Belastingplichtigen kopen een pand aan via openbare verkoop op 31 maart 2021. Op dit bedrag werden registratierechten geheven en betaald. Er werd geen bezwaar aangetekend zodat de aanslag definitief is behoudens ambtshalve ontheffing.

Het pand bleek behept met een bouwovertreding. Volgens belastingplichtigen zou de bank hierdoor geweigerd hebben middelen te verstrekken en waren zij uiteindelijk niet in staat de verkoopsom te betalen binnen de periode bepaald in de algemene verkoopsvoorwaarden in de openbare verkoop.

Op 8 juni 2021 werden belastingplichtigen in gebreke gesteld om de som te voldoen binnen een periode van zes weken.

Op basis van artikel 28 van de vermelde verkoopvoorwaarden, zou de verkoop van rechtswege worden ontbonden in geval van niet-betaling binnen een periode van 15 dagen. Aangezien de ingebrekestelling plaatsvond op 8 juni 2021, zou dit het geval zijn vanaf 24 juni 2021.

De ontbinding werd door belastingplichtigen gevorderd volgens de vooropgestelde voorwaarden.

In de akte van 19 oktober 2021, opgesteld door de notaris, werd opgenomen dat de koper de forfaitaire kosten ten belope van 11,20% op de toewijsprijs van 390.000 EUR of 43.680 EUR heeft betaald, doch heeft nagelaten om de volledige koopprijs te betalen, waardoor de koop-verkoop van rechtswege overeenkomstig de bepaling van het lastenkohier wordt ontbonden.

Ten gevolge hiervan verzocht de notaris de hypotheekbewaarder over te gaan tot het doorhalen van de ambtshalve inschrijving.

Het onroerend goed werd na voormelde ontbinding bij akte van 29 maart 2022 uit de hand verkocht aan een derde kopende partij voor een prijs van 410.000 EUR.

lngevolge deze ontbinding zijn belastingplichtige van oordeel dat zij voldoen aan de voorwaarden vermeld in artikel 3.6.0.0.6 VCF en dat zij de ontheffing van de registratiebelasting kunnen vorderen. Belastingplichtigen dienden hiervoor op 24 mei 2022 een verzoek tot ambtshalve ontheffing in dat op 30 mei 2022 door de administratie werd ontvangen maar werd afgewezen.

Ambtshalve ontheffing – nieuw feit?

Belastingplichtigen werpen op dat de bouwovertreding moet gezien worden als een nieuw feit (cf. art. 3.6.0.0.1 VCF) zodat het bevoegde personeelslid gemachtigd is om een ambtshalve ontheffing te verlenen. Deze bouwovertreding die niet correct was gemeld door de verkopers was de aanleiding tot niet-betaling.

De rechtbank stelt vast dat eisers de hoogste bieders waren bij een openbare verkoop.

De rechtbank is van oordeel dat zij voldoende onderzoek dienen te verrichten naar de stedenbouwkundige situatie van de woning en van de verbouwingsmogelijkheden.

Belastingplichtigen dienen te bewijzen dat zij alle mogelijke inspanningen hebben geleverd om een oplossing te zoeken voor deze problemen overeenkomstig het principe van de ‘goede huisvader’. De rechtbank stelt in dit verband vast dat in de verkoopsvoorwaarden is opgenomen dat de woning is behept met een bouwmisdrijf. De rechtbank heeft geen kennis dat zij een bijkomend onderzoek hebben gedaan waarin zij bijgestaan werden door bekwame experten.

Dat belastingplichtigen pas nadien de bouwovertreding zouden hebben ontdekt is niet afdoende bewezen. Door de notaris wordt gesteld dat het bestaan van het stedenbouwkundig misdrijf zowel in het lastenkohier als in de aankondiging op Biddit werd opgenomen. Dat belastingplichtigen dus niet op voorhand waren ingelicht wordt dan ook tegengesproken door de voorgelegde stukken. Het lijkt er eerder op dat belastingplichtigen zich niet hebben gedragen als een ‘goede huisvader’. De rechtbank ziet dan ook geen afdoende reden waarom deze bouwovertreding pas maanden later wordt opgeworpen. De rechtbank besluit dat Vlabel terecht heeft vastgesteld dat belastingplichtigen geen ambtshalve ontheffing konden vragen, van een ‘nieuw feit’ is geen sprake.

Ambtshalve ontheffing – minnelijke ontbinding?

Belastingplichtigen werpen op dat zij voldaan hebben aan de voorwaarden van artikel 3.6.0.0.6, §1 VCF.

De rechtbank merkt op dat het hierboven geciteerde artikel enkel kan toegepast worden indien de initiële koopovereenkomst nog niet bij authentieke akte werd vastgesteld. Bij een openbare verkoop kan aan deze voorwaarde niet worden voldaan, aangezien het proces-verbaal van toewijzing reeds een authentieke akte is.