Krachtens artikel 2.1.5.0.2, §1, 3° VCF wordt kwijtschelding of proportionele vermindering van de onroerende voorheffing verleend voor zover het belastbare kadastraal inkomen ingevolge artikel 15 WIB92 kan worden verminderd.

Er is geen betwisting (meer) over het feit dat het betreffende onroerend goed het hele jaar 2018 niet gebruikt werd en niets heeft opgebracht. Aan de vereiste dat in het betreffende aanslagjaar sprake was van ‘improductiviteit’, is dus voldaan.

De betwisting slaat alleen (nog) op de vraag of die improductiviteit ‘onafhankelijk van de wil’ van de belastingplichtige is ontstaan en/of is blijven bestaan. Er wordt algemeen aangenomen dat de belastingplichtige moet bewijzen dat de improductiviteit ontstaan en gehandhaafd werd op een wijze die onvrijwillig was, dat wil zeggen onafhankelijk van de wil van de belastingplichtige (vgl. o.a. met concl. D. THIJS bij Cass. 15 maart 2013, F.12.0067.N, via www.juportal.be). Dat vloeit impliciet maar noodzakelijk voort uit het feit dat de regel is dat een onroerend goed belastbare inkomsten opbrengt en op grond daarvan belastbaar is in de onroerende voorheffing. Vrijstelling en/of proportionele vermindering van de onroerende voorheffing is dus de uitzondering en de belastingplichtige kan van een dergelijk voordeel niet genieten wanneer hij er zelf toe bijdraagt die inkomsten te derven.

De vereiste dat het niet in gebruik nemen of het niets opbrengen van een onroerend goed onafhankelijk van de wil van de belastingplichtige moet zijn, veronderstelt dat de belastingplichtige bepaalde opties had: het moet gaan om situaties waarin de belastingplichtige, naast de keuze die tot improductiviteit leidde ook een andere keuze had die het onroerend goed wel zou laten opbrengen. Het enkele feit dat een eigenaar nog slechts één enkele bedoeling had met zijn onroerend goed en de daaraan beantwoordende bestemming een tijd lang improductiviteit met zich bracht, laat nog niet toe te concluderen dat die improductiviteit er gekomen is afhankelijk van de wil van die belastingplichtige. Daarmee is immers nog niet vastgesteld of er enige (vrije) keuze was voor de belastingplichtige.

Op basis van de stukken van het dossier kan de belastingplichtige niet gevolgd worden in haar stelling dat zij op afdoende wijze getracht heeft de improductiviteit te vermijden of te doen ophouden door het onroerend goed te koop te stellen. Samen met de eerste rechter stelt het hof vast dat de tekoopstelling die gebeurde met de overeenkomst van 8 maart 2017 (waarbij een verlenging ervan tot in 2018 kan worden aangenomen) voor een opvallend hoge prijs was. Die prijs was niet alleen erg hoog in vergelijking met de aankoopprijs die de belastingplichtige zelf in 2014 voor het pand heeft betaald. Die prijs was onmiskenbaar niet realistisch gelet op de beperkte mogelijkheden om het gebouw ofwel te gebruiken ofwel te herbestemmen (wat blijkt uit de stukken waarop de belastingplichtige zich zelf beroept). In beide scenario’s waren er niet alleen onzekerheden, maar ook aanzienlijke kosten te maken (bovenop de te betalen verkoopprijs). De belastingplichtige kon in de concrete omstandigheden in redelijkheid niet werkelijk geloven dat die tekoopstelling ooit enig succes zou hebben. Een dergelijke tekoopstelling voldoet niet aan wat verwacht moet worden van een belastingplichtige – zoals de belastingplichtige hier – die op redelijke termijn de improductiviteit van zijn onroerend goed wil verhelpen.

De belastingplichtige levert het bewijs dat ze naderhand nuttige stappen heeft gezet om de improductiviteit te verhelpen door tot verbouwing en herbestemming over te gaan doormiddel van de aanvraag van een omgevingsvergunning, maar dat gebeurde zeker niet voor 13 juni 2019 en dus niet tijdig om relevant te zijn voor het aanslagjaar 2018. In het uittreksel uit het vergunningsregister dat de Gemeente X uitreikte blijkt dat de belastingplichtige wel in 2018 twee keer een aanvraag tot omgevingsvergunning ‘stedenbouwkundige handelingen’ indiende, maar dat had enkel betrekking op de uit te voeren dak- en gevelbekleding. […] Afgezien van het feit dat de aanvragen pas werden ingediend op een moment dat redelijkerwijze niet kon verwacht worden om de improductiviteit in 2018 nog te kunnen verhelpen, staat op basis van de stukken van het dossier vast dat het zeker niet zou volstaan om enkel de toen aangevraagde dak- en gevelwerken uit te voeren om de gebouwen weer in gebruik te kunnen nemen.

Al blijkt uit de beslissing dat de Gemeente X wel een mogelijkheid had gezien om de op de site (een deel) van de plannen van de belastingplichtige toe te laten (en dat voor de Deputatie bleef verdedigen), toch heeft de belastingplichtige geen dergelijke plannen ingediend in een voor het aanslagjaar 2018 relevante periode. Met alleen de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de vernieuwing van dak- en gevelbekleding, deed de belastingplichtige niet het nodige om de improductiviteit te kunnen verhelpen.