Samenvatting

Intercommunale X verkocht op 08 oktober 2010 een perceel industriegrond aan de BVBA Y. Als essentiële voorwaarde werd bedongen dat men het aangekochte goed zou aanwenden “voor de bouw van een bedrijf in vloerbedekkingsmateriaal”.

Bij de bijzondere verkoopsvoorwaarden staat bepaald dat bij niet naleving van de verbintenis tot terreinbenuttiging intercommunale X automatisch het recht zal hebben de verkochte goederen terug te kopen.

Het goed werd voor dezelfde prijs door BVBA Y terug verkocht aan intercommunale Y bij notariële akte van 24 april 2012.

Aan de voet van de akte werd door BVBA Y een verzoek tot teruggave van registratierechten opgenomen wegens herverkoop binnen de twee jaar in toepassing van art. 212 W. Reg (thans art. 3.6.0.0.6, §2 VCF). De vennootschap verzocht aldus om teruggave van 3/5^de van de n.a.v. de eerste verkoop betaalde rechten.

De betwisting betreft het feit of de akte van 24 april 2012 kan beschouwd worden als een wederverkoop in de zin van art. 212 W. Reg. Meer bepaald aanziet men het recht van wederinkoop zoals gestipuleerd in de bijzondere verkoopsvoorwaarden als een ontbindende voorwaarde of niet. In bevestigend geval keert het onroerend goed terug naar de verkoper ingevolge het ontbindend beding en is er dus geen wederverkoop waardoor ook de teruggave van artikel 212 W. Reg. niet kan plaatsvinden.

Daar de aankoop dateert van 08 oktober 2010 is het Decreet van 19 december 2003 van de expansiewetgeving van toepassing op het wettelijk recht van terugkoop. Voorheen was de Wet van 30 december 1970 betreffende de economische expansie van toepassing.

Het hof oordeelt bij arrest d.d. 10 januari 2017 dat voldaan is aan de vereisten van artikel 212 W. Reg. en dat BVBA Y recht heeft op teruggave van 3/5 van het naar aanleiding van de aankoop betaalde evenredig registratierecht en dit om volgende redenen:

• Er wordt in artikel 76 van het decreet van 19 december 2003 niet verwezen naar de artikelen 1659 en volgende B.W.[1], noch wordt gesteld dat de verkoop door de uitoefening van het terugkooprecht met terugwerkende kracht ongedaan wordt gemaakt.
• Ook de voorbereidende werkzaamheden bieden desbetreffend geen uitsluitsel. Hoewel de Raad van State de decreetgever had aangeraden de grondslag van zijn bevoegdheid om af te wijken van de regeling van het Burgerlijk Wetboek te specifiëren, is de decreetgever niet op deze suggestie ingegaan. De vermelding in de memorie van toelichting dat de terugkoop ‘door de verkoper mogelijk blijft en dit aan de voorwaarden van het Burgerlijk Wetboek’ kan geen verwijzing betreffen naar de artikelen 1659 en volgende B.W. nu de decreetgever hiervan zelf uitdrukkelijk afwijkt, door geen termijn te bepalen binnen dewelke het recht van terugkoop moet worden uitgeoefend, terwijl de artikelen 1660 en 1661 B.W. dit recht uitdrukkelijk beperkten tot een termijn van maximum vijf jaar. Bovendien hebben zowel het Hof van Cassatie als het Grondwettelijk Hof geoordeeld dat de terugkoopregeling in de expansiewetgeving afwijkt van de artikelen 1659 en volgende B.W.
• Het Grondwettelijk Hof heeft in een arrest van 3 december 2008 uitdrukkelijk geoordeeld dat de in het geding zijnde bepaling aan de koper van een industriegrond niet als dusdanig het eigendomsrecht ontneemt, doch dat ze hem slechts verplicht tot het terug verkopen van de industriegrond aan de oorspronkelijke verkoper in de in de wet bepaalde gevallen. Het Grondwettelijk Hof heeft aldus de visie onderschreven dat de uitoefening van het recht van terugkoop eigendomsoverdragend is en niet eigendomsaanwijzend.
• Uit de bijzondere voorwaarden bij de koopovereenkomst en de bijzondere verkoopsvoorwaarde bij de overeenkomst van 8 oktober 2010, blijkt geenszins dat de koop met terugwerkende kracht ongedaan zou kunnen worden gemaakt.
• Ook uit de koopovereenkomst van 24 april 2012 kan niet afgeleid worden dat het recht van terugkoop eigendomsaanwijzend zou zijn.
• Er bestaat in de rechtspraak en rechtsleer grote onenigheid over de precieze draagwijdte van de wederverkoop aan de overheid in het kader van de expansiewetgeving. Twijfel dienaangaande heeft tot gevolg dat de wetgeving moet worden uitgelegd in het voordeel van de belastingplichtige (‘in dubio contra fiscum’).
• Het Hof stelt tenslotte dat art. 212 W. Reg. het dienaangaande enkel heeft over ‘wederverkoop van een onroerend goed’ en de wederverkoop aan de overheid in het kader van de economische expansiewetgeving geenszins uitsluit.

[1] Overeenkomstig artikel 1659 B.W. is het recht van wederinkoop een beding waarbij de verkoper zich voorbehoudt de verkochte zaak terug te nemen, tegen de teruggave van de oorspronkelijke prijs en de vergoeding waarvan sprake is in artikel 1673.

Blijkens artikel 1658 B.W. betreft de uitoefening van het recht van wederinkoop een vorm van ontbinding van de koopovereenkomst.