Het perceel in kwestie ondergaat ingevolge de inwerkingtreding van het RUP op 5/2/2019 een bestemmingswijziging van “bos, overig groen of reservaat en natuur” naar “bedrijvigheid”. De belastingplichtigen verkopen het perceel vervolgens op 16/7/2019 aan een ontwikkelaar, waardoor de planbatenheffing dient betaald te worden ingevolge artikel 2.6.14 VCRO.

In de notariële akte betreffende de verkoop is een clausule over belastingen opgenomen: “alle belastingen, taksen en lasten van alle aard gelegd of nog te leggen op het alhier verkochte zullen ten laste van de koper zijn vanaf de datum van ingenottreding.”

Belastingplichtigen betwisten enerzijds de planbatenheffing zelf en het bedrag ervan, maar anderzijds betwisten ze ook het feit dat zij de heffing dienen te betalen gelet op de clausule in de verkoopakte. Daarom hebben ze in het fiscale geschil de ontwikkelaar (koper van het perceel) tot tussenkomst gedaagd teneinde belastingplichtigen te vrijwaren voor de belasting die ze moeten betalen. De ontwikkelaar dagvaardde op zijn beurt het notariskantoor dat de akte opstelde.

Wat de planbatenheffing zelf betreft, beweren belastingplichtigen dat het perceel al een 10-tal jaar deel zou uitmaken van een bedrijventerrein. Ze menen ook dat het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel geschonden wordt doordat het op geen enkele wijze mogelijk is de vermoede meerwaarde te weerleggen.

De rechtbank stelt vooreerst vast dat ingevolge artikel 2.6.8 VCRO de heffingsplichtige diegene is die op het ogenblik van de inwerkingtreding van het RUP het eigendomsrecht op het perceel kan laten gelden. Er is geen discussie over dat eisers aldus belastingplichtigen van de planbatenheffing zijn. Er kan niet aangetoond worden dat het perceel voor de bestemmingswijziging reeds deel uitmaakte van een bedrijventerrein.

De vermoede meerwaarde die werd toegepast bij de berekening van de planbatenheffing is conform artikel 2.6.10 VCRO. De rechtbank oordeelt dat het niet onredelijk is dat de decreetgever in een forfaitaire belastbare grondslag heeft voorzien, waarbij voor alle belastingplichtigen bij de berekening van de belastbare grondslag eenzelfde vermoede meerwaarde wordt gehanteerd bij een bestemmingswijziging als bedoeld in artikel 2.6.4 VCRO. Ze verwijst hierbij naar de rechtspraak van het Grondwettelijk Hof, waarin geoordeeld werd dat de decreetgever niet verplicht is de reële meerwaarde te belasten (vgl. Grondwettelijk Hof nr. 35/2022, 10 maart 2022) en geen onderscheid dient te maken naar gelang van mogelijke subcategorieën van bestemmingen (vgl. Grondwettelijk Hof nr. 64/2022, 12 mei 2022). Gezien het Grondwettelijk Hof dus reeds uitspraak heeft gedaan over een vraag met identiek onderwerp en minstens omdat de berekeningswijze van de planbatenheffing het gelijkheidsbeginsel klaarblijkelijk niet schendt, dient er geen prejudiciële vraag gesteld te worden. De decretaal vastgelegde meerwaarde is niet weerlegbaar, met de voorgehouden werkelijke meerwaarde kan dan ook geen rekening gehouden worden.

Wat de vordering tegen de ontwikkelaar betreft, is de verkoopakte volgens belastingplichtigen duidelijk: alle belastingen, en dus ook de planbatenheffing, zijn ten laste van de ontwikkelaar (koper). De rechtbank wijst op artikel 1156 van het Oud Burgerlijk Wetboek krachtens hetwelk men in de overeenkomsten moet nagaan wat de gemeenschappelijke bedoeling is geweest van de partijen, veeleer dan zich aan de letterlijke zin van de woorden te houden. De verbindende kracht van een overeenkomst wordt door de rechter niet miskend wanneer hij, met verwijzing naar de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen veeleer dan naar de letterlijke zin van de bewoordingen, aan de overeenkomst de gevolgen toekent die deze volgens zijn uitlegging ervan wettig tussen de partijen heeft (vgl. Cass. AR C.20.0051.N, 18 juni 2021; Cass. AR C.19.0131.N, 7 september 2020). Deze regel is ondertussen vervat in artikel 5.64 van het Burgerlijk Wetboek.

Indien men enkel afgaat op de letterlijke betekenis van de clausule in de authentieke akte, dan zou men inderdaad kunnen besluiten dat de planbatenheffing, een belasting, contractueel ten laste komt van de ontwikkelaar. Evenwel blijkt uit het geheel van de (pre)contractuele afspraken, met name de aankoopbelofte uit 2015 en het addendum van 9 maart 2019 – zelfs al zouden deze afspraken in het licht van de later afgesloten notariële overeenkomst juridisch niet bindend zijn – dat het de gemeenschappelijke bedoeling was van de partijen dat de planbatenheffing ten laste komt van de belastingplichtigen. Deze vaststellingen komen overeen met de chronologie en de economische logica van het dossier, waarbij de aankoopbelofte voorziet in een basisprijs van 160.000 euro en het overige gedeelte van de prijs afhankelijk wordt gemaakt van het al dan niet vergunbare karakter van het perceel voor bedrijvigheid, terwijl het addendum van 9 maart 2019 en de notariële akte van 16 juli 2019, d.i. op het ogenblik dat de bestemmingswijziging reeds in werking is getreden, voorzien in een prijs van 2.250.000 euro.

Deze interpretatie is niet onverzoenbaar met de bepalingen van de notariële akte aangezien deze akte, in tegenstelling tot de voormelde aankoopbelofte, geen uitdrukkelijke melding maakt van de planbatenheffing. Het feit dat een bepaald gedeelte van de notariële akte een wettelijke bewijswaarde heeft doet hieraan geen afbreuk aangezien de betrokken clausule m.b.t. de belastingen geen verrichting of vaststelling is die de notaris persoonlijk heeft verricht en dus niet onder de zogenaamde wettelijke bewijswaarde van de authentieke akte valt (zie artikel 8.17 BW).