Middels notariële akte van 11 juli 2018 schenkt X aan Y de blote eigendom van een woonhuis en perceel bouwland. Het perceel bouwland is verpacht.

De geschonken onroerende goederen waren geschat op 164.400 EUR voor de geheelheid volle eigendom, hetzij 160.000 EUR voor woonhuis, 4.400 EUR voor perceel bouwland.

Op deze schenking werd het tarief tussen alle andere personen toegepast.

Na het verkrijgen van het aanslagbiljet op 14 augustus 2018 meldt de notaris op 21 augustus 2018 dat de heffingsgrondslag in het aanslagbiljet 164.000 EUR is terwijl in de akte een verkoopwaarde van 164.400 EUR is vermeld. Notaris vraagt en krijgt een aangepast aanslagbiljet.

Bij schrijven van 18 mei 2020 en verbeterend schrijven van 2 juni 2020 meldt Vlabel dat zij (nog) een aanvullende aanslag in de registratiebelasting zou vestigen, gezien Vlabel meent dat de in de akte aangegeven waarden te laag zijn. De waarde van het woonhuis wordt geraamd op 220.000 EUR en de waarde van de landbouwgrond op 7.400 EUR zijnde een totaal van 227.400 EUR. Vlabel stuurt een waarderingsstaat voor elk van de onroerende goederen, opgemaakt door een schatter aangesteld door het Vlaams Gewest met een beschrijving van het onroerend goed, een aantal vergelijkingspunten en een gemotiveerde raming van het gecorrigeerd bedrag.

Belastingplichtige laat bij gemotiveerd schrijven weten niet akkoord te gaan met de vooropgestelde taxatie waarbij de Vlabel schatter bereid was om de waarde vast te stellen op 200.000 EUR voor de woning (volgens de Vlabel schatter was dit in akkoord met de notaris) en wordt de waarde van 7.400 EUR behouden voor het perceel bouwland.

Evenwel kon belastingplichtige zich niet akkoord verklaren met de aangepaste grondslag.

Er volgde toch een aanslagbiljet met de door de Vlabel bepaalde aangepaste bedragen.

Belastingplichtige diende een bezwaarschrift in waarbij de tekortschatting van de woning als de landbouwgrond betwist werd. Nadat het bezwaarschrift ongegrond werd verklaard diende belastingplichtige een verzoekschrift in bij de rechtbank.

Na een positief vonnis voor Vlabel stelde belastingplichtige hiertegen hoger beroep in.

Belastingplichtige is immers van oordeel dat er geen enkele reden is om voor het berekenen van de schenkbelasting een hogere verkoopwaarde in aanmerking te nemen dan deze die in de schenkingsakte werd bepaald. Hij benadrukt dat de beide betrokken onroerende goederen ten tijde van de schenking in opdracht van de instrumenterende notaris (en niet in zijn opdracht) werden geschat door landmeter-expert Z, die voor het schatten van onroerende goederen overeenkomstig artikel 3.3.1.0.9/1 VCF is opgenomen op de lijst van aan te stellen erkende schatters-experten. Hij wijst erop dat Z na een plaatsbezoek op 23 februari 2018 een deugdelijk gemotiveerd verslag opmaakte dat aan de kwaliteitsvereisten van artikel 3.3.1.0.9/1 VCF voldoet en licht de verschillende elementen van de motivering ervan, zowel wat betreft de woning als wat betreft de landbouwgrond, omstandig toe.

Volgens belastingplichtige is de schatting van Z overeenkomstig artikel 3.3.1.0.9/1 VCF bindend voor het Vlaamse Gewest. En mocht dit toch niet zo zijn, dan, zo betoogt de belastingplichtige, kan niet inzichtelijk gemaakt worden waarom, in het licht van o.m. het rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel, het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel en het verbod op willekeur, Vlabel voor de erfbelasting wel maar voor de schenkbelasting niet gebonden zou zijn door een verslag opgesteld door een extern erkend landmeter-schatter. In dat verband suggereert hij in ondergeschikte orde het stellen van een prejudiciële vraag die in wezen erop gericht is te weten of de omstandigheid dat artikel 3.3.1.0.9/1 VCF voorziet in een systeem van een bindende schatting door erkende schatters-experten voor het bepalen van de verkoopwaarde van onroerende goederen inzake erfbelasting, met uitsluiting een vergelijkbaar systeem voor het vaststellen van de schenkbelasting, de grondwettigheidstoets doorstaat.

Vlabel is van oordeel dat de waarden in aanmerking genomen door Z te laag zijn als belastbare grondslag voor de berekening van de schenkbelasting- en dat de schatting van Vlabel de juiste verkoopwaardes vaststelt. Vlabel wijst erop dat artikel 3.3.1.0.9/1 VCF hier niet van toepassing is noch kan zijn, nu die wetsbepaling enkel inzake nalatenschappen toepassing kan vinden. Dit zou tot gevolg hebben dat Z beschouwd moet worden als een private schatter, handelend in opdracht van de belastingplichtige en los van diens hoedanigheid van erkend schatter-expert.

Bovendien zou het verslag van Z niet voldoen aan §3, 4° en van artikel 3.3.1.0.9/1 VCF en zou ook de voorwaarde van §1, tweede lid, 3° niet vervuld zijn. Vlabel acht zich bijgevolg het schattingsverslag van Z niet tegenstelbaar en meent er niet door gebonden te zijn. Vlabel wijst ook op de deugdelijkheid van het verslag van de schatter van Vlabel en belicht de verschillende elementen ervan. Vlabel wijst er nog op dat de uiteindelijke verkoopprijs die de belastingplichtige voor de woning kreeg (200.000,00 EUR) de stelling van de schatter van Vlabel nog kracht bijzet. De verkoop van de landbouwgrond aan de zittende pachter voor 4.500,00 EUR zou daarentegen gebeurd zijn onder de marktprijs, op basis van de te lage schatting van de verkoopwaarde van het perceel en zou de schatting van Vlabel onverkort laten.

Wat betreft de voorgelegde prejudiciële vraag is Vlabel van mening dat het beperken van de bindende schatting van artikel 3.3.1.0.9/1 VCF tot nalatenschappen, met uitsluiting van schenkingen onder levenden, voortgaat op onderscheiden situaties met een andere finaliteit en systematiek, die niet gelijkelijk behandeld hoeven te worden. Hij meent ook dat het stellen van de prejudiciële vraag niet onontbeerlijk is om tot de oplossing van het geschil te komen, omdat de stelling van de appellant gebaseerd zou zijn op de verkeerde premisse dat het verslag opgemaakt door de schatter-expert in het kader van artikel 3.3.1.0.9/1 VCF zich steeds integraal zou opdringen aan het Vlaamse Gewest.

Beoordeling appelrechter

1. Over het wettelijk kader en de bewijslastverdeling

Het Hof stelt dat belastingplichtige niet gevolgd kan worden in zijn stelling dat het verslag van Z, gelet op diens erkenning als schatter-expert, zich aan de administratie opdringt en haar bindt. Artikel 3.3.1.0.9/1 VCF is hier immers niet van toepassing

De letterlijke lezing van artikel 3.3.1.0.9/1 VCF laat er geen twijfel over bestaan dat de erin opgenomen regeling enkel geldt in situaties waarbij onroerende goederen gewaardeerd moeten worden met het oog op het indienen van de nalatenschapsaangifte. De regeling van de bindende schatting geldt niet en kan niet aangewend worden in enige andere situatie waarbij de verkoopwaarde van onroerende goederen vastgesteld moet worden voor het bepalen van de belastbare grondslag van de belasting, zoals de schenkbelasting. De belastingplichtige kan het schattingsverslag van Z dan ook niet als dusdanig en zonder meer (onder voorbehoud van toezicht) opdringen aan Vlabel. Die laatste is er niet door gebonden en het staat hem vrij om, zoals hogerop aangegeven, het juiste bedrag van de verschuldigde schenkbelasting te bewijzen. Dat Vlabel weigert het verslag van Z als bindend te erkennen, kan in het licht van de heldere wettekst bezwaarlijk als een inbreuk op het rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel aangezien worden. Het volstond immers voor belastingplichtige om de tekst van artikel 3.3.1.0.9/1 VCF te lezen om te weten dat hij niet de gerechtvaardigde verwachting kon koesteren dat het systeem van de bindende schatting ook zou gelden bij het bepalen van de verschuldigde schenkbelasting. Vlabel is ertoe gehouden de wet toe te passen. Het kan niet willekeurig genoemd worden dat Vlabel zijn controlebevoegdheid met betrekking tot ter registratie aangeboden aktes uitoefent met het oog op het bepalen van de verschuldigde registratiebelasting en daarbij gebruik maakt van de hem door de wet toegekende bewijsmiddelen en het gebruik van niet bij wet voorziene bewijsmiddelen afwijst.

Het verslag van Z kan tegen die achtergrond niet geacht worden iets anders te zijn dan een eenzijdig document uitgaande van belastingplichtige, ter staving van diens (partijdige) stelling. Daaraan wordt afbreuk gedaan, noch door het feit dat Z door Vlabel erkend is als schatter-expert voor de toepassing van artikel 3.3.1.0.9/1 VCF, noch door de eventuele omstandigheid dat het optreden van Z zou getuigen van onpartijdigheid nu hij voor de waardebepaling van de schenking zou zijn aangezocht door de notaris en de belastingplichtige pas voor het eerst rechtstreeks contact met hem gehad zou hebben ingevolge de kennisgeving van Vlabel van 18 mei 2020.

Een en ander verhindert uiteraard niet dat een (per hypothese) ernstige en deugdelijke initiële waardebepaling in tempore non suspecto door een deskundig schatter, de bewijslast van de belastingadministratie de facto verzwaart. Die laatste zal in voorkomend geval immers, tegen een dergelijk verslag in, moeten aantonen dat en waarom de alternatieve bepaling van de belastbare grondslag in aanmerking genomen moet worden.

2. Over de door belastingplichtige voorgelegde prejudiciële vraag

Het hof ziet geen reden om de voorgelegde vraag aan het Grondwettelijk Hof te stellen, dit om verschillende redenen.

Vooreerst is het zo dat, wanneer een vermeende schending van de artikelen 10 en 11 Grondwet betrekking heeft op een leemte in de wetgeving, het Hof slechts een prejudiciële vraag dient te stellen aan het Grondwettelijk Hof wanneer het vaststelt dat de rechter, in voorkomend geval, in staat is deze leemte te verhelpen zonder tussenkomst van de wetgever (vgl. Cass. 11 januari 2016, C.15.0095.N, via https://iuportal.be). Ter zake klaagt belastingplichtige het ontbreken in de VCF van een met artikel 3.3.1.0.9/1 vergelijkbare regeling van bindende schatting aan, voor het bepalen van de verkoopwaarde van onroerende goederen met het oog op het vaststellen van de belastbare grondslag van de schenkbelasting. De door belastingplichtige aangeklaagde leemte in de wetgeving, gesteld dat ze de Grondwet schendt, zou hier de tussenkomst van de wetgever vereisen om, na hernieuwde maatschappelijke afweging van belangen, de nieuw in te voeren regeling en de modaliteiten ervan te bepalen. Dit hof kan artikel 3.3.1.0.9/1 VCF, dat het bewijsmiddel van de bindende schatting van in België gelegen onroerende goederen door een schatter-expert uitdrukkelijk voorbehoudt tot het indienen van een nalatenschapsaangifte (§1, eerste lid van artikel 3.3.1.0.9/1 VCF), niet eigenmachtig naar analogie uitbreiden tot situaties die er kennelijk niet door geviseerd worden, zoals hier de waardebepaling bij het opmaken van de schenkingsakte die zal aangeboden worden ter registratie. Een dergelijke ingreep is voorbehouden aan de wetgever. Er bestaat bijgevolg geen grond om de door belastingplichtige gesuggereerde prejudiciële vraag te stellen over het ontbreken van een aan artikel 3.3.1.0.9/1 VCF analoge regeling die belastingplichtige zou toelaten een bindende schatting door een schatter-expert aan de administratie voor te leggen in het kader een schenking van in België gelegen onroerende goederen.

Voorts, zelfs in de hypothese dat belastingplichtige toch gerechtigd zou zijn op een toepassing naar analogie van artikel 3.3.1.0.9/1 VCF, dan nog zou hoe dan ook vastgesteld moeten worden dat de belastingplichtige aan de toepassingsvoorwaarden ervan niet voldoet. lmmers, de schatting van artikel 3.3.1.0.9/1 VCF is, zoals Vlabel met reden opmerkt, alleen bindend als het schattingsverslag gevoegd wordt bij de aangifte van nalatenschap (§1, tweede lid, 3°). Dit zou hier, naar analogie, (kunnen) impliceren dat de schatting slechts bindend zou zijn op voorwaarde dat het schattingsverslag gevoegd werd ter registratie aangeboden schenkingsakte. Aan deze (of een vergelijkbare) voorwaarde heeft belastingplichtige evenwel niet voldaan, zodat hij hoe dan ook niet aan de toepassingsvoorwaarden van de per analogie veronderstelde voorwaarde van §1, tweede lid, 3° zou voldoen, zelfs gesteld dat de door hem aangeklaagde leemte in de VCF de Grondwet zou schenden. Belastingplichtige zou dus in geen geval gerechtigd zijn op een toepassing ‘per analogie’ van artikel 3.3.1.0.9/1 VCF op zijn situatie. Het voorgaande belicht overigens dat en waarom het hof het door de belastingplichtige aangekaarte leemte in de wetgeving niet kan en mag opvullen. Dit zou het hof immers ertoe dwingen om wat betreft de modaliteiten van een dergelijke regeling (hier, wat betreft het voegen van het deskundigenverslag bij de ter registratie aangeboden schenkingsakte) keuzes te maken die voorbehouden zijn aan de wetgever en aan hem alleen.

3. Over de verkoopwaarde van de woning

Het is tussen de partijen terecht onbetwist dat het bestaan van een akkoord over de verkoopwaarde van de woning op 200.000,00 EUR niet bewezen is. lmmers, waar door schatter van Vlabel in een e-mailbericht van 3 juni 2020 aan belastingplichtige wordt gemeld “lk heb alles besproken met de notaris vorige week. Wij waren het eens over de waarde en ze zou u contacteren [...)” en een vergelijkbare verklaring zijn weg heeft gevonden in de administratieve beslissing van 25 januari 2021, heeft de notaris het bestaan van enig akkoord over een in aanmerking te nemen verkoopwaarde van 200.000,00 EUR nooit bevestigd en heeft belastingplichtige nog op 23 juni 2020 stellig te kennen gegeven niet akkoord te gaan met de in bijgestelde waardeschatting. De eenzijdige verklaring van de schatter van Vlabel is niet bewezen en kan niet aangenomen worden als bewijs van een akkoord.

Z heeft, na een plaatsbezoek op 23 februari 2018 waarbij hij de woning ook vanbinnen bezocht, een omstandig gemotiveerd en met foto’s gestoffeerd schattingsverslag opgemaakt (met referentiedatum 5 maart 2018). Rekening houdend met de ligging, de staat van afwerking, het onderhoud, de inrichting, de gebruikte materialen, de grondoppervlakte, de bebouwde oppervlakte, de ligging volgens het gewestplan in woongebied, de (herverkavelings)mogelijkheden, de omgeving en de ruime perceelsbreedte, heeft hij aan de hand van een drietal vergelijkingspunten en een analytische benadering, de verkoopwaarde van het onroerend goed bepaald op 160.000,00 EUR.

In het kader van de discussie die zich naderhand ontspon, benadrukte Z in e-mailberichten van 21 mei 2020 en 10 februari 2021 nogmaals de afgeleefde en vervallen staat van de woning, de elementaire inrichting ervan en de grote en vergevorderde vochtproblemen over alle verdiepingen verspreid, alsook de aanwezigheid van asbest en de algehele afwezigheid van isolatie. Hij stelde dat de woning onverhuurbaar was en er een renovatie-investering van ongeveer 100.000 euro nodig zou zijn, zonder daarbij rekening te houden met de oude bevloeringen en het herstellen van de vochtproblemen. Hij wees op zijn analytische benadering, waarbij de hoogst mogelijke venale waarde van het goed lag in het afbreken van de woning en het herverkavelen ervan naar een gesloten en half-open bouwgrond, rekening houdend met de breedte van het terrein. Een renovatie van de woning met het bijkomend creëren van een perceel bouwgrond achtte hij niet realistisch, gelet op de structuur van het terrein die hij in daarbij nauwkeurig toelichtte. Hij wees nog op de verkavelings- en afbraakkosten om tot twee bouwrijpe percelen te komen, die hij op 18.400 EUR schatte.

De schatter van Vlabel heeft op 18 mei 2020 een waarderingsstaat opgemaakt, waarbij hij het onroerend goed op 220.000,00 EUR schatte op grond van een aantal vergelijkingspunten, “rekening houdend met de aard, de ligging, de grootte en de ouderdom, zowel van het aangegeven goed als van de vergelijkingspunten”. Mede gelet op de toelichting gegeven in zijn e-mailbericht van 3 september 2020 blijkt dat de schatter van Vlabel voor zijn waardering rekening houdt met het bestaan van een te renoveren woning enerzijds en van een bouwgrond. Bij de waarderingsstaat van 18 mei 2020 (die leidde tot een waardering op 220.000,00 EUR) werden twee vergelijkingstabellen gevoegd.

De schatter van Vlabel stelt daarover in de e-mail van 3 september 2020 (na het bijstellen van de waarde op 200.000,00 EUR) dat “[ ...] er zich naast de woning nog een perceel bouwgrond situeert, die kan gerealiseerd worden. Vandaar dat ik bij de vergelijkingspunten, te renoveren woningen heb gevoegd alsook bouwgrond. Daar heeft de schatter geen enkele rekening mee gehouden. Al zijn aangehaalde vergelijkingspunten, [hebben] dit potentieel niet van een mogelijke afsplitsing van een stuk bouwgrond”.

In een meer omstandig schattingsverslag van 9 mei 2021 wijst de schatter van Vlabel nog op het niet gerenoveerde karakter van de woning en bespreekt hij de indeling van de woning, worden de vergelijkingspunten hernomen en wordt onder meer gewezen op het “mogelijk potentieel tot ontwikkeling van de bouwgrond naast de woning”, alsook op de “degelijke ruwbouw, betonnen gewelven tot op zolder’’ en “ideaal om te renoveren”.

Op welke wijze de in aanmerking genomen verkoopwaarde (220.000,00 EUR en nadien 200.000,00 EUR) een samen(s)telling is van de waarde van de woning enerzijds en de waarde van het perceel grond anderzijds, blijkt niet.

De waardebepaling van de schatter van Vlabel overtuigt het hof niet.

De schatter van Vlabel heeft de woning nooit bezocht. Aangenomen moet worden dat hij ter gelegenheid van de opmaak van zijn waarderingsstaat op 18 mei 2020 niet op de hoogte was van de concrete staat van de van basiscomfort gespeende en afgeleefde woning. Waar de schatter van Vlabel in zijn verslag van 9 mei 2021 de indeling van de verschillende verdiepingen en afwerking van de woning beschrijft (bepleistering, materiaal van de deuren, muren en tussenvloeren, de beglazing, ...), lijkt hij die gegevens nergens anders gehaald te kunnen hebben dan uit het verslag van Z van 5 maart 2018. Waar de schatter van Vlabel in zijn verslag van 9 mei 2021 de woning vervolgens “ideaal om te renoveren” noemt, ontbreekt iedere onderbouwing van deze stelling. Vermits hij het pand kennelijk nooit bezocht heeft en zich dus niet concreet van eventuele structurele gebreken van het gebouw heeft kunnen vergewissen (zoals de manifeste vochtproblematiek die schatter Z met foto’s aantoont), overtuigt een dergelijke stelling geenszins.

Uit het verslag van Z en diens latere toelichting daarbij - waarvan het hof geen redenen heeft om aan te nemen dat deze niet accuraat of waarheidsgetrouw zou zijn - blijkt daarentegen dat de woning dermate verouderd, vervallen en structureel gebrekkig (verregaande vochtproblematiek en geen spouwen) was dat daarvoor geen normale verkoopwaarde in aanmerking genomen kon worden. Gelet op de algehele staat van de woning, maakt Z op geheel aannemelijke wijze melding van een geraamde renovatiekost van minstens 100.000,00 EUR om de woning terug in een hedendaagse staat van afwerking te brengen, zonder daarbij het risico van de vochtproblematiek in aanmerking te nemen. De schatter van Vlabel bewijst tegen deze concrete analyse van Z in niet dat de woning voor een met zijn vergelijkingspunten vergelijkbare venale waarde in aanmerking genomen moet worden. Een abstracte en weinig gedetailleerde vergelijking met vier weliswaar oudere woningen, maar met onbekende afwerkingsgraad, is niet van aard dergelijk bewijs te leveren. Een en ander klemt des te meer nu de redenering van de schatter van Vlabel veronderstelt dat voor de waardering van de woning niet of slechts in beperkte mate rekening gehouden wordt met de omliggende grond die immers als een afzonderlijke bouwgrond in rekening gebracht werd. Op welke wijze de schatter van Vlabel dit element in zijn vergelijking of waardebepaling betrokken heeft, blijkt niet.

De kritiek die Vlabel uit ten aanzien van de vergelijkingspunten van Z geldt in die zin minstens ook voor zijn eigen vergelijkingspunten. Bovendien heeft Z klaarblijkelijk willen anticiperen op de beperkingen van zijn waardebepaling aan de hand van vergelijkingspunten en is hij niet louter daarop voortgegaan, maar heeft hij ook een analytische berekening - dit is een berekeningsmethode waarbij een decompositie van het perceel, het gebouw en de omgeving gebeurt en de waarde bepaald wordt op basis van structurele kenmerken - gemaakt. Mede gelet op de felle kritiek van Vlabel op de analyse op grond van vergelijkingspunten was dit kennelijk een verantwoorde keuze. Ook de uitwerking van die berekeningsmethode, waarbij Z enerzijds de grondwaarde raamde op 110.000,00 EUR en de restwaarde van de woning op 60.000,00 EUR en anderzijds rekening hield met een mogelijke herverkaveling van het perceel na afbraak van de woning waarbij hij de grondwaarde van beide percelen samen na aftrek van kosten op 158.000,00 EUR raamde, kan naar redelijkheid aanvaard worden. In zoverre Vlabel het debat in conclusies beperkt tot de kritiek dat de vergelijkingspunten die Z heeft gehanteerd om tot een waardering van het perceel te komen geen herverkavelingspotentieel hebben, gaat hij niet alleen voorbij aan een belangrijk deel van de analyse van Z, maar miskent hij ook het feit dat hij de initiële bewijslast draagt en moet aantonen dat zijn waardebepaling en zijn vergelijkingspunten wel pertinent zijn, hetgeen hij niet doet.

In zoverre Vlabel voorhoudt dat Z met het verkavelingspotentieel van de woning geen rekening gehouden heeft, is hun kritiek onterecht. Het verslag van Z laat er geen twijfel over bestaan dat het tegendeel waar is.

Van dan af betreft de discussie in wezen de vraag of de waarde van het onroerend goed ten tijde van de schenking beschouwd kan worden de optelsom te zijn van de waarde van een te renoveren woning enerzijds en de waarde van een perceel grond anderzijds. Het hof is van oordeel dat dit niet zo is, minstens dat Vlabel dit niet bewijst. Dat er op 11 juli 2018 sprake geweest zou zijn van iets anders dan van een afgeleefde woning zonder basiscomfort gelegen op de zijkant van een gunstig gelegen hoekperceel van 848 m2 met herverkavelingspotentieel of dat er op dat ogenblik een herverkavelingsplan voorgelegen zou hebben of enige concretisering van de theoretische mogelijkheid om op het perceel twee woonentiteiten te creëren, vindt geen steun in de stukken.

Bij ontstentenis van enige evidentie, is het fout om de verkoopwaarde van het onroerend goed op 11 juli 2018 zo te bepalen alsof er toen twee entiteiten bestonden (minstens klaarstonden), nl. een perceel grond enerzijds en een te renoveren woning anderzijds. Dat in een opsplitsing conceptueel denkbaar was, maakte het niet tot een realiteit of een concreet te bewandelen piste op 11 juli 2018. Vlabel maakt ook op geen enkele wijze inzichtelijk op welke wijze (1) de potentiële percelen (de te renoveren woning enerzijds en het perceel bouwgrond anderzijds) opsplitsbaar waren en (2) de in aanmerking genomen verkoopwaarde - 220.000,00 EUR in eerste instantie en nadien 200.000,00 EUR - (in functie daarvan) uitgesplitst zou kunnen worden tussen de te renoveren woning en het te creëren perceel. Waarom de initieel aangenomen waarde van 220.000,00 EUR teruggebracht werd naar 200.000,00 EUR blijkt evenmin; daarvoor werd nergens enige motivering gegeven.

Dat er rekening gehouden zou moeten worden met een groter herverkavelingspotentieel dan dat berekend door Z in zijn waarderingsverslag van 5 maart 2018, bewijst Vlabel bijgevolg niet. Het hof acht het door Z in aanmerking genomen herverkavelingspotentieel daarentegen realistisch berekend. Met name berekende hij de waarde van een onbebouwd bouwrijp perceel rekening houdend met een grondwaarde van 200 EUR/m2 (waarbij 200 EUR x 848 m2 = 169.600 EUR,), hetgeen rekening houdend met een verkavelingspotentieel een correcte becijfering genoemd kan worden, gelet op de vergelijkingspunten in aanmerking genomen door Vlabel. De enige correctie die Z maakte op de verkoopwaarde van 169.600,00 EUR zijn realistische kosten van iets meer dan 10.000,00 EUR om de gronden bouwrijp te maken om te komen tot een uiteindelijke waardebepaling van 158.000,00 EUR.

Waar zowel een analyse van vergelijkingspunten als de toepassing van de analytische berekeningsmethode leidde tot een waardebepaling van (om en bij) 160.000,00 EUR en Vlabel niet aantoont dat de schatting van deze verkoopwaarde niet correct zou zijn, ziet het hof geen reden om ervan af te wijken.

Dat belastingplichtige het onroerend goed op 19 mei 2020 verkocht voor 200.000,00 EUR (en klaarblijkelijk aan de eerste kandidaat) verandert niets aan bovenstaand oordeel.

Klaarblijkelijk kocht een aannemer het onroerend goed, brak hij de oude woning af en richtte hij nadien een gesloten en een halfopen bebouwing op, zoals Z voorzien had in zijn schattingsverslag. Dat de koper bereid was een meerprijs te betalen voor hetgeen na afbraak uiteindelijk beschouwd kan worden als bouwgrond doet niets af aan de vaststelling dat voor het bepalen van een normale verkoopwaarde op 11 juli 2018 en rekening houdend met objectieve beoordelingsfactoren, rekening gehouden kon worden met een normale grondwaarde van 200,00 eur/m2 en met een correctie voor de afbraak van de woning/het bouwrijp maken van het perceel. In die zin moet aangenomen worden dat belastingplichtige terecht spreekt van een bijzondere gelegenheidswaarde die niet in rekening gebracht moet worden voor het bepalen van de verkoopwaarde van het onroerend goed op 11 juli 2018.

Besloten moet worden dat het hoger beroep van de belastingplichtige, wat dit onderdeel betreft, alvast gegrond is. De bestreden aanslag moet ontheven worden in de mate voor het bepalen van de belastbare basis, rekening gehouden werd met een verkoopwaarde van de woning van meer dan 160.000,00 EUR.

4. Verkoopwaarde van de bouwgrond

Vlabel heeft de verkoopwaarde van de landbouwgrond bepaald op 7.400,00 EUR. Het verschil met de aangegeven verkoopwaarde (3.000,00 EUR) heeft hij aan de belastbare grondslag toegevoegd voor de berekening van de bestreden aanslag.

De schatter Z heeft, na een plaatsbezoek op 23 februari 2018, ook met betrekking tot deze verpachte landbouwgrond een omstandig gemotiveerd schattingsverslag opgemaakt (met referentiedatum 5 maart 2018). Rekening houdend met de ligging, de grondoppervlakte, de ligging volgens het gewestplan in landschappelijk waardevol agrarisch gebied en de omgeving, heeft hij aan de hand van een drietal vergelijkingspunten, de verkoopwaarde van de grand bepaald op 4.400,00 EUR.

In zijn verslag neemt Z 3 vergelijkingspunten in dezelfde kadastrale afdeling als de betrokken landbouwgrond in aanmerking.

De schatter van Vlabel heeft op 18 mei 2020 een waarderingsstaat opgemaakt, waarin hij de landbouwgrond op 7.400,00 EUR schatte op grond van een aantal vergelijkingspunten, “rekening houdend met de aard, de ligging, de grootte en de ouderdom, zowel van het aangegeven goed als van de vergelijkingspunten”. In een later verslag van 9 mei 2021 staat vermeld dat het allemaal verpachte gronden betroffen.

Vergelijking van de twee schattingsverslagen leert het volgende:

Waar Z slechts een (wat de perceelsoppervlakte betreft) pertinent vergelijkingspunt hanteert, waarvan de prijsbepaling gebeurde op 29 juli 2015 en Z in zijn schattingsverslag zelf aangeeft dat de prijzen de voorbije jaren een ernstige opwaartse druk gekend hebben, is het hof van oordeel dat de Vlabel aan de hand van de door hem bijgebrachte vergelijkingspunten aantoont dat de door Z gehanteerde verkoopwaarde te laag is. Deze kan niet aangenomen worden. Uit de omstandigheid dat belastingplichtige de landbouwgrond op 3 augustus 2020 heeft verkocht voor 4.500,00 EUR en zich daarbij, wat de prijszetting ervan betreft, mogelijks (en zoals hijzelf aangeeft) heeft laten leiden door het verslag van Z, kan niet besloten worden dat dit de werkelijke verkoopwaarde betrof op 11 juli 2018.

Dit onderdeel van de vordering van de belastingplichtige is dan ook ongegrond.