Samenvatting

Krachtens artikel 71 W. Reg. (thans art. 2.9.4.2.4, §4 VCF waarbij het aantal wederverkopen wordt bepaald op 3) wordt indien degene die een beroepsverklaring heeft ondertekend bij het verstrijken van een termijn van vijf jaar na die verklaring, niet bij machte is om door een reeks wederverkopen te laten blijken dat hij het aangegeven beroep werkelijk uitoefent, schuldenaar van de gewone rechten op zijn aankopen, onder aftrek van de reeds geheven rechten, en daarenboven van een som gelijk aan de aanvullende rechten als boete.

De belastingplichtige heeft op 17 juli 2009 een beroepsverklaring in de zin van artikel 71 W.Reg. ingediend. De rechtbank dient, samen met de administratie, vast te stellen dat de belastingplichtige vijf jaar na die verklaring, zijnde op 17 juli 2014, nog geen enkele wederverkoop had verricht, hetgeen nochtans is vereist door artikel 71 W. Reg. teneinde de toepassing van de verlaagde registratierechten te behouden.

De wet voorziet een enkel bewijsmiddel teneinde het beroep van vastgoedhandelaar aan te tonen, zijnde een reeks wederverkopen in hoofde van degene die de beroepsverklaring heeft ondertekend. De verwijzing van de belastingplichtige naar de activiteiten van NV T.M., waarin de belastingplichtige bestuurder en aandeelhouder is, zijn aldus niet dienend. De reeks wederverkopen dient immers te worden verricht door degene die de beroepsverklaring heeft ondertekend, zijnde de belastingplichtige. Het louter aanhouden van een participatie in een onderneming die handel drijft in vastgoed en/of het beheren van deze onderneming is onvoldoende.

De belastingplichtige roept in ondergeschikte orde overmacht in en stelt dat zij geconfronteerd werd met onvoorziene en onvoorzienbare omstandigheden, namelijk de vertraging die de ondertekening van de authentieke akte heeft opgelopen doordat de verkopende overheid geen melding had gemaakt van het bestaan van het recht van doorgang.

Overmacht kan maar voortvloeien uit een gebeurtenis buiten de wil van de mens die door deze niet kon worden voorzien of vermeden. De rechtbank is van oordeel dat de belastingplichtige in voorliggende zaak ten onrechte overmacht inroept. Ongeacht aan wie de vertraging waarvan de belastingplichtige gewag maakt, te wijten is, stelt de rechtbank vast dat de wet een termijn van vijf jaar voorziet binnen dewelke een reeks wederverkopen moet worden aangetoond. Zelfs indien rekening zou worden gehouden met een periode van acht maanden die, naar zeggen van de belastingplichtige, buiten haar wil verloren zou zijn gegaan, was er nog een periode van vier jaar en vier maanden ter beschikking tijdens dewelke de belastingplichtige een reeks wederverkopen kon aantonen. Voor deze toch wel erg ruime periode, die volgde op voormelde periode van acht maanden, roept de belastingplichtige geen overmacht in. De rechtbank stelt vast dat het na de oplevering eind 2012 nog tot december 2014 heeft geduurd alvorens de eerste (voorwaardelijke) verkoopsovereenkomst werd ondertekend. Redenen voor deze periode van inactiviteit worden niet gegeven (behalve klaarblijkelijk een gebrek aan interesse op de markt, waarbij de belastingplichtige niet aantoont dat dit op geen enkel vlak aan haar gelegen is). Nochtans had de belastingplichtige, die naar eigen zeggen beslagen is in de vastgoedmaterie, moeten weten dat er haast zat achter de wederverkopen gelet op de wettelijke termijn van vijf jaar die aan het verstrijken was. De rechtbank kan in dat verband enkel vaststellen dat eiseres de beslissing nam om slechts op dit ene project te werken, wetende dat dit project al een bepaalde vertraging had opgelopen. Nochtans, zoals verweerder terecht aanvoert, moest de belastingplichtige beseffen dat het statuut van beroepsverkoper een gunst is en dus een uitzondering. de belastingplichtige heeft met kennis van zaken een risico genomen. In dit geval is er geen sprake van overmacht. Dit middel van de belastingplichtige is ongegrond.