Belastingplichtige verwierf de eigendom op twee bebouwde onroerende goederen.

[…]

Uit het dossier blijkt dat de belastingplichtige eind 2018 eigenaar is geworden van een site waarop in de periode 1973-2015 industriële wasmachines werden geproduceerd. De site ligt deels in woongebied en deels in gebied voor milieubelastende industrie. Blijkens de (geweigerde) bouwvergunning is de site gelegen midden in een woonblok, ingesloten tussen de woonlinten langs de […]straat, de […]straat, de […]straat en de […]straat, waarbij de site toegang heeft tot elk van de omliggende straten en de woonlinten grotendeels uit residentiële bebouwing bestaan. De site zou een totale oppervlakte hebben van 1,92ha. De (geweigerde) bouwvergunning vermeldt tevens dat de inrichting op dat ogenblik meer dan 5 jaar buiten werking is, wat overeenstemt met de door de belastingplichtige overgelegde krantenartikelen waaruit blijkt dat de toenmalige eigenaar haar activiteiten op de site heeft stopgezet in 2014/2015. De door de belastingplichtige beoogde reconversie zou volgens de vergunningsaanvraag een herbestemming betreffen naar een KMO-zone met verschillende units.

[…]

Op basis van dit alles kan het Hof aannemen dat de belastingplichtige de site heeft aangekocht met de bedoeling het te reconverteren teneinde de site opnieuw productief te maken. Uit het feit dat de inrichting in september 2020 meer dan 5 jaar buiten werking was, blijkt dat de site bij aankoop door de belastingplichtige geen functie meer had. Dit blijkt ook uit het verslag van oriënterend bodemonderzoek op vraag van de toenmalige eigenaar van de site waarin wordt vermeld dat het terrein niet werd gebruikt. Om de improductiviteit van de site aan te pakken, koos de belastingplichtige ervoor een herbestemmingsproject uit te werken wat, gelet op het industrieel karakter van de site en de ouderdom van de gebouwen, geen kennelijk onredelijke beslissing was. Het Hof merkt in dit kader op dat de omstandigheid dat de belastingplichtige het onroerend goed vrijwillig heeft aangekocht niet toelaat te besluiten dat de improductiviteit een vrijwillig karakter had. Immers, het enkele feit dat een eigenaar slechts één bedoeling had met zijn onroerend goed en de daaraan beantwoordende bestemming een tijd lang improductiviteit met zich meebracht, laat nog niet toe te concluderen dat die improductiviteit er gekomen is afhankelijk van de wil van de belastingplichtige. Dat deze keuze een aantal voorzienbare moeilijkheden met zich meebrengt, is evenmin een reden om te besluiten dat de improductiviteit afhankelijk is van de wil van de belastingplichtige. Daarmee is immers nog niet vastgesteld of er enige (vrije) keuze was voor de belastingplichtige om een situatie te kiezen waarin het onroerend goed wel zou opbrengen.

[…]

Gelet op de ouderdom van de site en de erop staande gebouwen alsook gelet op de bedoeling van de belastingplichtige is het duidelijk dat zij na aankoop van de site slechts een nieuwe (productieve) bestemming kon geven aan de site door de aanvraag van een omgevingsvergunning. Het Hof kan aannemen dat een herbestemmingsproject van dergelijke aard en omvang niet binnen een korte periode kan worden gerealiseerd.

[…]

Uit het dossier blijkt dat de belastingplichtige na de weigeringsbeslissing heeft beslist om enkele opslagruimtes te huur aan te bieden waarvoor de eerste advertenties werden geplaatst in november 2020, doch zonder succes. Dat deze opslagruimtes niet eerder te huur werden aangeboden, kan de belastingplichtige niet ten kwade worden geduid aangezien het niet onredelijk is om de beslissing van de gemeente over een eerste ingediende vergunningsaanvraag af te wachten.

[…]

Uit het bovenstaand (chronologisch) overzicht blijkt dat de belastingplichtige tijdens aanslagjaar 2020 alle redelijke inspanningen heeft geleverd om het herbestemmingsproject op gang te trekken en te realiseren.

[…]

Uit geen enkel element in het dossier blijkt dat de belastingplichtige als belastingplichtige er zelf heeft toe bijgedragen om de (reeds bij aankoop bestaande) improductiviteit tijdens het aanslagjaar 2020 te handhaven. Dit kan geenszins worden afgeleid uit de weigeringsbeslissing van de gemeente. Uit het dossier blijkt dat de belastingplichtige overleg heeft gepleegd met de bevoegde diensten en met het advies van deze diensten en de opmerkingen die werden geuit tijdens het openbaar onderzoek rekening heeft gehouden. Dat er in 2020 nog geen concrete realisaties waren, doet hieraan geen afbreuk. Gelet op de aard en de omvang van de site moet aanvaard worden dat de uitwerking van dergelijk herbestemmingsproject enige tijd vereist. Uit het dossier blijkt dat de belastingplichtige het dossier op een professionele wijze heeft aangepakt.

Vrij snel na de geweigerde vergunningsaanvraag heeft de belastingplichtige bepaalde loodsen te huur gesteld en opnieuw gesprekken opgestart met de gemeente. Gelet op de aard en de staat van de site en de gebouwen kan het Hof aannemen dat er voor de belastingplichtige op dat ogenblik redelijkerwijze geen voor de hand liggende optie bestond om te kiezen voor een situatie waarin het onroerend goed binnen afzienbare tijd zou opbrengen.

[…]

Het Hof besluit dat de belastingplichtige afdoende aantoont dat de improductiviteit tijdens het aanslagjaar 2020 werd gehandhaafd op een wijze die onvrijwillig was, dat wil zeggen onafhankelijk van de wil van de belastingplichtige. De belastingplichtige toont aan dat zij er tijdens aanslagjaar 2020 niet zelf toe heeft bijgedragen de inkomsten die een onroerend goed normaliter opbrengt, te derven en dat zij in die periode alle redelijke inspanningen heeft geleverd om de problemen op te lossen die de rentabilisering van haar goed in de weg staan. Het zou onredelijk zijn om van de belastingplichtige te eisen dat een herbestemmingsproject van een industriële site die gelegen is midden in een woonblok met een dergelijke omvang in twee jaar tijd kan worden gerealiseerd. Aan de belastingplichtige moet een redelijke voorbereidings- en realisatietijd worden gegund om aan de improductiviteit van dergelijke site een einde te maken.

[…]

Ook aan de overige voorwaarden van artikel 2.1.5.0.2, §1, 3° VCF is voldaan. Dat de onroerende goederen gedurende het volledige aanslagjaar 2020 improductief waren, werd reeds vastgesteld onder randnummer 4.2. Uit het dossier blijkt tevens afdoende dat de onroerende goederen ongebruikt waren gedurende het aanslagjaar 2020. Dit wordt bevestigd in het besluit van het verslag van oriënterend bodemonderzoek van 14 november 2017 (’het terrein wordt momenteel niet gebruikt’), in de krantenartikels waaruit de stopzetting van de activiteiten van de toenmalige eigenaar blijkt, uit de door de Vlaamse Belastingdienst voorgelegde foto’s van Zimmo alsook uit de evaluatie van de bezwaren ingediend tegen de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag waaruit blijkt dat de site leegstaand was. Het ongebruikt karakter van het onroerend goed werd overigens aanvaard door de Vlaamse Belastingdienst voor het aanslagjaar 2019 en uit niets blijkt dat de situatie ondertussen zou zijn gewijzigd. De leegstand tijdens aanslagjaar 2020 wordt bevestigd door de facturen van de nutsvoorzieningen. Het Hof acht de leegstand afdoende bewezen, ongeacht de niet-voorlegging van een registratieattest leegstand.

[…]

De Vlaamse Belastingdienst werpt op dat er in 2020 auto’s op de parkeerplaatsen voor de gebouwen stonden. Dat de site nog werd gebruikt als parkeerplaats zou blijken uit publiek beschikbare foto’s en uit door de belastingplichtige zelf voorgelegde stukken. Uit de weigeringsbeslissing blijkt dat met de vorige eigenaar van de site werd afgesproken dat een 26-tal parkeerplaatsen in het weekend en ’s avonds door de buurtbewoners kon worden gebruikt. Uit dit gedoogbeleid, op een parkeerstrook die rechtstreeks uitgeeft op de openbare weg gedurende het weekend en ’s avonds ten behoeve van buurtbewoners en dat werd afgesproken met de toenmalige eigenaar van de site kan evenwel niet worden afgeleid dat aan de inrichting een bepaalde bestemming werd gegeven (d.i. als parking, zoals het geval was in de zaak die heeft geleid tot het arrest van dit Hof van 8 januari 2019 waar het verharde gedeelte als oefenterrein voor een autorijschool werd gebruikt) dat als gevolg zou hebben dat het onroerend goed als ‘in gebruik genomen’ kan worden beschouwd voor toepassing van de vrijstelling van onroerende voorheffing.

De eerste rechter oordeelde terecht dat de belastingplichtige aanspraak kan maken op kwijtschelding van de onroerende voorheffing met betrekking tot de betrokken percelen voor het aanslagjaar 2020.” Het hoger beroep is ongegrond. Het bestreden vonnis wordt bevestigd.