Samenvatting

De belastingplichtige koopt een onroerend goed in volle eigendom op 27/06/2008, geregistreerd op 01/07/2008. Hij is pas ingeschreven op dat adres sedert 30/12/2011. Vlabel stuurt op 02/06/2017 een aanslagbiljet naar de belastingplichtige voor bijkomende rechten en belastingverhoging wegens niet voldaan aan de voorwaarden van klein beschrijf en meeneembaarheid. De belastingplichtige dient een bezwaar in op 01/09/2017. Op 19/09/2017 wordt het bezwaar afgewezen. Hierop legt de belastingplichtige een verzoekschrift neer bij de rechtbank op 14/12/2017 waarin hij overmacht inroept omdat hij tijdens renovatiewerken geconfronteerd werd met verborgen gebreken. In het vonnis van 11 april 2019 heeft de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent, de vordering van belastingplichtige ontvankelijk, doch ongegrond verklaard. Tegen dat vonnis heeft belastingplichtige hoger beroep ingesteld.

De belastingplichtige stelt dat hij tijdens de uitvoering van de herstellingswerken geconfronteerd werd met verborgen gebreken, als gevolg waarvan eerst deze gebreken dienden te worden aangepakt alvorens hij kon starten met de aanpassingswerken waardoor hij deze laatste niet tijdig kon voltooien en niet tijdig de aangekochte woning kon betrekken. Hij stelt dat hij zich bevond in een situatie van overmacht.

Het hof van beroep stelt dat de staat van het pand op het ogenblik van aankoop in juni 2008 de belastingplichtige genoegzaam bekend was. Hij kon op dat ogenblik de duurtijd van de verbouwingswerken inschatten alsook de grootorde van de uitgaven die een verbouwing met zich meebrengt, als gevolg waarvan hij op dat ogenblik moet worden geacht perfect in staat te zijn geweest te beoordelen of hij kon voldoen aan de inschrijvings- en vestigingsvoorwaarde verbonden aan het klein beschrijf resp. het stelsel van de meeneembaarheid. Behoudens bijzondere omstandigheden onafhankelijk van de wil van de koper, dient de koper deze elementen in rekening te nemen bij zijn beslissing om op het ogenblik van aankoop van een onroerend goed al dan niet een beroep te doen op het klein beschrijf en/of het stelsel van de meeneembaarheid, die beiden fiscale gunstregimes zijn.

Waar de belastingplichtige stelt dat er tijdens de herstellings- en onderhoudswerken verschillende gebreken aan het licht kwamen die hij op het ogenblik van de aankoop niet had kunnen vaststellen, toont hij dit evenwel niet aan. De bijkomende werken waarvan de belastingplichtige gewag maakt, betreffen de herstelling van het dak, draagkracht hout en roostering, uitbreken muur achter huis en aanbrengen nieuw profiel, vochtproblematiek woonkamer, vernieuwing verwarmingsketel en leidingen daartoe, isolatie vloeren, vernieuwing onderliggende afvoeren en leidingen, vervanging ramen achterzijde woning. De facturen en offertes die de belastingplichtige overlegt tonen evenwel niet aan dat deze werken onvoorzien(-baar) waren op het ogenblik van aankoop van de woning. Het onvoorzienbaar karakter van deze werken blijkt niet uit de betaling ervan. Werfverslagen, waaruit het onverwachts karakter van deze werken zou kunnen blijken, liggen niet voor. Er ligt geen enkel stuk voor waaruit de omvang van de renovatieplannen op het ogenblik van aankoop van de woning blijkt. Mocht de belastingplichtige bijvoorbeeld een financiering zijn aangegaan voor de renovatie van de woning, zou de omvang van de renovatieplannen op het ogenblik van de start van de renovatie hieruit kunnen blijken. De belastingplichtige bewijst niet dat deze werken het aanpakken van op het ogenblik van de aankoop ‘verborgen’ gebreken betrof. Correspondentie met aannemers, waaruit het ‘onverwacht’ karakter van deze gebreken zou kunnen blijken, ligt niet voor. Het feit dat de woning bewoond was bij aankoop, toont dit niet aan. De belastingplichtige bewijst met andere woorden niet dat voormelde werken niet gepland waren bij aankoop van de woning; en aldus een onvoorziene hindernis vormden waardoor het van hem redelijkerwijze niet verwacht kon worden dat hij tijdig de aangekochte woning betrok. Bovendien toont de belastingplichtige niet in concreto aan dat deze gebreken (indien ze dan al onvoorzienbaar waren) een hindernis vormden om tijdig de woning te betrekken. Het hof herhaalt dat de bewijslast terzake op de belastingplichtige rust. Het leveren van het bewijs dat de werken een onvoorzienbaar karakter hadden als gevolg waarvan de woning niet tijdig kon worden betrokken, is niet onmogelijk. De belastingplichtige dient zich te organiseren om tijdig de nodige objectieve bewijzen te verzamelen. Het hof zou afbreuk doen aan de bewijslast die rust op de belastingplichtige mocht het hem louter op zijn woord geloven.

Het vonnis wordt bevestigd. Het hof verklaart het hoger beroep ongegrond in haar arrest.

Commentaar

Uit dit arrest kan niet zonder meer afgeleid worden dat verborgen gebreken bij een renovatie nooit overmacht zouden kunnen uitmaken. Maar het Hof van Beroep geeft wel duidelijk de criteria mee: Ten eerste ligt de bewijslast van het onvoorzienbaar karakter van de verborgen gebreken bij de belastingplichtige; ten tweede moet de belastingplichtige aantonen dat deze gebreken (indien ze dan al onvoorzienbaar waren) een hindernis vormden om tijdig de woning te betrekken.