september 2011 ondernamen naar Italië toont niet aan dat daar op dat ogenblik een overeenkomst werd gesloten betreffende de verkoop van het onroerend goed. Of er bijvoorbeeld overeenstemming was over de prijs, een essentiële vereiste om te kunnen besluiten dat een koop werd afgesloten (art. 1583 BW), blijkt hieruit niet. Dit blijkt evenmin uit de e-mail van 6 september 2011 waaraan de ‘eerste draft voor de overeenkomst’ was gevoegd. Zelfs indien aangenomen zou worden dat men afdoende bewijs levert dat de verkoop betreffende het (resterende) geheel werd afgesloten voorafgaand aan 20 oktober 2011, dan nog is het hof van oordeel dat de verricht transacties niet kunnen worden beschouwd als een reeks wederverkopen, zoals vereist door art. 71 W. Reg. Uit de verkooptransacties blijkt immers niet dat vennootschap K in die periode op beroepsmatige wijze onroerende goederen verhandelde.