De belastingplichtige heeft op 24 mei 2016 een verklaring van beroepsverkoper afgelegd conform artikel 2.9.4.2.4 VCF.

In die hoedanigheid kocht de belastingplichtige diverse onroerende goederen aan tegen het verlaagd verkooprecht van 4% (de notariële akten werden verleden in de periode tussen juni 2016 en december 2018).

Omdat de belastingplichtige bij het verstrijken van de termijn van 5 jaar na de ondertekening van de beroepsverklaring geen enkele wederverkoop had gerealiseerd (terwijl artikel 2.9.4.2.4, §4 VCF voorschrijft dat er binnen de gestelde termijn minstens drie wederverkopen moeten worden gerealiseerd) werd het verkooprecht van 10% opeisbaar op alle aankopen die met toepassing van het tarief van 4% waren gebeurd, onder aftrek van het reeds geheven recht. Het beroepsstatuut werd stopgezet. De aanvullende rechten (6%) werden ingekohierd met telkens toepassing van een belastingverhoging van 20%.

Concreet gaat het over 13 aanslagen in de registratiebelasting, ingekohierd lastens belastingplichtige voor de aanslagjaren 2016, 2017 en 2018, allen uitvoerbaar verklaard op 3 september 2021. Er werd voor een totaal bedrag aan 60.000 EUR belastingverhogingen opgelegd.

Omdat de belastingplichtige zich niet kon verzoenen met de opgelegde belastingverhogingen (de aanvullende rechten betwistte ze niet) diende ze op 15 november 2021 bezwaarschriften in. Telkens werd gevraagd om de belastingverhoging kwijt te schelden, minstens deze te herleiden tot hetgeen redelijk is (maximaal 10%).

Bij beslissingen van 10, 13, 16 en 17 december 2021 werden de bezwaarschriften afgewezen als ongegrond.

Overeenkomstig artikel 3.18.0.0.11, 8° VCF is een belastingverhoging van 20% van de registratiebelasting respectievelijk van de aanvullende rechten verschuldigd door de persoon die een beroepsverklaring heeft ondertekend, als hij bij het verstrijken van de termijn van vijf jaar na die verklaring niet bij machte is om door een reeks van wederverkopen te laten blijken dat hij het aangegeven beroep werkelijk uitoefent zoals voorgeschreven door artikel 2.9.4.2.4, §4 VCF.

De inbreuk van belastingplichtige bestaat erin dat zij haar verbintenis tot wederverkoop binnen de wettelijk voorziene termijn niet heeft gerespecteerd. Aan belastingplichtige werd een termijn van 5 jaar toegekend om tot drie wederverkopen over te gaan. Onder deze voorwaarde verkreeg zij een vermindering van het verkooprecht naar 4%. Niettegenstaande deze termijn en niettegenstaande de gunstmaatregel verkregen bij de aankoop van 13 onroerende goederen, stelt de rechtbank vast dat belastingplichtige tot geen enkele wederverkoop overging.

De elementen die belastingplichtige aanhaalt om tot kwijtschelding of vermindering van de belastingverhoging over te gaan, kunnen de rechtbank niet overtuigen omwille van het geheel van de hierna volgende overwegingen samen:

• De belastingplichtige heeft beslist om geen enkele wederverkoop te realiseren. In plaats van voor een klassiek vastgoedproject te gaan, verkoos zij om aan het geheel van de aangekochte goederen een hotelbestemming te geven, uitgebaat door een zustervennootschap. De vaststelling dat niet voldaan is aan de door de wet gestelde voorwaarde, berust op een autonome keuze van belastingplichtige waarvan geenszins is aangetoond dat deze keuze is ingegeven door overmacht. Belastingplichtige had zich als vooruitziende professionele speler op de vastgoedmarkt vooraf kunnen realiseren dat de kans bestond dat zij niet het gehele gebouwencomplex zou verwerven;
• Het opstalrecht werd per notariële akte van 9 oktober 2018 overgedragen aan een zustervennootschap van belastingplichtige. Dit weerhield haar er niet van om ook na die datum nog de toepassing van het verlaagd tarief te vragen, terwijl ze op dit punt naar eigen zeggen toch al zeker wist dat het klassieke project geen doorgang zou vinden en het dus vaststond dat er geen wederverkopen zouden plaatsvinden. De loutere vervreemding van een recht van opstal kan overigens nooit in aanmerking worden genomen als een wederverkoop en bovendien gaat het slechts om een enkele handeling (terwijl minstens een reeks van drie wederverkopen is vereist);
• Belastingplichtige heeft de naheffingen van Vlabel (september 2021) afgewacht terwijl zij reeds gedurende meerdere jaren voordien in de mogelijkheid was om spontaan de betaling van de aanvullende rechten aan te bieden (artikel 2.9.4.2.5, §2 VCF), minstens vanaf het ogenblik dat zij de beslissing had genomen om de site voor hoteluitbating te gaan bestemmen;
• Het feit dat naar aanleiding van de vestiging van het opstalrecht door de opstalhouder een evenredig recht van 114.000 EUR werd betaald, is niet relevant en bovendien had belastingplichtige daardoor eigenlijk nog des te meer kunnen beseffen dat van een kwalificerende wederverkoop geen sprake was (bij gebrek aan heffing van het verkooprecht);
• Door gebruik te maken van het verlaagd tarief van 4% kon belastingplichtige de betaling van het verkooprecht aan het normale tarief gedurende meerdere jaren uitstellen en kon zij al die tijd beschikken over deze extra financiële middelen, waarbij gelet op de eigenheid van de heffingsprocedure geen retroactieve nalatigheidsinteresten worden aangerekend;
• Het doel van de wetgever bij de invoering van het gunstregime werd geheel niet bereikt, zelfs niet na het verstrijken van de termijn.

In die omstandigheden acht de rechtbank een belastingverhoging van 20% (of 60.000 EUR in totaal) evenredig met de aard en de omvang van de door belastingplichtige begane inbreuk. In de gegeven omstandigheden en in acht genomen het preventief en repressief oogmerk van een sanctie acht de rechtbank de opgelegde belastingverhoging gepast. Deze belastingverhoging is verantwoord en bevindt zich in een evenredige verhouding ten aanzien van de aard en de ernst van de door belastingplichtige begane inbreuk. De rechtbank ziet geen gegronde redenen om de belastingverhoging te herleiden of volledig kwijt te schelden. Er is evenmin reden om een uitstel toe te kennen, aangezien een uitstel het beoogde effect van de belastingverhoging teniet zou doen.

De vordering van de belastingplichtige is ongegrond.