Het geschil heeft betrekking op de belastingverhogingen wegens laattijdige registratie (voor een bedrag van 19.700 EUR in totaal).

Bij akte d.d. 14.07.2022 kochten de 4 belastingplichtigen een onroerend goed, met name een appartement in een appartementsgebouw.

De kop werd gesloten en aanvaard mits een bedrag van 985.000,00 EUR. Op pagina 19-20 van de notariële akte wordt de volgende fiscale verklaring afgelegd:

“Partijen verklaren dat de onderhandse overeenkomst tussen hen werd gesloten voor 01 januari 2022, dat deze overeenkomst een uitdrukkelijke opschortende voorwaarde van het akkoord met de handlichting bevatte met betrekking tot de genomen inschrijving(en), en dat deze opschortende voorwaarde in vervulling is gegaan op 20 april 2022”.

Bij e-mail d.d. 22/08/2022 vraagt VLABEL aan de instrumenterende notaris om de onderhandse verkoopovereenkomst te mailen.

Bovendien zou VLABEL hebben vastgesteld dat het document niet geregistreerd werd in 2021 en dat zij een feitelijk bewijs wil ontvangen waaruit blijkt dat de overeenkomst werkelijk van 2021 dateert.

Bij e-mail d.d. 22/08/2022 mailt de notaris de gevraagde stukken. Volgende stukken worden voorgelegd:

• Een waarborgvrijgave door KBC
• De getekende onderhandse overeenkomst

Bij e-mail d.d. 30/08/2022 meldt VLABEL dat het tarief van 10 % kan worden toegestaan maar dat een verkoop “voor vrij en onbelast” niet als opschortende voorwaarde kan aangenomen worden.

VLABEL is dan ook van oordeel dat de termijn van 4 maanden voor registratie begon te lopen vanaf de datum van de onderhandse overeenkomst (23/12/2021), zodat de akte laattijdig verleden werd en er een boete van 20 % verschuldigd is.

Bij e-mail d.d. 01/09/2022 meldt de notaris aan VLABEL dat er in de onderhandse overeenkomst een uitdrukkelijke opschortende voorwaarde zou worden toegevoegd.

Volgens de notaris geldt de belofte van handlichting door de hypothecaire schuldeiser als een opschortende voorwaarde voor zover dit uitdrukkelijk op die manier is geformuleerd in de koop-verkoopovereenkomst.

Bij brief d.d. 14/10/2022 aan de instrumenterende notaris stuurt VLABEL de aanslagbiljetten inzake de verschuldigde registratiebelasting, dit voor een totaal van 118.200,00 EUR.

In de toelichting wordt vermeld dat er, volgens VLABEL, geen geldige opschortende voorwaarde is, met als gevolg een laattijdigheid van meer dan 1 maand, wat aanleiding geeft tot een belastingverhoging van 20 % op de registratiebelasting.

Inzake het al of niet aanwezig zijn van een opschortende voorwaarde stelt de rechtbank in het vonnis dat belastingplichtigen opwerpen dat een opschortende voorwaarde werd opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst, met name in artikel 17. De termijn om de onderhandse verkoopovereenkomst ter registratie aan te bieden begon te lopen op het ogenblik waarop de opschortende voorwaarde in vervulling ging. Dit is op het ogenblik van het akkoord tot verkoop door de bank en de belofte van waarborgvrijgave op 20 april 2022.

De rechtbank stelt vast dat een onderhandse overeenkomst d.d. 23 december 2021 voorligt waarin in artikel 17 een opschortende voorwaarde werd opgenomen die als volgt luidt:

“Indien hypothecaire lasten de verkochte goederen bezwaren en/of een derdenbeslag geldig aan de notaris zou zijn betekend voor een bedrag dat hoger is dan de verkoopprijs, gebeurt deze verkoop onder de opschortende voorwaarde dat de schuldeisers schriftelijk hun akkoord betuigen om opheffing te verlenen van de door hen genomen inschrijvingen, van de op hun verzoek gedane overschrijvingen en van de door hen gelegde beslagen, en dit ten laatste binnen de termijn voorzien voor de ondertekening van de notariële akte.

Deze opschortende voorwaarde is uitsluitend in het voordeel van de kopers overeengekomen, die dus aan deze voorwaarde kunnen verzaken. Indien de kopers aan de voorwaarde verzaken, dienen zij dit te melden aan de verkopers of aan de minuut houdende notaris bij aangetekende brief te verzenden binnen de maand na het verstrijken van de termijn voor het vervullen van de opschortende voorwaarde. Indien de opschortende voorwaarde niet is vervuld binnen de voorziene termijn en de vermelde aangetekende brief daarop niet tijdig is verzonden door de kopers aan de verkopers, wordt de verkoop voor onbestaande gehouden en zal het voorschot aan de kopers worden terugbetaald, verhoogd met de erop verworven rente.”

Verder werd de notariële akte verleden op 14 juli 2022.

De vraag die in het voorliggende geschil voorligt is of de opschortende voorwaarde in artikel 17 een werkelijke opschortende voorwaarde is die toelaat om het aanvangspunt van de termijn van 4 maanden al of niet op te schuiven.

De rechtbank is van oordeel dat de kopers op het ogenblik van het aangaan van de verkoopovereenkomst zich in de onzekerheid bevonden inzake de precieze toestand van de schulden van de verkoper en van de eventuele hypothecaire lasten, inschrijvingen of kantmeldingen van de X bank of van om het even welke instantie (bevoorrechte schuldeisers zoals verhuurders, werknemers, fiscus, rijksdienst voor Sociale Zekerheid of onderaannemers).

Voor de rechtbank is het duidelijk dat er dan ook een opschortende voorwaarde werd voorzien waarbij de schuldeisers schriftelijk hun akkoord dienden te betuigen met betrekking tot de verkoop, en schriftelijk dienden in te stemmen met het verlenen van de opheffing van de in hun voordeel bedongen hypothecaire lasten.

De koop ging blijkbaar slechts door vanaf het ogenblik dat zekerheid bestond omtrent het feit dat de schuldeisers schriftelijk instemden met de verkoop en schriftelijk instemden met het verlenen van de opheffing en handlichting van de door hen genomen inschrijvingen.

De rechtbank besluit dat de termijn om de onderhandse overeenkomst d.d. 23 december 2021 ter registratie aan te bieden begon te !open op het ogenblik waarop de opschortende voorwaarde in vervulling ging. Dit is op het tijdstip van het akkoord tot verkoop door de bank en de belofte van waarborgvrijgave, met name op 20 april 2022.

Een belastingverhoging wegens laattijdigheid kan dan ook niet worden opgelegd omdat de registratie tijdig is gebeurd.

VLABEL heeft onterecht belastingverhogingen opgelegd zodat een ontheffing dient te worden verleend voor de belastingverhogingen van 20%.