Samenvatting

1. De feiten

Bij akte verleden voor notaris W. koopt de NV X een woonhuis op en met grond en aanhorigheden, gelegen te Wommelgem, voor de in de akte vermelde prijs van 108.000,00 euro.

In de verkoopakte wordt een levenslange huurovereenkomst bedongen tussen de koper (eigenaar) en de verkoper (huurder) tegen een maandelijkse huurprijs van 520,00 euro.

2. Begrip

In toepassing van artikel 44 W. Reg. (art. 2.9.4.1.1 VCF) bedraagt het registratierecht op de verkoop van een onroerend goed 10%. Dit recht wordt vereffend op het bedrag van de bedongen prijs en lasten.

Ingevolge artikel 46 W. Reg. (art. 2.9.3.0.1, §2 VCF) mag de belastbare grondslag in geen geval lager zijn dan de verkoopwaarde van de overgedragen onroerende goederen.

De verkoopwaarde wordt meestal omschreven als de prijs waarop mag gerekend worden bij een normale verkoop onder normale omstandigheden voorbereid, d.w.z. met voldoende publiciteit en met aantrekking van een voldoende aantal liefhebbers, tevens met inachtneming van al de objectieve factoren die de waarde van het goed kunnen beïnvloeden (cfr. Werdefroy, F., Registratierechten, 2010-2011, nr. 710).

Er is een verschil tussen de overeengekomen waarde en de verkoopwaarde : de eerste wordt bepaald door een wilsakkoord van de partijen, de tweede is het werk van de openbare mening.

Er mag geen rekening gehouden worden met de subjectieve bedingen van het te belasten contract noch met de bijzondere omstandigheden waarin de verkoop plaatsheeft.

De bijzondere aard van de in het contract bedongen tegenprestatie of de bijzondere verrichtingen die aan de verkrijger in het contract worden opgelegd betreffende de wijze van genieten of beschikken, kunnen een weerslag hebben op de aantrekkelijkheid van het te schatten goed, maar deze particuliere bedingen tasten de objectieve verkoopwaarde van het goed niet aan; ze zijn bepalend voor de overeengekomen tegenprestatie of blijven vreemd aan het voorwerp van de overeenkomst. De subjectieve bedingen van het verkoopcontract zijn de bedingen met louter persoonlijk karakter die niet bepalend zijn voor het voorwerp van de overgedragen zakelijke rechten; ze verbrokkelen of krimpen deze rechten niet in.

De objectieve bedingen of verplichtingen van de verkoop zijn die welke door de verkoper niet als tegenprestatie werden bedongen, maar die het voorwerp van de overgedragen rechten bepalen. (cfr. Werdefroy, F., o.c., nrs. 710 e.v.).

3. Arrest Hof van Beroep Antwerpen d.d. 31 maart 2015

Het Hof oordeelt dat de levenslange huur bedongen door de verkoper een subjectief beding is van het contract dat geenszins de objectieve verkoopwaarde van het onroerend goed aantast.

Het Hof stelt dat een vóór de verkoopovereenkomst bestaande huurovereenkomst de objectieve verkoopwaarde van het onroerend goed kan aantasten. In casu bestond er geen huurovereenkomst vóór de verkoopovereenkomst maar werd de levenslange huur in de verkoopovereenkomst zelf bedongen. Bij het bepalen van de verkoopwaarde kan volgens het Hof dan ook geen rekening gehouden worden met deze levenslange huur.