De partijen betwisten de toepasselijkheid van het verkooprecht dan wel het algemeen vast recht op de vervroegde beëindiging van het recht van opstal gevestigd bij akte van 29 december 2004. Er werd akte genomen van de vervroegde beëindiging van het recht van opstal (op een deel van het onroerend goed) bij notariële akte van 22 juni 2016.

Het verkooprecht opgenomen in artikel 2.9.1.0.1 VCF (het toenmalige 44 W. Reg.) wordt overeenkomstig artikel 1, artikel 19 en artikel 31W. Reg. (federaal) gevestigd naar aanleiding van de registratie of de verplichting tot registratie van akten of geschriften die als titel gelden van een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen, met uitsluiting van de inbrengen, vermeld in artikel 115bis W. Reg. (federaal).

Tussen de partijen staat ter discussie of de notariële akte van 22 juni 2016 al dan niet als titel geldt van een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel.

De overdragende overeenkomst is die welke juridisch en werkelijk tot gevolg heeft uit kracht van de overeenkomst een zakelijk recht van het ene hoofd op het andere over te dragen. Het bij artikel 2.9.1.0.1 VCF bepaalde recht treft daarbij niet de overdracht zelf maar de overeenkomst die de overdracht bewerkstelligt (zie ook F. Werdefroy, Jaarboek Registratierechten, Il, nr. 650). Het overdragend karakter van een akte moet bepaald worden aan de hand van de principes van het burgerlijk recht of van bijzondere fiscale bepalingen.

Bij het beëindigen van het recht op opstal komen de gebouwen die door de opstalhouder op de grond van de opstalgever werden opgericht, door natrekking toe aan de grondeigenaar. Uit kracht van de wet wordt de grondeigenaar van rechtswege eigenaar van de gebouwen. Voor de grondeigenaar is er geen sprake van eigendomsverkrijging, maar wordt het voorwerp van zijn reeds bestaande eigendomsrechten louter uitgebreid (zie ook V. Sagaert, Beginselen van Belgische Privaatrecht, V, Goederenrecht, 2014, nr. 971). Aangezien niet voldaan is aan de voorwaarde dat een akte (houdende beëindiging van een recht van opstal) als titel geldt van een overeenkomst houdende overdracht, zal dergelijke akte in principe niet onderworpen zijn aan het verkooprecht doch wel aan het algemeen vast recht. Dezelfde principes gelden wanneer het recht van opstal vervroegd wordt beëindigd.

Het evenredig verkooprecht is enkel verschuldigd wanneer de kwestieuze akte in werkelijkheid een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom toedekt. Het recht van natrekking is enkel van rechtswege van toepassing wanneer de partijen hun overeenkomst niet in de plaats hebben gesteld van de wettelijke werking van dit recht. Het is aan de administratie om hiervan het bewijs te leveren.

De vestigingsakte van 29 december 2009 voorzag niet in de mogelijkheid om de overeenkomst vervroegd te beëindigen. Evenmin was deze mogelijkheid evenwel uitgesloten. Uit niets blijkt dat het de partijen niet toegelaten was om in onderling overleg de opstalovereenkomst vervroegd te beëindigen in toepassing van artikel 1134, lid 2 BW. De enkele omstandigheid dat deze mogelijkheid tot vervroegde beëindiging niet was opgenomen in de vestigingsakte, doet geen afbreuk aan het recht van partijen om in onderling overleg de overeenkomst vervroegd te beëindigen. Deze (latere) afspraak tussen partijen vult als het ware de oorspronkelijke vestigingsakte aan en is hiermee geenszins in tegenspraak. Uit niets kan worden afgeleid dat deze latere afspraak een zelfstandige overeenkomst tot overdracht van de gebouwen beoogde. Deze latere afspraak maakt enkel vroegtijdig een einde aan de opstalovereenkomst, hetgeen wordt bevestigd door de bewoordingen gebruikt in de akte van 22 juni 2016 en niet wordt tegengesproken door andere stukken.

De omstandigheid dat de partijen de opstalovereenkomst vervroegd hebben beëindigd daar waar deze mogelijkheid niet was voorzien in de oorspronkelijke vestigingsakte, toont evenmin aan dat de partijen contractueel zijn afgeweken van de wettelijke werking van het recht van natrekking. Ook bij de vervroegde beëindiging van het opstalrecht wordt de grondeigenaar uit kracht van de wet van rechtswege eigenaar van de gebouwen.

In artikel 4 van de vestigingsakte werd bepaald dat “De door de opstalhouder opgerichte gebouwen, aangebrachte verbeteringen en aanplantingen zullen, evenals de thans reeds bestaande gebouwen, constructies en aanplantingen, bij het einde van dit recht van opstal volledig eigendom worden van diegene die op dat ogenblik eigenaar zal zijn van de grond, mits vergoeding van de fiscale residuwaarde aan de opstalhouder.”

In overeenstemming met artikel 4 van de vestigingsakte dat de vergoeding bij het einde van het recht van opstal regelt, werd in de akte van 22 juni 2016 houdende vervroegde beëindiging van het recht van opstal de vergoeding verschuldigd door de grondeigenaar (de belastingplichtige) aan de opstalhouder (bvba V) bepaald op de fiscale residuwaarde van de door de opstalhouder opgerichte gebouwen, nl. 465.836, 14 euro. De regeling vervat in artikel 4 van de vestigingsakte is niet beperkt tot het einde van het recht van opstal door verloop van de contractueel overeengekomen duurtijd. De gebruikte bewoordingen zijn voldoende ruim om alle gevallen van einde van het recht van opstal te regelen, ook de beëindiginggronden die bij latere overeenkomst de vestigingsakte aanvullen. Mocht artikel 4 van de vestigingsakte enkel van toepassing zijn bij het einde van het recht van opstal na verloop van de contractueel overeengekomen duurtijd, hadden de partijen de toepassing van artikel 4 uitdrukkelijk tot deze beëindigingsgrond moeten beperken, aldus het Hof.

Bovendien, zelfs indien de contractueel overeengekomen vergoeding bij vervroegde beëindiging niet was bedoeld in artikel 4 van de vestigingsakte, zegt het Hof dat ook VLABEL in haar standpunt nr. 15116 van 10 augustus 2015 stelt dat “de loutere tegenspraak tussen de oorspronkelijke opstalovereenkomst waarin geen vergoeding werd bedongen en de regelingsakte bij de beëindiging van de overeenkomst die wel voorziet in een vergoeding voor de gebouwen volstaat dus niet om het overdrachtsrecht te heffen.”

Uit de betaling van deze vergoeding kan volgens het Hof overigens niet afgeleid worden dat de constructies opgericht door de opstalhouder onder bezwarende titel zijn overgedragen aan de belastingplichtige bij overeenkomst, hetgeen het verkooprecht opeisbaar zou maken. VLABEL bewijst volgens het Hof niet dat deze vergoeding de aard heeft van een prijs voor de overgedragen gebouwen. Deze vergoeding werd bepaald in overeenstemming met artikel 4 van de vestigingsakte en compenseert het (voortijdig) verlies van het tijdelijk eigendomsrecht van de opstalhouder op de gebouwen en van het genot op de opstallen. Uit niets blijkt dat deze vergoeding zou afwijken van de contractueel overeengekomen vergoeding. De omstandigheid dat dergelijke vergoeding werd betaald, levert in deze zaak niet het vereiste bewijs dat de akte van 22 juni 2016 in werkelijkheid een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van de gebouwen zou maskeren en levert evenmin het bewijs dat de partijen afbreuk zouden hebben willen doen aan de wettelijke werking van het recht van natrekking.

Ook uit de andere voorgelegde stukken kan naar de mening van het Hof niet worden afgeleid dat de partijen op 22 juni 2016 een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van de gebouwen hebben gesloten.

De betwisting die VLABEL voert over de overeenstemming van het bedrag van de betaalde vergoeding met de fiscale residuwaarde, is volgens het Hof ten onrechte. Immers, de belastingplichtige toont duidelijk aan dat het bedrag dat zij aan bvba V heeft betaald gelijk is aan de fiscale residuwaarde van de opstallen, zijnde de netto boekwaarde van de opstallen (aanschaffingswaarde en investeringen verminderd met fiscaal aanvaarde afschrijvingen) in de boekhouding van bvba V.

Het Hof besluit met te stellen dat VLABEL niet aantoont dat de kwestieuze akte van 22 juni 2016 in werkelijkheid een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom toedekt waarop het evenredig verkooprecht van toepassing zou zijn. Enkel het algemeen vast recht van 50,00 euro is verschuldigd naar aanleiding van de registratie van de akte van 22 juni 2016.

Het hoger beroep en de oorspronkelijke vordering van de belastingplichtige zijn gegrond. Het bestreden vonnis wordt hervormd.