Bij notariële akte van 5 november 2012 kochten de belastingplichtigen, elk ten belope van de helft in onverdeeldheid, een woonhuis. De kopers verzochten om een vermindering van registratierechten zoals bepaald in artikel 53, 2° W. Reg. (het zogenaamde ‘klein beschrijf’) en verklaarden hiertoe in de notariële akte dat “hij zijn inschrijving in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister op het adres van het verkregen goed zal bekomen, en dit binnen de drie jaar te rekenen vanaf heden en ten minste drie jaar zonder onderbreking zal blijven behouden”.

De belastingplichtigen waren ingeschreven op het adres van voormelde woning van 14 november 2012 tot 20 oktober 2014. Vanaf 21 oktober 2014 waren de beide belastingplichtigen ingeschreven op een ander adres. Zij voldeden dus niet aan de voorwaarde van drie jaar ononderbroken inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van de verkregen woning. Op 18 januari 2019 verstuurde VLABEL aan elk van de belastingplichtigen een aanslagbiljet in de registratiebelasting voor aanslagjaar 2012 waarin telkens rechten alsook een belastingverhoging werden nagevorderd.

De belastingplichtigen haalden in hun bezwaar d.d. 1 februari 2019 overmacht aan. Zij stelden dat ze zich gedwongen zagen te verhuizen wegens verregaande pesterijen en bedreigingen. De belastingplichtigen voegden een bij de politie neergelegde klacht bij van feiten van lasterlijke aantijging op 29 april 2014, alsook een klacht van 28 juni 2014 wegens feiten van laster, pesterijen, bedreigingen en homofobie. In de bezwaarbeslissing van 15 februari 2019 oordeelde VLABEL dat het verhuizen naar een andere woning werd beoordeeld als zijnde het gevolg van de vrije keuze van de koper. Door de vastgestelde problemen was het immers niet onmogelijk geworden om aan de verplichtingen tot inschrijving te voldoen.

Met een verzoekschrift neergelegd op 3 mei 2019 stelden de belastingplichtigen hun vordering in voor de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent. In het vonnis van 9 september 2021 oordeelde de rechtbank dat de vordering van de belastingplichtigen ongegrond was. De rechtbank besloot op basis van gemaakte vaststellingen en overwegingen dat overmacht niet afdoende werd aangetoond. Tegen dat vonnis werd door de belastingplichtigen hoger beroep ingesteld.

Het Hof van Beroep stelt in haar arrest dat uit het dossier blijkt dat de belastingplichtigen ingeschreven werden op het adres van de woning op 14 november 2012 doch er opnieuw werden uitgeschreven op 20 oktober 2014. De inschrijving werd genomen binnen de inschrijvingstermijn van drie jaar bepaald in artikel 60 W. Reg. doch er werd niet voldaan aan de voorwaarde dat deze inschrijving behouden moet blijven gedurende een ononderbroken periode van drie jaar. Er is aldus niet voldaan aan de wettelijke voorwaarden om te kunnen genieten van het tarief van het klein beschrijf.

Het toenmalige artikel 60 W. Reg. bepaalde dat het verminderde registratierecht verkregen blijft indien de niet-nakoming van de inschrijvingsvoorwaarde het gevolg is van overmacht.

Zoals VLABEL terecht stelt, dient voor de interpretatie en toepassing van het begrip ‘overmacht’ de regels van het burgerlijk recht te worden gehanteerd. Het Hof interpreteert dit begrip ‘overmacht’, dat, ook burgerrechtelijk, geen wettelijk gedefinieerd begrip is, aan de hand van een redelijke (en geen absolute) benadering van de onmogelijkheidsvereiste. Ongeacht de inwerkingtreding en de temporele toepassingsbepalingen van Boek 5 van het BW, stelt het Hof vast dat deze redelijke en menselijke invulling van de onmogelijkheid tot uitvoering van een verbintenis overigens als regel werd gecodificeerd in dit Boek 5 (artikelen 5.99 en 5.226 BW). Een belastingplichtige kan zich aldus op overmacht beroepen indien de onmogelijkheid tot uitvoering van zijn verbintenis (in voorliggend geschil, tot het behoud van zijn inschrijving op het adres van het aangekochte goed) hem niet toerekenbaar is en als zodanig het gevolg is van redenen onafhankelijk van zijn wil. De belastingplichtige dient aan te tonen dat hij tevergeefs alle stappen heeft ondernomen die een voorzichtig en redelijk persoon in dezelfde omstandigheden geplaatst zou hebben getroffen om de schending van de verbintenis te vermijden, met andere woorden dat hem geen fout kan worden verweten. Daarbij dient de handelingsvrijheid van de belastingplichtige te worden gerespecteerd zolang deze handelt binnen de grenzen van een normaal en redelijk beheer van zijn patrimonium. Het (on)voorzienbaar en (on)vermijdbaar karakter van de gebeurtenis die een beletsel vormt voor de nakoming van de verbintenis is een component in de beoordeling of deze gebeurtenis al dan niet aan de belastingplichtige toerekenbaar is. Er is geen reden om de door de belastingplichtigen gesuggereerde prejudiciële vraag aan het Grondwettelijk Hof te stellen.

Het is aan de belastingplichtigen om aan te tonen dat de voorwaarden om van overmacht te kunnen spreken, vervuld zijn. Overmacht dient in concreto te worden beoordeeld, rekening houdende met alle omstandigheden die eigen zijn aan de zaak.

De belastingplichtigen beroepen zich op overmacht en stellen dat zij omwille van het aanhoudend pestgedrag van een buurman genoodzaakt waren te verhuizen, zoals dit ook werd aangeraden door de politie, buren en vrienden.

De vraag stelt zich volgens het Hof van Beroep of de belastingplichtigen aantonen dat zij zich omwille van een situatie van overmacht niet konden houden aan de verbintenis opgenomen op het ogenblik van aankoop, nl. om er hun inschrijving te behouden gedurende een ononderbroken periode van drie jaar. Dat zij het bevoegde personeelslid niet op de hoogte zouden hebben gebracht van hun verhuis conform artikel 3.5.3.0.2, lid 2 VCF, kan hen niet te kwade worden geduid aangezien deze verplichting pas per 1 april 2016, dit is na de verhuis, in de Vlaamse Codex Fiscaliteit werd ingeschreven.

Uit het dossier blijkt dat de belastingplichtigen minstens vanaf eind april 2014 het slachtoffer zijn geweest van het uitdagende en storende gedrag van een buurman waarmee zij te kampen hadden. Zij hebben hiervoor tweemaal klacht neergelegd bij de politie, nl. op 29 april 2014 wegens feiten van lasterlijke aantijging en op 28 juni 2014 wegens feiten van laster, pesterijen, bedreigingen en homofobie. Aangezien het neerleggen van een klacht in de regel niet gebeurt bij het eerste feit, kan volgens het Hof worden aangenomen dat dit storende gedrag reeds enige tijd aan de gang was. Hieruit blijkt dat het gedrag van de buurman de rust en de veiligheid van de belastingplichtigen als eigenaars van de woning zodanig verstoorde dat zij zich meerdere malen genoodzaakt zagen hiervoor bij de politie klacht neer te leggen. Uit deze klachten blijkt dat de wijkagent ook is tussengekomen om de situatie te trachten te kalmeren. Een klacht bij de politie wordt in de regel niet neergelegd voor feiten die een voorzichtig en redelijk persoon wordt geacht te verdragen, en wordt in de regel evenmin gefabriceerd om zichzelf een bewijs te creëren. De inhoud van de klachten wordt overigens bevestigd door de verklaring van een vroegere buurvrouw (zie ook hierna) en door de video-opnames.

De belastingplichtigen stellen dat dit uitdagende en storende gedrag ook de reden was waarom zij zich genoodzaakt zagen te verhuizen. Uit de klachten blijkt dat het geen eenmalige feiten betroffen maar dat ze zich regelmatig voordeden (de belastingplichtigen stellen in hun klacht zelf dat dit gedrag dagelijks voorkwam). Uit het stukkenbundel blijkt dat de incidenten bleven aanhouden. Het Hof kan aannemen dat het continue storende gedrag van de buurman dermate de rust en de veiligheid van de belastingplichtigen in het genot van hun eigendom verstoorde, dat zij zich genoodzaakt zagen om te verhuizen teneinde aan de situatie een einde te stellen. Dit wordt bevestigd door de concrete en gedetailleerde verklaring van een vroegere buurvrouw die werkzaam was bij de politie, die het ook heeft over de storende profileringsdrang van de buurman waaronder de belastingplichtigen leedden en die uiteindelijk leidde tot de verhuis. Het Hof ziet geen reden om de geloofwaardigheid van deze verklaring in twijfel te trekken.

Waar VLABEL stelt dat deze beslissing om te verhuizen een eigen beslissing van de belastingplichtigen was die niet als overmacht kwalificeert, kan hij niet worden gevolgd aldus het Hof. Immers, wanneer de rust van een persoon in het genot van zijn eigendom en het veilige gevoel dat iemand thuis zou moeten ervaren zodanig wordt verstoord door factoren die hem niet toerekenbaar zijn dat hij zich genoodzaakt ziet te verhuizen, betreft dit een beslissing die is ingegeven door een externe gebeurtenis die desgevallend als een situatie van overmacht kan kwalificeren. In de concrete situatie van de belastingplichtigen heeft deze externe gebeurtenis (het gedrag van de buurman die heeft geleid tot de verhuis) ontegensprekelijk een onvoorzienbaar karakter in hoofde van de belastingplichtigen. VLABEL stelt dat de verhuis evenwel niet onvermijdbaar was en stelt dat de belastingplichtigen andere opties hadden om een einde te stellen aan de door hen ervaren ernstige hinder maar waarbij zij geen inbreuk op de inschrijvingsverbintenis moesten begaan. Uit het stukkenbundel blijkt dat er regelmatig interventies van politie en buren waren om de situatie te bedaren, doch zonder het verhoopte resultaat. Dat de belastingplichtigen er dan voor gekozen hebben om te verhuizen eerder dan een klacht met burgerlijke partijstelling neer te leggen dan wel een gerechtelijke procedure aan te spannen (voor de vrederechter of in kortgeding) toont enkel aan dat de belastingplichtigen een onmiddellijk einde wensten te stellen aan de verstoring van hun rust en de oplossing van de situatie niet afhankelijk wensten te maken van (de beslissingen en de agenda van) derden. VLABEL dient daarin de handelingsvrijheid van de belastingplichtigen te respecteren. Door de beslissing te nemen te verhuizen eerder dan procedures op te starten die geen zekerheid gaven op een oplossing op korte termijn hebben zij gehandeld binnen de grenzen van een normaal en redelijk beheer van hun patrimonium. Dat deze verhuis enkele maanden na de eerste klachtneerlegging is gebeurd, wijzigt hieraan niets. De belastingplichtigen hebben gebruik gemaakt van hun handelingsvrijheid om kordaat en efficiënt te reageren. De belastingplichtigen hebben niet foutief gehandeld en uit de feiten blijkt geenszins dat er sprake is van enige nalatigheid.

Dat de bezoeken aan de arts niet frequent genoeg waren volgens VLABEL om te wijzen op een voldoende acute problematiek doet geen afbreuk aan het feit dat het de belastingplichtigen niet kan worden verweten zelf de beslissing te hebben genomen om, voorafgaand aan een verdere verslechtering van de situatie, te verhuizen. Deze beslissing is eigen aan de belastingplichtigen en is afhankelijk van de mate waarin hun eigen gemoedsrust werd verstoord en van de mate waarin zij zich sterk genoeg voelden om verder om te gaan met deze situatie. Dat deze beslissing subjectief is, is geen reden om de situatie die hiertoe heeft geleid niet als een situatie van overmacht te aanvaarden. De (subjectieve) beslissing van de belastingplichtigen om te verhuizen is gebaseerd op objectieve gegevens en valt binnen de grenzen die gelden voor een voorzichtig en redelijk persoon geplaatst in dezelfde omstandigheden.

De belastingplichtigen maken in dat opzicht volgens het Hof van Beroep terecht de vergelijking met een inbreuk op de inschrijvingsverbintenis veroorzaakt door een relatiebreuk die door VLABEL wel wordt aanvaard als een situatie van overmacht. Ook hier is er sprake van een gebeurtenis die hetzelfde onvoorzienbaar karakter heeft als de gebeurtenis die in hoofde van de belastingplichtigen heeft geleid tot een inbreuk op hun inschrijvingsverbintenis, en die eenzelfde (on)vermijdbaar karakter heeft. Ook in de situatie van een relatiebreuk is er sprake van een eigen beslissing van de belastingplichtige(n) om een einde te stellen aan een relatie die hen een dermate onrust bezorgt dat zij niet meer samen op het adres van het aangekochte onroerend goed kunnen verblijven. Dit is in de situatie van de belastingplichtigen net hetzelfde, zij het dat het gedrag van de buurman een aan de belastingplichtigen nog minder toerekenbare gebeurtenis betreft.

De belastingplichtigen bewijzen dat er in hun hoofde, gelet op de concrete omstandigheden en de voorgelegde stukken, sprake was van een situatie van overmacht die hen ertoe gebracht heeft een inbreuk te begaan op hun inschrijvingsverbintenis. Deze inbreuk is niet aan de belastingplichtigen toerekenbaar en is het gevolg van redenen onafhankelijk van hun wil.

Het Hof van Beroep besluit dat de belastingplichtigen in dit concrete geschil overmacht aantonen. Het verminderde registratierecht blijft verkregen aangezien de niet-nakoming van de inschrijvingsvoorwaarde het gevolg is van overmacht. De betwiste aanslagen dienen te worden ontheven. Zowel de vordering van de belastingplichtigen als het hoger beroep is gegrond.