Op 20 september 2016 legde belastingplichtige een verklaring van beroepsverkoper conform artikel 2.9.4.2.4 VCF af.

In die hoedanigheid kocht belastingplichtige op 13 oktober 2016 voor € 1.300.000 het volgende onroerend goed tegen het verlaagd verkooprecht van 4 % (i.p.v. 10 %):

Een kantoorgebouw, op en met grond, gelegen te G., S plein, nr 17

Op 5 november 2019 verkocht belastingplichtige dit onroerend goed, dat in de akte als volgt wordt omschreven:

1. Een building, op en met grond en aanhorigheden, gelegen op de hoek van de K.straat en het S.plein, met politienummer K. straat 207-211,
2. Een kantoorgebouw, op en met grond en aanhorigheden, gelegen op de hoek van de K. straat en het plein, met politienummer, S. plein nr 17,

Omdat belastingplichtige bij het verstrijken van de termijn van vijf jaar na de ondertekening van de beroepsverklaring volgens de administratie geen drie wederverkopen had gerealiseerd (terwijl artikel 2.9.4.2.4, §4 VCF dit voorschrijft), werd op 3 november 2021 lastens belastingplichtige een aanvullende aanslag in de registratiebelasting voor het aanslagjaar 2016 gevestigd. Tevens werd een belastingverhoging opgelegd.

Belastingplichtige stelt dat ze het aangekochte kantoorgebouw gelegen aan het S.plein nr. 17 te G. heeft onderverdeeld in verscheidene entiteiten, met name een kantoorgebouw gelegen aan het S. plein 17 en een building gelegen aan de K.straat 207 t.e.m. 211. Belastingplichtige beweert dat ze aldus “4 afzonderlijk functionerende entiteiten (of “onroerende goederen”)” heeft gecreëerd. Ze verwijst daarvoor naar “de door belastingplichtige aangevraagde huisnummers, welke slechts worden toegekend aan afzonderlijk adresseerbare objecten’’.

De verkoop bij akte van 5 november 2019 heeft volgens belastingplichtige aldus betrekking op vier wederverkopen, zodat de voorwaarden van artikel 2.9.4.2.4, § 4 VCF vervuld zijn.

Vlabel stelt dat aan het op 13 oktober 2016 aangekochte kantoorgebouw geen enkele verbouwing werd uitgevoerd. De toekenning van vier verschillende huisnummers is een loutere administratieve wijziging die niet tot gevolg kan hebben dat er plots sprake zou zijn van vier wederverkopen. Op basis van de voorliggende stukken kan slechts worden besloten dat binnen de toepasselijke termijn van vijf jaar, die verstreek op 20 september 2021, geen drie wederverkopen zijn gebeurd.

De rechtbank verwijst naar de verkoopakte van 5 november 2019 die betrekking heeft op de verkoop van “1. Een building, …, gelegen op de hoek van de K.straat en het S. plein, met politienummer K. straat 207-211” en “2. Een kantoorgebouw, …, gelegen op de hoek van de K. straat en het S.plein, met politienummer, S. plein 17.”

Het gegeven dat de “building” meerdere nummers heeft, betekent op zich niet dat de “building” uit meerdere onroerende goederen zou bestaan.

De verkoopakte van 5 november 2019 heeft dus betrekking op ten hoogste twee onroerende goederen.

De rechtbank aanvaardt verder geen overmacht maar mildert wel de belastingverhoging van 20% naar 10%.