Beide belastingplichtigen sloten op 28 juni 2016 een onderhandse verkoopovereenkomst tot aankoop van een woonhuis op en met grond en aanhorigheden gelegen te L, Ostraat 64. Verder werden in dezelfde verkoopovereenkomst twee bijhorende en aanpalende percelen grond gekocht.

In de verkoopovereenkomst zijn opschortende voorwaarden opgenomen. Onder meer de voorwaarde van het bekomen van een definitieve en uitvoerbare verkavelingsvergunning waarbij het goed kan verkaveld worden in minstens 4 kavels bestemd voor bewoning in halfopen of gesloten bebouwing.

Er wordt een termijn voorzien waarin de aanvraag moet zijn ingediend; een verlenging van de termijn is mogelijk. De aanvraag wordt ingediend via het digitale loket op 10 maart 2017. Het gaat om een aanvraag tot het slopen van een eengezinswoning en het bouwen van 5 eengezinswoningen met buitenaanleg.

Op 25 augustus 2017, na diverse adviezen te hebben ingewonnen, wordt de vergunning onder bepaalde voorwaarden verleend.

Op 24 april 2018 wordt de notariële akte verleden tot aankoop van het woonhuis met aanhorigheden op en met grond gelegen te L, O-straat 64 en van de bijhorende en aanpalende percelen grond. Naar aanleiding van deze aankoop werd door beide belastingplichtigen samen 65.000,00 EUR registratiebelasting betaald.

In de notariële akte wordt niet verwezen naar de intussen verkregen vergunning tot afbraak en verkavelingsvergunning. Wel wordt melding gemaakt van niet meeverkochte roerende goederen waarbij bepaald wordt dat de verkopende partij die voorwerpen en goederen op haar kosten zal verwijderen, uiterlijk tegen de datum van afbraak van de villa. Dit in samenspraak met de afbraakfirma en de kopers, waarmede afspraken kunnen worden gemaakt over bijkomende elementen zoals deuren enzovoort.

Bij notariële akte van 9 oktober 2019 werd 774/1.000 van de grond door belastingplichtigen verkocht, waarna nog 226/1000 overbleef. Naar aanleiding van deze verkoop werd verzocht om teruggave van 3/5 van de registratiebelasting wegens wederverkoop binnen de 2 jaar.

Op 16 augustus 2022 vestigen belastingplichtigen hun domicilie in de nieuwgebouwde woning die werd opgericht op het perceel van de eerder aangekochte maar intussen afgebroken woning gelegen te L, Ostraat 64, en waarvan het nummer intussen, ingevolge de verkaveling van de betrokken percelen, nummer 70 is geworden.

Bij notariële akte van 22 november 2022 verkopen BP hun vorig woonhuis gelegen te L, Vstraat 12. Deze woning werd door belastingplichtigen aangekocht bij notariële akte van 14 januari 2013, met betaling van registratiebelasting van 31.000,00 EUR.

In de betrokken akte wordt gevraagd om een teruggave zoals voorzien in artikel 3.6.0.0.6, §3 VCF. Dit om de reden dat eisers hun hoofdverblijfplaats hebben gevestigd binnen de 5 jaar na registratie van de akte waarbij zij de onroerende goederen aankochten zoals vermeld in de notariële akte van 24 april 2018. Verzocht wordt om de teruggave van een bedrag van 12.500,00 EUR.

Bij beslissing van 16 maart 2023 stelt VLABEL dat voor de toepassing van de meeneembaarheid door teruggave, de verkoop van de vorige verblijfplaats vaste datum moet krijgen uiterlijk 2 jaar na de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats. Er kan geen teruggave verleend worden omdat de vorige verblijfplaats verkocht werd op 22 november 2022 wat buiten de termijn ligt van 2 jaar na de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats op 24 april 2018.

a. Aankoop van een woning of van een bouwgrond

De aankoop op 24 april 2018 moet volgens belastingplichtigen beschouwd worden als de aankoop van een bouwgrond. Van bij de aankoop was het duidelijk dat de woning niet meer geschikt zou zijn voor bewoning.

De rechtbank is van oordeel dat, ondanks het feit dat het vaststaat dat er voorafgaande aan de aankoop reeds sprake van was om de aangekochte woning af te breken en een verkavelingsvergunning aan te vragen (cf. de opschortende voorwaarde in de onderhandse verkoopovereenkomst en de bekomen vergunning tot afbraak en verkaveling), het een feit blijft dat er sprake is van de aankoop van een woning zoals omschreven in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF.

In tegenstelling tot wat belastingplichtigen beweren, maakt de ‘bouwvergunning’ geen integrerend deel uit van de notariële koopovereenkomst. Een dergelijk bewijs wordt niet geleverd. Merk hierbij op dat belastingplichtigen wellicht de ‘verkavelingsvergunning’ bedoelen waarvan er ten andere evenmin sprake was in de koopovereenkomst.

Uitgaande van de definitie van bouwgrond, zoals omschreven in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid 7° VCF, is het duidelijk dat de aard of toestand van de goederen op het ogenblik van de aankoop beslissend is, zonder dat de intentie van wat de kopers met die goederen van plan zijn daarbij relevant is. Zelfs niet indien, zoals in casu, de plannen tot afbraak reeds op voorhand zouden vaststaan. Een gebouw wordt voor de betrokken regeling maar als een bouwgrond beschouwd indien het pas na andere werken dan normale herstellings- of onderhoudswerken kan dienen tot huisvesting van een gezin of een persoon.

Indien, zoals in casu, belastingplichtigen van oordeel zijn dat het door hen aangekochte onroerend goed als een bouwgrond moet worden beschouwd, in plaats van als een woonhuis zoals bepaald in de notariële koopovereenkomst, dan is het aan belastingplichtigen om aan te tonen dat het betrokken onroerend goed enkel na andere dan normale herstellings- of onderhoudswerken kan dienen tot huisvesting. Belastingplichtigen komen niet tegemoet aan de hen aldus opgelegde bewijslast.

Het loutere feit dat er geen EPC-attest werd afgeleverd en geen keuringsattest van de elektriciteit, bewijst op zich niet dat er andere dan normale herstellings­ of onderhoudswerken nodig waren opdat het onroerend goed zou kunnen dienen tot huisvesting van een gezin of een persoon. Het aangekocht onroerend goed was ook niet opgenomen in enige inventaris van verwaarloosde, ongeschikte of onbewoonbaar verklaarde woningen. In de notariële akte wordt dienaangaande geen enkele melding gemaakt en ook belastingplichtigen weerleggen dit niet.

Conclusie is volgens de rechtbank dan ook dat het aangekochte onroerend goed op het ogenblik van de aankoop als een woning moet worden beschouwd. Met als gevolg dat de termijn om te voldoen aan de voorwaarden voor de teruggave zoals bepaald in artikel 3.6.0.0.6, §3 VCF twee jaar bedraagt en niet vijf jaar. Aangezien het onroerend goed dat werd aangekocht bij notariële akte van 24 april 2018 een woning is, dienden belastingplichtigen, teneinde van de teruggave te kunnen genieten, hun domicilie ter plaatse te vestigen binnen de twee jaar na de aankoop. Omdat zij hun domicilie ter plaatse, in de nieuw gebouwde woning, pas namen op 16 augustus 2022 voldoen belastingplichtigen derhalve niet aan de voorwaarden zodat zij op basis van artikel 3.6.0.0.6, §3 VCF geen recht hebben op de teruggave.

b. Beweerdelijke discriminatie van belastingplichtigen door onderscheid tussen verbouwingen en aansnijden nieuwe bouwgronden

Volgens belastingplichtigen heeft de decreetgever door de verlenging tot een periode van vijf jaar, beoogd om meer rekening te houden met de benodigde tijd om een nieuwe woning op te richten. Er zou geen beleidskeuze zijn om de voorkeur te geven aan nieuwbouw, dan wel aan het verwerven van bestaande woningen. Door het al te streng toepassen van de definitie van bouwgrond zou er wel een beleidskeuze gebeuren door de administratie. Potentiële grondige renoveerders en herbouwers zouden ontmoedigd worden opzichtens haastige verbouwingen.

Volgens VLABEL gaat het in casu niet om een beleidskeuze van de administratie, maar eenvoudigweg om een toepassing van de duidelijke wettekst die zelf het onderscheid maakt tussen een bouwgrond (eventueel gelijk te stellen met een onbewoonbare woning) en een woning.

De rechtbank is van oordeel dat in casu geen beleidskeuze werd gemaakt door de administratie. Ter zake is enkel toepassing gemaakt van geldende bepalingen van de VCF die duidelijk zijn en niet voor interpretatie vatbaar. Merk ten andere op dat in casu niet aangetoond is dat de aangekochte woning niet in aanmerking komt voor bewoning na normale herstellings- en onderhoudswerken, hetgeen niet gelijkgesteld kan worden met haastige verbouwingen.

c. Moet er rekening gehouden worden met feit dat deel aankoop betrekking had op bouwgronden?

Belastingplichtigen stellen dat de aankoop van 24 april 2018 betrekking heeft op drie percelen. Twee van de drie percelen zijn te kwalificeren als bouwgronden. Belastingplichtigen zijn van oordeel dat voor het breukdeel in het gehele goed dat deze bouwgronden vertegenwoordigen, de termijn van vijf jaar geldt voor de meeneembaarheid.

Voor wat de twee percelen buiten het perceel van de woning betreft, stelt VLABEL dat het slechts gaat om bijhorigheden bij het perceel waarop de woning is gebouwd. Het bewijs zou niet geleverd zijn dat deze percelen voldoen aan de definitie van bouwgrond, bestemd tot woningbouw.

De rechtbank is van oordeel dat er geen reden is om een gedeeltelijke teruggave toe te kennen in verhouding tot de twee van de drie percelen waarop zich geen woning bevond en die, aldus belastingplichtigen, als bouwgronden moeten worden gekwalificeerd.

Uit de door partijen bijgebrachte stukken blijkt dat bij notariële akte van 9 oktober 2019 een deel van de bij akte van 24 april 2018 aangekochte onroerende goederen werd verkocht. Meer bepaald werd 774/1000 verkocht zodat belastingplichtigen 226/1000 behielden. Naar aanleiding van deze verkoop werd een verzoek ingediend tot teruggave van 3/5 van de registratiebelasting wegens wederverkoop binnen de 2 jaar.

Gelet op deze wederverkoop binnen de 2 jaar, waarbij deze verkoop betrekking had, zoals omschreven in de notariële akte van 24 april 2018, op de twee percelen (aanpalende) bouwgrond en niet op het perceel van de woning, is voor de betrokken percelen niet voldaan aan de voorwaarden van artikel 3.6.0.0.6, §3 VCF en kan hier ook niet meer aan voldaan worden. Uit de plannen zoals voorgelegd door belastingplichtigen, blijkt dat het perceel waarop belastingplichtigen hun nieuwe woning bouwden en dat ontstond na de herverkaveling en voortaan gekend is onder Ostraat nr. 70, deel uitmaakt van het perceel dat in de notariële akte wordt bepaald als het perceel waarop de woning zich bevond. Enkel m.b.t. dit perceel konden belastingplichtigen derhalve, mits vervulling van alle voorwaarden, aanspraak maken op een teruggave en dus niet voor de twee percelen (aanpalende) bouwgrond.