Erflater komt te overlijden op 2 oktober 2018. Belastingplichtige A is algemeen legataris. B, C en D zijn bijzondere legatarissen. Het bijzonder legaat heeft betrekking op (de waarde van) een onroerend goed in de (gezamenlijke) aangifte van nalatenschap. Kadastraal perceel F.

Voor de waardering van dit onroerend perceel F werd beroep gedaan op een landmeter -expert die het kwaliteitscharter van de Vlaamse Belastingdienst ondertekende. Deze schatter bepaalde de waarde op 455.000 EUR.

Het perceel F werd verkocht aan D op 20 mei 2019. D beschikte voor dit onroerend goed over een voorkooprecht ingevolge het notarieel testament van erflater op 27 oktober 2017. D verkocht perceel F tesamen met het naastliggende perceel G (dat ingevolgde schenking van de erflater aan D met voorbehoud van vruchtgebruik en door overlijden van de erflater het vruchtgebruik uitdoofde zodat D volle eigenaar werd) aan een projectontwikkelaar.

Volgens Vlabel voldeed het schattingsverslag niet aan de ter zake geldende kwaliteitseisen en is het bovendien niet deugdelijk gemotiveerd. Bijgevolg is het schattingsverslag volgens Vlabel niet bindend. Een schatter van Vlabel heeft het perceel geschat op 700.000 EUR, op basis waarvan de aanvullende aanslagen gevestigd werden, aldus Vlabel.

Belastingplichtige betwist het standpunt van Vlabel aangaande de tekortschatting van het onroerend goed ter zake en meent dat de aanvullende aanslagen in de erfbelasting ten onrechte geheven werden. Zij meent dat het schattingsverslag van de erkend schatter-expert voldoet aan de kwaliteitsvereisten opgenomen in artikel 3.3.1.0.9/1 VCF zodat het bindend karakter ervan aanvaard moet worden. Op basis daarvan vordert belastingplichtige de integrale vernietiging van de aanvullende aanslagen.

Hoewel de schatting opgemaakt door een schatter-expert in principe bindend is, kan Vlabel een kwaliteitscontrole uitvoeren op de ontvangen schattingsverslagen, en nagaan of de schatter-expert blijft voldoen aan de voorwaarden om op de lijst van schatters-experten te blijven staan. Uit het algemene principe vloeit logischerwijze voort dat de primaire sanctie bij het niet naleven van de voorwaarden erin bestaat dat de aangeleverde schatting niet bindend is voor de Vlaamse Belastingdienst. Dat betekent dat de dienst zelf een onderbouwde waarde zal kunnen vaststellen voor het onroerend goed, net zoals steeds het geval is bij de waardering van activa in de aangifte van nalatenschap die niet wordt ondersteund door een deskundig schattingsverslag. Hierbij kan dan vanzelfsprekend een hogere dan de aangegeven waarde worden bepaald voor taxatie, wat op zijn beurt aanleiding kan geven tot de toepassing van de normale sancties bij tekortschatting.

De rechtbank deelt de visie van Vlabel dat het schattingsverslag niet voldoet aan de voorwaarden van artikel 3.3.1.0.9/1, §3 VCF. Immers het verslag maakt geen melding van het bestaande voorkooprecht en vermeldt enkel: “Het resultaat van de bevraging van het geoloket voorkooprecht geeft volgend resultaat: ”Geen recht van voorkoop van toepassing op het perceel”. Ook verder vermeldt het verslag: “Er is geen recht van voorkoop van toepassing op het perceel”.

De landmeter-expert houdt in zijn waardebepaling/verslag ten onrechte geen rekening met het voorkooprecht van D, ondanks de vermelding daarvan in het testament van de erflater van 27 oktober 2017. Het betreft een notarieel dus authentiek testament dat geregistreerd werd en (verplicht} opgenomen werd in het Centraal Register van Testamenten (CRT} bijgehouden door de Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen, zodat het kon worden opgespoord. Bovendien had de schatter-expert deze informatie eenvoudig kunnen bekomen via zijn opdrachtgever, notaris C (die ook geïdentificeerd stond op p. 3 en 33 van het schattingsverslag}. Deze notaris had op 27 oktober 2017 de authentieke aktes verleden van zowel het testament als de schenking van de naakte eigendom van het naastgelegen perceel 284B ten gunste van D.

De begunstigde van het voorkooprecht was helemaal geen derde maar was bijzondere legataris en bovendien, ingevolge overlijden van de erflater, volle eigenaar van het naastgelegen perceel G. Door de mogelijkheid tot samenvoeging van de beide percelen kon een projectgrond ontstaan met een zeer interessante grootte om te verkavelen. De schatter­ expert heeft met dit potentieel van het perceel F, zelfs bij wijze van loutere hypothese, ten onrechte geen rekening gehouden. Het perceel F was, zoals Vlabel aantoont, het belangrijkste binnen dit geheel (reeds enkel qua oppervlakte en straatlengte). Bovendien was op het tijdstip van het plaatsbezoek door de schatter-expert, voor de beide percelen reeds een volledig uitgetekend verkavelingsplan (met opmetingen en oppervlakten van de voorziene op te richten woningen) bekend bij de Stedenbouwkundige Dienst van de stad Dendermonde.

De architect die het verkavelingsplan had uitgetekend (op 4 december 2018), bevestigde dat hij destijds een voorstudie had afgetoetst bij de dienst stedenbouw om te bekijken wat het potentieel was van de grond en of deze in aanmerking kwam voor een eventuele ontwikkeling.

Hij was gecontacteerd geweest door D en had vervolgens een dossier aangemaakt op 5 november 2018. Het voorkooprecht van D hield dus een zeer belangrijke intrinsieke meerwaarde in voor het onroerend goed ter zake, waarmee de schatter-expert in zijn verslag (opgemaakt op 7 december 2018 en afgesloten op 24 december 2018) ten onrechte geen rekening heeft gehouden. D sloot vervolgens reeds op 15 februari 2019 met een projectontwikkelaar een overeenkomst af, die op 25 februari 2019 vervangen werd door een tweede (onderhandse) verkoopovereenkomst met definitieve vastlegging van de prijs voor het geheel op 1.275.000 EUR (waarvan 854.300 EUR voor perceel F, zoals blijkt uit de navolgende notariële akte).

Eveneens op 25 februari 2019 was een overeenkomst van verkoop/aankoop belofte ondertekend tussen belastingplichtige en D (en haar echtgenoot) met betrekking tot perceel F en dit voor de prijs van 538.300 EUR. Minder dan een maand na het indienen van het schattingsverslag bij Vlabel samen met de aangifte van nalatenschap (op 31 januari 2019, met woonstkeuze bij notaris C), was de geschatte waarde van het onroerend goed ter zake dus reeds volkomen achterhaald door twee reële en duidelijk hogere verkoopprijzen, terwijl aan het goed op zich niets gewijzigd was.

De rechtbank stelt daarbij vast dat ook die overeenkomsten/aktes werden opgesteld door notaris C, nota bene, zoals reeds vastgesteld, de notaris die aan de schatter-expert de opdracht had gegeven om het onroerend goed ter zake te schatten.

Bovendien zijn de door de schatter-expert gehanteerde vergelijkingspunten beperkt en niet representatief. Deze hebben niet dezelfde karakteristieken als het te schatten onroerend goed (bouwgrond/projectgrond). Bovendien situeren de verkoopdata van de vergeleken panden zich in 2011, 2014 en 2016, dus twee jaar of langer voorafgaand aan het tijdstip van waardering, zijnde 2 oktober 2018. Uit de beschikbare gegevens van de stad Dendermonde blijkt nochtans dat een relatief groot aantal woningen werd aangekocht/verkocht in de desbetreffende jaren. Bovendien kan met Vlabel de vraag worden gesteld waarom geen vergelijking werd gemaakt met onroerende goederen die op recentere data werden verkocht. Enige motivatie daarvoor ontbreekt in het schattingsverslag. lndien de schatter-expert meende dat hij onvoldoende/niet kon beschikken over meer recente/relevante vergelijkingspunten, had hij zulks uitdrukkelijk moeten vermelden in zijn verslag, wat hij evenwel niet deed. Het argument achteraf dat het “toen zeer moeilijk was om aan relevante gegevens te geraken” gaat dan ook niet op. Overigens werden in dezelfde straat van het te schatten onroerend goed, enige tijd voor het overlijden van de erflater enkele bouwgronden verkocht, die terug te vinden zijn in het verslag dat Vlabel voorlegt.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het schattingsverslag niet bindend is ten aanzien van Vlabel. Voor de waardebepaling houdt Vlabel terecht rekening met een verkoopwaarde van 700.000 EUR, zoals bepaald door de door haar aangestelde schatter. Belastingplichtige toont niet aan dat de waarde die Vlabel op objectieve en pertinente wijze bepaald heeft, te hoog is.